COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50Z
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 10 NOVEMBRE 2022
N° RG 21/01132
N° Portalis DBV3-V-B7F-UKN4
AFFAIRE :
[H] [O] [K]
C/
[Y] [U]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Décembre 2020 par le TJ de NANTERRE
N° Chambre : 2
N° RG : 20/05366
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Véronique BUQUET-ROUSSEL
Me [D] [R]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [H] [O] [K]
né le 04 Février 1983 à [Localité 9] (78)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 4621
Représentant : Me Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, Plaidant, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE
Représentant : Me Evelyne BOCCALINI, Plaidant, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : 129
APPELANT
1/ Monsieur [Y] [U]
né le 28 Octobre 1977 à SRI LANKA
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]
2/ Madame [F] [L]
née le 16 Août 1983 à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Me Nadia CHEHAT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 88
INTIMES
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président chargé du rapport et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Florence PERRET, Président,,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,
FAITS ET PROCEDURE :
Par acte sous seing privé du 20 juillet 2019 , M. [H] [K] a vendu à M. [Y] [U] et Mme [F] [L] un terrain de 262 m², partiellement pris sur deux parcelles contigues cadastrées AQ n°[Cadastre 4] d'une contenance de 5 ares et 131 d'une contenance de 25 centiares, situé [Adresse 6] (Hauts-de-Seine) au prix de 400 000 euros, outre 16 000 euros de frais d'agence, sous conditions suspensives au bénéfice des acquéreurs de l'obtention d'un prêt avant le 20 octobre 2019 et d'un permis de construire dans les trois mois du dépôt de la demande, purgé de tous recours.
La réitération par acte authentique était prévue à l'étude de Me [E], notaire à [Localité 7], avant le 20 mai 2020, terme non extinctif.
Par arrêté du 7 août 2019, le maire d'[Localité 7] a autorisé la division du terrain situé [Adresse 6] en deux lots de respectivement 262 et 261 m², le premier cadastré dorénavant section AQ n°[Cadastre 2].
Le 30 octobre 2019, M. [U] et Mme [L] ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec la société Maisons Rve incluant le dépôt du permis de construire.
Une première demande de permis de construire déposée le 6 décembre 2019 a fait l'objet d'une demande de modifications le 12 décembre 2019 puis de pièces complémentaires le 23 décembre suivant ouvrant un délai de trois mois pour y procéder. Elle a été classée sans suite par le service de l'urbanisme de la commune d'[Localité 7].
Le prêt a été obtenu le 31 janvier 2020 et l'attestation correspondante a été envoyée le 13 février 2020 au notaire des deux parties.
Par acte du 30 mars 2020, remis selon les dispositions des articles 655 et 656 du code de procédure civile, M. [H] [K] a fait signifier à M. [U] et Mme [L] une lettre par laquelle il invoquait la caducité du compromis de vente et sa résiliation au motif de la défaillance des conditions suspensives d'obtention de prêt et de permis de construire.
Par courriel du 7 avril 2020, l'étude de Me [E] a écrit à M. [U] et Mme [L] que M. [K] ne souhaitait pas donner suite au dossier et leur demandait copie de leur offre de prêt et de leurs demandes de permis de construire, originel et modificatif, afin de pouvoir leur restituer le dépôt de garantie.
M. [U] et Mme [L] ont alors fait appel à un notaire différent de celui du vendeur.
Le permis de construire a été accordé par arrêté du maire d'[Localité 7] du 15 mai 2020 et a été purgé de tous recours le 31 août suivant.
Par acte du 22 mai 2020, M. [H] [K] a fait signifier à M. [U] et Mme [L] une lettre par laquelle il les mettait en demeure, soit de 'confirmer sans délai à Me [E] que la vente pourra être signée dans les dix jours de la première présentation de la présente et que le rendez-vous de vente soit fixé dans ce délai', soit de 'reconnaître immédiatement (...) que les conditions suspensives n'étant pas toutes réalisées, les parties [reprenaient] chacune leur entière liberté'.
Par courriel du 22 mai 2020, M. [U] et Mme [L] ont écrit à M. [K] et à l'étude de Me [E] : 'Nous sommes prêts pour la signature de l'acte authentique. Pouvez-vous me faire connaître une date ''.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mai 2020, M. [U] et Mme [L] ont écrit à M. [K] qu'ils avaient été avertis par les notaires du souhait de ce dernier de ne plus vendre le terrain et lui demandaient de respecter ses engagements et de proposer une date de signature sous huit jours à défaut de quoi ils saisiraient la justice.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du même jour, M. [U] et Mme [L] ont écrit au notaire en charge d'instrumenter l'acte authentique pour obtenir une date de signature dans le délai.
