Chambre civile
Section 2
ARRÊT N°
du 9 NOVEMBRE 2022
N° RG 21/00599
N° Portalis DBVE-V-B7F-CBW7 SM - C
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 23], décision attaquée en date du 02 Juillet 2021, enregistrée sous le n° 18/00966
S.A.R.L. [GH]
C/
Consorts [VX]
[Y]
[U]
[RU]
[O]
[A]
[I]
[I]
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
NEUF NOVEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-DEUX
APPELANTE :
S.A.R.L. [GH]
prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 26]
[Localité 10]
Représentée par Me Jean-Michel ALBERTINI, avocat au barreau de BASTIA, Me Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Jean-François MONIER, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉS :
Mme [ON] [G] [VX] épouse [BK]
née le 20 Avril 1955 à [Localité 23] (20200)
[Adresse 7]
[Localité 20]
Représentée par Me Françoise ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA
Mme [FE] [VX]
née le 12 Septembre 1958 à [Localité 31]
[Adresse 3]
[Localité 20]
Représentée par Me Françoise ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA
M. [UU] [VX]
né le 20 Février 1954 à [Localité 28]
[Adresse 33]
[Localité 9]
Représenté par Me Françoise ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA
M. [R] [VX]
né le 25 Février 1957 à [Localité 29]
[Adresse 24]
[Localité 12]
Représenté par Me Françoise ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA
M. [N] [VX]
né le 28 Mai 1958 à [Localité 29]
lieu dit [Adresse 26]
[Localité 10]
Représenté par Me Françoise ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA
Mme [PR] [Y] épouse [LN]
née le 8 Janvier 1968 à [Localité 32]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée par Me Françoise ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA
M. [JR] [U]
né le 17 Octobre 1982 à [Localité 27]
[Adresse 19]
[Localité 2]
Représenté par Me Françoise ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA
M. [VN] [U]
né le 2 Décembre 1984 à [Localité 27]
[Adresse 19]
[Localité 2]
Représenté par Me Françoise ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA
M. [NU] [VX]
né le 8 Juin 1953 à PARIS ([Localité 8])
[Adresse 4]
[Localité 20]
Représenté par Me Françoise ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA
Mme [T] [RU] épouse [A]
née le 1er Août 1944 à [Localité 10]
[Adresse 26]
[Localité 10]
Représentée par Me Françoise ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA
M. [MR] [O]
né le 8 Juillet 1961 à [Localité 30]
[Adresse 11]
[Localité 14]
Représenté par Me Françoise ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA
Mme [J] [O] épouse [XU]
née le 23 Septembre 1966 à BELVES (24170)
[Adresse 17]
[Localité 10]
Représentée par Me Françoise ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA
M. [AP] [A]
né le 29 Mai 1973 à [Localité 23]
[Adresse 16]
[Adresse 25]
[Localité 18]
Représenté par Me Françoise ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA
Mme [RK] [A]
née le 12 Avril 1975 à [Localité 23]
[Adresse 5]
[Localité 13]
Représentée par Me Françoise ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA
INTERVENANTES VOLONTAIRES :
Mme [CT] [I] épouse [D]
venant aux droits de feue [B], [BD] [VX], sa mère décédée le 19 mars 2020 à [Localité 20]
née le 26 Mai 1989 à [Localité 20]
[Adresse 15]
[Localité 20]
Représentée par Me Françoise ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA
Mme [UA] [I]
venant aux droits de feue [B], [BD] [VX], sa mère décédée le 19 mars 2020 à [Localité 20] 15ème
née le 4 Avril 1986 à [Localité 20] (75)
[Adresse 15]
[Localité 20]
Représentée par Me Françoise ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 septembre 2022, devant Stéphanie MOLIES, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
Judith DELTOUR, conseillère
Stéphanie MOLIES, conseillère
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Françoise COAT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 9 novembre 2022.
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Françoise COAT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :
Suivant actes sous seing privé des 22 et 23 février 2005, Mme [T] [RU], épouse [A], Mme [L] [RU], épouse [X], M. [MR] [O], Mme [J] [O], épouse [XU], Mme [C] [VX], M. [R] [X] et Mme [ON] [X] ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. [GH] un terrain d'une superficie de 6 hectares 40 centiares dépendant des parcelles cadastrées [Cadastre 21] et [Cadastre 22] sur la commune de [Localité 10] (Haute-Corse), ainsi que toutes les constructions qui y sont édifiées, pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1er janvier 2005, pour un loyer annuel de 40 263,55 euros.
Par avenant au bail commercial du 20 août 2007, Mme [ON] [VX], Mme [FE] [VX], M. [UU] [VX], M. [R] [VX], M. [N] [VX], Mme [PR] [Y], M. [JR] [U], M. [VN] [U], M. [NU] [VX], [B] [VX], Mme [ON] [X], Mme [L] [RU], M. [MR] [O], Mme [J] [O], Mme [J] [O], bailleurs, et la S.A.R.L. [GH], preneuse, ont convenu de porter le loyer à la somme annuelle de 60 000 euros toutes taxes comprises. à compter du 1er mai 2007.
Le 23 octobre 2012, Mme [T] [RU], représentant la succession [FN]-[X], a notifié à la S.A.R.L. [GH] une révision du loyer à compter du 1er janvier 2020, soit un loyer annuel de 64 550,89 euros T.T.C.
Le bail s'est tacitement poursuivi au-delà du terme fixé par le contrat.
Par acte d'huissier du 29 mars 2017, Mme [ON] [VX], Mme [FE] [VX], M. [UU] [VX], M. [R] [VX], M. [N] [VX], Mme [PR] [Y], M. [JR] [U], M. [VN] [U], M. [NU] [VX], [B] [VX], Mme [T] [RU], M. [MR] [O], Mme [J] [O], M. [AP] [A], Mme [RK] [A] ont adressé à la S.A.R.L. [GH] un congé avec offre de renouvellement sollicitant de voir fixer un nouveau loyer mensuel d'un montant de 9 580 euros.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 septembre 2017, la S.A.R.L. [GH] a donné son accord quant au principe du renouvellement du bail mais s'est opposée au montant du loyer sollicité.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 octobre 2017, Mme [ON] [VX], Mme [FE] [VX], M. [UU] [VX], M. [R] [VX], M. [N] [VX], Mme [PR] [Y], M. [JR] [U], M. [VN] [U], M. [NU] [VX], [B] [VX], Mme [T] [RU], M. [MR] [O], Mme [J] [O], M. [AP] [A], Mme [RK] [A] ont notifié à la S.A.R.L. [GH] un mémoire préalable en fixation du prix du loyer du renouvellement à hauteur de 9 580 euros par mois.
Suivant ordonnance du 9 juillet 2018, la vice-présidente chargée des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bastia a autorisé Mme [ON] [VX], Mme [FE] [VX], M. [UU] [VX], M. [R] [VX], M. [N] [VX], Mme [PR] [Y], M. [JR] [U], M. [VN] [U], M. [NU] [VX], [B] [VX], Mme [T] [RU], M. [MR] [O], Mme [J] [O], M. [AP] [A], Mme [RK] [A] à assigner la S.A.R.L. [GH] devant le juge de loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bastia à l'audience qui se tiendra le 7 septembre 2018 à 11 heures.
Par acte d'huissier du 1er septembre 2018, Mme [ON] [VX], Mme [FE] [VX], M. [UU] [VX], M. [R] [VX], M. [N] [VX], Mme [PR] [Y], M. [JR] [U], M. [VN] [U], M. [NU] [VX], [B] [VX], Mme [T] [RU], M. [MR] [O], Mme [J] [O], M. [AP] [A], Mme [RK] [A] ont fait citer la S.A.R.L. [GH] devant le juge délégué aux loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bastia aux fins de voir :
- recevoir les requérants en leur demande,
- la déclarer bien fondée,
- dire et juger que le bail expiré ayant duré plus de 12 ans, le loyer du bail renouvelé est déplafonné et doit être fixé en fonction de la valeur locative,
- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 9 850 euros mensuelle à compter de la date d'effet du nouveau bail, le 1er octobre 2017,
- fixer les intérêts légaux sur chacune des échéances dues à compter du 1er octobre 2017,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- subsidiairement, et pour le cas où une mesure d'expertise serait ordonnée, fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance à la somme de 9 850 euros par mois à compter de la présente assignation,
- condamner la S.A.R.L. [GH] à payer aux requérants la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux dépens y compris les frais d'expertise.
Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 18 octobre 2019.
Par décision du 7 décembre 2018, la chambre civile des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bastia a avant-dire droit :
- ordonné une expertise et commis M. [M] [F] pour y procéder,
- maintenu le montant du loyer provisionnel à la somme actuellement versée, soit la somme mensuelle de 5 379 euros,
- réservé les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
- renvoyé l'affaire à l'audience du 1er février 2019 à 11 heures pour vérification du versement de la consignation,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
[B] [VX] est décédée le 19 mars 2020.
Par décision du 2 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Bastia, statuant en matière de loyers commerciaux, a :
- fixé le loyer du bail commercial renouvelé pour la période courant à compter du 1er octobre 2017 à la somme de 82 039 euros par an, soit 6 836,58 euros par mois et H.T., toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve des ajustements par la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d'application à compter du bail renouvelé,
- dit que les intérêts de retard au taux légal dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail et le loyer provisionnel seront dus à compter du 1er septembre 2018, date de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,
- condamné la S.A.R.L [GH] à régler à Mme [ON] [VX], Mme [FE] [VX], M. [UU] [VX], M. [R] [VX], M. [N] [VX], Mme [PR] [Y], M. [JR] [U], M. [VN] [U], M. [NU] [VX], Mme [B] [VX], Mme [T] [RU], M. [MR] [O], Mme [J] [O], M. [AP] [A], Mme [RK] [A] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la S.A.R.L. [GH] au paiement des entiers dépens y compris les frais d'expertise,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Suivant déclaration enregistrée le 3 août 2021, la S.A.R.L. [GH], régulièrement représentée, a interjeté appel de la décision susvisée en ce qu'elle a :
'Fixé le loyer du bail commercial renouvelé pour la période courant à compter du 1er octobre 2017 à la somme de 82.039 euros par an, soit 6.836,58 euros par mois et H.T., toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve des ajustements de la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d'application à compter du bail renouvelé. Dit que les intérêts de retard au taux légal dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel seront dus à compter du 1er septembre 2018, date de délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix. Condamné la SARL [GH] à régler à Madame [ON] [VX], Madame [FE] [VX], Monsieur [UU] [VX], Monsieur [R] [VX], Monsieur [N] [VX], Madame [PR] [Y], Monsieur [JR] [U], Monsieur [VN] [U], Monsieur [NU] [VX], Madame [B] [VX], Madame [T] [RU], Monsieur [MR] [O], Madame [J] [O], Monsieur [AP] [A] et Madame [RK] [A] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamné la SARL [GH] aux paiement des entiers dépens y compris les frais d'expertise. Débouté la SARL [GH] de ses demandes tendant à voir : o Juger que le loyer de renouvellement au 1er octobre 2017 devant être fixé à la valeur locative en application de l'article L.145-33 du Code de commerce, porte sur un terrain d'assiette réduit à 60.018 m² du fait de l'érosion du littoral et sur des constructions y édifiées d'une surface de 1.046 m² qui existaient au moment de la prise d'effet du bail au 1er janvier 2005, à l'exclusion des constructions postérieures n'ayant pas fait accession au bailleur, o Retenir un prix unitaire qui ne pourra excéder 6,50 € /m² pondéré et par an et dire que la valeur locative avant abattement ressort à 64.606 € par an HT/HC,
o Appliquer sur la valeur locative brute un abattement pour charges exorbitante de 5.021,59 € au titre du transfert de l'impôt foncier au preneur, et dire que la valeur locative après abattement pour taxe foncière ressort ainsi à 59.584 € par an en principal, o Fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2017 à la somme annuelle en principal de 59.584 € HT et HC, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve des ajustements requis par la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d'application interdisant en particulier de transférer au preneur les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, o Dire que les intérêts au taux légal seront dus à compter du jugement à intervenir, o Condamner in solidum Madame [ON] [VX], Madame [FE] [VX], Monsieur [UU] [VX], Monsieur [R] [VX], Monsieur [N] [VX], Madame [PR] [Y], Monsieur [JR] [U], Monsieur [VN] [U], Monsieur [NU] [VX], Madame [B] [VX], Madame [T] [RU], Monsieur [MR] [O], Madame [J] [O], Monsieur [AP]
[A] et Madame [RK] [A] aux entiers dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire, ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 € (CINQ MILLE EUROS)' au titre des dispositions de l'article 700 du CPC.
Cette procédure a été enrôlée sous le R.G. n°21-599.
Suivant déclaration enregistrée le 22 septembre 2021, Mme [CT] [I] et Mme [UA] [I] sont intervenues volontairement en leur qualité d'ayants droit de [B] [VX], leur mère.
Cette procédure a été enrôlée sous le R.G. n°21-655.
Par décision du 3 mars 2022, le conseiller chargé de la mise en état a :
- ordonné la jonction des procédures n°21-599 et n°21-655 sous le n°21-599,
- ordonné le renvoi à l'audience du 1er juin 2022 pour clôture et à charge pour les intervenantes à la procédure de justifier de l'orthographe de leur identité,
- dit que les dépens de l'incident suivront ceux du fond.
Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 27 avril 2022, la S.A.R.L. [GH], régulièrement représentée, a demandé à la cour de :
- Dire et juger la société [GH] recevable et bien fondée en son appel, et faisant droit à ses demandes,
- Déclarer les consorts [VX] mal fondés en leur appel incident et les débouter de leurs demandes,
- Infirmer le jugement rendu le 2 juillet 2021 par la Chambre civile des Loyers commerciaux du Tribunal Judiciaire de Bastia en ce qu'il a :
- Fixé le loyer du bail commercial renouvelé pour la période courant à compter du 1er octobre 2017 à la somme de 82.039 euros par an, soit 6.836,58 euros par mois et H.T., toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve des ajustements de la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d'application à compter du bail renouvelé,
- Dit que les intérêts de retard au taux légal dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel seront dus à compter du 1er septembre 2018, date de délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix,
- Condamné la SARL [GH] à régler à Madame [ON] [VX], Madame [FE] [VX], Monsieur [UU] [VX], Monsieur [R] [VX], Monsieur [N] [VX], Madame [PR] [Y], Monsieur [JR] [U], Monsieur [VN] [U], Monsieur [NU] [VX], Madame [B] [VX], Madame [T] [RU], Monsieur [MR]
[O], Madame [J] [O], Monsieur [AP] [A] et Madame [RK] [A] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné la SARL [GH] au paiement des entiers dépens y compris les frais d'expertise,
Infirmant le jugement en ce qu'il a débouté la société [GH] de ses demandes et statuant à nouveau :
- Juger que le loyer de renouvellement au 1er octobre 2017 devant être fixé à la valeur locative en application de l'article L.145-33 du Code de commerce, porte sur un terrain d'assiette réduit à une surface réelle de 60.018 m² du fait de l'érosion du littoral et sur des constructions y édifiées d'une surface de 1.046 m² qui existaient au moment de la prise d'effet du bail au 1er janvier 2005, à l'exclusion des constructions postérieures n'ayant pas fait accession au bailleur et demeurant la propriété du preneur,
- Retenir un prix unitaire qui ne pourra excéder 6,50 € /m² pondéré et par an et dire que la valeur locative avant abattement ressort à 64.606 € par an HT/HC,
- Appliquer sur la valeur locative brute un abattement pour charges exorbitante de 5.021,59 € au titre du transfert de l'impôt foncier au preneur, et dire que la valeur locative après abattement pour taxe foncière ressort ainsi à 59.584 € par an en principal,
En conséquence,
- Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2017 à la somme annuelle en principal de 59.584 € HT et HC, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve des ajustements requis par la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d'application interdisant en particulier de transférer au preneur les grosses réparations de l'article 606 du Code civil,
- Dire que les intérêts au taux légal seront dus à compter de la décision à intervenir,
- Condamner in solidum les consorts [VX] aux entiers dépens de première instance comprenant les frais d'expertise et subsidiairement dire qu'ils seront partagés par moitié,
- Déclarer les consorts [VX] mal fondés en leur appel incident et les débouter de toutes demandes plus amples ou contraires,
Y ajoutant :
- Condamner in solidum les consorts [VX] à verser à la société [GH] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du CPC en cause d'appel et aux dépens d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Jean-Michel ALBERTINI par application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 28 janvier 2022, Mme [ON] [VX], Mme [FE] [VX], M. [UU] [VX], M. [R] [VX], M. [N] [VX], Mme [PR] [Y] épouse [LN], M. [JR] [U], M. [VN] [U], Mme [SN] [E] [NK], épouse de M. [BP] [NU], agissant en qualité de tutrice de son époux, Mme [UA] [I], épouse [D], Mme [CT] [I], Mme [T] [RU], épouse [A], M. [MR] [O], Mme [J] [O], épouse [XU], M. [AP] [A] et Mme [RK] [A] ont demandé à la juridiction d'appel de :
Dire et juger :
- Madame [ON], [G] [VX]
- Madame [FE], [HK] [VX]
- Monsieur [UU], [R], [H] [VX]
- Monsieur [R], [N], [KK] [VX]
- Monsieur [N], [V] [VX]
- Madame [PR], [KU], [K] [Y] épouse [LN],
- Monsieur [JR], [P], [YX] [U]
- Monsieur [VN], [P], [YX] [U]
- Mme [SN] [E] [NK] es qualité
- Madame [UA], [IN] [I] épouse [D]
- Madame [ON] [W] [I]
- Madame [T] [A] née [RU]
- Monsieur [MR] [O],
- Madame [J] [XU] née [O],
- Monsieur [AP], [Z], [KK] [A],
- Madame [RK], [EK], [S] [A],
recevables et bien fondés en leur appel incident,
Infirmer le jugement du 2 Juillet 2021 rendu par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal Judiciaire de BASTIA en ce qu'il a :
*fixé le loyer du bail commercial renouvelé à compter du 1er octobre 2017 à la somme de 82.039 euros par an, soit 6.836,58 par mois H.T.
Statuant à nouveau :
Dire et juger que le loyer de renouvellement à compter du 1er Octobre 2017 porte sur un terrain d'assiette de 66.291 m².
Dire et juger que l'expert n'a pas tiré les conséquences de ces constatations issues la comparaison des deux baux de référence et du bail [GH],
Dire et juger en conséquence que la valeur locative à retenir ne saurait être inférieure à 114.960 euros H.T. soit 9.580 euros H.T. par mois,
Dire n'y avoir lieu à abattement pour charges exorbitantes,
En conséquence,
Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er Octobre 2017 à la somme de 114.900 euros H.T. toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées,
Dire que les intérêts au taux légal seront dus à compter du 1er Septembre 2018 date de l'assignation introductive d'instance,
Condamner la SARL [GH] à payer aux Consorts [VX]- [Y][U]-[O]-[A], [I] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
La condamner aux dépens y compris les frais d'expertise,
Débouter la SARL [GH] de toutes ses demandes.
Par ordonnance du 1er juin 2022, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et fixé l'affaire à plaider devant le conseiller rapporteur au 15 septembre 2022 à 8 heures 30.
Le 15 septembre 2022, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 9 novembre 2022 ; il convient de statuer par décision rendue par défaut en dernier ressort.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.
SUR CE
A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger », « prendre ou donner acte » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.
En conséquence, la cour ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.
Sur le fond
La S.A.R.L. [GH] explique que le camping qu'elle exploite est situé à la sortie Sud de Moriani plage, côté mer, et dispose d'une façade maritime.
Elle précise que l'expert n'a pas pris en compte la situation du camping en zone inondable et submersible, au moment de la comparaison avec les autres campings corses.
Elle fait également valoir qu'un phénomène d'érosion affecte gravement le littoral oriental et en particulier la portion de plage se trouvant devant le camping, et soutient que ce phénomène a réduit le terrain qui fait partie de l'assiette du bail, même si le restaurant ne se trouve pas lui-même compris dans ladite assiette.
Elle souligne que l'expert n'a procédé à aucun mesurage précis et s'est simplement reporté aux surfaces cadastrales. Dans ces conditions, elle indique avoir fait réaliser, postérieurement au rapport d'expertise judiciaire, un mesurage par géomètre et par géomètre expert qu'elle verse au débat.
Elle estime que ces mesures précises prévalent sur l'appréciation donnée sans mesurage par l'expert, et demande à la cour de fixer le montant du loyer en tenant compte de la surface réelle de l'assiette du bail.
Elle ajoute que l'érosion du littoral a également eu pour effet d'étendre la bande des 100 mètres sur 25 853 m² des parcelles louées, soit 40 % du terrain.
La partie appelante observe que l'existence d'une large plage, qu'elle fasse partie ou non de l'assiette du bail, constituait un avantage pour l'exploitation du camping.
D'autre part, elle affirme que l'avenant du 20 août 2007 comporte une clause ambiguë dès lors que le bailleur ne peut offrir le renouvellement du bail et demander la destruction des constructions édifiées par le preneur, et en déduit que l'accession est reportée en fin de jouissance et non en fin de bail. Dès lors, le bailleur ne devenant propriétaire des constructions faites par le locataire qu'en fin de jouissance, il ne devrait pas en être tenu compte pour l'évaluation de la valeur locative en renouvellement.
La société preneur souhaite donc que seules les constructions existant au moment de la prise d'effet du bail soient retenues pour l'évaluation de la valeur locative.
Elle observe que la configuration des lieux, avec une très faible proportion d'emplacements équipés, n'est pas adaptée à l'évolution du tourisme et constitue un élément défavorable.
Elle soutient que le très faible nombre de références proposé par l'expert incite à une grande prudence dans l'appréciation de la valeur locative, et observe que l'activité du parc
résidentiel de loisirs Corsica natura est plus rentable que celle d'un camping, qui doit conserver des emplacements de tentes et de caravanes moins rentables que des habitations légères.
Elle fait par ailleurs valoir que le bail Corsica natura ne prévoit pas de possibilité de remise en état aux frais du preneur en fin de bail.
S'agissant du parc résidentiel de loisirs Tropea, la société appelante observe que la valeur locative annuelle retenue par l'expert ne correspond pas à un prix pratiqué, mais à une simple estimation expertale.
La S.A.R.L. [GH] reproche enfin au premier juge de ne pas avoir répondu à la demande d'abattement sur la valeur locative pour transfert de l'impôt foncier au preneur.
En réponse, les parties intimées déplorent que l'expert judiciaire ait utilisé, à titre de comparaison, des baux portant sur des parcs résidentiels de loisirs aux caractéristiques essentielles différentes.
Elles exposent à ce propos que les structures Corsica Natura et Tropica sont situées en zone agricole à l'écart de toute agglomération et reçoivent une clientèle naturiste alors que le camping [GH] est situé à proximité immédiate du centre de [Adresse 26].
Elles concluent dès lors à une forte attractivité du site sur lequel est implanté le camping [GH].
Elles relèvent que l'expert a comparé les superficies à l'aide de photographies géoportail et soulignent que les mesurages produits par la S.A.R.L. [GH] n'ont pas été établis contradictoirement, de sorte qu'ils ne leur seraient pas opposables.
Elles expliquent que la prise en charge de la taxe foncière par le preneur a pour conséquence de compenser la faiblesse du loyer et ajoutent que la quasi-totalité du littoral corse se trouve en zone inondable et submersible.
Enfin, elles estiment que le débat sur l'ambiguïté de la clause contenue dans l'avenant du 20 août 2007 est prématuré dès lors que les parties s'accordent sur l'absence de prise en considération des améliorations apportées par le preneur lors du présent renouvellement.
En premier lieu, il convient de relever que les parties ne remettent pas en cause l'application des règles du déplafonnement eu égard à la durée du bail.
L'article L145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1. Les caractéristiques du local considéré ;
2. La destination des lieux ;
3. Les obligations respectives des parties ;
4. Les facteurs locaux de commercialité ;
5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.
L'article R145-7 dudit code prévoit que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loués et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corriges à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
Au terme de l'article R145-8 alinéa 1 suivant, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Conformément à la réponse ministérielle n°3675 du 20 mars 2018, il résulte de l'application combinée de l'article reproduit ci-dessus et de l'article R145-35 du même code que si le paiement de la taxe foncière est transféré sur le locataire sans contrepartie, ce transfert entraîne une diminution de la valeur locative des locaux pouvant se répercuter sur le montant du loyer.
Chacune des parties conteste l'appréciation portée par l'expert, la société appelante l'estimant trop élevée, tandis que les bailleurs intimées la jugent trop faible.
Il sera tout d'abord observé que les parties s'accordent sur la non-prise en compte des constructions édifiées par la preneuse pour l'évaluation de la valeur locative de la parcelle louée.
Pour établir l'impact de l'érosion sur l'assiette du bail commercial, la S.A.R.L. [GH] verse au débat divers articles de presse sur le phénomène en Corse.
Même si certains articles ont plus spécifiquement trait au littoral oriental, ils restent très généraux et n'évoquent pas le lieu des biens loués.
Surtout, ces articles évoquent un phénomène d'érosion existant depuis 1970, soit bien avant la prise d'effet du bail, sans se prononcer sur l'importance de l'érosion constatée depuis 2005.
Il sera souligné à ce propos que l'expert judiciaire a étudié différentes photographies satellite de 1981 à aujourd'hui pour mesurer l'impact de l'érosion sur la parcelle louée. S'il a noté une érosion très importante entre 1981 et 1996, il n'a, en revanche, pratiquement pas observé d'érosion entre 2002 et 2010.
Ce constat lui a permis d'écarter une perte de superficie liée à l'érosion depuis la prise d'effet du bail, sans mesurage.
Afin de remettre en cause cette appréciation, la S.A.R.L. [GH] produit un plan d'état des lieux et un relevé topographique de la parcelle louée par le cabinet [TR] [CE], géomètre, établis de manière non contradictoire.
Il résulte du plan d'état des lieux ainsi dressé une différence entre l'application cadastrale et le bord de mer relevé le 5 février 2021 d'une superficie de 3 223 m², que la S.A.R.L. [GH] entend imputer à l'érosion.
Outre le fait que le cadastre attribue aux parcelles louées une superficie totale de 66 291 m² alors que le bail ne porte que sur une superficie de 60 040 m², il convient de rappeler que le plan cadastral n'a qu'une valeur fiscale et ne vaut pas fixation des limites de propriété.
Les limites cadastrales ainsi reportées sur le plan n'ont donc qu'une valeur indicative et ne peuvent démontrer l'existence d'une perte de superficie des lieux loués par suite d'un phénomène d'érosion.
En outre, la date à laquelle le plan du cadastre a été réalisé n'est pas précisée.
Si l'expert a confirmé l'existence d'une érosion de la plage au niveau du restaurant du camping, il a noté l'existence d'un phénomène inverse en limite Sud du bail et a conclu à une équivalence de la superficie totale, tout en rappelant que le restaurant était implanté sur le domaine public maritime et non sur l'assiette du bail.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la S.A.R.L. [GH] ne rapporte ni la preuve d'une érosion ayant diminué la superficie de l'assiette du bail depuis sa prise d'effet, ni celle d'un décalage de la ligne des 100 mètres en cours de bail en raison de l'érosion, puisque la consistance des lieux loués doit être appréciée dans sa globalité.
La S.A.R.L. [GH] remet par ailleurs en cause les éléments de comparaison pris en compte par l'expert judiciaire.
Il sera observé en premier lieu à ce titre que la société appelante se contente de procéder par affirmations en soutenant que la situation des lieux loués en zone inondable et submersible engendrerait une perte de valeur locative par rapport aux parcelles de comparaison.
Elle ne produit en effet aucun justificatif de sinistre survenu pour ces motifs depuis la prise d'effet du bail afin de caractériser la réalité du risque, alors que, comme le soulignent les parties intimées, la situation des lieux loués dans cette zone inondable et submersible est par ailleurs exceptionnelle en raison de sa proximité avec le bord de mer et le centre de [Adresse 26].
Les parties intimées procèdent également par voie d'affirmation en alléguant que les lieux ayant servi de points de comparaison à l'expert judiciaire sont moins attractifs que les lieux objets du bail litigieux en raison de la clientèle visée et de leur implantation alors que l'expert a, au contraire, expressément indiqué que l'ensemble des terrains pris comme éléments de comparaison se situent en bord de mer.
Il ne sera donc pas tenu compte de ces arguments non étayés.
D'autre part, l'existence d'une zone non constructible en raison de la bande littorale des 100 mètres est connue du preneur depuis l'origine et a été prise en compte par l'expert dans sa comparaison, puisqu'il a choisi des terrains 'assez identiques, bord de mer, complantés (...)'.
Pour procéder à la comparaison, l'expert a, par ailleurs, appliqué divers coefficients de pondération afin d'atténuer les différences entre les parcelles comparées tenant notamment au nombre d'emplacements équipés, à la superficie des terrains, leur situation et les obligations incombant aux preneurs.
S'agissant du loyer du parc résidentiel de loisirs Tropea, il sera observé que la S.A.R.L. [GH] n'a pas développé les arguments tenant à l'absence de pratique du prix mentionné devant l'expert judiciaire qui n'a donc pas pu répondre sur ce point, ni annexer à son rapport la décision du tribunal ou l'avenant intervenu suite à son expertise.
A défaut de preuve contraire de la S.A.R.L. [GH] et en l'état de la rédaction du rapport sur ce point, aucun élément ne permet d'établir que le loyer mensuel de 12 500 euros retenu par l'expert ne correspond pas au loyer effectivement acquitté par le preneur.
Il ne sera donc pas tenu compte de cet argument.
Enfin, le fait que le bail de Corsica natura n'envisage pas la possibilité d'une remise en état en fin de contrat à la demande du bailleur n'est pas de nature à diminuer la valeur locative du fonds pendant la durée du bail.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'expert a fait une exacte appréciation des faits soumis à son examen et a valablement recouru à la méthode d'estimation par comparaison suggérée par le tribunal de grande instance de Bastia dans sa décision du 7 décembre 2018 pour déterminer la valeur locative des lieux loués à la somme mensuelle de 6 837 euros hors taxes, soit la somme annuelle de 82 044 euros hors taxes.
Conformément aux arguments développés par la partie appelante, il convient néanmoins de souligner qu'au terme de l'avenant du 20 août 2007, les parties ont transféré la charge des taxes foncières, incombant normalement au bailleur, au preneur.
En application des articles susvisés, le transfert des taxes foncières sur le preneur a nécessairement des incidences sur la valeur locative, dès lors que les bailleurs ne justifient aucunement que ce transfert a été décidé d'un commun accord afin de compenser un montant peu élevé du loyer.
L'expert n'a toutefois pas tenu compte de ce transfert de charges.
Dans ces conditions, eu égard aux montants des taxes foncières réclamés par les bailleurs au terme du courrier du 4 décembre 2019, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé aux sommes annuelles suivantes :
- 77 171,48 euros hors taxes à compter du 1er octobre 2017,
- 77 059,23 euros hors taxes à compter du 1er octobre 2018,
- 77 022,41 euros hors taxes à compter du 1er octobre 2019,
outre intérêt au taux légal à compter du 1er septembre 2018, date de l'assignation.
Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
Sur les autres demandes :
Eu égard aux circonstances de l'espèce, il convient de faire masse des dépens, en ceux compris les dépens de première instance et les frais d'expertise, et de dire qu'ils seront supportés pour moitié par le preneur et pour moitié par les bailleurs in solidum, dont distraction au profit de Me Jean-Michel Albertini, avocat.
D'autre part, il n'est pas inéquitable de laisser à chacune des parties les frais irrépétibles non compris dans les dépens ; elles seront par conséquent déboutées de leur demande respective présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Fixe le loyer du bail commercial renouvelé aux sommes suivantes :
- 77 171,48 euros hors taxes à compter du 1er octobre 2017,
- 77 059,23 euros hors taxes à compter du 1er octobre 2018,
- 77 022,41 euros hors taxes à compter du 1er octobre 2019,
toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve des ajustements par la loi Pinel du 18 juin 2014 et de son décret d'application à compter du bail renouvelé,
Dit que les intérêts au taux légal seront dus à compter du 1er septembre 2018,
Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés pour moitié par la S.A.R.L. [GH] et pour moitié par Mme [ON] [VX], Mme [FE] [VX], M. [UU] [VX], M. [R] [VX], M. [N] [VX], Mme [PR] [Y] épouse [LN], M. [JR] [U], M. [VN] [U], Mme [SN] [E] [NK], épouse de M [BP] [NU] , agissant en qualité de tutrice de son époux, Mme [UA] [I], épouse [D], Mme [CT] [I], Mme [T] [RU], épouse [A], M. [MR] [O], Mme [J] [O], épouse [XU], M. [AP] [A] et Mme [RK] [A] in solidum, dont distraction au profit de Me Jean-Michel Albertini, avocat,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT