République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 10/11/2022
N° de MINUTE :
N° RG 22/00016 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UBBX
Ordonnance n° 21/00261 rendue le 15 décembre 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur- Mer
APPELANTS
Monsieur [Z] [H], gérant
né le 09 mai 1981 à [Localité 6] de nationalité française
demeurant [Adresse 2]
Monsieur [G] [B], collaborateur
né le 31 mars 1983 à [Localité 5], de nationalité française
demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Fabien Storme, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué
INTIMÉE
SCI Les Deux Gosses, prise en la personne de son représentant légal domiclié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 4]
représentée par Me Alex Dewattine, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 07 septembre 2022 tenue par Clotilde Vanhove magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Dominique Gilles, président de chambre
Pauline Mimiague, conseiller
Clotilde Vanhove, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 31 août 2022
EXPOSE DU LITIGE
M. [B] et M. [H] exercent une activité de commerce de détail et de biens d'occasion en magasin, à l'enseigne Go destock.
Par acte authentique du 2 octobre 2019, la SCI Les Deux gosses a donné à bail commercial à M. [H] et M. [B] une partie d'un hangar commercial, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 800 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.
Par acte d'huissier de justice du 26 février 2021, la SCI Les Deux gosses a fait délivrer à M. [B] et M. [H] un commandement de payer la somme en principal de 3 169,20 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire du bail.
Par acte d'huissier de justice en date du 6 septembre 2021, la SCI Les Deux gosses a fait assigner M. [B] et M. [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer.
Par ordonnance de référé contradictoire du 15 décembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a :
condamné M. [B] et M. [H] à payer à la SCI Les Deux gosses les provisions suivantes :
900 euros correspondant à un solde de loyers,
2 153 euros au titre de la taxe foncière pour l'année 2020,
2 319 euros au titre de la taxe foncière pour l'année 2021,
constaté la résiliation du bail conclu entre les parties,
condamné M. [B] et M. [H] à payer à la SCI Les Deux gosses une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
dit n'y avoir lieu à statuer en référé sur les autres demandes présentées par les parties,
condamné M. [B] et M. [H] aux dépens.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 3 janvier 2022, M. [B] et M. [H] ont relevé appel de l'ordonnance en ce qu'elle les a condamnés à payer à la SCI Les Deux gosses les provisions de 900 euros, 2 153 euros et 2 319 euros, en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, en ce qu'elle les a condamnés à payer à la SCI Les Deux gosses une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés aux dépens.
Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 8 février 2022, M. [B] et M. [H] demandent à la cour de :
déclarer l'appel recevable et bien fondé,
infirmer l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur Mer,
constater la résiliation amiable au 16 novembre 2021 du bail du 2 octobre 2019,
en tout état de cause :
condamner la SCI Les Deux gosses au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la SCI Les Deux gosses aux entiers frais et dépens,
dire que le taux d'intérêt légal sera majoré de cinq points à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice est devenue exécutoire au terme des dispositions de l'article L.313-3 du code monétaire et financier.
Par conclusions remises au greffe et notifiées par la voie électronique le 8 mars 2022, la SCI Les Deux gosses demande à la cour de :
confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 15 décembre 2021 en ce qu'elle a :
condamné M. [B] et M. [H] à lui verser la somme de 900 euros au titre du soldes des loyers suspendus durant la crise sanitaire,
condamné M. [B] et M. [H] à lui verser la somme de 2 153 euros au titre du paiement de la taxe foncière pour l'année 2020,
condamné M. [B] et M. [H] à lui verser la somme de 2 319 euros au titre de la taxe foncière pour l'année 2021,
constater la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 2 octobre 2019 à compter du 26 mars 2021,
condamner M. [B] et M. [H] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
débouter M. [B] et M. [H] de leurs demandes plus amples ou contraires,
condamner M. [B] et M. [H] aux entiers dépens.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 août 2022. Plaidé à l'audience du 7 septembre 2022, le dossier a été mis en délibéré au 10 novembre 2022.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est pas tenue de caractériser l'urgence au sens de ce texte, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail, par essence acquise au regard de l'atteinte aux droits du bailleur dès lors que la demande est fondée.
M. [B] et M. [H] soutiennent que le juge des référés n'avait pas compétence pour statuer sur la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, en raison d'une contestation sérieuse, constituée par l'exception d'inexécution qu'ils invoquent.
S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d'apprécier le bien-fondé de l'exception d'inexécution invoquée par les appelants, il lui appartient néanmoins de déterminer si elle constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à la demande.
Il convient de rappeler que M. [B] et M. [H] exercent dans le local loué une activité de débarras et déstockage de divers produits (meubles, vaisselle, linge, décoration, électroménager,...).
Pour justifier le défaut de paiement des loyers qu'ils ne contestent pas, les locataires se prévalent de plusieurs désordres dans le local donné à bail : absence de mise en conformité aux normes réglementaires en matière d'accessibilité, d'incendie et sanitaire, local affecté par le mérule, absence d'installation anti-incendie, local affecté de fuites, non chauffé ni relié au tout à l'égout et sols abîmés.
Ils produisent un constat d'huissier daté du 13 octobre 2021 dans lequel sont relevés les éléments suivants :
dans le bâtiment principal, présence d'un champignon sur l'une des poutres en bois,
jours existants à divers endroits de la toiture,
présence de trous au niveau des tôles du plafond,
absence de sanitaires dans les locaux.
Les constatations réalisées par l'huissier de justice démontrent l'existence de légers désordres dans le local donné à bail, sur l'imputabilité et la gravité desquels les parties s'opposent. Il doit néanmoins être constaté que lors des constatations de l'huissier de justice, l'activité de M. [B] et M. [H] était en cours dans le local loué. L'huissier n'a pas relevé d'impossibilité d'exercer leur activité dans le local en raison des désordres évoqués. Les locataires ne se trouvaient donc pas dans l'impossibilité totale d'exploiter les lieux loués.
Or, le preneur ne peut être dispensé du paiement des loyers en application d'une exception d'inexécution qu'en cas d'impossibilité totale d'exploiter les lieux loués, liée au non-respect par le bailleur des obligations qui lui incombent, ce qui n'est pas démontré en l'espèce.
En conséquence, il doit être constaté que M. [B] et M. [H] ne font pas valoir de contestation sérieuse s'opposant à la demande devant le juge des référés pour statuer sur le constat de la résiliation du contrat de bail, fondé sur le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des loyers.
Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire ainsi rédigée « à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charge ou prestations qui en constituent l'accessoire, [...], et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit ».
Par acte d'huissier de justice du 26 février 2021, la SCI Les Deux gosses a fait délivrer à M. [B] et M. [H] un commandement de payer la somme principale de 3 169,20 euros au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement fait état de l'intention de la SCI Les Deux gosses de se prévaloir de la clause résolutoire, en rappelle les termes et mentionne le délai d'un mois prévu par l'article L.145-41 du code de commerce.
M. [B] et M. [H] n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai d'un mois, la clause résolutoire est donc acquise au 26 mars 2021.
Le fait que les locataires aient restitué les clés le 16 novembre 2021 au bailleur ne constitue pas une renonciation de celui-ci à se prévaloir de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, de sorte qu'il ne peut être constaté d'accord des parties pour résilier amiablement le contrat de bail le 16 novembre 2021 comme le sollicitent les appelants.
L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par le jeu de la clause résolutoire le 26 mars 2021.
Sur les demandes de provisions
L'article 835 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
sur la demande de provision au titre de l'arriéré de loyers
Cette demande, qui porte sur la somme de 900 euros correspondant au solde des loyers dûs pour avril, mai et juin 2020, n'est pas sérieusement contestable. En tenant compte des règlements effectués par les locataires sur ces loyers, la somme restant due par les locataires est de 900 euros, de sorte que l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a condamné M. [B] et M. [H] à payer à la SCI Les Deux Gosses la somme de 900 euros à titre de provision pour le solde des loyers.
sur les demandes de provisions au titre des taxes foncières
Le bail prévoit la possibilité pour le bailleur d'imputer au locataire la taxe foncière.
Le contrat de bail désigne les lieux loués de la façon suivante : « partie définie ci-dessous d'un hangar à usage commercial ['] composé d'un local principal et de deux bâtiments distincts ». Le bail précise que la partie louée est représentée sous fond jaune sur l'extrait de plan cadastral annexé à l'acte. Ce document ne figure cependant pas dans les pièces produites par les parties. Il en résulte que l'objet du bail ne porte pas sur toute la propriété sise [Adresse 3] et cadastrée section AH[Cadastre 1].
La SCI Les Deux gosses produit l'avis d'impôt 2020 relatif à la taxe foncière qui fixe le montant à payer à 8 050 euros, ainsi qu'un avis de dégrèvement ramenant la somme due à 2 753 euros. Elle produit également l'avis d'impôt relatif à la taxe foncière pour 2021, qui fixe la somme due à 2 769 euros. Sur l'ensemble de ces documents, aucune information ne permet de déterminer s'il s'agit de la taxe foncière due pour l'ensemble de la propriété cadastrée AH[Cadastre 1] ou si elle ne porte que sur la partie de cette propriété qui fait l'objet du bail.
La SCI Les Deux gosses produit un courriel qui lui a été adressé le 22 décembre 2020 par Mme [M], identifiée dans sa signature comme contrôleur principal des finances publiques, qui indique que « le garage que vous vous réservez fait bien l'objet d'une évaluation distincte à la même adresse, donc ça n'est pas l'explication ». Ce courriel ne comporte cependant aucune information sur l'adresse des lieux concernés par l'échange, ni sur le fait que cet échange soit relatif à la taxe foncière, de sorte que son rapport avec le montant de la taxe foncière pour l'immeuble objet du contrat de bail n'est pas démontré.
En conséquence, il existe une contestation sérieuse sur le montant dû par M. [B] et M. [H] au titre des taxes foncières pour les années 2020 et 2021. L'ordonnance déférée sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné M. [B] et M. [H] à payer à la SCI Les Deux gosses une provision de 2 153 euros au titre de la taxe foncière pour l'année 2020 et une provision de 2 319 euros au titre de la taxe foncière pour l'année 2021.
Statuant à nouveau, il convient de débouter la SCI Les Deux gosses de sa demande de provision au titre des taxes foncières pour les années 2020 et 2021.
Sur les prétentions annexes
La SCI Les Deux gosses étant en grande partie fondée dans ses demandes, il convient de confirmer l'ordonnance en ses dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale. Les dépens d'appel seront mis à la charge de l'appelant. Compte tenu de l'infirmation partielle du jugement, la SCI Les Deux gosses et M. [B] et M. [H] seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles formulées dans le cadre de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance, mais seulement en ce qu'elle a condamné M. [B] et M. [H] à payer à la SCI Les Deux gosses des provisions de 2 153 euros au titre de la taxe foncière pour l'année 2020 et de 2 319 euros au titre de la taxe foncière pour l'année 2021 ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Déboute la SCI Les Deux gosses de ses demandes de provisions au titre des taxes foncières pour les années 2020 et 2021 ;
Pour le surplus et y ajoutant,
Confirme l'ordonnance entreprise ;
Condamne M. [B] et M. [H] aux dépens d'appel ;
Déboute M. [B] et M. [H] de leur demande formulée en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SCI Les Deux gosses de sa demande formulée en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier
Valérie Roelofs
Le président
Dominique Gilles