Ces deux lettres ont été envoyées et reçues dans le délai de dix jours ouvert par la mise en demeure.
Enfin, en l'absence de toute réaction tant du vendeur que de son notaire, le conseil de M. [U] et de Mme [L] a par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 juin 2020 demandé au notaire du vendeur la fixation d'une date, rappelant la volonté de ses clients d'acquérir le bien.
Aucune réponse n'étant apportée à ces différentes sollicitations, M. [U] et Mme [L] ont présenté une requête pour être autorisés à assigner M. [K] à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Nanterre en vente forcée, justifiant l'urgence par le risque de vente du bien à un tiers et le risque de perte du bénéfice des conditions du financement bancaire obtenu.
L'autorisation ayant été donnée le 10 juillet 2020, M. [U] et Mme [L] ont fait assigner M. [K] par acte du 29 juillet 2020.
Par jugement du 10 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de M. [U] et Mme [L],
- constaté que la vente du terrain litigieux de M. [K] à M. [U] et Mme [L] pour un prix de 400 000 euros, outre 16 000 euros de frais d'agence, était parfaite,
- invité en conséquence les acquéreurs et le vendeur à régulariser la vente, par devant tout notaire de leur choix,
- ordonné, à défaut et en tant que de besoin, à M. [K] de réitérer par acte authentique la vente, dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement,
- dit qu'à défaut de réitération de la vente dans le délai d'un mois à compter du jour de la signification du jugement, celui-ci vaudra vente, sous réserve de la libération intégrale du prix entre les mains de M. [K] et fera l'objet d'une publication auprès du service de la publicité foncière,
- condamné M. [K] à payer à M. [U] et Mme [L] la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamné M. [K] aux dépens avec recouvrement direct,
- condamné M. [K] à payer à M. [U] et Mme [L] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par acte du 19 février 2021, M. [K] a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 21 juin 2022, de :
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant de nouveau,
- juger que les conditions suspensives n'ont pas été réalisées dans les délais contractuels,
- juger que le compromis de vente est caduc et que par voie de conséquence, nulle la vente subséquente à laquelle M. [K] a été contraint sur l'exécution provisoire du jugement,
- condamner M. [U] et Mme [L] à restituer le bien immobilier vendu sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours ensuite de la signification de l'arrêt à intervenir,
- condamner M. [U] et Mme [L] au paiement d'une indemnité d'occupation de
2 000 euros par mois de la date de la vente (annulée) jusqu'à la restitution effective du bien,
- condamner solidairement M. [U] et Mme [L] au paiement de la somme de 40. 000 euros au titre de l'indemnité contractuelle,
- condamner solidairement M. [U] et Mme [L] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
Subsidiairement si la cour considérait que les conditions suspensives ont été réalisées,
- juger que la vente n'a pas été réitérée dans le délai contractuel,
- juger que M. [K] a valablement résilié le compromis,
- juger que le compromis de vente est résilié et que par voie de conséquence, nulle la vente subséquente à laquelle M. [K] a été contraint sur l'exécution provisoire du jugement,
- condamner M. [U] et Mme [L] à restituer le bien immobilier vendu sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours ensuite de la signification de l'arrêt à intervenir,
- condamner M. [U] et Mme [L] au paiement d'une indemnité d'occupation de 2000 euros par mois de la date de la vente (annulée) jusqu'à la restitution effective du bien,
- condamner solidairement M. [U] et Mme [L] au paiement de la somme de 40 000 euros au titre de l'indemnité contractuelle,
- condamner solidairement M. [U] et Mme [L] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
Plus subsidiairement encore, si la cour considérait que c'est à bon droit que le tribunal a ordonné la vente forcée,
- juger qu'ils n'ont pas respecté le formalisme contractuel les autorisant à poursuivre la vente forcée,
- juger que M. [U] et Mme [L] n'ayant pas respecté leurs obligations contractuelles et se prévalant de la vente forcée postérieurement à la résiliation du compromis, ils sont mal fondés en leurs demandes,
Superfétatoirement et si la cour considérait qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la vente,
- juger que M. [K] n'a fait preuve ni de réticence ni de passivité et qu'en tout état de cause, il n'a pas fait obstacle, délibérément à la réitération de la vente,
- débouter M. [U] et Mme [L] de leurs demandes financières, à savoir :
condamnation au paiement de l'indemnité forfaitaire.........................40 000 euros,
à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral...........................4 000 euros,
sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile..............4 000 euros.
Au soutien de ses demandes, il fait valoir qu'aucune des deux conditions suspensives ne s'est réalisée dans les délais contractuels et qu'à tout le moins, le retard pris dans leur réalisation justifie la caducité du compromis et par voie de conséquence, la nullité de la vente à laquelle il a été contraint sur exécution provisoire du jugement.
Il souligne qu'outre le non-respect des délais, celui de la forme prévue à l'acte pour la transmission des documents justificatifs n'a pas été observée et prétend que les conditions du prêt accordé sont contraires aux stipulations contractuelles.
L'appelant conteste que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé ait été stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur en soulignant que la défaillance de M. [U] et Mme [L] de ce chef lui préjudicie à plusieurs titres, ce d'autant plus que la convention ne prévoit pas d'indexation du prix ni de prorogation tacite du délai de réalisation.
Contrairement aux affirmations des intimés, il réfute fermement avoir consenti à la prorogation du délai de réalisation des conditions suspensives et avoir fait établir par sa propre agence immobilière un compromis dans lequel le délai pour obtenir un permis de construire purgé de tout recours serait irréalisable.
Il ajoute n'avoir commis aucune faute ni aucune déloyauté dans le processus de vente qui n'aurait pas abouti du fait de la carence des acquéreurs à tous les stades de l'affaire.
Par dernières écritures du 13 juin 2022, M. [U] et Mme [L] prient la cour de :
- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, excepté en ce qu'il a refusé de faire droit à la demande d'indemnisation du préjudice financier formulé par les consorts [U] [L],
Sur ce point uniquement, statuant de nouveau,
- condamner M. [K] à leur payer une somme de 22 831,31euros à titre d'indemnisation du préjudice financier subi,
Subsidiairement, en cas d'infirmation sur le caractère parfait de la vente et d'obligation de restitution du bien au vendeur,
- condamner M. [K] à rembourser aux consorts [U] [L] l'ensemble des taxes et frais de quelque nature que ce soit qui leur ont été imputés et/ou dont ils ont assuré le règlement en leur qualité de propriétaires du terrain litigieux (tels que taxe foncière, taxe des ordures ménagères, etc'),
En tout état de cause,
- débouter M. [K], appelant, de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner M. [K] à verser à M. [U] et Mme [L] la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [K] en tous les dépens avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- débouter M.[K] de sa demande reconventionnelle, formulée en vue d'obtenir la condamnation solidaire des demandeurs à lui régler une somme d'argent au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui rembourser les dépens de l'instance.
Ils exposent essentiellement que, certes, le délai prévu pour l'obtention du permis de construire a été supérieur à celui prévu dans le compromis mais que le projet était complexe, nécessitant division du terrain, destruction de l'existant, études de sol et projet architectural et que le vendeur a consenti à cette prolongation.
Ils affirment avoir fait longtemps confiance à [H] [K] avant de comprendre que seul rédacteur du compromis et épaulé par son notaire habituel, ils ne recevaient pas les conseils auxquels ils étaient en droit de s'attendre de la part de ce professionnel ainsi que de leur cocontractant, agent immobilier de son état.
Ils rappellent le contexte de confinement pendant lequel nombre des démarches nécessaires ont été accomplies, aggravant ainsi les délais de réponse des intervenants.
Les acquéreurs affirment que les deux conditions suspensives ont été réalisées mais qu'ils avaient en tout état de cause le droit de renoncer à leur bénéfice dans la mesure où elles étaient stipulées dans leur intérêt exclusif.
Ils relatent la rupture brutale des relations par leur vendeur qu'ils attribuent à un changement concomitant de PLU dans la commune d'[Localité 7] rendant le ratio de constructabilité de leur terrain rare et potentiellement générateur de profit supplémentaire.
M. [U] et Mme [L] font valoir ensuite le caractère irréalisable du délai de trois mois contenu dans la clause qui, selon eux, doit dès lors être déclarée abusive. Ils arguent de la mauvaise foi du vendeur qui n'a pas tenu compte de leurs multiples réponses positives à ses interrogations et notamment à la mise en demeure du 22 mai 2020, faisant montre d'une obstruction permanente jusqu'à la vente forcée du 30 mars 2021.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 juin 2022.
SUR CE :
Sur la caducité de la promesse de vente du 20 juillet 2019 et la nullité subséquente de la vente forcée ordonnée par le tribunal :
Il n'est pas contesté que les conditions suspensives n'ont pas réalisées dans les délais mentionnés dans la promesse de vente et que l'acte authentique n'a pas été régularisé devant notaire avant la date prévue dans l'acte, soit le 20 mai 2020. Cette date était néanmoins précisée comme n'étant pas extinctive mais comme ouvrant un délai permettant à une partie d'obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception.
L'offre de prêt qui devait être répondre à certaines exigences précisées dans la promesse de vente devait être reçue au plus tard le 20 octobre 2019 et notifiée au vendeur dès le lendemain.
Or, ce n'est que le 13 février 2020 que M. [U] et Mme [L], qui avaient procédé néanmoins au dépôt des deux dossiers dans les temps prévus par l'acte (auprès de la Banque populaire et de la société FRC finances) ont adressé au vendeur une attestation d'accord de prêt datée du 31 janvier 2020. Le prêt a ensuite été obtenu, accordé par la banque qui avait délivré cette attestation et les acquéreurs en ont justifié le 6 avril 2019, six jours après la demande du vendeur formulée par acte d'huissier du 30 mars 2019 délivré à étude (et dont l'accusé de réception n'est pas produit).
De même, à la date butoir prévue pour l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours, soit le 06 mars 2020, les intimés n'en avaient pas encore justifié auprès du vendeur. Ce n'est que par le transfert d'un courrier reçu du service de l'urbanisme d'[Localité 7] du 26 mai 2020 le leur accordant puis par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 2 juin 2020 par le vendeur que les intimés ont informé [H] [K] et son notaire de l'obtention du permis accordé le 15 mai 2020.
Il apparaît qu'un premier permis de construire avait été soumis le 6 décembre 2019 à la mairie d'[Localité 7] qui avait donné lieu à un courrier les avertissant de la non-conformité de certains aspects de leur projet et leur donnant trois mois pour y remédier, soit jusqu'au 23 mars 2020. Ils ont alors déposé un second projet le 16 mars 2020 soit dans le délai imparti par la mairie, la cour rappelant qu'il s'agit là du jour précédent le premier confinement national.
Outre le fait que ces conditions suspensives ont été réalisées, elles ont justement été estimées par les premiers juges comme stipulées dans le seul intérêt de M. [U] et Mme [L] qui encouraient seuls le risque de leur non-réalisation et pouvaient donc y renoncer. Ce bénéfice figure expressément dans la promesse de vente s'agissant de la condition suspensive d'obtention de prêt et la nature même de l'obtention du permis de construire le justifie. En outre, le compromis prévoyait une faculté de renonciation au bénéfice du seul acquéreur en cas de recours contentieux ou du retrait du permis de construire pour illégalité ce qui constitue un indice fort en ce sens.
Enfin, en l'absence de précision formelle sur ce point particulier dans le compromis rédigé sous l'égide de l'agence immobilière dirigée par le vendeur lui-même, cette clause doit en tout état de cause être interprétée en faveur du débiteur.
Seule la partie dans l'intérêt de laquelle la condition a été stipulée a qualité pour se prévaloir de sa non-réalisation comme l'énonce l'article 1304-4 du code civil : 'Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif tant que celle-ci n'est pas accomplie'.
Les intimés étaient libres de renoncer à ces deux mesures de protection et de façon équilibrée dans la promesse de vente, cet avantage était contrebalancé par le fait que l'engagement du vendeur était limité dans le temps par la faculté qu'il avait d'exiger la réitération de la vente par acte authentique dans un délai très court de dix jours par le biais d'une mise en demeure qu'il a effectivement envoyée par l'office d'un huissier le 22 mai 2020.
Au surplus, les échanges par courriels du mois de février 2020 entre les parties démontrent que [H] [K], conscient des circonstances particulières de l'espèce et partie prenante d'un projet commun à la suite de la division d'un terrain et de la construction simultanée d'une maison, a aidé les intimés à parfaire leur dossier.
