REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 09 NOVEMBRE 2022
(n° , 19 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/02997 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7IEE
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS RG n° 15/09979
APPELANTE
Madame [S] [B]
née le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 22] (58)
[Adresse 19]
[Localité 20]
Représentée par Me Mathieu JUNQUA LAMARQUE de la SCP GAUDIN JUNQUA-LAMARQUE & CALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : R243
ayant pour avocat plaidant : Me Christophe COUTURIER, barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [R] [Z]
né le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 18]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté par Me Catherine HAAS GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1113
Monsieur [X] [Z]
né le [Date naissance 7] 1950 à [Localité 18]
[Adresse 13]
[Localité 12] - Maroc
Représenté par Me Catherine HAAS GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1113
Monsieur [H] [Z]
né le [Date naissance 11] 1955 à [Localité 18]
[Adresse 9]
[Localité 21]
Représenté par Me Catherine HAAS GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1113
Monsieur [U] [G]
[Adresse 16]
[Localité 18]
DEFAILLANT
Madame [P] [G]
[Adresse 16]
[Localité 18]
DEFAILLANTE
Société NEXITY LAMY
SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 487 530 099
[Adresse 6]
[Localité 18]
Représentée par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399
SCI [Y]
immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 331 606 269
[Adresse 3]
[Localité 18]
Représentée par Me Carol AIDAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0021
SA ETABLISSEMENTS [Y] THEVENOT
SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 712 063 023
[Adresse 17]
[Localité 18]
Représentée par Me Carol AIDAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0021
Société APRIL ASSURANCES
SA immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 350 379 251
[Adresse 10]
[Localité 14]
Représentée par Me Jean-Marie COSTE FLORET et plaidant par Me Mohamed ZOHAIR - SCP SOULIE COSTE-FLORET & AUTRES - avocat au barreau de PARIS, toque : P0267
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant la Cour composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et de Mme Muriel PAGE, Conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Anne LATAILLADE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- DEFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
*
FAITS & PROCÉDURE
La société civile immobilière [Y], représentée par son gérant, M. [A] [Y], est propriétaire d'un local commercial sis [Adresse 16] à [Localité 18].
Ce local est donné à bail à la société anonyme [Y] Thévenot (représentée par son président, M. [A] [Y]), exploitant la totalité du local sis [Adresse 16] en contrat de corner sous l'enseigne Lacoste.
Il est ici précisé que la boutique est située à cheval sur le 71 et le [Adresse 15].
La société [Y] est propriétaire du [Adresse 16] et la société Allianz du [Adresse 15]. La société Établissements [Y] Thévenot est aussi locataire au 71 bis et exploite les deux lots.
Il est apparu que les locaux du seul [Adresse 16], loués par la société [Y], ont fait l'objet de dégâts des eaux récurrents, dont l'origine serait située dans l'appartement situé au-dessus de la boutique, au 1er étage du [Adresse 16].
Le cabinet Pierre et Gestion qui gérait cet appartement à l'époque, a été alerté sur ces dégâts des eaux à répétition depuis le 14 novembre 2005.
Cet appartement a appartenu successivement à Mme [Z] épouse [B], puis à l'indivision [B] /[Z], puis à l'indivision [Z] seule au décès de M. [B] le 24 janvier 2012.
Le bien a été géré par la société Pierre et Gestion, puis la société Lamy Étoile, devenue la société Nexity Lamy.
Il est donné à bail depuis le 1er août 1996 à M. [U] [G] et Mme [P] [G], assurés auprès de la société anonyme April Assurances à compter du 1er janvier 2012.
La SCI [Y] et la société Etablissements [Y] Thevenot ont obtenu la désignation d'un expert en la personne de M. [F] [O] par ordonnance de référé du 23 juillet 2012 au contradictoire de M. [M] [B], M. & Mme [G] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 16].
Les opérations d'expertise ont été notamment rendues communes à MM [X], [R] & [H] [Z] (l'indivision [Z]), la société Nexity Lamy, la société April Assurance et Mme [S] [I] veuve [B] par ordonnances des 10 janvier, 1er mars, 18 juin et 17 décembre 2013.
L'expert a déposé son rapport le 15 janvier 2015.
Par acte d'huissier du 9 juin 2015, la SCI [Y] et la société Établissements [Y] Thévenot ont assigné en ouverture de rapport MM [X], [R] & [H] [Z]. Ces derniers ont assigné en intervention forcée, par actes des 31 juillet 2015 et 8 avril 2016, Mme [S] [I] veuve [B], la société Nexity Lamy, M. & Mme [G] et la société April Assurances
Par jugement réputé contradictoire du 17 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré MM [X], [R] & [H] [Z] responsables in solidum des désordres subis par les locaux de la société [Y] et par le locataire la société Établissements [Y] Thévenot,
- dit que Mme [S] [I] veuve [B] garantira MM [X], [R] & [H] [Z] à hauteur de 40 % ,
- dit que la société Nexity Lamy garantira MM [X], [R] & [H] [Z] à hauteur de 20 %,
- condamné MM [X], [R] & [H] [Z] à verser à la société anonyme Établissements [Y] Thévenot la somme de 76.207,22 € au titre de ses préjudices matériels,
- condamné Mme [I] veuve [B] à verser à MM [X], [R] & [H] [Z] la somme de 30.482,88 € à titre de garantie de 40% des préjudices subis,
- condamné la société Nexity Lamy à verser à MM [X], [R] & [H] [Z] la somme de 15.241,44 € à titre de garantie de 20% des préjudices subis,
- débouté la SCI [Y] de ses demandes de dommages et intérêts,
- débouté MM [X], [R] & [H] [Z] de leur demande de remboursement dirigée contre Mme [I] veuve [B],
- condamné in solidum MM [X], [R] & [H] [Z] aux dépens en ce compris les frais d'expertise, et dit que Mme [I] Veuve [B] les en garantira à hauteur de 40% et la société Nexity Lamy à hauteur de 20%,
- condamné in solidum MM [X], [R] & [H] [Z] à verser à la société anonyme Établissements [Y] Thévenot la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [S] [I] veuve [B] à verser à MM [X], [R] & [H] [Z] la somme de 2.400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Nexity Lamy à verser à MM [X], [R] & [H] [Z] la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Mme [S] [I] veuve [B] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 février 2019.
La procédure devant la cour a été clôturée le 29 juin 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions du 1er décembre 2020 par lesquelles Mme [S] [I] veuve [B], appelante, invite la cour, au visa des articles 1240 nouveau, 1728 et 1729 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, à :
à titre principal,
- réformer partiellement le jugement en ce qu'il fixe la date d'apparition des désordres au 14 novembre 2005,
- fixer la date d'apparition des désordres au 23 décembre 2005,
- réformer partiellement le jugement en ce qu'il a omis de statuer sur la responsabilité des époux [G],
- condamner les époux [G] au titre de leur responsabilité dans les dommages subis par la société [Y] et la société Établissements [Y] Thévenot,
- réformer partiellement le jugement en ce qu'il a limité la responsabilité de la société Nexity Lamy à une garantie de 20%,
- condamner la société Nexity Lamy au titre des manquements à l'obligation contractuelle d'information de ses mandants et de gestion de l'immeuble à la relever et la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre des dommages subis par la SCI [Y] et par la société Établissements [Y] Thévenot,
- réformer partiellement le jugement en ce qu'il a retenu à son encontre une responsabilité à hauteur de 40% dans les dommages subis par le local commercial appartenant à la SCI [Y] et occupé par la société Établissements [Y] Thévenot,
- débouter la SCI [Y] et la société Établissements [Y] Thévenot de l'ensemble de leur demandes, fins et prétentions formulées à son encontre,
- débouter les consorts [Z], de leur demande d'être relevés et garantis par elle,
- confirmer partiellement le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [Z] de leur demande de mise à sa charge des frais de remise en état de l'appartement litigieux,
à titre subsidiaire,
- réformer partiellement le jugement en ce qu'il a recherché sa responsabilité à compter du mois de novembre 2005 jusqu'au décès de M. [B], celle-ci ne pouvant être recherchée que pour la période comprise entre le 16 octobre 2009 et le 23 janvier 2012,
- condamner solidairement les consorts [Z], les époux [G], la société April Assurances et la société Nexity Lamy à la relever et la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,
en tout état de cause,
- confirmer partiellement le jugement en ce qu'il a débouté la société [Y] de ses demandes indemnitaires,
- réformer partiellement le jugement en ce qu'il a accordé à la société Établissements [Y] Thévenot la somme de 76.207,22 € à titre d'indemnisation, tous préjudices confondus,
- débouter la SCI [Y] et la société Établissements [Y] Thévenot de l'ensemble de leurs demandes,
- débouter les consorts [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre,
- débouter la société Nexity Lamy de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre,
- condamner solidairement les consorts [Z], les époux [G], la société April Assurances, la société Nexity Lamy, la société [Y] et la société Établissements [Y] Thévenot aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions du 27 mai 2022 par lesquelles MM [X], [R] & [H] [Z] (l'indivision [Z]), intimés ayant formé appel incident, invitent la cour, au visa des articles 784 du code de procédure civile, 1240 et 605 du code civil, à :
- débouter Mme [I] veuve [B] de toutes ses demandes dirigées à leur encontre,
- infirmer partiellement le jugement entrepris,
- débouter la société Établissements [Y] Thévenot et la SCITouret de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,
subsidiairement, si la cour devait confirmer certaines condamnations à leur encontre en leur qualité de propriétaires à part entière depuis janvier 2012 de l'appartement sis au 1er étage du [Adresse 16] à [Localité 18],
- juger qu'ils seront garantis en totalité et solidairement par la société Nexity Lamy, Mme [I] veuve [B], les époux [G] et leur assureur, la société April Assurances, - ramener leur pourcentage de responsabilité à de plus justes proportions,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a mis hors de cause les époux [G] et leur assureur, la société April Assurances,
en toute hypothèse,
- ramener les prétentions de la société Établissements [Y] Thévenot et la SCI [Y] à de justes proportions,
- confirmer le débouté de la société Établissements [Y] Thévenot sur les demandes de salaire et de la perte d'image,
en tout état de cause,
- débouter la société Établissements [Y] Thévenot et la SCI [Y] de leurs demandes au titre de leur appel incident à leur encontre,
- condamner Mme [I] veuve [B], en sa qualité d'héritière de M. [B], à leur rembourser la somme de 9.944,60 €, représentant les 50% des travaux de remise en état de l'appartement des époux [G], en application de l'article 605 du code civil,
- infirmer en conséquence le jugement entrepris sur ce point,
- débouter la société Lamy Nexity et la société April Assurances de toutes leurs demandes dirigées à leur encontre,
- condamner in solidum tout succombant aux dépens, ainsi qu'à leur payer la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions du 3 juin 2022 par lesquelles la société civile immobilière [Y] et la société anonyme Établissements [Y] Thévenot, intimées ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa de l'article 1382 ancien du code civil, de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
jugé que les diverses infiltrations subies constituent un trouble anormal du voisinage,
retenu la date du 14 novembre 2005 comme date d'origine du sinistre,
jugé responsables les consorts [Z] des désordres subis par leurs locaux et par la société Établissements [Y] Thévenot et les a condamnés in solidum à ce titre,
condamné les consorts [Z],
- réformer le jugement en ce qu'il a débouté la société Établissements [Y] Thévenot de sa demande de condamnation des consorts [Z] aux sommes suivantes :
4.000 € au titre des salaires versés pendant les travaux,
à titre subsidiaire, 2.600 € au titre des salaires versés pendant les travaux,
50.000 € au titre de la perte d'image,
- condamner in solidum les consorts [Z] aux sommes suivantes :
4.000 € au titre des salaires versés pendant les travaux,
à titre subsidiaire, 2.600 € au titre des salaires versés pendant les travaux,
50.000 € au titre de la perte d'image,
- réformer le jugement en ce qu'il a retenu les quanta suivants :
6.120,23 € au titre des travaux de remise en état,
7.000 € au titre de la perte de chiffre d'affaires,
