COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 10 NOVEMBRE 2022
N° 2022/ 747
Rôle N° RG 21/12284 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH7AJ
[E] [I]
C/
SOCIETE SCP BR ASSOCIES
S.C.I. [Adresse 4]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Joseph MAGNAN
Me Anne Cécile NAUDIN
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 30 juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01655.
APPELANT
Monsieur [E] [I]
entrepreneur individuel
né le 27 juillet 1960 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assisté de Me Sophie SIGAUD de la SELARL CABINET SOPHIE SIGAUD, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.C.I. [Adresse 4]
poursuites et diligences de son syndic en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Me Anne Cécile NAUDIN de l'ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE
PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE
SOCIETE SCP BR ASSOCIES
prise en la personne de Me [F] [L] ès qualités de mandataire judiciaire de monsieur [E] [I], désigné à ses fonctions aux termes d'un jugement du Tribunal de commerce de TOULON du 05 octobre 2021
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Sophie SIGAUD de la SELARL CABINET SOPHIE SIGAUD, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 octobre 2022 en audience publique devant la cour composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Sylvie PEREZ, Conseillère rapporteur
Mme Angélique NETO, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2022,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE :
Selon acte sous seing privé du 3 février 2012, M. [E] [I] a fait l'acquisition du fonds de commerce de Mme [O], qui selon bail à loyer commercial du 3 janvier 2000 conclu pour neuf ans et consenti par la SCI [Adresse 4], exploitait une activité équestre, de snack et boissons à consommer sur place, ainsi que de gîte équestre à [Adresse 6], bail renouvelé pour la même durée à compter du 1er janvier 2009.
Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2012, la SCI [Adresse 4] a donné à bail commercial pour neuf ans à M. [I], le terrain de plusieurs hectares dénommé « Centre Equestre du [Adresse 6]», un bâtiment ancien en pierres, avec une citerne, dix box à chevaux et une pièce toilette, un hangar contenant dix box, trois carrières ainsi qu'une maison d'habitation.
Ce bail a été renouvelé pour la même durée le 1er janvier 2018, moyennant un loyer mensuel de 1 865 euros.
Par lettre du 10 décembre 2018, M. [I] a informé son bailleur de l'existence d'infiltrations d'eau en toiture dans le bâtiment principal ainsi que dans les dépendances. Un constat amiable a été établi le 12 janvier 2019 pour un dégât des eaux survenu le 20 décembre 2018.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mars 2019, M. [I] a rappelé à la SCI [Adresse 4] être dans l'attente des réparations de la toiture et des fenêtres, courrier réitéré le 1er août 2019.
Une réunion d'expertise s'est tenue le 4 décembre 2019 qui mentionne l'existence d'infiltrations d'eau en toiture.
Le 24 septembre 2020, la SCI [Adresse 4] a fait signifier à M. [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme en principal de 29'840 euros représentant sept échéances impayées au titre des loyers de l'année 2019 et neuf échéances impayées au titre de l'année 2020.
Par exploit délivré le 20 octobre 2020, M. [I] a fait assigner en référé la SCI [Adresse 4] afin de la voir condamner à effectuer les travaux de réparations de la toiture et du hangar dans un délai de 20 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l'expiration de ce délai, de suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'à ce que les travaux de réparations aient été réalisés en totalité, de condamnation de la requise au paiement d'une somme de 50'000 euros à titre provisionnel au titre des préjudices subis et d'une provision au titre des frais irrépétibles.
Reconventionnellement, la SCI [Adresse 4] a demandé au premier juge de constater la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion de M. [I] et sa condamnation au paiement de provisions.
