République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 10/11/2022
N° de MINUTE :22/918
N° RG 21/02272 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TSM2
Jugement (N° 1120000148) rendu le 22 mars 2021 par le tribunal de proximité de Maubeuge
APPELANT
Monsieur [F] [S]
né le 11 septembre 1986 à [Localité 3]
de nationalité française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Vincent Demory, avocat au barreau d'Avesnes-sur-Herpe, avocat constitué
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 591780022021004949 du 11/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
INTIMÉE
SA Promocil agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Patrick Houssiere, avocat au barreau d'Avesnes-sur-Herpe, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 06 septembre 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutie, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 juin 2022
Par acte sous seing privé du 10 novembre 2017 et avec prise d'effet à la même date, la SA Promocil a donné à bail à M. [F] [S] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1].
Le voisinage de M. [F] [S] s'est plaint auprès de la société anonyme Promocil des troubles causés par ce locataire en raison de son comportement et de celui de ses visiteurs à leur égard.
Par lettres des 17 avril 2018 et 19 novembre 2019, la SA Promocil demandait à M. [F] [S] de respecter les règles de vie dans l' immeuble et de les faire respecter par les personnes venant lui rendre visite.
La SA Promocil avait également demandé à M. [F] [S] de se présenter le 14 septembre 2018 en raison de problèmes de comportement.
Les 9 octobre 2018 et 4 décembre 2019, par sommations délivrées par la SCP Beaugrand-Zukowski-Eloy, société d'huissiers de justice, la SA Promocil faisait sommation à M. [F] [S] de cesser les troubles de voisinage qu'il occasionnait.
Arguant du défaut persistant de respect du cahier des charges concernant notamment les règles de vie en communauté et de bon voisinage, et d'un manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible, la SA Promocil a, par acte d'huissier en date du 6 mars 2020, fait assigner M. [F] [S] devant le tribunal de proximité de Maubeuge afin que ce dernier, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, ainsi que de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prononce la résiliation du bail, ordonne, en conséquence, l'expulsion de M. [F] [S] de même que celle des personnes et des biens qui pourraient se trouver dans les lieux de leur chef, moyennant une astreinte de 20 euros par jour de retard, avec au besoin l'assistance de la force publique et d' un serrurier dans la quinzaine du jugement à intervenir, condamne le défendeur au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en cours et aux charges le cas échéant, jusqu'à complet déguerpissement, 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût des sommations des 9 octobre 2018 et 4 décembre 2019.
Suivant jugement contradictoire en date du 22 mars 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Maubeuge a :
- prononcé la résiliation de plein droit du bail conclu entre la SA Promocil (bailleur) et M. [F] [S] (locataire) portant sur le logement situé [Adresse 1] à la date du présent jugement,
- accordé à M. [F] [S] un délai de 2 mois pour quitter les lieux,
- dit, en conséquence, que M. [F] [S] devra libérer le logement et restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,
- ordonné, faute de départ volontaire de M. [F] [S] dans ce délai, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec au besoin, le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
- débouté la SA Promocil de sa demande de fixer une astreinte sanctionnant le retard avec lequel M. [F] [S] quitte les lieux,
- renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, désormais codifiés aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, concernant le sort à réserver aux éventuels meubles abandonnés dans les lieux,
- condamné M. [F] [S] à payer à la SA Promocil une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant en cours du loyer augmenté des charges dûment justifiées, révisable comme lui, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ou son expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité,
-condamné M. [F] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens,
- laissé le coût des actes de sommation de la SCP Beaugrand-Zukowski-Eloy des 9 octobre 2018 et 4 décembre 2019 à la charge de la SA Promocil'
-ordonné l'exécution provisoire du jugement.
M. [F] [S] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 20 avril 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.
La SA Promocil a constitué avocat en date du 21 mai 2021.
Par ses dernières conclusions en date du 12 juillet 2021, M. [F] [S] demande à la cour de :
- déclarer recevable son appel formé par elle à l'encontre du jugement du tribunal de proximité de Maubeuge et le déclarer bien fonder,
- réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
A titre principal :
Statuant à nouveau :
- dire n'y avoir lieu à expulsion de M. [F] [S] et ce faisant,
- débouter la société anonyme d'HLM Promocil de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,
A titre subsidiaire :
Dans l'hypothèse où, la présente cour confirmerait la résiliation du contrat de location en date du 10 novembre 2017 portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 3],
- accorder à M. [F] [S] un délai de 4 mois pour quitter le logement à compter de la décision à intervenir, délai à partir duquel l'astreinte sera éventuellement prononcée,
- débouter la société Anonyme d'HLM Promocil de sa demande au titre des frais irrépétibles,
- débouter la société Anonyme d'HLM Promocil de sa demande de condamnation de M. [F] [S] aux dépens de la procédure.