- condamner in solidum les consorts [Z] aux sommes suivantes :
10.327,68 € HT au titre des travaux réalisés dans le local commercial, outre 1.204,65 € HT au titre du mobilier abîmé, soit 11.532,33 €
10.184 HT au titre de la perte de chiffre d'affaires et subsidiairement 8.296,29 € HT,
à titre subsidiaire,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts [Z] aux sommes suivantes :
6.120,23 € au titre des travaux de remise en état,
7.000 € au titre de la perte de chiffre d'affaires,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les consorts [Z] aux sommes suivantes :
380 € HT au titre des honoraires de l'électricien,
447,99 € HT au titre de la création des trappes de visite,
62.259 € au titre de la perte de jouissance,
6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
les dépens,
- réformer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI [Y] de ses demandes,
- condamner les consorts [Z] aux sommes suivantes :
50.000 € au titre de la perte de loyer,
20.000 € au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral,
- condamner in solidum tout succombant aux dépens, ainsi qu'à leur payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter toute autre partie de ses demandes formées à leur encontre ;
Vu les conclusions du 1er août 2019 par lesquelles la société anonyme April Assurance, intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1382 ancien du code civil, de :
à titre principal,
- juger que les dégâts des eaux ont pour cause exclusive l'état de vétusté avancé de l'appartement résultant de l'inertie des différents propriétaires successifs,
- juger que les époux [G] n'ont pas commis de faute à l'origine du préjudice subi par les demandeurs,
- confirmer le jugement en ce qu'il a mis hors de cause les époux [G],
- la mettre hors de cause,
à titre subsidiaire,
- juger inapplicable au présent sinistre la police d'assurance souscrite par les époux [G] auprès d'elle du fait de l'absence d'aléa et de la survenance et connaissance du sinistre antérieurement à l'entrée en vigueur de la police le 1er janvier 2012,
- rejeter l'intégralité des demandes formulées à son encontre,
à titre très subsidiaire,
- réduire à de plus justes proportions, qui ne sauraient excéder la somme de 3.414, 58 €, le montant du préjudice subi par la société Établissements [Y] Thévenot et la SCI [Y] du fait des infiltrations d'eau,
- débouter toute autre partie de ses demandes formées à son encontre,
- juger qu'elle ne saurait être condamnée au-delà des limites de sa garantie,
- condamner Mme [I] veuve [B], les consorts [Z], les époux [G] et la société Nexity Lamy à la relever et la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
en tout état de cause,
- condamner Mme [I] veuve [B], les consorts [Z], les époux [G] et la société Nexity Lamy aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions du 10 février 2021 par lesquelles la société par actions simplifiée Nexity Lamy, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 9 du code de procédure civile et 1231-1 et 1240 du code civil, à :
- infirmer le jugement en ce qu'il :
a chiffré les préjudices matériels subis par la société Établissements [Y] Thévenot et la société [Y] à hauteur de 76.207,22 €,
l'a condamnée à garantir les consorts [Z] à hauteur de 20%,
l'a condamnée à verser aux consorts [Z] la somme de 15.241,44 € au titre des préjudices matériels subis par la société Établissements [Y] Thévenot et la société [Y] par l'effet de la garantie,
l'a condamnée à garantir les consorts [Z] à hauteur de 20% des dépens incluant les frais d'expertise,
l'a condamnée à verser aux consorts [Z] la somme de 1.200€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- confirmer le jugement sur le reste,
statuant de nouveau,
- juger qu'elle n'a pas commis de faute dans l'exécution de son mandat de gestion,
- dire que les préjudices revendiqués par la SCI [Y] et la société Etablissements [Y] Thevenot sont excessifs, non justifiés et sans lien de causalité avec son intervention,
- débouter les consorts [Z] et Mme [I] veuve [B] de leur appel en garantie et de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à son encontre,
- condamner in solidum la SCI [Y] et la société Etablissements [Y] Thevenot, MM [X], [R] & [H] [Z], Mme [I] veuve [B], M. [U] [G] & Mme [P] [G] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête de Mme [S] [I] veuve [B] délivrée à M. [U] [G] le 12 avril 2019 suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile et à Mme [P] [G] le même jour et suivant les mêmes modalités, la signification de conclusions à la requête de Mme [S] [I] veuve [B] délivrée à M. [U] [G] le 18 février 2020 suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile et à Mme [P] [G] le même jour et suivant les mêmes modalités ;
Vu la signification de conclusions à la requête de la société par actions simplifiée Nexity Lamy délivrée à M. [U] [G] le 22 février 2021 suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile et à Mme [P] [G] le même jour et suivant les mêmes modalités ;
Vu la signification de conclusions à la requête de la société anonyme April Assurances délivrée à M. [U] [G] le 7 août 2019 suivant des modalités non indiquées ;
SUR CE,
M. [U] [G] & Mme [P] [G] n'ont pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ;
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur les désordres et leurs origines
Sur les désordres dans le local du rez de chaussée appartenant à la SCI [Y]
L'expert judiciaire a constaté les désordres suivants dans le local commercial situé au rez de chaussée de l'immeuble appartenant à la SCI [Y] et exploité par la société [Y] Thevenot :
En plafond de la partie gauche du magasin, il a constaté deux zones de traces d'infiltrations sur le faux plafond en staff :
- la première zone, à droite de la pièce, se situe sous la salle de bains de l'appartement du 1er étage occupé par M. & Mme [G] appartenant à l'indivision [Z],
- la seconde zone, à gauche de la pièce, se situe sous la cuisine de l'appartement occupé par M. & Mme [G] et sous la descente générale d'évacuation des eaux usées et vannes (et peut être pluviales) ; dans le volume du plafond, cette canalisation a un parcours horizontal avec une pente normale ; au cours de ses opérations, M. [O] n'a constaté aucune humidité anormale sur le staff formant faux plafond ;