Il écrit le 14 février à M. [U] et Mme [L] en assurant que leur permis de construire n'est pas refusé contrairement à ce qu'ils craignaient mais qu'on leur 'demande seulement des améliorations.' Il remercie pour l'information donnée par l'acquéreur et lui souhaite 'bon courage et à bientôt.'
Le vendeur avait témoigné lors de cet échange de sa fréquentation du service et de sa rencontre personnelle avec Mme [Z], la personne en charge du dossier de M. [U] et Mme [L] (et du sien) au service urbanisme de la mairie d'[Localité 7] dont il précisait même qu'elle était en vacances jusqu'au 20 février 2020. Etant propriétaire du terrain adjacent à celui des intimés sur lequel il faisait construire dans le même temps une maison, il était amené à suivre le projet de ses voisins en même temps qu'il dirigeait le sien.
La cour constate que deux périodes se sont succédé : la première où [H] [K] a aidé les acquéreurs à porter leur dossier en matière d'urbanisme dans une construction qui nécessitait d'abord la division du terrain entre eux et la destruction des constructions existantes et à compter du 30 mars 2020, un revirement brutal, sans avertissement préalable et sans l'offre d'une nouvelle date butoir qui avait été accordée dans les faits.
En outre, le vendeur avait à tout moment et aux termes du compromis la faculté de mettre en demeure les acquéreurs de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition d'obtention de prêt (page 6/9 du compromis). La sanction n'en était pas la caducité automatique du compromis mais ouvrait au vendeur la faculté de délivrer une mise en demeure de justification de la réalisation de la condition dans un délai de huit jours.
Le courrier simple émanant de [H] [K], transmis en plein confinement par acte d'huissier et remis à étude le 30 mars 2020 (l'accusé de réception non produit ne permet pas de savoir quand les acquéreurs en ont pris connaissance) ne constitue pas une véritable mise en demeure. Sa demande de justificatifs est seulement destinée selon ses propres termes à statuer sur le sort de l'acompte versé par M. [U] et Mme [L].
M. [U] a justifié le 6 avril suivant, soit à tout coup dans le délai de huit jours, de l'obtention de son prêt bancaire par la Banque populaire qui lui avait déjà accordé une attestation d'accord de principe le 31 janvier précédent.
Quant à l'obtention du permis de construire qui n'était pas acquise officiellement à cette date, il y a renoncé implicitement puisqu'il a renouvelé malgré ce retard sa ferme intention d'acquérir et ce, avant le terme du 20 mai 2020 conformément aux exigences de l'article 1304-4 du code civil.
La véritable mise en demeure du vendeur date du 22 mai 2020 et quatre jours après, [H] [K] a reçu par lettre recommandée avec accusé de réception envoyé le jour même du 22 mai 2020 le permis de construire obtenu par les acquéreurs le 15 mai précédent et la confirmation de leur accord pour signer l'acte authentique dans le délai de dix jours ouvert par cette mise en demeure.
[H] [K] avait donc manifesté avant même cette date son accord tacite pour la prorogation des délais.
En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L'article 1112-1 du code civil, en énonçant que 'Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant', insiste sur la protection due à la partie la plus fragile ce qui, en l'espèce, s'applique aux acquéreurs, informaticien et diététicienne de leur état, par rapport à leur cocontractant, agent immobilier et rédacteur du compromis pour lequel son agence a perçu des honoraires.
L'étude notariale du vendeur écrivait elle-même en février 2020 que le service de l'urbanisme d'[Localité 7] avait des problèmes de fonctionnement. La cour rappelle qu'au surplus, c'est le 16 mars 2020, soit dans le délai de trois mois imparti par la mairie, que les intimés ont déposé un 2e dossier de permis de construire amélioré et complété, soit la veille du confinement.
Le retard apporté dans le traitement du dossier des acquéreurs ne peut leur être imputé.
Et c'est le 30 mars suivant que le vendeur a, par acte d'huissier, invoqué pour la première fois la caducité du compromis.
Après que les intimés ont affirmé la validité de la promesse synallagmatique qui les liait et leur volonté persistante de mener le projet jusqu'à son terme, [H] [K] leur a fait signifier par acte du 22 mai 2020 une mise en demeure qui énonçait : 'Je vous mets en demeure de vous rapprocher de votre notaire afin que celui-ci confirme sans délai à Me [E] que la vente pourra être signée dans les dix jours de la première présentation de la présente et que le rdv de vente soit fixé dans ce délai.
A défaut, je vous informerai de la résiliation de plein du compromis (sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement) et vous devrez me verser , à titre d'indemnité forfaitaire, la somme de quarante mille euros. (40000 E).
Je vous rappelle votre faculté de reconnaître immédiatement (par courrier signé de vous deux accompagné de copie de vos pièces d'identité) que les conditions suspensives n'étant pas toutes réalisées, les parties reprennent chacune leur entière liberté. Auquel cas le dépôt de garantie versé à Maître [E] vous sera restitué.'
Il a montré ainsi clairement son accord pour voir signer l'acte authentique de vente ce d'autant qu'à la date où il procède à cette manifestation de volonté, il savait que tant le financement (par la Banque populaire pour 623 823 euros) que le permis de construire (par le maire d'[Localité 7] le 15 mai 2020) avaient été accordés aux intimés, étant rappelé que ces derniers étaient libres de renoncer à la purge des recours contre le permis de construire qui n'est intervenue que le 30 août 2020. Contrairement aux affirmations de [H] [K], cette absence de purge n'interdisait pas la signature de l'acte.
Les acquéreurs ont réagi dans les délais en envoyant :
- des courriels le 22 mai 2020 tant au vendeur qu'à son notaire réaffirmant leur volonté d'acquérir,
- la copie papier de ce courriel envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception à [H] [K] le 22 mai 2020. Ce dernier l'a reçue le 27 mai 2020.
- la copie papier de ce même courriel envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au notaire de [H] [K] le 22 mai 2020. Cet officier ministériel l'a reçue le 26 mai 2020.
C'est donc deux jours après la date du 20 mai 2020, terme non extinctif prévu dans le compromis pour la signature de l'acte authentique, que les intimés ont répondu favorablement à l'option laissée ouverte par la mise en demeure du même jour, 22 mai 2020. Aucune réponse ne leur a été faite, aucun rendez-vous fixé pour signer l'acte authentique malgré une nouvelle lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 mai 2020 reçue le 4 juin 2020 et un courrier de leur conseil du 3 juin 2020 reçu le 10 juin suivant.
Contrairement aux affirmations de l'appelant principal, l'acte authentique ne pouvait être instrumenté que par le notaire du vendeur qui possédait tout le dossier depuis le début du processus ce qui est encore confirmé par le courrier de Maître [C], notaire à [Localité 9] qui manifeste son impossibilité personnelle d'y procéder en l'absence des documents indispensables détenus par son confrère.
Le vendeur ne peut s'étonner de ne jamais avoir été convoqué pour la signature de l'acte ni reprocher aux acquéreurs, comme il le fait, de n'avoir pas reçu au 20 mai 2020 le prix de la vente, celui-ci ne devant être versé que le jour de la signature de l'acte définitif.
Dès lors, c'est à bon droit que le tribunal a pu estimer que la vente était parfaite au sens de l'article 1583 du code civil dès lors que les parties étaient d'accord sur la chose et sur le prix, que les conditions de la promesse de vente n'avaient pas défailli et avaient été réalisées dans des délais acceptés par le vendeur. Le défaut de reitération avant la date du 20 mai 2019 contenu dans la clause résolutoire du compromis n'est pas imputable aux acquéreurs.
Il conviendra de confirmer le jugement sur ce point.
Sur les demandes financières :
Sur l'indemnité prévue dans la clause résolutoire :
Dans l'hypothèse d'un défaut de reitération dans le délai de dix jours, la clause mentionnée ci-dessus énonçait :
'A défaut de s'être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix (...) de poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuite ou de justice augmentés du montant de l'indemnité forfaitaire prévue à l'alinéa ci-dessus.'
Le jugement a retenu la responsabilité de [H] [K] dans le fait que la signature de l'acte authentique n'est pas intervenue dans le délai de 10 jours ouvert par la mise en demeure du 22 mai 2020.
Il est avéré que malgré de nombreuses réponses à la mise en demeure délivrée le 22 mai 2020, ni [H] [K] ni son notaire n'ont répondu quoi que ce soit ce que l'appelant principal ne conteste pas tout en affirmant que le notaire saisi par les intimés disposait des pièces nécessaires pour dresser l'acte.
Or, Maître [C] a très clairement écrit qu'elle ne disposait pas du dossier pour ce faire dans son courriel du 26 juin 2020 et il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir réuni les fonds à ce stade.
La réticence de [H] [K] à permettre au processus de vente d'aller jusqu'à son terme est évidente. Elle est illustrée par son refus de 'donner mandat à son notaire d'encaisser le prix' et de 'régulariser l'acte à l'amiable '(mail du confrère, Maître [C]).
La décision des premiers juges sera donc confirmée s'agissant de la condamnation de [H] [K] à payer à M. [U] et Mme [L] l'indemnité forfaitaire de 40 000 euros.
Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice moral :
C'est à juste titre que les premiers juges ont condamné [H] [K] au titre du préjudice moral du couple d'acquéreurs qui a charge de jeunes enfants et a dû rester dans l'incertitude de savoir si son projet allait aboutir pendant deux ans.
Au surplus, cette attente a généré des surcoûts très inquiétants pour des acheteurs ne disposant pas d'un patrimoine important.
Le vendeur a persisté dans son refus de la vente même après le jugement de première instance rendu sous le bénéfice de l'exécution provisoire comme en témoigne le courrier de leur notaire du 4 mars 2021.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier :
Déboutés en première instance pour demande non chiffrée et préjudice non actuel, les intimés demandent la condamnation de [H] [K] à leur payer la somme de 22 831,31 euros représentant, aux termes de ses conclusions :
- intérêts liés à l'emprunt de leur demeure actuelle pour une somme de 4.293,28 euros,
- intérêts liés au crédit relais ayant généré un surcoût entre mai 2020 (date estimée de l'emménagement si une signature avait eu lieu en mai 2021) et novembre 2022, de 1.445,22 euros,
- intérêts liés au crédit lié à l'achat du terrain pour 3.862,02euros,
- augmentation du coût de la construction de 4.113 euros,
- augmentation du coût de la démolition pour 4.860 euros,
- obligation de louer un logement à [Localité 7] pour éviter un changement d'école en cours de scolarité pour 8.370,81 euros.
De façon liminaire, la cour constate que le total des sommes demandées est en fait d'un montant de 26 944,33 euros mettant en évidence que manque dans le calcul de la somme totale de 22 831,31 euros les 4 113 euros mentionnés comme représentant le surcoût de la construction.
De la sorte, la cour n'est pas saisie de la demande liée à ce surcoût.
Quant à [H] [K], s'il a demandé dans le dispositif de ses conclusions le débouté des demandes adverses relatives à l'indemnité forfaitaire de 40 000 euros, à l'indemnisation d'un préjudice moral et aux frais irrépétibles, il n'a rien mentionné concernant la demande liée à la réparation d'un préjudice financier.
En ce qui concerne ces demandes d'indemnisation, il convient de rappeler que la clause pénale telle qu'elle est définie par l'article 1231-5 du code civil, expressément rappelé dans l'acte du 20 juillet 2019, comme dans l'assignation, est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution ; or, ce texteprévoit que la clause pénale a pour objet d'évaluer forfaitairement et par avance les dommages-intérêts dus en cas d'inexécution des obligations de l'une des parties.
En conséquence, les intimés ne sauraient prétendre obtenir une somme supplémentaire par rapport à celle qui leur est allouée au titre de la clause pénale, cette somme conséquente de 40 000 euros étant précisément destinée à réparer tout le préjudice résultant pour eux de l'inexécution par [H] [K] de son obligation de vendre le bien.
Sur les demandes de [H] [K] :
Il convient de débouter [H] [K] de l'ensemble de ses demandes qui sont sans objet eu égard au sens de la décision en faisant observer que l'acte définitif aurait pu être signé le lendemain de la mise en demeure de réitérer du 22 mai 2020 rendant vaine toute indexation du prix de vente du terrain.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Les dispositions de première instance doivent être confirmées.
Succombant en appel, [H] [K] sera condamné aux dépens y afférents avec recouvrement direct par Maître [D] [R] selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile et versera aux intimés la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du même code.
LA COUR
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions en ce compris celles relatives aux dépens ,
Condamne [H] [K] aux dépens d'appel avec recouvrement direct par Maître [D] [R] selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne [H] [K] à payer à M. [U] et Mme [L] la somme de 2 000 (deux mille) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais en cause d'appel.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Florence PERRET, Président, et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,