Par ses dernières conclusions en date du 6 octobre 2021, la SA Promocil demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Maubeuge le 22 mars 2021 en ce qu'il a prononcé la résiliation de plein droit du bail conclu entre la SA Promocil (bailleur) et M. [F] [S] (locataire) portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] à la date du présent jugement, dit, en conséquence, que M. [F] [S] devra libérer le logement et restituer les clés, ordonné, faute de départ volontaire de M. [F] [S] son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 désormais codifiés aux articles L433-1 et L432-2 du code de procédure civile d'exécution, concernant le sort à réserver aux éventuels meubles abandonnés dans les lieux, condamné M. [F] [S] à payer à la société Promocil : une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant en cours du loyer augmenté des charges dûment justifiées, révisable comme lui, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ou son expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité, 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, aux dépens, ordonné l'exécution provisoire,
Statuant sur l'appel incident de la société Promocil :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a accordé à M. [F] [S] un délai de deux mois pour quitter les lieux,
En conséquence, débouter M. [F] [S] de sa demande de délais de grâce,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a laissé à la charge de la société Promocil le coût des sommations des 9 octobre 2018 et 4 décembre 2019,
En conséquence, condamner M. [F] [S] au paiement du coût desdites sommations,
Y ajoutant :
- condamner M. [F] [S] à payer à la société Promocil une indemnité procédurale justement fixée à la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par devant la cour en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [F] [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront notamment le coût des sommations des 9 octobre 2018 et 4 octobre 2019.
Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS :
L'article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
En application des dispositions des articles 1728 du code civil et 7b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'user de manière paisible et raisonnable des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
L'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce encore qu'après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
Il doit être précisé enfin qu'il est constant que M. [F] [S] a signé le cahier des charges du fonctionnement de la résidence, lequel prévoit notamment que le preneur s'interdit tout acte de nature à nuire à la tranquillité et à la sécurité de ses voisins et à jouir des locaux donnés à bail en bon père de famille, les rixes et scènes d'injures étant formellement interdites.
Pour conclure à l'existence d'un manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible, le premier juge s'est fondé sur les nombreuses attestations produites par le bailleur en première instance, et notamment les attestations établies par Mme [R] [I], voisine directe de M. [F], par MM. [C] [H] et [A] [V],salariés de la société Promocil qui ont fait valoir leur droit de retrait à la suite d'une agression commise par M. [S] alors qu'ils sortaient les poubelles de l'immeuble, par Mme [P] [U], par M. [C] [Y], par MM [M] et [L], ouvriers sur le chantier d'une résidence voisine qui ont fait état d'insultes et de crachats subis de la part de l'appelant, par Mme [G] [O] et enfin par Mme [X] [D].
La cour se réfère pour le contenu des attestations aux motifs du jugements entrepris, motifs qui ont repris de manière complète et fidèle les témoignages des différentes personnes concernées.
Il résulte pour l'essentiel de ces différentes attestations que M. [S] se livre de manière régulière à des faits de tapage nocture et diurne en compagnie de ses amis, que l'intéressé se montre particulièrement agressif lorsqu'il est sous l'emprise de l'alcool, insultant les autres résidents et vociférant, frappant aux portes la nuit, crachant sur certaines personnes et allant jusqu'à leur jeter des poches remplies d'urine.
Il résulte par ailleurs des pièces produites aux débats que [F] [S] a été condamné à une peine de 6 mois d'emprisonnement assortis d'un sursis pour des faits de violence commis sur personne vulnérable, en l'occurrence une de ses voisines en la personne de Mme [P] [U] épouse [D]
Mme [G] [O] a elle-même déposé plainte le 4 novembre 2020 tandis que Mme [Z] [J] a fait une déclaration en main courante.
De nouvelles attestations ont été produites en cause d'appel concernant des faits plus récents imputés à M. [S] dont notamment :
-une attestation de M. [T] [E] le 9 juin 2022 qui indique qu'habitant dans l'immeuble depuis peu de temps, il a eu néanmoins à souffir des tapages noctures de M. [S] jusqu'à deux ou trois heures du matin et a été victime à plusieurs reprises de menaces de la part de ce dernier
-une attestation d'une dame [K] qui évoque les mêmes comportements que ceux décrits plus haut ;
-une attestation très longue de Mme [U] épouse [D] qui atteste de la persistance du comportement de M. [S] et de ses conséquences sur son état de santé ;
-une attestation de Mme [B] [W] qui indique que M. [S] l'a agressée en lui disant qu'il voulait voir son portable et son sac et l'a touché au niveau du ventre, une déclaration en main courante ayant été faite auprès des services de police.
De très nombreux éléments parfaitement concordants entre eux font apparaître que l'appelant a dans le cadre d'alcoolisations répétées un comportement agressif et particulièrement perturbateur à l'égard des autres résidents et de son environnement général.
Certes, M. [S] fait observer que certaines des attestations (pièces 8,11,12,19,27,29 et 34) ne sont pas absoluments conformes aux exigences de l'article 202 du code de procédure civile en ce qu'elles ne reprennent pas la mention manuscrite de ce que les témoins sont informés de ce que des déclarations mensongèrespeuvent les exposer à des sanctions pénales. Cependant une attestation même irrégulière sur la forme reste un élément de preuve soumis à l'appréciation souveraine des juges du fond, lesquels doivent apprécier si la pièce litigieuse présente des garanties suffisantes pour emporter leur conviction. Or, en l'espèce, les attestations critiquées, qui ne comportent pas d'autre irrégularité, sont suffisamment précises dans leur contenu pour contribuer à faire la preuve d'un comportement de M. [S] récurrent depuis plusieurs années et correspondant à un total manquement à l'obligation de jouissance paisible depuis le début même du bail.
Il convient de relever que la société Promocil est tenue d'assurer à ses autres locataires une jouissance paisible. Elle est également tenue d'assurer la sécurité morale et physique de ses propres salariés qui interviennent dans la résidence.
Il y a lieu d'observer que les tentatives pour permettre un règlement amiable du litige et la cessation du comportement perturbateur de M. [S] ont toutes échoué, des lettres de mise en demeure ayant été envoyées en vain par le bailleur et des sommations ayant été faites au locataire suivant actes des 9 octobre 2018 et 4 décembre 2019.
Il convient enfin de relever que ni le jugement correctionnel prononcé à l'encontre de M. [S], ni les interventions de police, ni même le jugement entrepris n'ont pu mettre fin au comportement de M. [S],qui a perduré en cause d'appel.
Il s'ensuit que le comportement de M. [S] constitue une faute contractuelle suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire du contrat de bail, quand bien même le locataire qui se déplace en fauteuil roulant présente indiscutablement un handicap.
Dès lors, la cour confirmera purement et simplement le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé ladite résiliation judiciaire.
Le jugement sera pour le surplus confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M.[S] et condamné ce dernier à payer à la SA Promocil une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant en cours du loyer augmenté des charges dûment justifiées, révisable comme lui, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ou son expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité
En l'espèce, le jugement entrepris a accordé à M. [S] un délai de deux mois pour quitter les lieux en application des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution. Cependant, outre le fait que de tels délais ne peuvent être alloués pour une période inférieure à 3 mois, il y a lieu de relever que les circonstances de la cause ne militent pas en faveur de délais étant précisé que du fait de la procédure d'appel elle-même, M. [S] a déjà bénéficié dans les faits de délais importants, la décision n'ayant pas été ramenée à exécution en dépit de l'exécution provisoire prononcée.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a accordé des délais au visa des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution.
Pour le surplus, le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il a débouté la sociét Promocil de sa demande tendant à voir assortir l'obligation de M.[S] de libérer les lieux d'une astreinte.
Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :
Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge, étant précisé que l'indemnité allouée pour la procédure de première instance tient compte dans une certaine mesure des frais engagés par la société Promocil dans le cadre de la délivrance des sommations, leur coût pouvant être pris en compte au titre de l'allocation de l'indemnité de procédure.
Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs.
M. [F] [S] succombant en son appel en supportera les dépens.
Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au présent dispositif.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a alloué à M. [F] [S] un délai de deux mois pour quitter les lieux en application des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution,
Statuant à nouveau de ce seul dernier chef,
Déboute M. [F] [S] de sa demande de délais ;
Condamne M. [F] [S] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;
Condamne M. [F] [S] à payer à la société Promocil la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.
Le Greffier
Fabienne Dufossé
Le President
Véronique Dellelis