L'expert note qu'un des luminaire est tombé ; il indique que par le vide laissé libre, on peut constater que le plafond ancien est, au niveau de la zone droite, abîmé, il présente de nombreuses traces d'humidité ; il n'a mesuré aucune humidité anormale ; dans un premier temps, l'expert a considéré qu'il existe un doute sur la bonne fixation de certaines attaches du faux plafond par polochons plâtre et il lui a semblé que le luminaire soit tombé du fait d'un défaut de fixation ; cependant, au terme de son rapport, il énonce que les eaux d'infiltration ont fragilisé certaines fixations du faux plafond en staff et certaines fixations des luminaires, ce qui explique qu'un luminaire soit tombé au sol (page 40 du rapport d'expertise) ;
Sur l'origine, les causes et l'étendue des désordres
Selon l'expert, les infiltrations qui ont affecté le local commercial du rez de chaussé proviennent des installations sanitaires de l'appartement du 1er étage, propriété de l'indivision [Z] et occupé par M. & Mme [G] ;
Il indique que les deux zones d'infiltrations ont des origines identiques :
- zone de droite : fuite depuis les installations sanitaires visibles ou encastrés dans la salle de bains de l'appartement de l'indivision [Z],
- zone de gauche : fuite depuis les installations sanitaires de la cuisine de l'appartement de l'indivision [Z] ;
Après vérification, l'expert a écarté toute cause d'infiltration en provenance des canalisations communes (page 62 du rapport d'expertise) ;
Il résulte du rapport d'expertise, non utilement contesté sur ce point, que les désordres dans le local de la SCI [Y] exploité par la société Etablissements [Y] Thévenot, ont pour origine, d'une part, la vétusté des installations sanitaires de l'appartement de l'indivision [Z] (siphon de la baignoire, canalisation encastrée dans le sol près de la cuvette des WC), d'autre part l'usage qui en est fait par M. & Mme [G] (défaut du joint sanitaire, absence de pare douche, détérioration du plan de vasque dans la cuisine, robinets, bricolage divers, débordement de machine en juillet 2013) ;
L'expert précise que le défaut de conformité du sol des pièces humides de l'appartement de l'indivision [Z] au règlement sanitaire de la Ville de [Localité 18] (il a constaté que le sol n'est pas étanche) est un fait aggravant mais n'est pas à l'origine des désordres constatés ; il ajoute toutefois qu'un sol étanche limite la diffusion des eaux provenant des appareils sanitaires fuyards au plancher et, ensuite à l'appartement du dessous ;
S'agissant de l'étendue des infiltrations, l'expert indique que les fuites sont ponctuelles car les fonds ont toujours été constatés secs lors des réunions d'expertise, 'aucun expert, aucune entreprise intervenus sur place n'a pu observer de l'eau coulant depuis le plafond du local commercial appartenant à la SCI [Y]' ; mais il ajoute, toutefois, que 'ces fuites ont été anormalement répétitives' ;
Sur la durée des infiltrations
En ce qui concerne la durée des infiltrations, la SCI [Y] indique que le premier dégât des eaux est intervenu en 2003 ;
Les pièces suivantes sont produites sur la survenance des infiltrations :
- une déclaration de sinistre adressé le 14 novembre 2005 par la SCI [Y] à la société Pierre & Gestion, administrateur de biens, gestionnaire à l'époque de l'appartement du 1er étage : 'courant décembre 2003 notre locataire a subi un dégât des eaux très important dans notre local commercial du rez-de-chaussé (inondation provenant d'un étage au-dessus). Depuis cette date et à plusieurs reprises notre locataire a été victime d'infiltrations d'eau, très dommageable, de même origine...' (annexe 53 du rapport d'expertise) ;
- un rapport du 23 décembre 2005 de M. [N], architecte mandaté par la société Pierre & Gestion, qui a examiné les dégâts des eaux survenus dans le local commercial de la SCI [Y] : M. [N] a vu le 16 décembre 2005 l'emplacement de 'l'écoulement d'eau venant du 1er étage, traversant le faux-plafond du magasin devant la cabine d'essayage au fond à droite du magasin. Cet écoulement a été de faible durée et n'a provoqué comme dégât, qu'une tâche de 20 cm environ sur la moquette' ; dans l'appartement du 1er étage, M. [N] a constaté, dans la cuisine située au-dessus des écoulements d'eau dans le magasin, 'une extrême vétusté de l'ensemble des installations, notamment :
vidange de l'évier déboîtée et fuyarde,
absence d'étanchéité entre évier plan de travail et mur,
très forte condensation sous l'évier,
robinetterie défectueuse à limite des possibilités de fonctionnement,
absence d'étanchéité au sol,
absence de ventilation permanente' ;
M. [N] conclut : 'compte tenu de l'état général de ces installations, seule une réfection complète est à envisager à l'exclusion de toute réparation ou réfection partielle' (annexe 55 du rapport d'expertise) ;
- un courrier du 7 juillet 2006 adressé par le conseil de la SCI [Y] à la société IFI Monceau, gestionnaire de l'appartement du 1er étage, dénonçant les nombreux dégâts des eaux subi par le local commercial en provenance de l'appartement du 1er étage (annexe 56 du rapport d'expertise) ;
- un accusé de réception daté du 8 octobre 2008 émanant de l'assureur de la société [Y] Thevenot suite à la déclaration de sinistre de cette dernière du 7 octobre 2008 (annexe 58 du rapport d'expertise) ;
- un rapport de visite du 13 novembre 2008 établi par Mme [E] [T], architecte exerçant sous l'enseigne 'as. G', adressé au syndic de l'immeuble du [Adresse 16] faisant suite à une déclaration de sinistre dégâts des eaux de la SCI [Y] le 3 novembre 2008 (annexe 59 du rapport d'expertise) ; Mme [T] a constaté que le dégât des eaux affectant le plafond du local commercial de la société [Y] se situe non loin d'une descente eaux usées-eaux vannes (cette descente EU-EV ne présentait pas de fuite active lors de son passage), c'est à dire sous la cuisine et l'évacuation horizontale de la salle de bains du 1er étage et que 'l'état du plafond atteste de désordres récurrents : oxydation des fers plats, fissurations des plâtres sur l'ensemble de cette zone' ; elle énonce : 'd'après ces constats et ces informations et compte tenu de l'état de vétusté général que j'ai pu constater dans l'appartement du 1er étage lors de mon diagnostic du 11 janvier 2008, le désordre a très probablement été occasionné par une fuite depuis l'appartement du 1er étage' ; elle précise : 'l'ensemble du réseau plomberie de l'appartement du 1er étage gauche est très douteux et les sols de la cuisine et de la salle de bains ne sont pas étanches. L'évacuation des WC/salle de bains circule dans une canalisation semi encastrée en sol...' ; Mme [T] conclut qu'il conviendra 'de faire procéder à une mise aux normes de l'appartement du 1er étage, depuis lequel des fuites récurrentes se sont produites et restent à craindre si rien n'est fait (réseau d'évacuation privatif, étanchéité des sols...' ;
