REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 09 NOVEMBRE 2022
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/04653 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7NXN
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2018 -Tribunal d'Instance de PANTIN RG n° 18-000192
APPELANT
Monsieur [V] [O]
né le 14 Avril 1977 au Maroc
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représenté par Me Norbert NAMIECH substitué par Me Angeline BOUSEAU VERY - AEDIFICE AVOCATS-NORBERT NAMIECH - avocat au barreau de PARIS, toque : E0020
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4]) représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 444 346 795
C/O Société NEXITY LAMY
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représenté par Me Leonel DE MENOU et plaidant par Me Cynthia JOLLY - CABINET LEONEL DE MENOU - avocat au barreau de PARIS, toque : D0278
INTERVENANTE (APPEL PROVOQUE)
SCP MONTRE CARTIER L'HERMINIER BOUTON HUGUES, notaires
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant la Cour composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et de Mme Muriel PAGE, Conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Madame Anne LATAILLADE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
*
FAITS & PROCÉDURE
M. [N] est propriétaire dans la copropriété du [Adresse 4]), depuis le 19 septembre 2005, des lots 37 (logement) pour 33/1061èmes, 38 (cave) pour 1/1061èmes et 22 (couloir) pour 4/1061èmes, comme indiqué dans son acte de vente conformément au règlement de copropriété du 18 mars 1955 et du modificatif de l'état descriptif du 3 mars 2000.
Lors de la vente de son bien début 2017, le notaire a constaté une incohérence dans la numérotation des lots et les tantièmes appliqués. Les appels de charges qui lui étaient adressés tant sur les charges courantes que sur les appels exceptionnels mentionnaient un lot 38 pour 2/999èmes et un lot 58 pour 43/999èmes. Cette erreur persistait depuis le 19 septembre 2005.
M. [N] a pris contact avec les services de la publicité foncière qui lui confirmait que le seul modificatif de l'état descriptif de division publié était celui du 3 mars 2000.
Il a adressé des courriers au syndic qui sont restés sans réponse.
À la suite de ses recherches, M. [N] a constaté que la numérotation des lots et la répartition appliquée était celle résultant d'un modificatif qui prévoyait la réunion des lots 22 et 37, appartenant alors à M. [V] [O], en un lot 58 auquel il était affecté 43/999 tantièmes de charges communes générales.
Ce modificatif de l'état descriptif de division a été approuvé par les copropriétaires, dont M. [O], lors de l'assemblée générale du 23 mars 2001, soit antérieurement à son acquisition alors que l'acte de vente fait mention de la répartition antérieure.
Le modificatif de l'état descriptif ayant été rejeté le 17 avril 2003 par la conservation de l'hypothèque, la modification des tantièmes et des lots n'a jamais été publiée.
Lors de l'assemblée générale du 10 juin 2003, à laquelle M. [O] était présent, il a été voté la résolution décidant de l'application immédiate de la nouvelle répartition.
L'application de cette répartition en lieu et place de celle reprise dans son acte de vente de 2005 est moins favorable.
Devant l'absence de réaction du syndicat sur les demandes de restitution formulées, par acte d'huissier du 27 mars 2018 M. [N] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]) devant le tribunal d'instance de Pantin aux fins de :
- dire que la modification de la numérotation des lots et de la répartition des tantièmes votée en assemblée générale le 23 mars 2001 lui est inopposable ;
- dire seuls opposables le règlement de copropriété du 18 mars 1955 et le modificatif de
l'état descriptif de division du 3 mars 2000 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires, outre les dépens, aux sommes de :
6.025,176 € au titre de la restitution des sommes indûment versées,
3.660,58 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- rappeler que M. [N] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires a assigné en garantie M. [O] et la société civile professionnelle Montre Cartier l'Herminier Bouton Hugues à Pantin (93500).
Par jugement du 17 décembre 2018, le tribunal d'instance de Pantin a :
- ordonné la jonction des procédures enregistrées respectivement sous le numéro de répertoire général 11-18-192 et 11-18-219 ;
- dit que les demandes formées par M. [N] sont recevables ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [N] les sommes de :
6.018,18 €,
405, 58 € à titre de dommages et intérêts,
- condamné M. [O] à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées au profit de M. [N] en ce compris les frais irrépétibles et les dépens ;
- dit que l'action en garantie formée à l'encontre de la société Montre Cartier l'Herminier Bouton Hugues est recevable ;
- rejeté la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Montre Cartier l'Herminier Bouton Hugues ;
- débouté M. [N] du surplus de ses demandes ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [N] la somme de 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer les dépens de l'instance ;
- dit que par application des dispositions de l'article 10-1 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, M. [N] sera dispensé de toute participation à la dépense commune
des frais de procédure exposés par le syndicat dont la charge sera répartie entre les autres
copropriétaires ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
M. [O] a relevé appel de ce jugement à l'encontre du syndicat des copropriétaires seulement, par déclaration remise au greffe le 27 février 2019.
Par acte du 13 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires a assigné à fin d'appel provoqué la SCP Montre Cartier L'herminier Bouton-Hugues, notaires associés.
La procédure devant la cour a été clôturée le 8 juin 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions du 13 décembre 2019, par lesquelles M. [O], appelant, invite la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, à :
- infirmer le jugement en ce qu'il :
l'a condamné à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées au profit de M. [N] en ce compris les frais irrépétibles et les dépens,
l'a condamné ainsi que le syndicat des copropriétaires à payer les dépens de l'instance,
statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires et la société Montre Cartier l'Herminier Bouton Hugues de l'ensemble de leurs demandes formulées à l'égard de M. [O],
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens de l'instance comprenant notamment les frais de timbre et les frais de signification de la déclaration d'appel, dont distraction au profit de Maître Norbert Namiech, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions du 4 février 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la cour de :
- débouter M. [O] de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [O] à le garantir des condamnations prononcées au profit de M. [N], en ce compris les frais irrépétibles, les intérêts sur les sommes dues en principal et les dépens,
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de garantie à l'encontre de la société Montre Cartier l'Herminier Bouton Hugues et en ce qu'il l'a débouté du surplus de ses autres demandes contre M. [O] et la société Montre Cartier l'Herminier Bouton Hugues,
- débouter la société Montre Cartier l'Herminier Bouton Hugues de son appel incident,
et de toutes ses demandes, fins et conclusions,
statuant à nouveau,
- condamner solidairement M. [O] et la société Montre Cartier l'Herminier Bouton Hugues à le garantir des condamnations prononcées au profit de M. [N], en ce compris les frais irrépétibles, les intérêts sur les sommes dues en principal et les dépens,
- condamner solidairement M. [O] et la société Montre Cartier l'Herminier Bouton Hugues à lui payer la somme de 6.000 €, et ce pour contribution aux frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, et ce par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. [O] et la société Montre Cartier l'Herminier Bouton Hugues aux dépens, dont recouvrement au profit de Maître [W] [X] et ce dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions du 27 novembre 2019 par lesquelles la société Montre Cartier l'Herminier Bouton Hugues, intimée, invite la cour, au visa de l'article 2224 du code civil, à :
- infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable la demande en garantie du syndicat des copropriétaires à l'encontre de l'office notarial,
statuant à nouveau,
- déclarer prescrite l'action en garantie menée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de l'office notarial, la déclarer irrecevable,
pour le surplus,
- confirmer le jugement en ce qu'il a écarté toute faute du notaire et en ce qu'il a rejeté la demande en garantie du syndicat des copropriétaires,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d'instance, dont distraction au profit de Maître Valérie Toutain de Hauteclocque, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Le jugement déféré n'est pas contesté en ce qu'il a fait droit à la demande de remboursement de charges de M. [N] considérant que la nouvelle répartition des charges de copropriété votée par l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 23 mars 2001 ne lui était pas opposable dès lors qu'elle n'avait pas été publiée et que son acte d'acquisition n'en faisait pas mention de sorte qu'il n'avait pu adhérer à ses obligations ;
M. [O] critique le jugement déféré en ce qu'il a fait droit à l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires dirigé contre lui ;
Le syndicat des copropriétaires a formé appel provoqué à l'encontre de la société Montre Cartier l'Herminier Bouton Hugues afin de voir réformer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté son appel en garantie dirigée contre elle ;
Sur l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l'encontre de M. [O]
Au soutien de son appel, M. [O] fait valoir qu'il n'a commis aucune faute puisqu'il n'a pas été informé du rejet de la publication du modificatif de 2001 à la Conservation des Hypothèques, et qu'en tout état de cause, s'il avait informé M. [N] du modificatif, ce dernier aurait pu refuser d'y adhérer ;
Il soutient qu'en revanche des fautes ont été commises par les professionnels de l'immobilier, à savoir :
- par le notaire rédacteur de l'acte du 5 octobre 2001 qui a reproduit des erreurs manifestes et n'a pas informé la copropriété de l'impossibilité de publier le modificatif ;
- par les syndics successifs qui ont inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires l'application immédiate du modificatif sans s'interroger sur la difficulté liée à l'absence de publication, n'ont pas vérifié dès la première vente intervenue après l'assemblée générale du 10 juin 2003 si l'acte comportait bien la mention du modificatif et si l'acquéreur y avait adhéré, n'ont pas vérifié si les charges appelées correspondaient au dernier modificatif publié ;
- par l'agent immobilier chargé de la vente de son bien qui a commis des erreurs quant à ses lots ;
- par le notaire chargé de la vente qui n'a pas pris connaissance de la fiche de renseignements de l'immeuble ce qui lui aurait permis de s'apercevoir qu'un modificatif avait été déposé et rejeté, et ne s'est pas aperçu que les appels de charges étaient calculés selon des tantièmes ne correspondant pas à ceux afférents à ses lots ;
- par le syndic de l'époque, le cabinet Gestrim, qui n'a alerté ni l'agent immobilier ni le notaire de l'existence du modificatif et n'a pas relevé les incohérences sur la numérotation des lots et les tantièmes lors de la transmission de l'attestation de propriété ;
Il fait valoir ensuite que le préjudice du syndicat des copropriétaires n'est pas démontré en ce que les sommes réclamées par M. [N] constituent un trop perçu pour le syndicat des copropriétaires, qu'il appartenait au syndic de régulariser les comptes des copropriétaires pour revenir à une situation de répartition conforme à la grille régulièrement en vigueur ;
Il ajoute qu'il n'est pas démontré que de nouveaux copropriétaires aient intégré la copropriété sur la période de mars 2003 à décembre 2018, et qu'en cas de mutation, la charge du comblement de la dette du syndicat incombe aux personnes qui sont copropriétaires au moment où la dette a été constatée et l'appel de charges émis ;
Le syndicat des copropriétaires répond que M. [O] avait connaissance de l'existence du modificatif du 5 octobre 2001 et de la décision des copropriétaires de procéder à l'application immédiate du nouveau règlement de copropriété et de la nouvelle répartition de charges, et qu'il lui appartenait en tant que vendeur d'informer M. [N] des décisions prises en assemblées générales ;
Aux termes de l'article 4 du décret du 17 mars 1967 : 'Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.' ;
En application de cet article, l'accomplissement des formalités permettant de rendre le règlement de copropriété ou ses modifications opposables pèse sur ceux qui établissent les actes constatant le transfert de propriété du lot, c'est à dire en pratique sur les agents immobiliers et sur les notaires ;
Il est exact que M. [O] était présent lors de l'assemblée générale du 10 juin 2003 et a voté en faveur de l'application immédiate du nouveau règlement de copropriété et de la nouvelle répartition des millièmes de charges votés lors de l'assemblée générale du 23 mars 2001 ;
Il n'est toutefois pas le rédacteur de la promesse de vente du 2 juin 2005, ni de l'acte authentique du 19 septembre 2005 ;
Il appartenait à ces professionnels, agent immobilier et notaire, de se renseigner au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble pour avoir connaissance du règlement de copropriété et de ses modificatifs ;
La fiche d'immeuble produite aux débats porte bien mention du modificatif du 5 octobre 2001 déposé le 4 juillet 2002, d'une reprise pour ordre le 18 décembre 2002 puis le 21 janvier 2002, et d'un rejet définitif total le 16 mai 2003 ;
Il appartenait ainsi au notaire d'interroger le syndic sur l'objet de ce modificatif et ses modalités éventuelles d'application ;
Egalement, contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires, il résulte de l'acte de vente que le syndic de l'immeuble au moment de la vente était bien le cabinet Gestrim ;
Ce syndic, en sa qualité de professionnel chargé de l'administration de la copropriété, ne pouvait ignorer d'une part le sens du vote de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 10 juin 2013 et d'autre part que le modificatif du 5 octobre 2001 n'avait pas été publié ;
Il ne peut donc être valablement reproché à M. [O] de ne pas avoir informé son acquéreur de l'application de la nouvelle grille de charges alors que le syndic lui-même apparaît ne pas avoir alerté le notaire sur ce point ;
Aucune faute ne peut être reprochée à M. [O] quant à l'accomplissement des formalités de l'article 4 du décret du 17 mars 1967 ;
Le jugement déféré sera réformé en ce qu'il a fait droit à l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires dirigé contre M. [O] ;
Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de ce chef ;
Sur la demande de garantie formée à l'encontre du notaire :
Devant la cour, la société Montre Cartier l'Herminier Bouton Hugues maintient que l'action en responsabilité est prescrite au regard des dispositions de l'article 2224 du code civil dès lors qu'elle a informé dès le 31 mars 2003 le syndicat des copropriétaires de l'impossibilité de procéder à la publication du modificatif de l'état descriptif de division de l'immeuble ;