Par ordonnance en date du 30 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a :
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par M. [I],
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire et de fait la résiliation de plein droit du bail à compter du 24 octobre 2020,
- condamné M. [I] à libérer les lieux, et que faute de l'avoir fait, dit qu'il pourra être expulsé ainsi que tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique,
- condamné M. [I] à payer à la SCI [Adresse 4], la somme provisionnelle de 45'806 euros au titre des loyers et charges impayées au 28 mai 2021, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- condamné M. [I] au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant de 1 865 euros, jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamné M. [I] à payer à la SCI [Adresse 4] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 septembre 2020, dépens distraits en application de l'article 699 du code de procédure civile,
- rejeté toutes autres prétentions.
Selon déclaration reçue au greffe le 12 août 2021, M. [I] a interjeté appel de cette ordonnance, appel aux fins d'annulation et de réformation de la décision dont tous les chefs du dispositif sont expressément critiqués.
Par jugement du 5 octobre 2021, le tribunal de commerce de Toulon a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit de M. [I] et désigné la SCP BR Associés, prise en la personne de maître [F] [L], en qualité de mandataire judiciaire.
Par conclusions déposées et notifiées le 1er mars 2022, M. [I] et la SCP BR Associés, prise en la personne de maître [H] [L], en qualité de mandataire judiciaire, ont conclu comme suit :
- recevoir l'intervention volontaire de la SCP BR Associés, ès qualités,
- annuler l'ordonnance de référé,
Statuant à nouveau :
- déclarer irrecevables les demandes en application de l'article L. 622-21 du code de commerce,
- débouter la SCI [Adresse 4] de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la SCI [Adresse 4] à effectuer les travaux de réparations de la toiture et des fenêtres sur l'ensemble des locaux pris à bail (bâtiment principal, box à chevaux, hangar) dans un délai de 20 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir,
- assortir cette condamnation d'une astreinte de 300 euros par jour de retard à l'expiration du délai sus mentionné,
- faire droit et juger bien-fondée l'exception d'inexécution,
- suspendre les effets du commandement de payer et de la clause résolutoire jusqu'à ce que les travaux de réparations aient été réalisés en totalité,
- condamner la SCI [Adresse 4] au paiement d'une provision de 50'000 euros au titre des préjudices subis,
- condamner la SCI [Adresse 4] au paiement d'une somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
M. [I] rappelle les dispositions de l'article L. 622-21 du code de commerce.
Il fait valoir le manquement du bailleur à ses obligations au visa des articles 1719 et 606 du Code civil, expliquant que les locaux commerciaux sont affectés de nombreux désordres.
L'appelant indique que l'état désastreux du clos et du couvert a été constaté aux termes d'un procès-verbal de constat le 1er mars 2020, et qu'un autre procès-verbal de constat dressé le 2 février 2022 enseigne que les désordres se sont aggravés, expliquant que le bailleur est de mauvaise foi en prétendant avoir effectué des travaux en septembre 2019 alors que celui-ci a assisté une réunion d'expertise constatant l'existence d'infiltrations le 4 décembre 2019.
M. [I] considère que ces manquements du bailleur à ses obligations légales et contractuelles constituent un trouble manifestement illicite dans la mesure où il ne peut plus exercer son activité et accueillir sa clientèle au regard de l'importance des désordres, ces circonstances justifiant selon lui qu'il oppose une exception d'inexécution de ses propres obligations envers le bailleur, faisant grief au premier juge de n'avoir pas tiré les conclusions de ses propres constatations.
Il fait valoir que la clause résolutoire n'a donc pas été appliquée de bonne foi et sollicite de la cour qu'elle annule la décision déférée.
M. [I] sollicite enfin une provision à titre de dommages intérêts sur le préjudice subi, au titre des manquements du bailleur depuis près de trois ans, considérant l'obligation d'indemnisation de ce dernier non sérieusement contestable.
Par conclusions déposées et notifiées le 28 septembre 2022, la SCI [Adresse 4] a conclu comme suit :
- rejeter l'ensemble des demandes,
- confirmer l'ordonnance du 30 juillet 2021 en toutes ses dispositions,
- condamner M. [I] et SCP BR Associés, ès qualités, à lui payer la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile.
La SCI [Adresse 4] fait valoir que la demande de M. [I] au titre des travaux de réparations de la toiture et les fenêtres, excède manifestement la compétence de la juridiction des référés en ce que ces réparations ont été effectuées et que le locataire, qui invoque la persistance d'infiltrations, ne produit aucun élément au soutien de ses allégations et ne saurait se prévaloir d'une exception d'inexécution.
Elle relève que M. [I] fonde ses demandes sur un procès-verbal de constat établi le 1er mars 2020, dressé plusieurs mois avant la délivrance de l'assignation, et ne démontre pas la persistance des désordres s'agissant des infiltrations d'eau en toiture.
S'agissant de l'expertise amiable, elle fait valoir que le prétendu « rapport de l'expert » ne démontre pas que la responsabilité du bailleur est engagée, relevant qu'il s'agit d'un document qui ne comporte aucun cachet ou signature permettant de s'assurer de son authenticité, remise en question par ailleurs par de nombreuses incohérences et en ce qu'aucune recherche de fuite n'a été faite.
L'intimée considère que les désordres allégués dénotent un manque d'entretien de la part du preneur qui n'a pas procédé à l'élagage des branches des arbres qui ont pris appui sur la toiture.
Concernant la provision à titre de dommages intérêts, la SCI [Adresse 4] expose que l'appelant ne rapporte la preuve d'aucun désordre ni d'un quelconque préjudice, considérant l'absence de lien entre les infiltrations d'eau alléguée en toiture du bâtiment principal et l'activité relevant du pensionnat des équidés.
Concernant les pièces comptables pour les années 2018 à 2020, la SCI [Adresse 4] fait notamment valoir que ce document n'est nullement certifié par l'expert-comptable qui l'aurait établi et se trouve dépourvu de forte probante, et que la pièce numéro 16 intitulé bilan de l'exercice 2020 n'est pas un bilan comptable définitif mais un projet.
À l'audience du 4 octobre 2022 à laquelle cette affaire a été fixée et appelée, M. [I] et son mandataire judiciaire ont sollicité le renvoi de ce dossier, expliquant que par ordonnance du 20 mai 2022, M. [G] [N] a été désigné en qualité d'expert judiciaire pour expertiser les locaux objets du bail et que dans son pré-rapport rendu le 8 septembre 2022, celui-ci a constaté divers désordres affectant les lieux, l'appelant rappelant que la présente instance concerne notamment la condamnation du bailleur à effectuer des travaux de reprise des désordres et le bien-fondé de son exception d'inexécution. Ils indiquent que l'expert judiciaire a prévu une date de dépôt de son rapport définitif le 14 octobre 2022.
La cour a retenu l'affaire mise en délibéré au 10 novembre 2022.
Par note en délibéré en date du 6 octobre 2022, et en application de l'article 445 du code de procédure civile, la cour a invité les parties à fournir leurs explications sur les moyens suivants soulevés d'office :
- le dispositif des conclusions de l'appelant ne comporte pas de demande réformation de l'ordonnance dont appel ;
- la fin de non recevoir tirée de l'irrecevabilité des demandes de l'intimée, en application de l'article L. 622-21 2ème du code de commerce ;
ce avant le 20 octobre 2022.
En réponse, par note en date du 17 octobre 2022, M. [I] a indiqué, en référence à l'article 562 du code de procédure civile, que l'appel portant sur la nullité du jugement, la cour est saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif de l'appel, et concernant les demandes de l'intimée, que celles-ci sont irrecevables en application de l'article L. 622-21 du code de commerce, sollicitant par ladite note, la réouverture des débats afin que la cour puisse disposer du rapport définitif de l'expert judiciaire.
La SCI [Adresse 4] n'a présenté aucune observation en réponse à la note de la cour.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Il est rappelé que la note en délibéré délivrée par la cour en application de l'article 445 du code de procédure civile n'autorise pas les parties à former une demande, en l'espèce, une demande de renvoi, d'ores et déjà formulée à l'audience du 4 octobre 2022 et à laquelle la cour s'est opposée comme étant dénuée d'intérêt au regard notamment de la formulation du dispositif des conclusions de l'appelant, mais également à la clause bail qui prévoit que le preneur est seul responsable du clos et du couvert.
Le dispositif des conclusions d'appelant :
L'appel formé par M. [I] tendait à l'annulation et à la réformation de la décision, mais celui-ci, dans le dispositif de ses conclusions, ne soutient plus qu'une demande d'annulation de la décision de première instance, et non plus la réformation ou l'infirmation de l'ordonnance.
Si, par application des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile, et lorsque l'appel porte sur l'annulation de la décision de première instance, la cour d'appel est saisie de l'entier litige par l'effet dévolutif de l'appel et est tenue de statuer sur le fond quelle que soit sa décision sur la nullité, encore faut-il que soient développés des moyens susceptibles de la fonder tel que la violation de principes et/ou règles de procédure civile ou l'excès de pouvoir de la juridiction, force étant de constater que de tels moyens ne sont pas développés par M. [I] dans ses conclusions de sorte que celui-ci ne peut qu'en être débouté.
Aux termes des articles 542 et 954 du code de procédure civile, l'appelant doit dans le dispositif de ses conclusions mentionner qu'il demande l'infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement, ou l'annulation du jugement et en cas de non-respect de cette règle, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement.
L'article 954 alinéa 3 précise ainsi que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif (des conclusions d'appel) et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les conclusions d'appelant comportant un dispositif qui ne conclut pas à l'infirmation totale ou partielle de la décision déférée, ne déterminent par conséquent pas l'objet du litige porté devant la cour, laquelle ne peut que confirmer cette décision, en l'espèce du chef de la demande de M. [I] au titre des travaux de réparations, sous réserve des développements qui suivent tenant à la procédure collective.
La créance locative :
Selon l'article L. 622-21-I du code de commerce le jugement d'ouverture suspend ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement audit jugement comme en l'espèce, et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent. Si la reprise de l'instance au fond peut avoir lieu après la déclaration de la créance, il n'en est pas de même de l'instance en référé, qui est définitivement interrompue.
En effet, l'instance en cours, interrompue jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance, est celle qui tend à obtenir, de la juridiction saisie du principal, une décision définitive sur le montant et l'existence de cette créance; tel n'est pas le cas de l'instance en référé, qui tend à obtenir une condamnation provisionnelle.
En conséquence, la demande de la SCI [Adresse 4] doit être déclarée irrecevable.
Sur la demande tendant à voir confirmer la résiliation du bail :
L'article L. 622-21 du code de commerce prévoit aussi l'interdiction ou la suspension, par l'effet du jugement d'ouverture, des instances tendant à la résolution du contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
La demande formée par la SCI [Adresse 4] à cette fin, sur la base de la clause résolutoire insérée au bail est donc irrecevable, dès lors que la décision du premier juge, par l'effet de l'appel interjeté le 12 août 2021, n'était pas revêtue de la force de chose jugée au jour de l'ouverture de la procédure collective le 5 octobre 2021.
Chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles exposés par elle cours de l'instance en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Déboute Monsieur [I] de sa demande d'annulation de l'ordonnance du 30 juillet 2021 ;
Confirme l'ordonnance du 30 juillet 2021 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon du chef de la demande de M. [I] au titre des travaux de réparations mais l'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare irrecevable la demande de paiement de la SCI [Adresse 4] ;
Déclare irrecevable la demande de la SCI [Adresse 4] tendant à voir constater la résiliation du bail et prononcer l'expulsion de M. [I] ;
Dit que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles exposés par elle au cours de l'instance, en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Fixe au passif de la procédure collective de M. [I] les dépens de l'instance et dit qu'ils pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière Le président