- ce rapport a été transmis par le syndic à la société Nexity Lamy le 19 novembre 2008 (annexe 60 du rapport d'expertise) ; au terme de ce même courrier le syndic demandait à la société Nexity Lamy de prendre les mesures nécessaires à la mise aux normes de l'appartement du 1er étage, propriété à l'époque de l'indivision [B] / [Z] ;
- un rapport d'expertise amiable du 12 novembre 2011 de M. [W] [J], expert mandaté par l'assureur de l'immeuble du [Adresse 16] suite à la dénonciation par la SCI [Y] d'un dégât des eaux dans ses locaux le 19 juillet 2011 (annexe 78 du rapport d'expertise) : l'expert a constaté des dommages aux agencements commerciaux dans les locaux exploités par la société [Y] Thévenot ; il indique que 'le sinistre est la conséquence d'infiltrations d'eau depuis les installations privatives de l'appartement situé à l'aplomb, au 1er étage, et donné en location à M. [G]. D'après les éléments d'information en notre possession, l'origine du sinistre est due à une fuite sur le ballon d'eau chaude sanitaire de l'appartement de M. [G]'; il conclut que la responsabilité du sinistre incombe à M. [G] en raison de la vétusté avancée et du manque d'entretien des installations de plomberie et remarque que des infiltrations récentes ont été occasionnées dans les locaux de la SCI [Y] attestant de nouvelles fuites en provenance de l'appartement du 1er étage ;
- déclaration de sinistre du 20 septembre 2011 (pièce SCI [Y] n° 6)
- diverses pièces attestant d'un dégât des eaux le 18 juin 2012 dans les locaux commerciaux de la SCI [Y] en provenance de la salle de bains de l'appartement du 1er étage (annexes 86 à 93 du rapport d'expertise et pièces SCI [Y] n° 7 : constat amiable de dégâts des eaux du 18 juin 2012 et 13 : procès verbal de constat du 3 juillet 2012) ; les infiltrations dans le local commercial de la SCI [Y] ont provoqué la chute d'un luminaire ;
Il est apparu que dès avant les opérations d'expertise (la première réunion d'expertise s'est déroulée le 14 septembre 2012) des travaux ont été entrepris dans l'appartement du 1er étage à la diligence de l'indivision [Z] au mois d'août 2012, notamment le changement du joint sanitaire au pourtour de la baignoire et le changement du robinet du lavabo (annexes 94 et 95 du rapport d'expertise) ;
En cours d'expertise l'indivision [Z] a procédé aux travaux de mise en conformité de l'appartement pour répondre aux demandes de la Ville de [Localité 18] (pour remédier à l'absence de ventilation de l'appartement) et réalisé les travaux préconisés par l'expert ; la salle de bains et la cuisine ont été entièrement refaites et une étanchéité du sol de ces deux pièces a été mise en oeuvre (pièce [Z] n° 35 : facture de la société Les 3 Pyramides du 11 octobre 2014 d'un montant de 6.964,65 € TTC)) ; des travaux de rénovation complète des installations de plomberie et d'électricité ont été également effectués dans la cuisine et la salle de bains (pièce [Z] n° 34 : facture de la société AJM du 11 octobre 2014 d'un montant de 4.011,70 € TTC) ; l'expert a constaté l'exécution de ces travaux (page 53 du rapport d'expertise) ;
Sur les responsabilités
La SCI [Y] et la société Etablissements [Y] Thévenot agissent contre l'indivision [Z] sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage ;
L'indivision [Z] demande à être garantie intégralement par Mme [I] veuve [B], la société Nexity Lamy et M. & Mme [G] et leur assureur April Assurances ; cependant, l'indivision [Z] n'a pas signifié ses conclusions à M. & Mme [G], de sorte que sa demande de ce chef est irrecevable ; en revanche la demande contre la société April Assurances, assureur de M. & Mme [G] est recevable, ce que celle ci ne conteste pas ;
Sur la responsabilité de l'indivision [Y] envers la SCI [Y] et la société Etablissement [Y] Thévenot
Il résulte de l'article 544 du code civil que l'exercice du droit de propriété, même sans faute, est générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la mesure des obligations ordinaires du voisinage ;
Il s'agit d'une responsabilité de plein droit dont le copropriétaire ne peut s'exonérer en invoquant l'absence de faute de sa part ;
Le propriétaire actuel de l'immeuble à l'origine du trouble est responsable des troubles du voisinage subsistant lorsqu'il en est devenu propriétaire, peu important qu'il n'ait pas été propriétaire du fonds lorsque ce trouble a commencé à se produire ;
La victime d'un trouble de voisinage émanant d'un immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire, qui ne peut s'exonérer en arguant de l'inaction de son locataire ;
Les infiltrations récurrentes depuis décembre 2003 en provenance de l'appartement du 1er étage, propriété de l'indivision [Z], qui ont endommagé le local commercial appartenant à la SCI [Y] et exploité par la société Etablissements [Y] Thévenot sont constitutifs de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage qui engagent la responsabilité de plein droit de l'indivision [Z] envers la SCI [Y] et la société Etablissements [Y] Thévenot ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré MM [X], [R] & [H] [Z] responsables in solidum des désordres subis par les locaux de la société [Y] et par le locataire la société Établissements [Y] Thévenot ;
Sur les recours de l'indivision [Z]
¿ L'historique de la propriété
Mme [C] [D] [K] [L] épouse en secondes noces de M. [M] [B] et mère de MM. [X], [H] et [R] [Z] était propriétaire de l'appartement à usage locatif sis [Adresse 16] à [Localité 18] ;
Mme [C] [L] épouse [B] est décédée le [Date décès 8] 2002 en laissant pour héritier, son mari, M. [M] [B], usufruitier à 100% dudit appartement et nu propriétaire à hauteur de 25%, MM. [Z] recevant alors 75% de la nue-propriété de ce bien ;
MM. [Z] ont racheté à M. [B] fin 2009 les 25% de la nue-propriété de ce bien ;
Le 27 janvier 2012, M. [B] décédait à son tour, laissant pour héritière sa seconde épouse, Mme [S] [I] veuve [B] ; MM. [Z] sont devenus propriétaires en toute propriété de cet appartement à compter du 1er trimestre 2012 ;
Il a été vu plus haut que les désordres se sont produits :
- à partir de décembre 2003 suivant la déclaration de sinistre du 14 novembre 2005 évoquée plus haut,
