République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 10/11/2022
N° de MINUTE : 22/920
N° RG 21/01557 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TQMW
Jugement (N° 1120000415) rendu le 18 novembre 2020 par le juge des contentieux de la protection de Tourcoing
APPELANT
Monsieur [B] [E]
né le 23 novembre 1959 à [Localité 6] (Maroc)
de nationalité française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Fatma-Zohra Abdellatif, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉS
Monsieur [L] [O]
né le 20 mai 1976 à [Localité 4] - Maroc
de nationalité marocaine
[Adresse 2]
[Adresse 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 591780022021004123 du 20/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
Madame [M] [N] épouse [O]
née le 03 juillet 1978 à [Localité 5] - Roumanie
de nationalité italienne
[Adresse 2]
[Adresse 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 591780022021004124 du 20/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
Représentés par Me Christophe Werquin, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 06 septembre 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutie, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 juin 2022
Par acte sous seing privé du 15 septembre 2018, M. [B] [E] a donné à bail à M. [L] [O] et Mme [M] [N] un immeuble à usage d'habitation situé au rez-de-chaussée au [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel de 560 euros outre une provision mensuelle sur charge d'eau froide de 40 euros.
Par exploit d'huissier en date du 16 juillet 2020, M. [L] [O] et Mme [M] [N] ont fait assigner M. [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing afin d'obtenir sa condamnation au paiement de sommes de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, 900 euros au titre de la restitution des loyers payés, 600 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, aux dépens et à la somme de 1500 euros au bénéfice de leur avocat au titre des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
M. [B] [E], régulièrement assigné à sa personne, n'a pas comparu devant le premier juge.
Suivant jugement réputé contradictoire en date du 18 novembre 2020, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé de la procédure antérieure, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing a :
- constaté que l'assignation délivrée le 16 juillet 2020 est affectée d'une erreur matérielle en ce que le prénom du défendeur y est orthographié [B] et dit que le nom du défendeur s'orthographie en réalité [B] [E],
- constaté que l'assignation délivrée le 16 juillet 2020 est affectée d'une erreur matérielle en ce que le nom patronymique de la requérante est orthographié [N] et dit que le nom de la requérante s'orthographie en réalité [M] [N],
- dit que M. [B] a [E] a manqué à son obligation de délivrer à M. [L] [O] et Mme [M] [N] un logement décent au sens des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et ce dès le 15 septembre 2018,
- condamné M. [B] [E] à verser à M. [L] [O] et Mme [M] [N] la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- condamné M. [B] [E] à verser à M. [L] [O] et Mme [M] [N] la somme de 4 480 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et moral subi du l5 septembre 2018 au l5 mai 2019, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- condamné M. [B] [E] à verser à M. [L] [O] et Mme [M] [N] la somme de 600 euros à titre de restitution du dépôt de garantie outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- rejeté le surplus des demandes formulées par M. [L] [O] et Mme [M] [N],
- condamné M. [B] [E] aux dépens,
- condamné M. [B] [E] à verser à Me Christophe Werquin la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,
- rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.
Par acte d'huissier du 17 février 2021 remis à l'étude, M. [L] [O] et Mme [M] [N] ont fait signifier le jugement à M. [B] [E].
M. [B] [E] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 16 mars 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise à l'exception de celles ayant constaté que l'assignation délivrée le 16 juillet 2020 est affectée d'une erreur matérielle en ce que le prénom du défendeur y est orthographié [B] et dit que le nom du défendeur s'orthographie en réalité [B] [E] et constaté que l'assignation délivrée le 16 juillet 2020 est affectée d'une erreur matérielle en ce que le nom patronymique de la requérante est orthographié [N] et dit que le nom de la requérante s'orthographie en réalité [M] [N],
M. [L] [O] et Mme [M] [N] ont constitué avocat en date du 7 juin 2021.
Par ses dernières conclusions en date du 15 juin 2021, M. [B] [E] demande à la cour de :
-dire bien appelé, mal jugé,
En conséquence :
- infirmer le jugement du juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing en date du 18 novembre 2020, en ce qu'il a dit que M. [B] [E] a manqué à son obligation de délivrer à M. [L] [O] et Mme [M] [N] un logement décent au sens des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, et ce dès le 15 septembre 2018, condamné M. [B] [E] à verser à M. [L] [O] et Mme [M] [N] la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, condamné M. [B] [E] à verser à M. [L] [O] et Mme [M] [N] la somme de 4 480 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et moral subi du 15 septembre 2018 au 15 mai 2019, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, condamné M. [B] [E] aux dépens, condamné M. [B] [E] à verser à Me Christophe Werquin la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit,
Et jugeant à nouveau :
- débouter les consorts [O]-[N] de leur demande de restitution des loyers,
- débouter les consorts [O]-[N] de leur demande au titre du préjudice de jouissance,
- débouter les consorts [O]-[N] de leur demande de restitution du dépôt de garantie,
- débouter les consorts [O]-[N] de l'ensemble de leurs demandes fin et conclusions,
A titre subsidiaire :
Dans le cas où la cour d'appel estimerait devoir à titre subsidiaire ordonner la compensation de toutes condamnations avec les loyers et charges impayés pour la période du 15 septembre 2018 au 1er avril 2019 :
- condamner les consorts [O]-[N] au paiement des loyers et des charges pour la période allant du 15 septembre 2018 au 1er avril 2019,
- condamner les consorts [O]-[N] à payer à M. [E] à la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens
Par leurs dernières conclusions en date du 8 septembre 2021, M. [L] [O] et Mme [M] [N] demandent à la cour de :
- dire M. [B] [E] mal fondé en son appel,
En conséquence :
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [B] [E] à payer à M. [L] [O] et Mme [M] [N] la somme de 900 euros à titre de restitution des loyers et charges payés, la somme de 600 euros à titre de restitution du dépôt de garantie,
- recevoir M. [L] [O] et Mme [M] [N] en leur appel incident,
En conséquence,
- réformer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Tourcoing le 18 novembre 2020,
Et, statuant à nouveau :
- condamner M. [B] [E] à payer à M. [L] [O] et Mme [M] [N] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
A titre subsidiaire :
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
- condamner M. [B] [E] à payer à Me Christophe Werquin la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle,
- condamner M. [B] [E] aux entiers frais et dépens en ce compris les frais de première instance
-
Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS :
Il sera précisé à titre liminaire et en tant que de besoin que la date exacte de la libération des lieux par les locataires n'est pas précisément connue. M. [E] indique à cet égard que la date de restitution des clefs est celle du 1er avril 2019 et produit aux débats un document intitulé état des lieux de sortie daté du 3 avril 2019. Les locataires ont en tout état de cause quitté les lieux au regard des éléments de la cause entre la date de l'arrêté préfectoral du 29 mars 2019 et la date de notification de cet arrêté en juin 2019.
Aux termes de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , le bailleur est tenu de mettre à disposition du locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;
3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Comme l'a exactement énoncé le jugement entrepris, le service d'hygiène et de sécurité de la commune de [Localité 7] a établi un rapport le 18 janvier 2019 concluant à la nécessité de saisir M. Le Préfet du Nord aux fins que soit pris un arrêté d'insalubrité rémédiable. Il était constaté notamment aux termes de ce rapport :
-que les deux pièces situées au fond du rez-de-chaussée ne disposaient pas d'ouvrant vertical à hauteur d'homme et ne pouvaient donc être considérées comme habitables ;
-que la fenêtre de la pièce principale était fixe et que la pièce ne pouvait en conséquence être considérée comme habitable non plus ;
-que des traces d'infiltration étaient visibles au plafond ;
-que l'humidité était présente dans le logement avec développement de moisissures au bas des murs ;
-que la VMC ne fonctionnait pas ;
-que les murs extérieurs étaient disjointoyés ;
-que le logement était dépourvu d'isolation thermique et phonique ;
-que les convecteurs électriques installés ne permettaient pas un chauffage correct du bâtiment -qu'un fil électrique passait dans le faux plafond.
Il est constant que par arrêté en date du 29 mars 2019, M. Le Préfet du Nord a mis en demeure le propriétaire d'avoir à faire cesser la mise à disposition en tant qu'habitation des locaux non conformes situés [Adresse 3], l'arrêté relevant que le rapport établi par le service communal d'hygième et de santé a constaté :
-que les locaux ne pouvaient être considérés comme propres à l'habitation ;
-que le local donné à bail était à l'origine un local à usage commercial qui a fait l'objet d'une transformation en logement sans déclaration préalable, ni changement de destination auprès des services de la ville de [Localité 7] ;
-que le bail signé à l'entrée prévoit que le logement est de type 3 mais que deux des pièces à usage de chambres ne peuvent être considérées comme des pièces de vie car ne disposant que de châssis posés à l'horizontale, en hauteur, difficilement manoeuvrables et ne permettant pas une ventilation satisfaisante ; que par ailleurs la fenêtre de la pièce principale est fixe ;
-que d'autres et mutiples désordres, évoqués ci-dessus, ont par ailleurs été constatés.
L'appelant fait valoir que l'exigibilité des loyers n'était suspendue en l'espèce en application des dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation qu'à compter du 1er du mois suivant la notification de l'arrêté du 29 mars 2019, notification qui n'a été faite selon ses indications que le 14 juin 2019, et donc à compter du 1er juillet 2019 soit bien après le départ des locataires. Il considére que les loyers pour la période antérieure à cette date étaient normalement dus et qu'il convient dès lors de débouter les parties intimées de leur demande en restitution des loyers dont le règlement ne correspond pas au versement d'une somme indue.
Il s'évince cependant des pièces décrites ci-dessus que le logement était ab initio atteint de désordres importants et généralisés et que la mise en location de ce logement a été faite en dépit de multiples violations des règles concernant le logement décent et notamment des 1,2 5 ,6 et 7 du décret du 30 janvier 2002 précités.
La gravité des désordres est telle qu'elle empêche en réalité l'habitabilité de l'immeuble , ce qui a pour conséquence que les loyers réglés par les locataires l'ont été sans contrepartie. C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré qu'il convenait non pas d'ordonner la restitution des loyers effectivement versés comme correspondant au versement de sommes indues mais a accordé à M. [L] [O] et Mme [M] [N] la somme de 900 euros à titre de dommages intérêts correspondant au préjudice financier lié au versement de loyers sans jouissance utile en contrepartie.
Si l'appelant a produit aux débats quelques factures d'électricité , il n'a pas liquidé le montant des charges qu'il souhaite voir compenser avec la somme de 900 euros ainsi allouée ni proposé un calcul desdites charges , la demande de compensation formée en cause d'appel n'étant pas ainsi justifiée.
Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [B] [E] à verser à M. [L] [O] et Mme [M] [N] la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, après avoir constaté que M. [B] [E] avait depuis le début du contrat de bail, manqué à son obligation d'assurer à ses locataires une jouissance utile et de fournir à ces derniers un logement décent.
S'agissant de la somme supplémentaire de 4000 euros à titre de dommages et intérêts allouée par le premier juge, ce dernier a estimé qu'il convenait de retenir que les consorts [O]-[N] avaient subi un préjudice de jouissance qui pouvait être évaluée à la somme de 8 mois de loyer pour la période allant de l'entrée dans les lieux jusqu'à leur départ, soit à la somme de 4480 euros.
Toutefois, ladite somme apparaît excessive dès lors que le loyer n'a en réalité pas été réglé sauf une somme de 900 euros dont le montant est compensé par l'allocation de la somme de 900 euros susvisée à titre de dommages-intérêts.
Le préjudice subi toutefois par les intimés est certain, lié aux tracas lié à l'état du logement et au fait qu'ils ont dans les faits été contraints à un départ anticipé du logement au regard de la réalité de l'état de ce dernier et de l'arrêté rendu par le préfet du Nord.
Il leur sera alloué par voie de conséquence la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts, la cour émendant ainsi sur le montant de la réparation allouée.
Sur le dépôt de garantie :
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées
(....)
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
Pour justifier son refus de restitution du dépôt de garantie, M. [B] [E] fait valoir que les locataires ont restitué les locaux donnés à bail dans un état de saleté avancé.
Cependant, l'état dégradé du logement résulte de ce qui a été décrit plus haut. S'agissant de l'état de saleté du logement, le propriétaire entend justifier du bien-fondé de ses allégations par la production d'un état des lieux établi unilatéralement par l'intéressé apparemment à la date du 3 avril 2019 et signé seulement par ce dernier sans que les conditions de la convocation des locataires à cet état des lieux soit justifié. La preuve de manquement des locataires n'est aucunement rapportée par le contenu de ce document et les photographies qui y sont jointes.
Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [B] [E] à verser à M. [L] [O] et Mme [M] [N] la somme de 600 euros à titre de restitution du dépôt de garantie outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Sur les dépens :
Le sort des dépens de première instance a été exactement réglé par le premier juge. Il convient de confirmer le jugement entrepris de ce chef ainsi que sur l'application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991
Il convient de condamner M. [E] aux dépens d'appel.
Dès lors toutefois que le recours n'est pas totalement dépourvu de fondement, il convient de dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ou des disposiitons de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné M. [B] [E] à verser à M. [L] [O] et Mme [M] [N] la somme de 4 480 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et moral subi par les locataires,
Statuant à nouveau sur ce dernier point et émendant sur le quantum de la somme ainsi allouée,
Condamne M. [B] [E] à verser à M. [L] [O] et Mme [M] [N] la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts au titre des désagréments et préjudice moral subis par les intéressés ;
Condamne M. [B] [E] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ou des disposiitons de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel
Le Greffier
Fabienne Dufossé
Le Président
Véronique Dellelis