REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 09 NOVEMBRE 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/12368 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAE6X
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mai 2019 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 16 / 03025
APPELANTE
SCI LINCE
N° SIRET : 380 904 797
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, avocat postulant
Ayant pour avocat plaidant Me Mélanie LE CLECH, avocat au barreau de PARIS, toque : R277
INTIMEE
SARL RB
N° SIRET : 811 658 814
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Alexandra MARINAKIS de la SELARL MADE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque G.844, substituée par Me Pauline BELTRAN, avocat postulant et plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Gilles BALAY, président
Monsieur Douglas BERTHE, conseiller
Madame Marie GIROUSSE, conseillère
qui en ont délibéré
GREFFIERE : Madame FOULON, lors des débats
ARRET :
- contradictoire
- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Gilles BALAY, Président et par Madame Anaïs DECEBAL, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 15 avril 2015, la SCI Lince a donné à bail à la SARL RB, exerçant sous l'enseigne Le Regent, des locaux à usage de restaurant situés [Adresse 1] pour une durée de 9 années et moyennant un loyer mensuel de 5 000 euros hors taxes et une provision mensuelle de charges de 200 euros.
Par acte extrajudiciaire du 14 janvier 2016, la SCI Lince a fait délivrer à la SARL RB un commandement de payer visant la clause résolutoire d'un montant en principal de 49 008 euros à titre de loyers, charges, taxes et solde du droit d'entrée.
Par exploit du 15 février 2016, la SARL RB a fait assigner à comparaître la SCI Lince aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais sur une période de 8 mois pour apurer son arriéré de loyers et charges.
Par acte d'huissier du 31 mars 2016, la SCI Lince a délivré à la SARL RB une sommation de faire visant la clause résolutoire d'avoir à :
- vérifier et réparer la totalité de la plornberie et des matériels de restauration utilisant de l'eau dans la brasserie « LE REGENT »,
- réparer et prendre en charge l'ensemble des désordres affectant le hall de l'immeubleet des caves tant particulières que communes, dont I'origine se trouve clans les dégâts des eaux en provenance de la brasserie « LE REGENT »,
- ne plus utiliser les locaux d'ordures de l'immeuble en application du règlement sanitaire de la Ville de [Localité 5],
- ne plus entreposer dans les parties communes de matériels ou déchets liés à son activité de restauration,
- nettoyer et prendre à sa charge tous frais relatifs à la remise en état du local vide-ordures et des parties communes (escalier, couloirs, hall) pour éviter tous risques liés à I'hygiène.
Par acte extrajudiciaire du 19 avril 2016, la SCI Lince a fait délivrer à la SARL RB un commandement de payer visant la clause résolutoire d'un montant de 15 929,74 euros.
Par acte d'huissier du l0 août 2016, la SCI LINCE a délivré un commandement de faire visant la clause résolutoire à la SARL RB d'avoir à :
- vérifier et réparer la totalité de la plomberie et des matériels de restauration utilisant de I'eau dans la brasserie « LE REGENT » ;
- véritier et réparer la fuite d'eau située au 2ème sous-sol de l'imrneuble, dans la partie située à la verticale de la fuite au premier sous-sol, soit les cuisines du restaurant « LE REGENT », et plus précisément une salle possédant évier et machine à laver ;
- réparer et prendre en charge l'ensemble des désordres tels que décrits par le procès-verbal de constat en date du 1er juillet 2016 établi par la SELARL CHERKI &RIGOT, huissier de justice associés, qui affectent le premier étage, le hall de l'immeuble côté ascenseur et côté rue ainsi que les caves tant particulières que communes ;
-prendre eu charge la remise en état de l'électricité de la cave dont l'origine de la dégradation se trouve dans les dégâts des eaux à répétition en provenance de la brasserie « LE REGENT » ;
- nettoyer et prendre à sa charge tous frais relatifs à la rernise en état du local vide-ordure et des parties communes (escalier, couloirs, hall) pourr éviter tous risques liés àI'hygiène.
Par jugement du 21 mai 2019, le tribunal de grande instance de Paris a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 février 2016 ; a suspendu les effets de la clause résolutoire ; a accordé à la société RB des délais de paiement jusqu'au 4 décembre 2016 pour s'acquitter des causes des commandements de payer des 14 janvier 2016 et 19 avril 2016 ; constaté qu'à cette date, la société RB s'étant acquittée du montant visé à ces actes, la clause résolutoire n'avait pas joué ; rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail, celle au titre de l'expulsion, celle au titre de la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et celle au titre de l'arriéré de loyers et charges ; débouté les parties du surplus de leurs demandes ; rejeté les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la SCI Lince aux dépens avec bénéfice de l'article 699 du même code ; ordonné l'exécution provisoire de sa décision.
Par déclaration du 18 juin 2019, la SCI Lince a interjeté appel partiel du jugement.
Après révocation en date du 24 janvier 2022, l'ordonnance de clôture a été prononcée le 1er juin 2022.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Vu ses dernières conclusions déposées le 18 janvier 2022, par lesquelles la SCI Lince, appelante, demande à la cour de révoquer l'ordonnance de clôture prononcée le 15 décembre 2022 et d'ordonner la réouverture des débats, à défaut, rejetter les conclusions d'intimée n°2 notifiées par la société RB le 15 décembre 2022, sur le fond, d'infirmer le jugement sauf en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 février 2016, et, statuant à nouveau, condamner la société RB à lui payer la somme en principal de 2 382 € tel qu'arrêté au 18 septembre 2019, sauf à parfaire, à titre d'arriérés de loyers et charges, outre un intérêt de retard au taux légal à compter de la date d'échéance des sommes dues ; constater l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 14 janvier 2016, à effet du 14 février 2016 ; ordonner l'expulsion immédiate de la société RB et toute personne dans les lieux de son fait, et ce avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique s'il y a lieu ; ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets immobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble qu'il plaira au Tribunal de désigner, et ce en garantie des indemnités d'occupation et de réparations locatives qui pourront être dues ; fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer contractuel en vigueur majoré de 30 %, outre les charges à compter du 14 février 2016 jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire ; statué à l'instar du principal sur l'expulsion, le sort des meubles et la fixation de l'indemnité d'occupation ; condamner la société RB à s'acquitter auprès d'elle du prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation des lieux ; en toutes hypothèses, condamner la société RB à lui payer la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; la condamner aux entiers dépens, comprenant en outre le coût du commandement du 14 janvier 2016 s'élevant à la somme de 329,74 €.
Vu ses dernières conclusions déposées le 10 mai 2022, par lesquelles la société RB, intimée, demande à la Cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions ; condamner la SCI Lince au paiement d'une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens avec bénéfice de l'article 699 du même code.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, la position des parties sera succinctement résumée.
Au soutien de sa demande en acquisition de la clause résolutoire, la SCI Lince affirme avoir délivré deux commandements en date des 14 janvier et 19 avril 2016 sans paiement effectué dans le délai d'un mois et se prévaut essentiellement de plusieurs défauts de paiement survenus entre les mois de juillet 2015 et janvier 2016, et entre les mois de janvier et avril 2016. Elle prétend également que la clause résolutoire est acquise en ce que la preneuse a commis d'autres manquements aux obligations de son bail et se prévaut notamment des plaintes du syndicat des copropriétaires, invoquant une fuite dont l'origine se trouverait dans les cuisines du restaurant de la preneuse.
À titre subsidiaire, au soutien de sa demande en résiliation judiciaire, la SCI Lince affirme que la preneuse a commis des manquements graves et répétés aux clauses et conditions de son bail, et expose que l'absence de paiement régulier des loyers et charges pendant 4 ans suffit à démontrer la gravité des fautes de la preneuse. Elle ajoute que la preneuse aurait volontairement ralenti la procédure de première instance pour s'octroyer un délai, en payant à l'approche des audiences.
La société RB affirme s'être acquittée des causes des commandements de payer au plus tôt le 05 juillet 2016, et au plus tard le 04 décembre 2016, et expose avoir fait des efforts pour payer régulièrement les loyers, et encore à ce jour, compte-tenu du contexte sanitaire et économique exceptionnel rencontré par les restaurateurs les deux dernières années. Elle prétend que ces efforts justifient des délais de paiement rétroactifs et invoque des erreurs de calcul dans le décompte du commandement du 14 janvier 2016, ajoutant avoir été à jour de ses loyers au moment des plaidoiries de 1ère instance, lors de la rédaction des conclusions d'intimé en novembre 2019.
Elle affirme que la sommation relative aux prétendues manquements indique en des termes généraux et imprécis les travaux à exécuter, ajoutant que celle-ci ne précise pas de façon explicite les clauses et conditions du bail visées. Elle expose avoir pris en charge la peinture des parties du hall d'entrée de l'immeuble dégradées par les infiltrations d'eau.
Elle allègue que la bailleresse éludait volontairement les paiements qu'elle avait effectués afin de majorer artificiellement les arriérés de loyers. Elle ajoute avoir fait preuve de bonne volonté pour s'acquitter des loyers nonobstant la fermeture de son établissement liée à la pandémie, et expose plusieurs paiements effectués, ajoutant être à jour des paiements au 10 mai 2022.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur la révocation de l'ordonnance de clôture prononcée le 15 décembre 2022 :
Dans le dispositif de ses conclusions, la SCI Lince, appelante, demande à la cour de révoquer l'ordonnance de clôture prononcée le 15 décembre 2022 et d'ordonner la réouverture des débats. À défaut, elle sollicite le rejet comme tardives des conclusions d'intimée n°2 notifiées par la société RB le 15 décembre 2022.
La cour constate que si une ordonnance de clôture a été prononcée le 15 décembre 2021, le conseiller de la mise en état, par une nouvelle ordonnance du 24 janvier 2022, a révoqué son ordonnance de clôture et renvoyé l'affaire à l'audience de la mise en état du 1er Juin 2022. C'est à cette date que la nouvelle ordonnance de clôture a été prononcée.
La demande de révocation de l'ordonnance de clôture est par conséquent devenue sans objet et il n'y a dès lors pas lieu de considérer le dépôt des conclusions de l'intimée comme tardif.
Sur la suspension de la clause résolutoire :
Pour suspendre les effets de la clause résolutoire, le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 14 février 2016, ce qui n'est pas contesté mais que le solde de l'impayé faisant suite aux commandements de payer des 14 janvier et 19 avril 2016 était acquitté par le preneur à la date du 4 décembre 2016.
La SCI Lince, pour contester la suspension des effets de la clause résolutoire affirme que la société RB ne s'est pas acquittée dans le mois de l'intégralité des causes du commandement du 14 janvier 2016, ni de celles du 19 avril 2016, qu'au jour de l'audience de première instance elle n'était pas à jour du règlement de ses loyers et charges et notamment de la taxe foncière due au titre de l'année 2018, qu'en outre, la société RB reconnaît elle-même n'avoir jamais été capable de payer son loyer à échéance, soit le 1er jour du mois. Elle indique qu'en novembre 2021, la preneuse se trouvait toujours débitrice d'un arriéré de 5 616,32 euros.
La SARL RB, pour expliquer ses retards de paiements, fait valoir l'impact sur son chiffre d'affaire de la pandémie du covid et expose qu'au 14 décembre 2021, elle avait apuré l'intégralité de ses arriérés de loyers sur la période 2021 et repris un paiement régulier de ses loyers et qu'en mai 2022, elle se trouve parfaitement à jour de ses loyers et charges.
L'alinéa 2 de l'article L.145-41 du code de commerce et l'article 1343-5 du code civil disposent que les juges peuvent, en accordant des délais dans la limite de deux années, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée et que la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Il résulte par ailleurs de l'article 1353 du code civil que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
Comme l'a constaté le premier juge, il résulte des pièces produites et notamment de l'appel d'indemnité d'occupation et de charges du 28 novembre 2016 et de l'arrêté du compte locataire « SARL RB » du 1er juin 2017 établi par la SCI LINCE que la SARL RB s'est acquittée le 4 décembre 2016 du solde des arriérés de 15 102,70 euros qui lui était réclamé par la SCI LINCE.
Si la SARL RB n'a pas apuré la totalité des causes des commandements de payer des 14 janvier 2016 et l9 avril 2016 dans le délai d'un mois qui lui était imparti, elle s'est cependant acquittée, le 4 décembre 2016, des impayés de loyers et charges valablement visés par la clause résolutoire. Dans la mesure où à cette date, aucune décision constatant la résiliation du bail n'était passée en force de chose jugée, le premier juge était fondé à accorder au locataire, des délais suspendant les effets de la clause résolutoire et dire que la clause résolutoire n'avait pas joué.
Si depuis lors, les paiements de la SARL RB se sont avérés irréguliers ou tardifs, il résulte cependant des justificatifs produits par cette dernière (décompte et preuves de virements jusqu'à mai 2022 qui ne sont pas contestés) que celle-ci se trouve de nouveau à jour de ses paiements.
La décision du premier juge qui a suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé délai de paiement pour s'acquitter des causes des commandements de payer des 14 janvier et 19 avril 2016 régularisées au 4 décembre 2016 sera donc confirmée. La demande de paiement au titre de l'arriéré de loyers et charges sera également rejetée.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire au titre des contraventions au bail :
La SCI Lince fait reproche à sa locataire d'être à l'origine de « nombreux dommages » au sein de la copropriété occasionnés par des dégâts des eaux intervenus dans l'immeuble et imputables à des fuites dont l'origine se trouvait dans les cuisines du restaurant de la société RB. Une sommation et un commandement de faire des 31 mars et 10 août 2016, visant tous deux la clause résolutoire ont été délivrés. La SCI Lince produit un constat d'huissier du 1er juillet 2016 faisant état du fait que « deux plombiers ont constaté la défaillance de l'étanchéité de l'évacuation de la machine à glaçon » du preneur situé au 1er étage (ensemble déboîté et non stable). L'huissier constate des traces d'humidité et de coulure au 1er étage et dans le hall de rez-de-chaussée ainsi qu'un courrier du 29 juillet 2016 du syndic de l'immeuble au terme duquel il aurait constaté des fuites dans les caves de l'immeuble à raison d'une plomberie défaillante.
La SARL RB produit un courrier recommandé avec accusé de réception de son conseil au bailleur au terme duquel il est relevé que le plombier de la copropriété, qui a manipulé le bac à glaçon litigieux, est à l'origine du dégât des eaux et que les traces d'humidité relevées étaient pour la plupart antérieures à celui-ci. Elle expose que la fuite au 2ème sous-sol a été déclarée et prise en charge par son assurance, s'agissant d'une fuite dans une cave privative et que les parties du hall d'entrée de l'immeuble dégradées par les infiltrations d'eaux ont été pris en charge par l'assurance de la copropriété.
Le premier juge a estimé que la sommation du 31 mars 2016 et le commandement du 10 août 2016 sont imprécis.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose par ailleurs que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Il appartient alors au bailleur d'établir la persistance de l'infraction aux clauses du bail après l'expiration du délai de mise en demeure. En outre, le commandement doit énoncer avec suffisamment de précision les infractions reprochées et les diligences à accomplir par le preneur pour y mettre un terme.
En l'espèce, le bail du 14 avril 2015 stipule que « le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, un mois après une sommation d'exécuter restée en tout ou en partie infructueuse pendant ce délai, en cas de contravention à l'une quelconque des clauses et conditions du bail. » Le bail met notamment à la charge du preneur l'entretien des canalisations d'adduction et d'écoulement des eaux et l'obligation de « prendre toutes dispositions pour éviter tout dégât des eaux ». La première sommation du 31 mars 2019, en se bornant à rappeler de façon générale l'obligation d'entretien de la « totalité » des équipements et l'existence de « désordres », ne décrit pas les désordres constatés ni les mesures précises à engager pour y mettre un terme. Le commandement du 10 août 2016 fait également état de « nombreux désordres » liés à la défaillance d'étanchéité de l'évacuation de la machine à glaçon et d'une plomberie défaillante au 2ème sous-sol de l'immeuble. Il en résulte que les désordres qui seraient liés au défaut d'évacuation de la machine à glaçon ne sont pas précisément définis. Il décrit cependant avec une précision suffisante l'existence d'une plomberie fuyarde au 2ème sous-sol ainsi que la nécessité de sa réparation. Toutefois, le preneur contestant s'être abstenu d'avoir accompli les diligences nécessaires pour régulariser ce désordre, le bailleur n'établit pas que la SARL RB n'a pas mis un terme à cette infraction dans le mois du commandement.
La décision du premier juge sera donc confirmée sur ce point et les demandes au titre de l'acquisition de la clause résolutoire, de l'expulsion, du sort des meubles et de l'indemnité d'occupation seront donc rejetées.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :
La SCI LINCE soutient le bien fondé de sa demande de résiliation judiciaire du bail en raison des manquements graves et répétés de la société RB à ses obligations contractuelles.
Selon les articles 1134, 1741 et 1728 du code civil, du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, le contrat de bail se résout par le défaut des parties de remplir leur engagement et le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L'article 1227 du code civil indique que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le manquement contractuel doit présenter toutefois une gravité suffisante pour justifier de résiliation du bail.
En l'espèce, le dégât des eaux justifié a fait l'objet d'une régularisation. Par ailleurs, si les paiements de la SARL RB se sont avérés irréguliers ou tardifs, il résulte cependant des justificatifs produits par cette dernière (décompte et preuves de virements jusqu'à mai 2022 qui ne sont pas contestés) que celle-ci se trouve de nouveau à jour de ses paiements. Les manquements invoqués ne se trouvent donc pas d'une gravité suffisante pour justifier de la résiliation du bail. La décision du premier juge sera donc confirmée sur ce point.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Le jugement étant confirmé en ses dispositions principales, il doit également être confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.
Il convient d'y ajouter, en application de l'article 700 du code de procédure civile, la condamnation de SCI LINCE à payer à la SARL RB une indemnité de 3000 euros pour les frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel.
La SCI LINCE, partie succombante, supportera également les dépens de l'instance d'appel, avec distraction au profit de la SELARL MADE AVOCATS, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 21 mai 2019,
Y ajoutant,
CONDAMNE la SCI LINCE à payer à la SARL RB la somme de 3000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE la SCI LINCE aux dépens de l'appel et autorise la SELARL MADE AVOCATS à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans recevoir de provision en application de l'article 699 du code de procédure civile.
REJETTE toute autre demande.
Le Greffier Le Président