- en décembre 2005 (rapport de M. [N] du 23 décembre 2005), juillet 2006 (courrier du 7 juillet 2006 adressé à la société IFI Monceau, gestionnaire de l'appartement du 1er étage), octobre 2008, juillet et septembre 2011 alors que feu M. [B] était usufruitier à 100% ;
- en juin 2012, et en juillet 2013, après le décès de M. [B], alors que l'indivision [Z] avait la pleine propriété de l'appartement ;
¿ Sur la responsabilité de Mme [S] [I] veuve [B], venant aux droits de M. [M] [B]
M. [M] [B], aux droits duquel vient Mme [I] veuve [B], était usufruitier de l'appartement du [Date décès 8] 2002 (date du décès de Mme [L] épouse [B]) au 27 janvier 2012, date de son décès ; il n'est pas contesté que durant cette période il a géré l'appartement et a perçu les loyers ; il a été le seul interlocuteur des différents gestionnaires du bien qui se sont succédés ; la plupart des sinistres se sont produits durant sa gestion, soit de fin 2003 à fin 2011 ;
Dans les rapports entre l'indivision [Z] et Mme [I] veuve [B] venant au droits de M. [M] [B], la responsabilité de cette dernière doit être retenue à hauteur de 40 % ;
¿ Sur la responsabilité de la société Nexity Lamy
La société Lamy Étoile, aujourd'hui Nexity Lamy, était le gérant mandaté par les consorts [Z] et feu M. [B] par contrat du 10 avril 2007 ; cependant, le seul interlocuteur de la société Nexity Lamy était M. [M] [B] ;
Le gérant se justifie en produisant nombre de courriers adressés à M. [B], qui était alors usufruitier à 100% du bien en question, l'informant de l'avancement du dossier et des visites et devis de diverses entreprises, courriers échelonnés du 12 octobre 2009 au 25 janvier 2012 ;
M. [B] était donc bien informé, même de façon tardive puisque les désordres sont antérieurs au mandat de 2007, et puisque dès le 13 novembre 2008, un architecte consulté par la société [Y] avait établi la liste des travaux nécessaires, liste communiquée au syndic de l'époque, le cabinet Chamorand ;
Toutefois, il appartenait au mandataire de gestion la société Nexity Lamy, non seulement d'informer son mandant plus tôt, mais aussi de l'alerter de la gravité de la situation ;
Qui plus est, il appartenait au mandataire, en vertu des conditions générales de son mandat, de : 'Assistance Technique : Demander des devis, et faire exécuter les travaux d'entretien courant, faire exécuter les travaux de remise en état des lieux tels que définis à l'article 'obligations du mandant', commander et faire exécuter les travaux importants et urgents, puis en aviser le mandant, suivre les réalisations des entreprises' ;
Il doit être rappelé que la société Nexity Lamy, gestionnaire de l'appartement du 1er étage depuis le 10 avril 2007, a eu une parfaite connaissance de l'état de vétusté de l'appartement par la communication qui lui a été faite par le syndic le 19 novembre 2008 du rapport du cabinet 'as.G' du 13 novembre 2008 dont les préconisations étaient les suivantes :
'dégât des eaux se situe sous la cuisine et l'évacuation horizontale de la salle de bains du 1er étage.
Ensemble du réseau de plomberie de l'appartement du 1er étage est très douteux et les sols de la cuisine et de la salle de bains ne sont pas étanches.
Faire procéder à une mise aux normes de l'appartement du 1er étage depuis lequel des fuites récurrentes se sont produites' ;
Avec l'accord de son mandant, M. [M] [B], la société Nexity Lamy a fait procéder à des réparations partielles en novembre 2009 par la société Blanche, à savoir le remplacement du ballon d'eau chaude, du vidage évier et de la pipe d'évacuation ; cependant elle n'a proposé à son mandant aucun devis de réparation totale telle que préconisé par le cabinet 'as.G';
En 2011, alors qu'elle indiquait au syndic dans un courrier du 2 février 2011 qu'elle était consciente de la nécessité d'une réfection totale de l'appartement et qu'elle allait sollicité un devis en ce sens, en précisant d'ailleurs 'je me suis rapproché de M. [B] pour l'informer de l'urgence de la situation et vous confirme dès à présent qu'il n'est pas hostile à la réalisation de travaux', elle n'a en réalité fourni à son mandant aucun devis en ce sens, se bornant à faire établir des devis de réparations ponctuelles et à faire procéder par la société Berthelot aux seuls travaux de dépose de la trappe d'accès sous baignoire ;
De plus, à l'occasion des sinistres déclarés en 2011, la société Nexity Lamy s'est contentée de demander à des plombiers de faire des recherches de fuites, alors que les causes des infiltrations lui étaient bien connue et qu'il importait de fournir à son mandant des devis de réfection complète pour mettre fin aux infiltrations dans le local commercial du rez-de-chaussée
En ne fournissant pas à son mandant des devis de réfection complète de l'appartement, alors qu'elle savait depuis le 13 novembre 2008 que les installations de plomberie de l'appartement étaient fuyardes et que le sol des pièces humides n'était pas étanche, la société Nexity Lamy a manqué à son obligation de moyens de gérer correctement l'appartement ;
Dans les rapports entre l'indivision [Z] et la société Nexity Lamy, la responsabilité de cette dernière doit être retenue à hauteur de 20 % ;
¿ Sur la responsabilité de M. & Mme [G], locataires de l'appartement du 1er étage depuis 1996
En plus de l'état de vétusté avancé des installations sanitaires de l'appartement depuis de nombreuses années, connu des propriétaires, il résulte du rapport d'expertise que la responsabilité des locataires doit être retenue pour le défaut du joint sanitaire, l'absence de pare douche, la détérioration du plan de vasque dans la cuisine, les robinets et bricolage divers, la fuite sur le ballon d'eau chaude le 19 juillet 2011 et le débordement de la machine à laver en juillet 2013 ;
Le défaut d'entretien et le mauvais usage des installations sanitaires, ce dernier caractérisé depuis au moins le 19 juillet 2011, engagent la responsabilité de M. & Mme [G] ;
Dans les rapports entre l'indivision [Z] et M. & Mme [G], la responsabilité de ces derniers doit être retenue à hauteur de 10 % ;
Il a été vu plus haut que la demande de l'indivision [Z] n'est pas recevable à l'égard de M. & Mme [G], faute pour les consorts [Z] d'avoir signifié leurs conclusions par voie d'huissier ; en revanche la demande contre la société April Assurances, assureur de M. & Mme [G] est recevable ;
M. & Mme [G] ont souscrit une assurance habitation auprès de la société April Assurances à compter du 1er janvier 2012 ; la société April ne saurait être tenue de garantir les conséquences de sinistres antérieurs à l'entrée en vigueur de sa garantie puisque seul un élément aléatoire peut entraîner la mobilisation des garanties souscrites au titre d'un contrat d'assurance ; seuls les sinistres postérieurs au 1er janvier 2012 seront pris en considération ;
Le sinistre du 18 juin 2012 ne provient pas d'un défaut d'entretien ou d'un mauvais usage des installation sanitaires imputable aux locataires, mais du défaut d'accomplissement des réparations nécessaires au regard de la vétusté des installations sanitaires et de plomberie et à l'absence d'étanchéité du sol des pièces d'eau incombant au propriétaire ; seul le dégâts des eaux de juillet 2013 (débordement de la machine à laver) est imputable aux locataires ;
La garantie de la société April Assurances à l'égard de l'indivision [Z] doit être retenue à hauteur de 2 %, l'indivision [Z] conserve à sa charge les 8 % restant ;
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a mis hors de cause la société April Assurances ;
La société anonyme April Assurances doit être condamnée à garantir MM [X], [R] & [H] [Z] à hauteur de 2 % du montant des condamnations prononcées contre eux en première instance à l'égard de la société anonyme Etablissements [Y] Thévenot, incluant les dépens de première instance comprenant les frais d'expertise et la somme allouée par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;
Les demandes de MM [X], [R] & [H] [Z] contre M. [U] [G] & Mme [P] [G] doivent être déclarées irrecevable ; ;
Il résulte de ce qui précède que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a :
- dit que Mme [S] [I] veuve [B] garantira MM [X], [R] & [H] [Z] à hauteur de 40 % ,
- dit que la société Nexity Lamy garantira MM [X], [R] & [H] [Z] à hauteur de 20 % ;
Sur les recours de Mme [S] [I] veuve [B], la société Nexity Lamy et la société April Assurances
Mme [B], la société Nexity Lamy, M. & Mme [G] et la société April Assurances n'ont pas été déclarés responsables in solidum tant à l'égard de la société Etablissements [Y] Thevenot, la SCI [Y], qu'à l'égard de MM [R], [X] & [H] [Z] ;
A l'égard de ces derniers, les parts de responsabilité de Mme [B], de la société Nexity Lamy et de M. & Mme [G] garantis par la société April Assurances ont été appréciées en fonction de leur fautes respectives ;
Les 40 % de responsabilité revenant à Mme [I] veuve [B], venant aux droits de M. [M] [B] découlent du fait que celui ci a géré l'appartement de décembre 2003 au 27 janvier 2012, date du décès de M. [M] [B] ; il doit être rappelé que M. [B] connaissait l'état déplorable de son appartement depuis au moins décembre 2005, date du rapport de M. [N], architecte, qui a conclu que 'compte tenu de l'état général de ces installations, seule une réfection complète est à envisager à l'exclusion de toute réparation ou réfection partielle' (annexe 55 du rapport d'expertise) ; or, de décembre 2005 au 10 avril 2007, date du mandat de gestion confiée à la société Nexity Lamy, aucune réparation d'envergure n'a été réalisée dans l'appartement, malgré les conclusions précitées du rapport de M. [N], ce qui a laissé se poursuivre les infiltrations dans le local commercial du rez-de-chaussée ; les gestionnaires de l'appartement de M. [B] antérieurs au 10 avril 2007 n'étant pas dans la cause, Mme [B] garde à sa charge la responsabilité des désordres de décembre 2005 au10 avril 2007 ; en outre, à partir de cette date, M. [M] [B] a été de nouveau informé de l'état alarmant de son appartement par l'information qui lui a été donnée du contenu du rapport du cabinet 'as. G' du 13 novembre 2008, et encore du rapport de M. [J] du 12 novembre 2011 ; M. [B] n'a pris aucune initiative pour procéder aux travaux nécessaires, se contentant des réparations ponctuelles proposées par la société Nexity Lamy ; tout ceci explique qu'il est imputé à Mme [B] 40 % ;
Les 20 % de responsabilité revenant à la société Nexity Lamy résultent de son manquement, évoqué plus haut, à son obligations de moyen dans la gestion de l'appartement du 10 avril 2007 au 2 mars 2012, date à laquelle M. [X] [Z] lui adressait un courrier l'informant qu'il prenait désormais à sa charge la gestion des biens et résiliait à titre conservatoire le mandat de gestion ; découler
Les 10 % de responsabilité revenant à M. & Mme [G], locataires, procèdent du défaut d'entretien et du mauvais usage des installations ; il s'agit d'une responsabilité résiduelle puisque la cause essentielle des désordres est la vétusté des installations fuyardes connue des propriétaires depuis décembre 2005 ;
Les 30 % de part de responsabilité restant revenant à MM [R], [X] & [H] [Z] découlent de leur qualité de propriétaire à partir du 27 janvier 2012, auxquelles s'ajoutent 8 % dévolu à M. & Mme [G] puisque l'indivision [Z] ne les a pas attrait à la procédure devant la cour ;
Chacun étant responsable de ses propres agissements, Mme [S] [I] veuve [B], la société Nexity Lamy et la société April Assurances doivent être déboutés de leurs demandes respectives en garantie ;
Sur les demandes préjudicelles
Sur les préjudices de la société Établissements [Y] Thévenot, locataire
Le locataire énumère et chiffre les préjudices qu'il impute aux conséquences des sinistres en cause ;
¿ Honoraires de l'électricien ayant suivi les opérations d'expertise :
Les premiers juges ont justement retenu ce poste comme directement lié aux sinistres 380 € ;
¿ Trappes de visite installées sur demande de l'expert : 447,99 € ;
¿ Travaux de réfection :
La société Etablissements [Y] Thévenot sollicite au total sur ce poste 10.327,68 € et 1.204,65€ de mobilier ;
Toutefois, l'expert a estimé que les travaux urgents à prévoir se montaient à 2.855 €, outre le mobilier en question ; la société [Y] Thévenot explique que les travaux 'urgents' acceptés par l'expert ne constituent pas l'ensemble des travaux 'nécessaires', mais elle n'en justifie pas ; elle ajoute avoir, par souci d'efficacité, fait réaliser en un seul temps les travaux urgents et les autres, nécessaires mais moins urgents ;
Comme le tribunal, la cour fait sienne les explications de l'expert aux termes desquelles la société [Y] Thévenot a fait effectuer d'importants travaux sans liens avec les dégâts des eaux ; le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu l'évaluation de l'expert, soit 4.620,23 € ;
Le jugement est également confirmé en ce qu'il a ajouté à cette somme le coût de remplacement des luminaires et des poses électriques consécutifs au sinistre de juin 2012, soit 4.620,23 + 1.540 = 6.120,23 € ;
¿ Perte de chiffre d'affaires :
Comme l'a dit le tribunal, si l'expert a estimé que l'état du magasin ne devait pas avoir eu d'impact sur le chiffre d'affaires, et que la seule comparaison des résultats de 2012 et 2013 ne pouvait suffire à démontrer un préjudice, il n'en reste pas moins que la boutique a été fermée du 9 au 15 octobre et les 20 et 22 octobre 2013, soit huit jours ; au regard du chiffre d'affaires usuel en octobre, soit 28.000 €, on arrive à une perte d'un quart, soit : 7.000 € ; le jugement est confirmé sur ce point ;
¿ Salaires versés durant les travaux :
La société [Y] Thevenot sollicite à ce titre 4.000 € ; les premiers juges ont justement relevé que le poste reconnu ci-dessus couvre le chiffre d'affaires et non la marge brute ; les frais de fonctionnement comme les salaires sont donc compris dans ce chiffre d'affaires ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société [Y] Thévenot de sa demande de ce chef ;
¿ Perte de jouissance :
L'expert a donné les éléments permettant d'indemniser ce poste de préjudice ; la durée est de 10 ans (la prescription ayant été interrompue), le loyer annuel était de 20.753 €, et les désordres ont concerné 30% de la surface ;
Soit 20.753 x 10 X 30 % = 62.259 € ;
Le jugement est confirmé sur ce point ;
¿ Perte d'image :
La société [Y] Thévenot fait valoir qu'elle 'a risqué de perdre son contrat avec la société Lacoste du fait de l'état de la boutique suite aux sinistres en cause' ; l'expert qualifie cette demande de 'non démontrée' ; de fait, aucun préjudice n'est établi, comme le révèle la formulation utilisée par la société [Y] Thévenot ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la société [Y] Thévenot de sa demande de ce chef ;
Total : 76.207,22 €
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a :
- condamné MM [X], [R] & [H] [Z] à verser à la société anonyme Établissements [Y] Thévenot la somme de 76.207,22 € au titre de ses préjudices matériels,
- condamné Mme [I] veuve [B] à verser à MM [X], [R] & [H] [Z] la somme de 30.482,88 € à titre de garantie de 40% des préjudices subis,
- condamné la société Nexity Lamy à verser à MM [X], [R] & [H] [Z] la somme de 15.241,44 € à titre de garantie de 20% des préjudices subis ;
Sur les préjudices de la SCI [Y], propriétaire
¿ Perte de chance de réévaluer le loyer
Les premiers juges ont exactement relevé que le loyer consenti par la SCI [Y] à sa société-soeur, la société Établissements [Y] et Thévenot, a suivi les évolutions de l'indice INSEE ; en réalité la SCI [Y] sollicite l'indemnisation d'une perte de chance d'effectuer une augmentation supérieure du loyer ;
Les premiers juges ont justement retenu que la SCI [Y] ne présente aucune pièce justifiant de son projet de proposer à sa locataire un loyer supérieur, ni du lien entre l'état du local dû aux sinistres et cette impossibilité ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI [Y] de sa demande de ce chef ;
¿ Préjudice moral :
La SCI [Y] fait état d'un préjudice moral qu'elle évalue à 20.000 € ;
Comme l'a dit le tribunal, si une personne morale peut subir un préjudice moral, c'est à dire non-matériel ni financier, il n'en reste pas moins que ce préjudice doit être caractérisé et démontré ;
En l'espèce, la société [Y] tire argument du temps passé par son gérant, M. [Y], tout au long de ces années pour tenter de sensibiliser les parties aux problèmes en question ;
Mais, il s'agirait là d'un préjudice personnel de M. [Y], et non d'un préjudice de la société [Y] ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI [Y] de sa demande de ce chef ;
Sur les demandes de l'indivision [Z]
Les consorts [Z] font valoir que depuis le début de la procédure, ils ont dû engager des frais de remise en état de l'appartement du 1er étage pour 19.889,20 € ; ils sollicitent de la part de Mme [I] veuve [B] ès qualités d'héritière de l'usufruitier, le remboursement de 50 % de cette somme en application de l'article 605 du code civil, lequel prévoit que 'l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit, auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu' ;
En l'espèce, si l'on se réfère aux observations de l'expert, l'appartement du 1er étage présentait les désordres suivants : défaut d'étanchéité des planchers, et installations sanitaires à reprendre entièrement ; il s'agit là de 'grosses réparations' au sens de l'article 605 ; et l'on constate que cette situation n'est pas la conséquence d'un 'défaut de réparations d'entretien', mais d'une conception d'origine, les installations étant vétustes ;
Les premiers juges ont justement retenu que les consorts [Z] ne peuvent prétendre mettre à la charge de l'usufruitier tout ni partie des grosses réparations qui ne sont pas la conséquence d'un défaut d'entretien, mais de la seule ancienneté des locaux ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [Z] de leur demande de ce chef ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, qui comprennent de droit les frais d'expertise, et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
Mme [S] [I] veuve [B], partie perdante en cause d'appel, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la société anonyme Etablissements [Y] Thévenot la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Il n'y a pas lieu à autre application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,
Déclare irrecevables les demandes de MM [X], [R] & [H] [Z] contre M. [U] [G] & Mme [P] [G] ;
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté MM [X], [R] & [H] [Z] de leur demande en garantie contre la société anonyme April Assurances ;
Statuant à nouveau sur le chef réformé et y ajoutant,
Condamne la société anonyme April Assurances à garantir MM [X], [R] & [H] [Z] à hauteur de 2 % du montant des condamnations prononcées contre eux en première instance à l'égard de la société anonyme Etablissements [Y] Thévenot, incluant les dépens de première instance comprenant les frais d'expertise et la somme allouée par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;
Déboute Mme [S] [I] veuve [B], la société Nexity Lamy et la société April Assurances de leurs demandes respectives en garantie ;
Condamné Mme [S] [I] veuve [B] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société anonyme Etablissements [Y] Thévenot la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT