République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 10/11/2022
N° de MINUTE :22/917
N° RG 21/02284 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TSN5
Jugement (N° 19/000474) rendu le 02 avril 2021 par le tribunal de proximité de Maubeuge
APPELANTE
SA Promocil agissant poursuites et diligences de son Président, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Houssiere, avocat au barreau d'Avesnes sur Helpe, avocat constitué
INTIMÉE
Madame [R] [B]
de nationalité française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178/02/21/006413 du 17/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
DÉBATS à l'audience publique du 06 septembre 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutie, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 juin 2022
Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2008 avec une prise d'effet à compter de cette même date, la SA Promocil a donné à bail à Mme [R] [B] un logement situé [Adresse 2]) moyennant le règlement d'un loyer mensuel d'un montant de 320,87 euros, outre une provision mensuelle sur charges d'un montant de 13,12 euros, soit une somme mensuelle totale de 334,59 euros.
Se prévalant du défaut de paiement de certains loyers, par acte d'huissier en date du 3 avril 2019, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 3467,95 euros au titre des loyers échus et impayés au 22 mars 2019, outre une somme de 218,04 euros au titre des frais.
Arguant du défaut persistant de paiement de l'arriéré locatif, la SA Promocil a, par acte d'huissier en date du 16 octobre 2019, fait assigner Mme [R] [B] devant le tribunal de proximité de Maubeuge afin de constater la résiliation du bail, ordonner, en conséquence, l'expulsion de la défenderesse de même que celle des personnes et des biens qui pourraient se trouver dans les lieux de son chef, avec au besoin l'assistance de la force armée et d'un serrurier et dire qu'il sera procédé au transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel local au choix du demandeur aux frais et risques des expulsés, condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes : 5 105,40 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 25 juin 2019, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, à compter de juillet 2019 et jusqu'à parfaite libération des lieux, tout mois commencé étant du en entier, les intérêts au taux légal, 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.
Suivant jugement contradictoire en date du 2 avril 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet dela procédure antérieure au jugement, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Maubeuge a :
- constaté la recevabilité de l'action introduite par la SA Promocil à l'encontre de Mme [R] [B],
- constaté la résiliation du bail conclu entre la SA Promocil (bailleur) et Mme [R] [B] (locataire) portant sur le logement situé [Adresse 2], au 4 juin 2019,
- dit, en conséquence, que Mme [R] [B] devra libérer le logement et restituer les clés dans le délai de UN MOIS à compter de la signification de la présente décision,
- ordonné, faute de départ volontaire de Mme [R] [B] dans ce délai, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
- renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, désormais codifiés aux articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, concernant le sort à réserver aux meubles,
- condamné Mme [R] [B] à verser à la SA Promocil la somme de 8266,95 euros au titre des loyers et charges impayés, accessoires et indemnités d'occupation dus au 4 février 2021 (échéance de février incluse),
- débouté Mme [R] [B] de sa demande de délais de paiement,
- condamné Mme [R] [B] à verser à la SA Promocil une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 80 euros à compter du mois de mars 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ou son expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité,
- rejeté le surplus des demandes, plus amples ou contraires ;
-débouté la SA Promocil de sa demande en paiement au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-laissé les dépens à la charge de la société Pomocil, en ce compris le coût du commandement de payer ;
-ordonné l'exécution provisoire.
La SA Promocil a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 21 avril 2021, déclaration d'appel limitant le recours aux dispositions du jugement qui ont condamné Mme [R] [B] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 80 euros à compter du mois de mars 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ou son expulsion, avecintérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité, débouté la société Promocil de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et laissé à la charge de chaque partie ses dépens.
Mme [R] [B] a constitué avocat le 1er juin 2021.
Par ses dernières conclusions en date du 31 décembre 2021, la SA Promocil demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Maubeuge le 2 avril 2021 en ce qu'il a constaté la recevabilité de l'action introduite par la SA Promocil à l'encontre de Mme [R] [B], constaté la résiliation du bail conclu entre la SA Promocil (bailleur) et Mme [R] [B](locataire) portant sur le logement situé [Adresse 2], au 4 juin 2019, dit en conséquence, que Mme [R] [B] devra libérer le logement et restituer les clés dans le délai d'UN MOIS à compter de la signification de la présente décision, ordonné, faute de départ volontaire de Mme [R] [B] dans ce délai, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, désormais codifiés aux articles L433-1 et L433-2 du code de procédure civile d'exécution, concernant le sort à réserver aux meubles, condamné Mme [R] [B] à verser à la SA Promocil la somme de 8266,95 euros au titre des loyers et charges impayés, accessoires et indemnités d'occupation dus au 4 février 2021 (échéance incluse), débouté Mme [R] [B] de sa demande de délais de paiement,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Maubeuge le 2 avril 2021 en ce qu'il a condamné Mme [R] [B] à verser à la SA Promocil une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 80 euros à compter du mois de mars 2021 et jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ou son expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité, débouté la société Promocil de sa demande en paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile, laissé les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, à la charge de la société Promocil,
Statuant à nouveau :
- condamner Mme [R] [B] à verser à la société Promocil une indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 386,94 euros à compter du mois de mars 2021 et jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ou son expulsion avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chaque indemnité,
- condamner Mme [R] [B] une indemnité procédurale justement fixée à la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et ce sur le visa de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [R] [B] aux entiers dépens de première instance en ce compris le coût du commandement de payer signifié par Me [V] le 3 avril 2019,
Statuant sur l'appel incident de Mme [R] [B] :
Si la cour venait à suspendre les effets de la clause résolutoire et à accorder des délais de paiement:
- condamner Mme [R] [B] à payer à Promocil la somme de 12632,56 euros pour loyers et charges locatives dus au 5 janvier 2022,
- autoriser Mme [R] [B] à régler sa dette en 36 mensualités, chaque versement devant avoir lieu, en sus du loyer courant résiduel et pour la première fois le mois suivant la signification de la décision à intervenir,
- dire que faute de paiement ponctuel d'une seule échéance la dette deviendra immédiatement exigible et rappeler dans ce cas que la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet, dans le délai d'un mois suivant une ultime mise en demeure demeurée infructueuse,
- dire et juger que dans l'hypothèse ci-dessus, Promocil sera autorisée à procéder à l'expulsion de Mme [R] [B] et toutes personnes ou tous biens qui pourraient se trouver dans les lieux de son chef avec au besoin l'assistance de la force armée et d'un serrurier,
- débouter en tout cas Mme [R] [B] de sa demande d'indemnité procédurale au titre de l'article 700,
Ajoutant au jugement et en tout état de cause :
- condamner Mme [R] [B] à payer à la société Promocil une indemnité procédurale justement fixée à la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société Promocil à la cour et ce en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [R] [B] aux entiers dépens d'appel avec droit de recouvrement au profit de la SCP Lemmens Houssière avocats aux offres de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions en date du 13 octobre 2021, Mme [R] [B] demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris rendu le 2 avril 2021 par le tribunal de proximité de Maubeuge en ce qu'il a énoncé : constaté la résiliation du bail conclu entre la SA Promocil (bailleur) et Mme [R] [B] (locataire) portant sur le logement situé [Adresse 2], au 4 juin 2019, dit, en conséquence, que Mme [R] [B] devra libérer le logement et restituer les clés dans le délai de UN MOIS à compter de la signification de la présente décision, ordonné, faute de départ volontaire de Mme [R] [B] dans ce délai, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, désormais codifiés aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, concernant le sort à réserver aux meubles, condamné Mme [R] [B] à verser à la SA Promocil la somme de 8266,95 euros au titre des loyers et charges impayés, accessoires et indemnités d'occupation dus au 4 février 2021 (échéance incluse), déboute Mme [R] [B] de sa demande de délais de paiement, condamne Mme [R] [B] à verser à la SA Promocil une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 80 euros à compter du mois de mars 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ou son expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité, rejeté le surplus des demandes, plus amples ou contraires, ordonné l'exécution provisoire,
Statuant à nouveau :
A titre principal :
- suspendre les effets de la clause résolutoire, à charge pour Mme [R] [B] de régler le loyer courant et d'apurer la dette de loyers par échéancier pendant un délai de 36 mois,
A titre subsidiaire :
- accorder à Mme [R] [B] un délai de trois ans pour procéder au paiement de sa dette locative,
- accorder à Mme [R] [B] un délai de trois ans pour quitter les lieux
En tout état de cause :
- débouter la société Promocil de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes,
- condamner la société Promocil à payer à la SCP Processuel la somme de 1 500
euros au titre de l'article 700 2°du code de procédure civile,
- condamner la société Promocil aux entiers dépens de première instance et d'appel à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec, au profit de la SCP Processuel qui le demande, droit de recouvrer directement sur la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.
Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS :
Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 3 avril 2019, la société Promocil a fait signifier à Mme [R] [B] uncommandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 3467,95 euros au titre des loyers échus et impayés au 22 mars 2019, outre une somme de 218,04 euros au titre des frais.
Nonobstant le fait que les conclusions d'appelante incidente de Mme [R] [B] demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, la décision n'est pas en réalité critiquée en ce qu'elle a reconnu l'efficacité du commandement, ledit commandement n'ayant été argué d'aucune irrégularité en la forme ou au fond. La cour ne relève au demeurant aucune cause d'irrégularité contrevenant à une disposition d'ordre public et qu'il lui appartiendrait de relever d'office.
Pour le surplus,il n'a pas été soutenu que les causes du commandement de payer auraient été soldées dans les deux mois suivant la signification de ce dernier.
Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la claue résolutoire étaient réunies à la date du 4 juin 2019.
Cependant, Mme [B] demande dans le cadre de son appel incident des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose à cet égard que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi
Cependant, si Mme [B] apparaît avoir une situation financière modeste, puisqu'elle est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, bien qu'elle ne justifie pas en réalité de manière précise de sa situation de revenus, l'octroi de délais de paiement apparaît en l'espèce irréaliste dans ses objectifs alors que la locataire n'est manifestement pas en mesure d'apurer l'arriéré locatif dans le délai de 36 mois prévu par la loi.
Si la locataire a fait des efforts de règlement, il n'en demeure pas moins que l'arriéré locatif n'a cessé de s'aggraver depuis la signification du commandement, puisqu'il est de 12 632,56 euros à la date du 5 janvier 2022, suivant le décompte non contesté produit aux débats par la bailleresse.
Il convient dès lors pour la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire.
Le jugement entrepris sera dès lors purement et simplement confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à la date du 4 juin 2019 et ordonné l'expulsion de la locataire selon les modalités précisément prévues au dispositif de la décision.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation :
L'indemnité d'occupation susceptible d'être allouée au bailleur correspond à la compensation du préjudice subi par ce dernier du fait d'un maintien dans les lieux d'un ex-locataire devenu occupant sans droit ni titre du fait du jeu de la clause résolutoire.
Elle est ainsi fondée sur les dispositions de l'article 1382 du code civil devenu 1240 du même code.
La somme allouée au bailleur à ce titre doit être fixée en fonction de la réalité du préjudice subi par ce dernier et non en fonction des capacités financières de l'ocupant.
Dès lors qu'il n'est pas soutenu ni justifié que le loyer du par l'occupante serait excessif par rapport à la valeur locative réelle des locaux donnés à bail, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due par la locataire à la somme de 386,94 euros correspondant au loyer contractuel courant, et ce jusqu'à la parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clefs ou par l'expulsion de la locataire.
Sur le montant de l'arriéré locatif :
Il convient conformément au décompte actualisé produit par la bailleresse de condamner Mme [B] au paiement de la somme de 12 632,56 euros à la date du 5 janvier 2022 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus suivant décompte arrêté à la date du 5 janvier 2022.
Sur la demande de délais de grâce au visa des dispositions de l'article 1343 -2 du code civil :
Une telle demande n'avait pas été formulée en première instance.
Pour les mêmes motifs que ceux qui ont présidé au rejet de la demande de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et alors que la débitrice n'apparaît manifestement pas en mesure de s'acquitter de sa dette locative dans le délai de deux ans prévu par la loi, la demande de délais de grâce sera rejetée.
Sur la demande de délais dans le cadre de la procédure d'expulsion au visa des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution :
L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que :
Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
L'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution prévoit les conditions d'octroi de ces délais.
Dès lors que Mme [B] apparaît être dans une situation difficile , la cour lui allouera un délai de 6 mois courant à compter du présent arrêt , avec cette condition cependant que l'intéressée s'acquitte de façon régulière de l'indemnité mensuelle d'occupation courante.
Sur les dépens et sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :
Aucune circonstance en l'espèce ne justifie que Mme [B] ne soit pas condamnée en la présente espèce aux dépens de première instance et d'appel recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Le jugement entrepris sera donc réformé de ce chef.
Il n'y a pas lieu cependant de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Promocil.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant de l'arriéré locatif, le montant de l'indemnité d'ocupation due par Mme [R] [B] et le sort des dépens de première instance ;
Statuant à nouveau de ces seuls trois derniers chefs,
Condamne Mme [R] [B] à payer à la SA Promocil la somme de 12 632,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus suivant compte arrêté à la date du 5 janvier 2022.
Condamne Mme [R] [B] à payer à la SA Promocil une indemnité d'occupation de 386,94 euros par mois depuis l'arrêté de compte du 5 janvier 2022 jusqu'à la parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clefs ou l'expulsion de la locataire ;
Condamne Mme [R] [B] aux dépens de première instance, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;
Ajoutant au jugement entrepris,
Déboute Mme [R] [B] de sa demande de délais de paiement au visa de l'article 1343-2 du code civil;
Accorde à Mme [R] [B] un délai de 6 mois pour quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution , ce délai courant à compter du présent arrêt ;
Précise que ce délai est accordé sous réserve du règlement pendant ce même délai de l'indemnité mensuelle d'occupation courante , faute de quoi Mme [B] sera déchue du bénéfice de ce délai, et la procédure d'expulsion pourra suivre son cours, sous réserve du respect de la trêve hivernale ;
Condamne Mme [R] [B] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositioos de l'article 700 du code de procédure cvile à hauteur d'appel.
Le Greffier
Fabienne Dufossé
Le President
[L] [E]