Toutefois, comme l'a exactement retenu le tribunal, en application des dispositions de1'article 2224 du code civil, le point de départ du délai de prescription est la date à laquelle le syndicat des copropriétaires a eu connaissance des faits lui permettant d'exercer son droit, soit en l'espèce, la date de l'exercice de l'action en justice de M. [N] ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires à 1'encontre du notaire ;
A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le modificatif du 5 octobre 2001 n'a pas été publié, que le notaire ne l'a jamais informé des conséquences du rejet de la formalité à savoir l'absence d'application du modificatif aux copropriétaires et l'absence d'opposabilité aux ayants droit de ces derniers ; que le syndic pouvait légitimement croire que le modificatif était applicable ; que le notaire a manqué à son obligation de conseil lors de la rédaction de l'acte authentique mais également lors du rejet de la formalité en mai 2002 et n'a donc pas assuré l'utilité et l'efficacité de son acte du 5 octobre 2001 ;
En l'espèce, il n'est pas contesté que la publication du modificatif a fait l'objet d'un rejet définitif visant différents points, à savoir l'absence de propriété par le syndicat des copropriétaires de lots supprimés et intégrés aux parties communes, l'appartenance à des copropriétaires différents de lots devant être réunis, la présence d'inscription d'hypothèques, un mauvais calcul des tantièmes ;
La société Montre Cartier l'Herminier Bouton Hugues produit aux débats deux courriers datés du 31 mars 2003 et du 2 juin 2003 adressés au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires les informant des difficultés rencontrées pour la publication du modificatif ;
Il est exact toutefois que la preuve de la réception de ces courriers n'est pas rapportée ;
Néanmoins, par courrier du 13 janvier 2006 dûment réceptionné, le notaire a indiqué à Mme [M] que le seul problème subsistant pour assurer la publication du modificatif au règlement de copropriété régularisé le 5 octobre 2001 reste que dans ce modificatif des lots grevés d'hypothèques au profit de créanciers différents ont été réunis, ce qui est impossible sans avoir au préalable régularisé les actes de mainlevée desdites hypothèques et lui a précisé que la régularisation des mainlevées suppose d'obtenir au préalable l'ensemble des titres de propriété des lots ainsi réunis ;
Ce même courrier précisait qu'il était confié à la personne responsable du service mainlevée de l'étude notariale la tâche de finaliser l'ensemble des mainlevées nécessaires ;
Dans ces conditions, la preuve d'un manquement du notaire à son obligation d'information et de conseil n'apparaît pas rapportée ;
S'agissant de l'efficacité de l'acte, il convient de constater que la société Montre Cartier l'Herminier Bouton Hugues ne justifie pas des suites données au courrier du 13 janvier 2006, ni de celles données au courrier du 2 juin 2006 adressé à la Conservation des Hypothèques ;
Toutefois, il est constant que le préjudice allégué résulte de l'application erronée d'une grille de charges par le syndicat des copropriétaires ;
Or, le syndic, le cabinet Gestrim, ainsi qu'il a été vu, en sa qualité de professionnel administrant l'immeuble, ne pouvait ignorer que le modificatif, non publié, n'était pas opposable à l'acquéreur qui n'en avait pas eu connaissance et qui n'avait pas adhéré aux obligations qui en résultent ;
Par ces motifs substitués à ceux du premier juge, la demande de garantie dirigée contre la société Montre Cartier l'Herminier Bouton Hugues sera également rejetée en appel ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel, comprenant notamment les frais de timbre et les frais de signification de la déclaration d'appel, ainsi qu'à payer à M. [O] la somme de 5.000 € et à la société Montre Cartier l'Herminier Bouton Hugues, celle de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Dans la limite de sa saisine :
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné M. [O] à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] des condamnations prononcées au profit de M. [N] en ce compris les frais irrépétibles et les dépens ;
Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant,
Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande de garantie dirigée contre M. [O] ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux dépens de première instance et d'appel comprenant notamment les frais de timbre et les frais de signification de la déclaration d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [O] la somme de 5.000 € et à la société Montre Cartier l'Herminier Bouton Hugues, celle de 1.000 € par application de l'article 700 du même code pour les procédures de première instance et d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT