N° RG 21/01329 - N° Portalis DBV2-V-B7F-IXID
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 09 NOVEMBRE 2022
DÉCISION DÉFÉRÉE :
20/0516
Tribunal judiciaire d'Evreux du 09 mars 2021
APPELANT :
Monsieur [M] [K]
né le 09 juin 1946 à [Localité 8]
[Adresse 6]
[Localité 1]
représenté par Me Laurent SPAGNOL de la Scp SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l'Eure et assisté par Me Philippe MISSIKA, avocat au barreau de Paris
INTIMES :
Monsieur [L] [W]
né le 16 août 1964 à [Localité 9]
[Adresse 2]
[Localité 7]
représenté par Me Yves MAHIU de la Selarl DE BEZENAC & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen et assisté de Me De LIMERVILLE, avocat au barreau d'Amiens, substitué par Me VARLET
Madame [B] [V] épouse [W]
née le 31 mars 1964 à [Localité 12]
[Adresse 2]
[Localité 7]
représenté par Me Yves MAHIU de la Selarl DE BEZENAC & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen et assisté de Me De LIMERVILLE, avocat au barreau d'Amiens, substitué par Me VARLET
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 05 septembre 2022 sans opposition des avocats devant M. Jean-François MELLET, conseiller, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
M. Jean-François MELLET, conseiller
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme Catherine CHEVALIER
DEBATS :
A l'audience publique du 05 septembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 novembre 2022
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 09 novembre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors du prononcé.
*
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Le 3 avril 2014, M. [L] [W] et Mme [B] [V] épouse [W] d'une part et M. [M] [K] d'autre part ont signé une promesse de vente portant sur les biens suivants :
- 100 parts sociales dans l'Earl [K] (devenue Scea [K]), moyennant le prix de 606 000 euros ;
- 200 parts sociales dans la Scea de [Localité 11], au prix de 34 200 euros ;
- 100 parts sociales dans la Sarl Energy, moyennant le prix de 10 000 euros ;
- 4 machines pour le travail du lin appartenant à la Sarl JL ETA, au prix de
182 000 euros ;
- 42 matériels d'exploitation détenus par la Sarl [K], au prix de 1 406 500 euros ;
- une maison d'habitation, située à [Localité 11], détenue en propre par
M. [K], cadastrée B[Cadastre 5] [Localité 10] et B [Cadastre 3] [Localité 10], moyennant le prix de 255 000 euros.
M. [M] [K] a également consenti, à compter du 1er avril 2014, un bail de 18 ans au profit de la Scea de Montreuil portant sur la parcelle cadastrée ZI [Cadastre 4] située sur la commune de [Localité 11].
Suivant acte authentique du 23 juillet 2014, les parties ont réitéré la vente d'une partie des parts sociales de la Scea de [Localité 11] et de la Scea [K].
Un incendie est survenu le 7 septembre 2014, ravageant plusieurs bâtiments appartenant à la Scea [K], dont un hangar à récolte de 2800 m².
Après renégociations entre les parties, la réitération de la vente d'une partie du matériel appartenant à la Sarl [K] et à la Sarl JL ETA a eu lieu le 31 janvier 2015 et celle du solde des parts sociales des Scea [K] et de [Localité 11] le 17 décembre 2015. Toutefois, la vente de la maison, qui devait intervenir au plus tard le 31 octobre 2014, n'a jamais été réitérée.
Par acte d'huissier du 19 septembre 2019, M. [K] a fait sommation aux époux [W] d'avoir à comparaître le 24 septembre 2019 pour réitérer la vente de maison d'habitation sise à [Localité 11]. Les parties sont convenues de procéder à une visite des lieux le 10 octobre 2019 afin d'évaluer les conséquences de la présence de déchets consécutifs à l'incendie présents sur la parcelle adjacente.
Le 24 octobre 2019, M. [K] a fait délivrer aux époux [W] une nouvelle sommation de comparaître pour réitérer le 28 octobre 2019. Les époux [W] ne se sont pas présentés et un procès-verbal de carence a été établi.
Par acte d'huissier délivré le 5 février 2020, M. [M] [K] a fait assigner les époux [W] devant le tribunal judiciaire d'Evreux aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer le prix de la vente de la maison d'habitation et à l'indemniser du préjudice subi.
Par jugement contradictoire du 9 mars 2021, le tribunal judiciaire d'Evreux a débouté M. [K] et l'a condamné à payer une somme de 3 000 euros aux époux [W] au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Par déclaration reçue au greffe le 29 mars 2021, M. [K] a interjeté appel de la décision.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 24 juin 2022, M. [M] [K] demande à la cour d'appel, au visa des articles 1589 du code civil,1134, 1103 et 1135 du code civil applicable en l'espèce d'infirmer la décision entreprise et statuant à nouveau de :
- condamner solidairement Mme [B] [V] et M. [L] [W] à lui payer le prix de vente de 255 000 euros de la maison d'habitation située sur les parcelles B[Cadastre 5] lieudit '[Localité 10]' d'une contenance de 13 a 50 ca et B[Cadastre 3] lieudit ' [Localité 10]' d'une contenance de 05 a 40 ca de la commune de Montreuil l'Argillé tel que fixé dans le compromis de vente en date du 3 avril 2014, prix assorti des intérêts légaux à compter de l'établissement du procès-verbal de carence établi par Me [D] [R], notaire associé de la Scp [D] [R] le 28 octobre 2019 ;
- ordonner la publication auprès du service de la publicité foncière compétent, du compromis de vente du 3 avril 2014 sur la maison d'habitation située sur les parcelles B[Cadastre 5] lieudit '[Localité 10]' d'une contenance de 13 a 50 ca et B[Cadastre 3] lieudit '[Localité 10]' d'une contenance de 05 a 40 ca situées sur la commune de Montreuil l'Argillé, du procès-verbal de carence établi par Me [D] [R], notaire associé de la Scp [D] [R] le 28 octobre 2019, ainsi que du jugement à intervenir ;
- condamner solidairement Mme [B] [V] et M. [L] [W] à lui payer la somme de 19 621,20 euros à parfaire, à titre de dommages et intérêts pour les frais qu'il a indûment supportés en raison de la violation par ces derniers de leurs engagements contractuels ;
- condamner solidairement Mme [B] [V] et M. [L] [W] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive dont ils ont fait preuve dans l'exécution de leurs obligations contractuelles ;
- débouter Mme [B] [V] et M. [L] [W] de leur demande formulée à titre principal tenant à la confirmation du jugement du 9 mars 2021 rendu par le tribunal judiciaire d'Evreux et de leur demande formulée à titre subsidiaire portant sur le sursis à statuer ;
en tout état de cause,
- condamner solidairement Mme [B] [V] et à M. [L] [W] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner solidairement aux entiers dépens d'instance.
Il soutient en substance ce qui suit :
- l'ensemble des conditions suspensives prévues à l'acte a été levé ; la vente de la maison est donc parfaite ;
- les parties n'avaient pas érigé la réitération de la vente comme condition essentielle de leur consentement ;
- elles ne sont pas convenues de suspendre l'application du compromis ;
- aucune inertie ne peut lui être reprochée ;
- il n'a jamais reconnu que l'évacuation des déchets conditionnait la vente de la maison ;
- le fait que les déchets végétaux présents sur le terrain voisin de la maison d'habitation puissent ou non avoir un impact sur la valeur vénale de cette dernière est indifférent car les époux [W] ont accepté les risques en signant le compromis et ils sont responsables de la présence de ces déchets ;
- le compromis de vente exclut la garantie des vices de la maison et du sol ;
- les déchets végétaux se trouvent en réalité sur le terrain de la Scea [K], dont les consorts [W] ont définitivement acquis la totalité des parts sociales en 2014 et 2015.
Par dernières conclusions notifiées le 10 août 2022, M. [L] [W] et Mme [B] [V], son épouse, demandent à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement, leur donner acte de ce qu'ils ne s'opposent pas à la régularisation de l'acte de vente de la maison et, en tout état de cause, condamner
M. [M] [K] à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les condamner aux entiers dépens d'appel.
Ils soutiennent en substance ce qui suit :
- M. [K] n'a pas sollicité la réitération de la vente dans les délais contractuellement fixés ;
- les parties sont convenues de différer la vente jusqu'à ce qu'un accord ait été trouvé sur les conditions d'indemnisation des préjudices subis à la suite de cet incendie ;
- aux termes de ces promesses synallagmatiques, l'opération est indivisible ;
- ce n'est qu'après renégociations entre les parties qu'ont pu être régularisées les ventes d'une partie du matériel appartenant à la Sarl [K] et à la Sarl JL ETA, et selon des modalités différentes.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 31 août 2022.
MOTIFS
Sur la demande en paiement du prix de vente de la maison d'habitation
Les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Et en application de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, dès lors qu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.
Le tribunal a considéré que les parties étaient convenues, postérieurement à l'incendie, de différer la vente de la maison, dans l'attente de l'issue des démarches d'indemnisation qu'elles avaient conjointement entreprises vis-à-vis de l'assureur Groupama.
M. [K] se prévaut du compromis signé, et soutient que la vente serait parfaite, dès lors que les conditions suspensives stipulées à l'acte du 3 avril 2014 ont été levées, et notamment celle relative à l'accord de financement d'un montant de
4 000 000 euros. Ne subsisteraient que les obligations de payer le prix de vente de la maison et de livrer le bien. Il conteste l'existence d'un accord pour suspendre ou renégocier l'opération dans l'attente de l'issue de la procédure d'indemnisation par l'assureur.
Les époux [W] concluent à la confirmation du jugement en ce que le tribunal a débouté l'appelant. Ils se prévalent de la clause stipulée en page 69 de la promesse selon laquelle 'la régularisation concomitante des ventes des immeubles, de la vente des parts sociales de l'Earl [K], de la Scea de [Localité 11], de la Sarl JL Energy, de cession de matériel de la Sarl JL ETA et de la Sarl [K], le transfert du contrat de production d'énergie photovoltaïque de al Sarl Letelier, de la vente de la maison forme dans la commune intention des parties un tout indivisible'. Ils soutiennent, sur cette base, que les parties sont convenues de différer l'intégralité du projet des suites de l'incendie, la preuve en étant qu'elles ont, postérieurement à ce dernier, renégocié la vente du matériel des sociétés [K] et JTA selon des modalités différentes.
Aucune des parties ne se prévaut de la caducité du compromis. M. [K] poursuit au contraire le paiement du prix de vente, et les époux [W] sollicitent désormais qu'il leur soit donné acte qu'il ne s'opposent pas à la régularisation de la vente.
Dès lors que les parties sont convenues de considérer comme un 'tout indivisible' ' la régularisation concomitante' de la vente de l'ensemble des actifs, il ne peut être considéré que la vente de la maison prise isolément aurait pu être parfaite du seul fait de la réalisation des conditions suspensives qui la concernent spécifiquement.
Il est constant, par ailleurs, qu'antérieurement à l'incendie, seules des cessions partielles de parts sociales avaient été régularisées. Postérieurement, les parties ont renégocié les conditions de l'opération 'indivisible', en formalisant, les 31 janvier 2015 et 17 décembre 2015, deux actes de cession de matériels à des conditions nouvelles.
Elles se sont également associées afin d'introduire une action en référé provision à l'encontre de Groupama, assureur des biens incendiés, dès le mois de juin 2015, puis en référé expertise au cours de l'année 2017. Dans le cadre de cette procédure, leur conseil commun a conclu le 9 septembre 2019 que 'la valorisation des parts sociales dépend directement de la prise en charge ou non du sinistre par Groupama, ce qui a conduit l'acquéreur à suspendre l'opération, dans l'attente d'une réponse ferme de Groupama'. M. [K] a validé cette position à travers son conseil. Il n'a d'ailleurs pas sollicité la régularisation de la vente, alors que les conditions suspensives étaient levées depuis le 31 octobre 2014.
Il s'infère de la rénégociation de certains éléments des compromis et de ce positionnement procédural que les parties ont entendu, ainsi que l'a considéré le tribunal, suspendre la vente à une condition nouvelle, à savoir la résolution des opérations d'indemnisation par l'assureur. L'intention commune des parties était bien d'achever le projet de cession global acté en 2014, mais sous bénéfice du résultat des procédures d'indemnisation qui conditionne le maintien de l'équité contractuelle.
Or, de l'aveu même des acquéreurs, en page 12 de leurs conclusions, 'le litige avec Groupama est définitif, une indemnisation étant intervenue en ce qui concerne les frais de déblaiement du bâtiment sinistré, les consorts [W] acceptent de régulariser la vente de la maison'.
Dès lors que l'intégralité des conditions suspensives initiales sont levées, que tous les autres actifs concernés par cette opération indivisible ont été cédés, que la procédure d'indemnisation est régularisée, marquant ainsi la réalisation du terme suspensif décidé conjointement par les parties postérieurement à l'incendie, que le principe et les modalités de l'acquisition ne sont pas contestées, la vente est désormais parfaite, ce que les acquéreurs reconnaissent d'ailleurs, puisqu'ils se disent prêt à la 'régulariser'. Il sera rappelé que la régularisation en forme authentique d'un compromis de vente a comme seul objet la publication et l'opposabilité aux tiers d'une vente désormais parfaite.
Les époux [W] seront donc condamnés à payer le montant du prix de vente, qu'il ne contestent pas, et qui correspond au montant stipulé au compromis, soit
255 000 euros.
Il y a lieu à condamnation solidaire au vu des stipulations de l'acte de vente qui précise cette modalité entre les acquéreurs.
Les parties ne précisent pas la date à laquelle le règlement de l'indemnité par l'assureur est intervenu, si bien que la date de transfert de propriété n'est pas déterminable par la cour d'appel.
La seule certitude, au vu des pièces versées, est que ce paiement est intervenu avant les conclusions signifiées le 10 août 2022.
Les intérêts légaux ne sauraient courir qu'après mise en demeure postérieure à la période de suspension, qui a rendu l'obligation de payer de nouveau exigible. A défaut d'un tel acte, les dernières conclusions M. [K] étant antérieures, les intérêts légaux courront au jour du jugement.
Sur la demande en paiement de dommages et intérêts
M. [K] demande en outre à être indemnisé du coût de la taxe foncière, des primes d'assurance et de la taxe d'habitation entre l'année 2014 et l'année 2021.
Les deux premières créances sont dues par le propriétaire. A défaut de preuve que le transfert de propriété serait intervenu avant 2021, il ne peut être fait droit aux demandes concernées.
Il ne résulte pas de la procédure que les époux [W] occuperaient la maison et, au vu de ce qui précède, ils ne sont pas responsables d'une perte de chance, pour
M. [K], d'éviter de payer la taxe d'habitation. La demande concernée sera donc également rejetée.
M. [K] ne justifie d'aucun fondement au soutien de ses demandes relatives au remboursement des frais de déménagement ou de diagnostic techniques. Contrairement à ce qu'il soutient, ces frais ne sont pas imputables à la faute des acquéreurs consistant à refuser de réitérer la vente. Il a lui même consenti à cette position, notamment le biais de conseil, dans l'extrait des conclusions signifiées ci-dessus. Les époux [W] étaient fondés à refuser de réitérer compte tenu de l'indivisibilité de l'opération, avant que les parties ne conviennent d'amender leur accord et d'agir conjointement contre l'assureur.
Au vu de ce qui précède, de la complexité de la situation juridique engendrée par l'incendie et l'indivisibilité de l'opération, la résistance des acquéreurs n'est pas abusive et il ne saurait être fait droit à la demande indemnitaire formée de ce chef à leur encontre.
Sur la publicité foncière
Aux termes de l'article 4 du décret du 4 janvier 1955, tout acte soumis à publicité doit être dressé en forme authentique.
La cour ne peut donc ordonner la publication d'un compromis sous-seing privé, ni d'un procès-verbal de carence, lequel n'opère d'ailleurs pas transfert de propriété et ne contient pas les données requises aux fins de publication, précisément énumérées au article 5 à 7 du décret ci-dessus.
Les parties ne demandent pas à la cour de déclarer la vente parfaite : la juridiction ne saurait donc statuer en ce sens, au-delà des demandes formées.
Dès lors, le dispositif de la décision ne peut contenir les mentions requises aux fins de publication, et la demande formée par l'appelante tendant à voir ordonner la publication du 'jugement à intervenir' ne peut davantage être accueillie.
Sur les frais de procédure
Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles n'appellent pas de critique.
Les époux [W] succombent et seront condamnés aux dépens d'appel, outre une somme pour frais irrépétibles qu'il est équitable de fixer à 6 000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,
Infirme le jugement en ce que le tribunal a débouté M. [K] de sa demande tendant à voir condamné solidairement M. [L] [W] et Mme [B] [V], son épouse à payer à M. [K] la somme de 255 000 euros avec intérêts légaux à compter du 28 octobre 2019,
Statuant à nouveau,
Condamne solidairement M. [L] [W] et Mme [B] [V], son épouse à payer à M. [K] la somme de 255 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement prononcé le 9 mars 2021,
Condamne solidairement M. [L] [W] et Mme [B] [V], son épouse à payer à M. [K] une somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Condamne solidairement M. [L] [W] et Mme [B] [V] épouse [W] aux dépens.
Le greffier, La présidente de chambre,