COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 09 NOVEMBRE 2022
N° 2022/ 471
N° RG 20/01073
N° Portalis DBVB-V-B7E-BFPNV
Association de gestion immobilière sociale AGIS 06
C/
[M] [E] veuve [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Céline ALINOT
Me Harou DOGO-BERY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 13 Décembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/003585.
APPELANTE
Association de gestion immobilière sociale AGIS 06
prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège sis [Adresse 4]
représentée par Me Céline ALINOT, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Madame [M] [E] veuve [V]
née le 06 Février 1960 à [Localité 6] (MAURITANIE), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Harou DOGO-BERY, avocat au barreau de NICE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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L'association de gestion immobilière sociale AGIS 06 a conclu avec la SOLHAM, propriétaire d'un appartement situé [Adresse 3], un contrat de location et de sous-location de locaux vacants en vue d'une habitation principale en date du 19 août 2010.
L'association de gestion immobilière sociale AGIS 06 a ensuite donné à bail de sous-location à titre temporaire ledit logement à Mme [V] [E] pour un loyer mensuel de 442,99 euros charges comprises, le 9 juin 2016.
Par acte d'huissier du 4 septembre 2018, Mme [M] [V] [E] a assigné devant le tribunal d'instance de NICE l'association de gestion immobilière sociale AGIS 06 aux fins de la voir condamnée, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à l'indemnisation de son préjudice du fait de l'indécence du logement.
Par jugement rendu le 13 décembre 2019, le Tribunal d'instance de NICE a :
CONSTATE que la demande de réfection des travaux ou de relogement est désormais sans objet,
CONDAMNE l'association AGIS 06 à payer à Mme [V] [E] la somme de 2.200 euros au titre du surcoût de la consommation d'électricité;
CONDAMNE l'association AGIS 06 à payer à Mme [V] [E] la somme de 1.000 euros au titre de la dégradation du mobilier;
CONDAMNE l'association AGIS 06 à payer à Mme [V] [E] la somme de 2.000 euros au titre de la dégradation de son état de santé;
CONDAMNE l'association AGIS 06 à payer à Mme [V] [E] la somme de 1.000 euros au titre des frais d'hôtel;
CONDAMNE l'association AGIS 06 à payer à Mme [V] [E] la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral;
CONDAMNE l'association AGIS 06 à payer à Mme [V] [E] la somme de 1.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE l'association AGIS 06 aux dépens, en ce compris le coût du constat d'huissier d'un montant de 312,09 euros;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration au greffe en date du 22 janvier 2020, l'association AGIS 06 a interjeté appel de cette décision.
Par déclaration au greffe en date du 12 février 2020, Mme [V] [E] a également interjeté appel de ce jugement.
Par ordonnance du 2 décembre 2020, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.
L'association AGIS 06 sollicite :
Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,
DECLARER l'appel de l'association AGIS 06 recevable et bien fondé ;
A TITRE PRINCIPAL,
INFIRMER le jugement entrepris du 13 décembre 2019 RG n°11-18-003585 en ce qu'il retient la responsabilité partielle de l'association bailleresse AGIS 06 pour le prétendu trouble de jouissance subi par la sous-locataire Mme [V] [E] et en ce qu'il l'a condamnée à lui payer, en conséquence :
- la somme de 2.200 euros au titre du surcoût de la consommation d'électricité ;
- la somme de 1.000 euros au titre de la dégradation du mobilier;
- la somme de 2.000 euros au titre de la dégradation de son état de santé;
- la somme de 1.000 euros au titre des frais d'hôtel;
- la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral;
- la somme de 1.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens, en ce compris le coût du constat d'huissier d'un montant de 312,09 euros;
CONFIRMER le jugement pour le surplus, à savoir en ce qu'il constate que la demande de réfection des travaux ou de relogement est désormais sans objet et dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
ET, STATUANT A NOUVEAU,
DIRE ET JUGER que l'association bailleresse et locataire principale AGIS 06 a délivré le 29 juin 2016 un bien décent et en bon état de réparations, ne laissant apparaître aucun risque manifeste pour la sécurité ou la santé des occupants, comme en attestent les travaux réalisés par le propriétaire SOHLAM avant la signature du bail et l'état des lieux d'entrée ; que rien ne laissait présager une dégradation de la situation ;
DIRE ET JUGER que la sous-locataire ne s'est manifestée qu'au bout de deux ans après son entrée dans les lieux pour informer l'AGIS 06 de problèmes d'humidité ce qui a entraîné une dégradation progressive de l'état du logement alors même que le contrat de sous-location stipule que le sous-locataire doit avertir immédiatement l'association AGIS 06 de tout sinistre ou dégradation même sans dommage apparent ;
DIRE ET JUGER qu'il existe une présomption de faute du locataire concernant la dégradation des lieux dont il a la jouissance exclusive, sauf à démontrer une faute du bailleur ;
DIRE ET JUGER qu'en l'espèce la faute du bailleur n'est pas démontrée :
- Le logement ayant été délivré en parfait état le 26 juin 2016 et en respectant les critères de décence prévus par le décret de 2002 ;
- Les causes des problèmes d'humidité n'ayant pas été élucidées, le simple courrier de l'inspecteur de la mairie n'étant pas en lui-même une preuve suffisante ;
- Le sous-locataire ayant manqué à son obligation d'information immédiate du bailleur dès l'origine du sinistre, ce qui a entraîné une dégradation de la situation ;
- La sous-locataire était tenue du bon entretien du logement et de son aération quotidienne, ce qu'elle admet ne pas avoir fait ;
- L'association AGIS 06 ayant immédiatement réagi pour avertir le propriétaire de la nécessité d'entreprendre des travaux structurels ;
- Que compte tenu de la détérioration de l'état du logement, il n'incombait pas à l'AGlS 06, locataire principale, d'entreprendre les travaux ;
- L'AGIS 06 ayant pourvu au relogement rapide de la sous-locataire malgré son refus d'une première proposition de relogement en août 2018 ;
En conséquence,
DIRE ET JUGER que l'association AGIS 06 n'a manqué à aucune de ses obligations contractuelles en tant que locataire principale et en tant que bailleur vis-à-vis de la sous-locataire de Mme [V] [E] et partant, que sa responsabilité ne saurait être retenue ;
DIRE ET JUGER que Madame [V] [E] a méconnu ses obligations contractuelles et a ainsi contribué à la réalisation du dommage et de son trouble de jouissance, et qui aurait pu être évité par une intervention anticipée de l'AGlS 06 ;
DIRE ET JUGER que la mauvaise foi de la locataire est caractérisée par l'absence d'information du bailleur en temps utile et par les demandes financières injustifiées et abusives;
DIRE ET JUGER que les préjudices de Madame [V] [E] ne sont pas établis en l'absence de preuves suffisantes et de lien de causalité entre le comportement du bailleur (absence de faute) et le dommage ;
En conséquence,
DEBOUTER purement et simplement Madame [V] [E] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
A TITRE SUBSIDIAIRE, si par impossible la responsabilité partielle de l'AGlS 06 devait
être retenue,
DIRE ET JUGER que Madame [V] [E] a contribué à la réalisation du dommage (défaut d'aération et d'entretien, avertissement tardif du bailleur, refus de relogement) et a manqué à l'exigence de loyauté et de bonne foi dans l'exécution du contrat ;
INFIRMER le jugement sur le quantum des préjudices et DEBOUTER Mme [V] [E] de toute demande à ce titre,
A TOUT LE MOINS,
RAMENER les demandes indenmitaires formées à de plus justes proportions, à savoir une somme symbolique ;
INFIRMER le jugement querellé en ce qu'il condamne l'AGlS 06 à payer à Madame [V] [E] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du CPC et aux dépens en ceux compris le constat d'huissier ;
CONFIRMER le jugement pour le surplus, à savoir en ce qu'il constate que la demande de réfection des travaux ou de relogement est désormais sans objet et dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
CONDAMNER Madame [V] [E] à payer à l'association AGIS 06 la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;
DIRE que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître ALINOT pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance.
A l'appui de son recours, elle fait valoir :
- qu'elle a mis en oeuvre toutes les mesures possibles dès qu'elle a eu connaissance du problème de la sous locataire le 15 mai 2018, à savoir avertir immédiatement le propriétaire bailleur de la nécessité d'entreprendre des travaux de réfection et déposer des dossiers pour permettre un relogement rapide de Mme [V] [E], ce qui a été le cas le 19 novembre 2018 après un refus de logement par cette dernière
- qu'elle a remis à la locataire un logement décent comme l'état des lieux d'entrée en atteste,
- que si l'obligation du bailleur de garantir au locataire la jouissance paisible des lieux loués ne cesse qu'en cas de force majeure, cela ne signifie pas qu'il s'agit d'une responsabilité sans faute, que le bailleur doit avoir été averti des désordres et n'avoir pas entrepris de diligence pour y remédier,
- qu'en l'espèce eu égard à l'importance des moisissures la locataire a tardé à l'informer d'autant qu'elle a contribué à ces désordres en n'aérant pas le logement convenablement,
- que ce problème d'humidité révélé tardivement a nécessité pour y remédier la libération des lieux qui n'a eu lieu que le 19 novembre 2018, la locataire ayant refusé un logement pour août 2018,
- qu'elle a réagi avec diligence et n'a commis aucune faute,
- qu'en tout état de cause les demandes indemnitaires doivent être ramenées à de plus justes proportions.
Mme [V] [E] conclut :
- à l'infirmation du jugement quant aux sommes allouées et au fait qu'il n'a pas pris en compte au titre des dépens la facture des frais du procès verbal de constat d'huissier de justice du 16 octobre 2018,
Statuant à nouveau,
- à la condamnation de l'association AGIS 06 en sa qualité de bailleur à lui payer au titre des troubles de jouissance les sommes de :
- 118 667 € au titre de la dégradation du mobilier
- 30 000 € au titre de la dégradation de son état de santé
- 3 707 € au titre de remboursement des frais d'hôtels exposés
- 5 000€ au titre de son préjudice moral
avec intérêt au taux légal
- à la condamnation de la même à 2 000 € d'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens comprenant les frais du procès verbal de constat d'huissier de justice du 16 octobre 2018.
Elle soutient :
- qu'elle a constaté l'humidité du logement trois mois à peine après son emménagement et en a informé téléphoniquement le bailleur en présence de tiers,
- qu'elle a du abandonner l'ensemble de son mobilier touché par la moisissure,
- que cet environnement humide pendant plus de deux ans a inévitablement aggravé son état de santé d'asmathique,
- qu'elle a du être hébergée à l'hôtel sur la période du 3 septembre 2018 au 9 janvier 2019,
- qu'elle n'a refeusé aucun logement mais que celui qui lui a été proposé n'était pas adapté à son handicap,
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 août 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la décence du logement
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer, cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées, une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus,
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d)De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Aux termes de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués ci usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant,
2° D'entretenir cette chose en état de servir ci l'usage pour lequel elle a été louée;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Aux termes de l'article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
En l'espèce, il résulte de l'état des lieux d'entrée du 29 juin 2016 que le logement présentait dans son ensemble un état soit neuf soit bon, après qu'aient été entrepris depuis 2009 date d'acquisition du bien par la SOHLAM plus de 63 000 € de travaux nécessités par des problèmes de moisissures.
Or le 15 mai 2018 l'assistante sociale de la locataire a saisi la ville de [Localité 5] d'un problème d'humidité affectant le logement, ce qui a donné lieu à une visite des lieux le 18 mai par un inspecteur de salubrité, qui a observé selon courrier de la mairie du 9 juillet 2018 la présence de remontées d'eau tellurique entraînant une forte humidité dans la logement, situé au rez de chaussée alors que l'immeuble est dépourvu de vide sanitaire.
Par courrier du 21 juin 2018, la mairie de [Localité 5] mettait en demeure l'association AGIS 06 d'y mettre fin dans les plus bref délais.
Cet état d'importante humidité du logement résulte également des constats d'huissiers de justice des 16 octobre, 20 décembre 2018 et 11 janvier 2019.
Est décent un logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
En l'espèce, le premier juge a pu valablement retenir que le logement était insalubre et indécent du fait des remontées d'eau telluriques et donc inhabitable occasionnant un préjudice de jouissance à la locataire indemnisable, quant bien même l'association AGIS 06 ait prévenu le propriétaire bailleur des difficultés et ait tenté de reloger au plus vite la locataire.
Sur l'indemnisation des préjudices
Sur la demande au titre du remboursement du surcoût d'électricité entre le 1er juillet 2016 et le 31 juillet 2018
Il apparaît que ce n'est qu'à compter de mai 2018 que la locataire s'est plainte de l'humidité de son logement et qu'elle n'a versé aux débats en première instance qu'une facture électrique de mai 2017 à mars 2018, de sorte qu'elle n'établit pas le surcoût qu'elle allègue et est déboutée de sa demande à ce titre.
Sur la demande au titre de la dégradation du mobilier
Il résulte des constats d'huissiers de justice que la locataire a abandonné l'intégralité de son mobilier sur lequel apparaît une multitude de points de moisissures.
Pour autant comme le retient le premier juge l'électroménager n'a pas été testé et ne saurait être considéré comme perdu et donc indemnisable, en outre la locataire ne verse aux débats pour justifier de l'achat d'un nouveau mobilier que quatre factures, deux concernant de l'électroménager, une de l'ameublement pour 570€ et la dernière relative à un téléphone portable.
Quant aux factures versées en cause d'appel concernant l'ameublement perdu, cinq sont relatives à des fauteuils roulants dont il n'est pas établi qu'ils aient été tous abandonnés et qu'ils soient restés à sa charge, trois sont relatives à de l'électroménager et les trois restantes résultent de boutiques de troc, établies à la main, pour une non datée et comportant certes le nom de la locataire mais pas son adresse de sorte qu'elles ne sauraient être de nature à établir la valeur des biens mobiliers abandonnés valablement évalués par le premier juge à la somme de 1 000 €.
Sur la demande au titre de la dégradation de son état de santé
C'est valablement que le premier juge a retenu qu'il résultait des certificats médicaux versés aux débats que l'humidité des lieux a eu inévitablement des conséquences néfastes sur l'état de santé de la locataire qui s'est aggravé (asthme, allergies...) et lui a alloué à ce titre la somme de 2 000 €.
Sur la demande de remboursement des frais d'hôtel exposés
Il résulte de la pièce 11 de l'appelante constituant une attestation d'ALC du 3 décembre 2018 que la locataire a bénéficié d'un hébergement temporaire accordé par la DDCS du 19 novembre 2018 au 14 décembre 2018 à l'hôtel AZREA à [Localité 5].
En outre, elle ne conteste pas avoir refusé un logement [Adresse 2] comme il résulte d'un courrier AGIS du 29 août 2018, expliquant et établissant ne pas avoir pu s'y rendre en bus du fait de son handicap physique (trottoir ne permettant pas la descente du bus en fauteuil roulant). Or cette difficulté ponctuelle sur cet arrêt de bus n'est pas de nature à justifier son refus.
La locataire précise elle même dans ses conclusions que l'hôtel a été pris en charge par l'ALC du 14 décembre 218 au 9 janvier 2019 avant qu'elle n'intègre son nouveau logement définitif.
En conséquence, elle ne saurait être indemnisée de nuits d'hôtel de septembre à janvier 2019, comme sollicité.
Sur la demande au titre du préjudice moral
L'indécence du logement qu'elle a du quitter du fait de son handicap et de ses difficultés de santé aggravées par l'humidité et les moisissures, en y laissant ses affaires personnelles, justifie que soit octroyée à la locataire la somme de 1500 € au titre de son préjudice moral.
Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'association AGIS 06 est condamnée aux dépens d'appel en ce compris le coût du constat d'huissier du 16 octobre 2018.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME le jugement rendu le 13 décembre 2019 par le Tribunal d'instance de NICE,
SAUF en ce qu'il a condamné l'association AGIS 06 à payer à mme [V] [E] les sommes suivantes:
- 2 200 € au titre du surcoût de la consommation électrique
- 1 000 € au titre des frais d'hôtel,
Statuant à nouveau,
DEBOUTE Mme [V] [E] de ses demandes indemnitaires au titre du surcoût de la consommation électrique et au titre des frais d'hôtel,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
Y ajoutant,
DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE l'association AGIS 06 aux entiers dépens de l'appel en ce compris le coût du procès verbal de constat d'huissier de justice du 16 octobre 2018.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT