COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 10 NOVEMBRE 2022
N° RG 22/00050 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U5UX
AFFAIRE :
Me [T] [V]
...
C/
S.C.I. LA CLOSERAIE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Mars 2017 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° Chambre : 3
N° RG : 15/04118
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Niels ROLF-PEDERSEN
Me Mélina PEDROLETTI
TJ VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
DEMANDEURS devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation du 3 novembre 2021 cassant et annulant l'arrêt rendu par la 12ème chambre de la cour d'appel de Versailles le 28 mai 2020
S.A.R.L. NUMI TECHNOLOGIE venant aux droits de la société SERMP
RCS Evry n° 345 059 729
[Adresse 2]
[Localité 6]
SELAFA MJA prise en la personne de Me [T] [V] - Mandataire judiciaire de la S.A.R.L. NUMI TECHNOLOGIE
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentés par Me Niels ROLF-PEDERSEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 291 et Me Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI
S.C.I. LA CLOSERAIE
RCS Nice n° 350 596 268
[Adresse 7]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me Marie-Hélène EYRAUD de la SELARL SERGE BEYNET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1195
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur François THOMAS, Président,
Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,
Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,
EXPOSE DU LITIGE
Le 1er juillet 1990, la SCI La Closeraie a donné à bail commercial à la société d'Etudes et de Réalisations Mécaniques de Précision, ci-après dénommée SERMP, des locaux à usage commercial situés [Adresse 8].
La destination du bâtiment prévue au bail est la suivante : « études et réalisations mécaniques de précision ».
Le 22 juin 2008, le bail a été renouvelé, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 99.600 €.
La société SERMP a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire et dans le cadre de la cession de ses éléments d'actifs ordonnée aux termes d'un jugement rendu par le tribunal de commerce de Versailles du 30 octobre 2012, la société Numi Technologie a notamment repris le droit au bail.
Le 28 novembre 2012, la société Numi Technologie a fait constater par huissier de justice la présence de fissures multiples affectant les locaux donnés à bail.
Le 5 février 2013, la société Numi Technologie a demandé à la SCI La Closeraie de procéder à des travaux de réfection des locaux qu'elle estimait en péril en raison des fissures affectant la maçonnerie. Le preneur invoquait par la suite un autre désordre affectant l'isolation thermique du bâtiment.
Le 10 mai 2013, la SCI La Closeraie a fait délivrer à la société Numi Technologie un commandement de payer visant la clause résolutoire à hauteur de 49.060,80 € TTC.
Le 10 juin 2013, la société Numi Technologie a formé opposition au commandement de payer et a sollicité la désignation d'un expert judiciaire afin d'examiner les désordres de fissuration et d'isolation. Par ordonnance de référé du 29 octobre 2013, M. [N] a été désigné en qualité d'expert.
Par arrêt du 30 avril 2014, la cour d'appel de Versailles a confirmé l'ordonnance en ce qui concerne l'expertise.
Le 30 janvier 2015, M. [N] a déposé son rapport.
Par lettre recommandée du 15 avril 2015, la SCI La Closeraie a mis en demeure la société Numi Technologie de payer la somme de 177.654,92 € au titre de loyers impayés et l'a informée de l'impossibilité économique de procéder aux travaux préconisés par l'expert.
Par acte du 18 mai 2015, la SCI La Closeraie a fait assigner la société Numi Technologie devant le tribunal de grande instance de Versailles, aux fins d'obtenir la résiliation judiciaire du bail pour perte de la chose louée et le paiement de la somme de 188.618,86 € TTC au titre des loyers et charges impayés.
La SCI La Closeraie a pour assureur la société MAAF, que la société Numi Technologie a fait assigner en intervention forcée par acte d'huissier du 7 août 2018, devant la cour d'appel de Versailles.
Le 11 janvier 2021, le tribunal de commerce d'Evry a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Numi Technologie, qui a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du 6 décembre 2021, désignant la société MJA prise en la personne de Me [T] [V] en qualité de liquidateur.
Par jugement du 31 mars 2017, le tribunal de grande instance de Versailles a :
- Prononcé la résiliation du bail du 22 juin 2008 pour perte totale de la chose louée sans indemnité à la date du jugement ;
- Ordonné l'expulsion de la société Numi Technologie et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] dans le mois de la signification du jugement ;
- Condamné la société Numi Technologie à payer à la SCI La Closeraie une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail égale au montant du loyer contractuel mensuel et ce jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés ;
- Condamné la société Numi Technologie à payer à la SCI La Closeraie la somme de 311.004,60 € arrêtée au 1er avril 2016 au titre des loyers et charges échus, avec intérêts de droit à compter du 10 mai 2013 sur la somme en principal de 49.060,80 € et à compter du 27 juillet 2016 sur le surplus, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, à parfaire jusqu'à la date de résiliation du bail à concurrence du loyer contractuel mensuel ;
- Rejeté les demandes plus amples et contraires ;
- Condamné la société Numi Technologie à verser à la SCI La Closeraie la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Ordonné l'exécution provisoire du jugement ;
- Condamné la société Numi Technologie aux entiers dépens, sauf pour les frais d'expertise judiciaire qui sont mis à la charge de la SCI La Closeraie.
Par arrêt du 28 mai 2020, la cour d'appel de Versailles a :
- Infirmé partiellement le jugement rendu le 31mars 2017 par le tribunal de grande instance de Versailles ;
Statuant à nouveau,
- Dit que la date de résiliation du bail du 22 juin 2008 est fixée au 30 janvier 2015, date du dépôt du rapport d'expertise ;
- Condamné en conséquence la société Numi Technologie à verser à la SCI La Closeraie au principal la somme de 335.361,08 € arrêtée au 30 juin 2018 au titre des loyers et charges échus au 30 janvier 2015 et au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel due à compter de cette date jusqu'à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2013 sur la somme en principal de 49.060,80 € et sur le surplus avec capitalisation des intérêts à parfaire jusqu'à la date de résiliation du bail au 30 janvier 2015 ;
- Confirmé le jugement entrepris en ses autres dispositions ;
Y ajoutant,
- Dit que la SCI La Closeraie est autorisée à percevoir auprès de la caisse des dépôts et consignations la somme de 1.749,64 € correspondant aux intérêts arrêtés au 6 juin 2018 sauf à parfaire au-delà de cette date ;
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- Condamné la SCI La Closeraie aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct ;
- Condamné la société Numi Technologie à verser à la SCI La Closeraie la somme de 5.000 € et celle de 1.500 € à la société MAAF en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par arrêt du 3 novembre 2021, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt du 28 mai 2020, en raison du défaut de motivation de la décision, et renvoyé les parties devant la cour d'appel de Versailles autrement composée.
Vu la déclaration de saisine du 31 décembre 2021 par laquelle la société Numi Technologie, la société MJA prise en la personne de Me [V], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Numi Technologie, Me [U], ès qualités d'administrateur judiciaire de la société Numi Technologie, ont saisi la cour d'appel.
Par ordonnance du 9 juin 2022, le Président de la 12e chambre de la cour d'appel de Versailles a :
- Déclaré les demandes de la société La Closeraie irrecevables ;
- Condamné la SCI La Closeraie à verser à la société Numi Technologie représentée par la société MJA, par Me [T] [V], une somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et au paiement des dépens de l'incident.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 27 septembre 2022, la société Numi Technologie et la société MJA demandent à la cour de :
Sur la procédure,
- Retenir que la déclaration de saisine comme les conclusions et leur acte de signification postérieur sont effectués par la société Numi Technologie et la société MJA en qualité de parties, peu importe la dénomination qui leur est donnée constituant tout au plus un vice de forme en ce qui concerne la capacité à agir de la personne qui les représente ;
- Valider la déclaration de saisine et la notification des conclusions effectuées et délivrées à la requête de la société Numi Technologie et la société MJA par Me [T] [V] en qualité de mandataire judiciaire qui est bien celle d'un liquidateur (déclaration) et pour elle-même (notification de conclusions) ;
- Enregistrer en tant que de besoin la régularisation par les présentes comme par les écritures sur incident de la société MJA agissant comme liquidateur de la société Numi Technologie ;
- Rejeter l'incident de la société La Closeraie et la débouter de toutes ses demandes fins et conclusions ;
Au fond,
- Réformer/infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
- Fixer à 1.715.000 € la valeur de l'immeuble loué et à 474.994 € le montant des réparations nécessaires au titre cumulé des fissures et de l'isolation ;
- Débouter en conséquence la société La Closeraie qui avait connaissance des vices et qui ne démontre pas la ruine de l'immeuble et donc sa perte totale, de toutes ses demandes fins et conclusions ;
- Recevant la société concluante en sa demande reconventionnelle, prononcer :
- la résolution du bail liant les parties aux torts du bailleur pour défaut de conformité de la chose louée et impropriété à sa destination,
- à défaut sa résiliation pour perte partielle dès le jour de l'entrée en jouissance,
- à défaut l'indemnisation de la société preneuse pour les troubles de jouissance ;
- Et, dans tous les cas condamner la société La Closeraie à payer et porter à la société Numi Technologie la somme de :
- 135.372,92€ à titre de restitution du trop-perçu et/ou indemnisation du trouble de jouissance : avec intérêts à compter des conclusions de demande reconventionnelle devant le tribunal du 25 octobre 2016 et capitalisation à compter de la même date ;
- celle de 500.000 € à titre de dommages et intérêts pour la perte du fonds de commerce et les tracas divers ;
- La condamner à payer à la société Numi Technologie la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 outre les entiers dépens en ce compris les frais de référé et d'expertise.
Par dernières conclusions notifiées le 14 juin 2022, la SCI La Closeraie demande à la cour de :
Sur la nullité,
- Juger nulle et de nul effet sa saisine ;
- Juger irrecevables Me [V], ès qualités de mandataire judiciaire, Me [U], ès qualités d'administrateur judiciaire de la société Numi Technologie, et la société Numi Technologie en leur appel ;
Avant toute défense au fond,
- Dire Me [V], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Numi Technologie, irrecevable en ses demandes nouvelles en appel tendant à obtenir la résolution du bail, la restitution des loyers, divers dommages et intérêts, la réduction des loyers ;
Au fond,
- Confirmer le jugement en ce qu'il a :
- Prononcé la résiliation du bail du 22 juin 2008 pour perte totale de la chose louée sans indemnité à la date du jugement soit le 31 mars 2017,
- Ordonné l'expulsion de la société Numi Technologie et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3] dans le mois de la signification du jugement,
- Condamné la société Numi Technologie à payer à la société La Closeraie une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail égale au montant du loyer contractuel mensuel ce jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés,
- Condamné la société Numi Technologie à payer à la société La Closeraie la somme de 311.004,60 € arrêtée au 1er avril 2016 au titre des loyers et charges échus, avec intérêts de droit à compter à compter du 10 mai 2013 sur la somme en principal de 49.060,80 € et à compter du 27 juillet 2016 sur le surplus, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, à parfaire jusqu'à la date de résiliation du bail à concurrence du loyer contractuel mensuel,
- Rejeté l'ensemble des demandes de la société Numi Technologie,
- Condamné la société Numi Technologie à verser à la société La Closeraie la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Infirmer le jugement en ce qu'il a mis à la charge de la SCI les frais d'expertise judiciaire;
Et statuant à nouveau,
- Débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, comme étant non fondées ;
- Fixer au passif de la société Numi Technologie la créance à titre privilégié de la SCI La Closeraie à la somme de 169.802,12 € au titre du solde des loyers et indemnités d'occupation dus jusqu'au 9 juillet 2018 ;
- Ainsi que celle de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi que les entiers dépens de référé, de première instance et d'appel y compris les frais d'expertise judiciaire. Et dont le montant sera recouvré par Me Mélina Pedroletti, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre 2022.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Comme indiqué précédemment, par arrêt du 3 novembre 2021, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles le 28 mai 2020, dès lors que pour caractériser la perte de la chose, la cour d'appel a comparé la valeur du bien immobilier avec le coût des travaux de réfection de ce dernier toutes taxes comprises, alors que la SCI La Closeraie récupère la TVA, et qu'ainsi le coût des travaux de réfection demeurait inférieur à la valeur de l'immeuble.
Sur la nullité de l'acte de saisine
La SCI La Closeraie soulève la nullité de la déclaration de saisine de la cour après cassation du 5 janvier 2022, expliquant que l'acte a été régularisé par Me [V], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Numi Technologie, Me [U], ès qualités d'administrateur judiciaire, et la société Numi Technologie, alors que par jugement du 6 décembre 2021, le tribunal de commerce de Versailles a converti la procédure de redressement judiciaire ouverte à l'égard de la société Numi Technologie en procédure de liquidation judiciaire, désignant la société MJA, prise en la personne de Me [V] en qualité de liquidateur, de sorte que lui seul avait qualité, au sens de l'article 117 du code de procédure civile, pour régulariser la déclaration de saisine de la cour. La SCI La Closeraie souligne qu'aucune régularisation n'est intervenue dans les actes postérieurs.
Il ressort effectivement de l'acte de saisine de la cour du 5 janvier 2022 que la société MJA prise en la personne de Me [V] est mentionnée en qualité de mandataire judiciaire de la société Numi Technologie, alors qu'à cette date, elle avait été désignée en qualité de liquidateur judiciaire. Cependant, comme l'indiquent les appelants, il s'agit d'une simple erreur relative à la qualité de la société MJA sur cet acte de procédure qui n'est pas de nature à entrainer sa nullité, dès lors qu'à la date de l'acte de saisine, la société MJA prise en la personne de Me [V], en tant que liquidateur, disposait bien de la qualité à agir au nom et pour le compte de la société Numi Technologie. La qualité de mandataire judiciaire de la société MJA a d'ailleurs été supprimée des conclusions d'appelant notifiées le 4 avril 2022.
Le moyen de nullité doit donc être rejeté.
Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles
La SCI La Closeraie expose que les appelants formulent, au visa de textes légaux différents, des demandes nouvelles tendant à la résolution du bail aux torts du bailleur, à défaut, à la résiliation du bail en raison de la ruine partielle de l'immeuble et à défaut, à la restitution du trop-perçu par le bailleur et/ou à l'indemnisation du trouble de jouissance. Elle demande à la cour, au visa des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, de déclarer ces demandes irrecevables.
Les appelants répondent que le fondement juridique ne constitue pas une prétention et donc pas une demande au sens de l'article 564 du code de procédure civile et que ne constitue pas une demande nouvelle une prétention par équivalent entre une demande de condamnation en nature transformée en une demande indemnitaire, ou inversement, que la demande globale n'excède pas celle formulée en première instance et qu'en raison de l'expulsion, l'exécution des travaux ne peut plus être poursuivie.
L'article 564 du code de procédure civile dispose que : 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.
Il ressort du jugement déféré qu'en première instance, la société Numi Technologie poursuivait, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, la réalisation sous astreinte des travaux de reprise du local loué tels que préconisés par l'expert judiciaire aux termes de son rapport du 30 janvier 2015, la suspension du paiement du loyer jusqu'à la réalisation des travaux, ainsi que l'indemnisation de son préjudice consécutif au trouble de jouissance induit par la réalisation desdits travaux.
En appel, Me [V] ès qualités ne sollicite plus l'exécution des travaux de reprise, mais la résolution du bail aux torts du bailleur pour défaut de conformité de la chose louée et impropriété à destination, subsidiairement, la résiliation du bail pour perte partielle de la chose louée dès l'entrée en jouissance et plus subsidiairement, l'indemnisation du trouble de jouissance subi au cours du bail. Me [V] demande par ailleurs dans tous les cas de condamner le bailleur au paiement du trop-perçu de loyers et/ ou à l'indemnisation du trouble de jouissance, ainsi qu'à l'indemnisation de son préjudice du fait de la perte du fonds de commerce et des tracas subis.
Le fait que Me [V] ès qualité réponde pour la première fois sur la demande de résiliation du bail pour perte de la chose ne constitue pas une demande nouvelle, tout comme l'invocation de fondements nouveaux au soutien des prétentions.
Par ailleurs, Me [V] ès qualités justifie d'un élément nouveau puisqu'il communique en pièce n°34 le procès-verbal d'expulsion du 9 juillet 2018 qui a été signifié à la société Numi Technologie le 17 juillet 2018. Il n'est pas contesté que le local commercial de la SCI La Closeraie a été libéré. Au regard de cet élément nouveau, la réalisation sous astreinte des travaux de reprise préconisés par l'expert judiciaire ne saurait utilement être poursuivie et la demande indemnitaire liée au trouble de jouissance induit par l'exécution de ces travaux est devenue sans objet.
Dans ces conditions, les demandes formulées par Me [V] ès qualités sont recevables et la fin de non-recevoir soulevée par la SCI La Closeraie doit être rejetée.
Sur la demande de résiliation du bail pour perte de la chose louée
Me [V] ès qualités fait valoir que':
- la SCI La Closeraie ne peut se prévaloir de la perte de la chose louée, dès lors qu'elle ne justifie pas avoir accompli de travaux d'entretien de l'immeuble, hormis les travaux de peinture destinés à dissimuler les fissures apparues caractérisant les vices de la structure maçonnée du bâtiment, comme l'a confirmé l'expert, et les travaux d'étanchéité rendus nécessaires par des fuites en toiture ayant altéré l'isolation qui n'a plus rempli son office dès 2007';
- au regard de ces travaux, la SCI La Closeraie avait une parfaite connaissance des désordres affectant les locaux et les rendant impropres à leur destination ;
- l'expertise réalisée par M. [G] [Z] établit que la valeur vénale de l'immeuble s'élève à la somme de 1.715.000 €, dont à déduire le prix des travaux de réfection prescrits par l'expert [N], soit une valeur finale de 1.115.000 €.
- les travaux de mise en conformité doivent porter sur la maçonnerie et l'isolation, les préjudices immatériels liés au déménagement provisoire n'étant pas à prendre en compte au titre des travaux ;
- l'expert a évalué à la somme de 474.994 € les travaux de reprise, ne permettant ainsi pas de caractériser une disproportion manifeste entre la valeur du bâtiment et le coût des réparations.
A titre reconventionnel, Me [V] ès qualités sollicite, sur le fondement de l'article 1719 du code civil, la résolution du bail en expliquant que depuis le bail de 2008, le bâtiment présente des désordres et des vices qui le rendent impropre à la destination spécifique qui est la sienne de recevoir un atelier de mécanique de très haute précision.
La SCI La Closeraie fait valoir que le montant des travaux de réparation de l'immeuble excède sa valeur, caractérisant la perte de la chose louée et justifiant la résiliation du bail sans indemnité sur le fondement de l'article 1722 du code civil. Le bailleur conteste avoir eu connaissance des désordres affectant la structure et l'isolation de l'immeuble, qu'il affirme avoir bien entretenu. La SCI La Closeraie s'oppose aux demandes reconventionnelles de résolution et de résiliation du bail, précisant au surplus qu'il n'y a pas lieu de fixer la date de résiliation à celle de l'entrée dans les lieux, car cela correspondrait à une résolution judiciaire, conduisant à annuler purement et simplement sa dette de loyer. Elle demande donc, le cas échéant, de fixer les effets de la résiliation judiciaire au jour du jugement confirmé et le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer.
*
Sur les manquements allégués du bailleur à ses obligations
L'article 1722 du code civil dispose que «'si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit'; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement'».
Il y a destruction totale de la chose louée si le coût des travaux de remise en état excède la valeur des biens loués et que la faute du bailleur, au titre de ses obligations d'entretien et de délivrance, ne peut être retenue.
En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise de M. [N] du 30 janvier 2015 que le bâtiment appartenant à la SCI La Closeraie, construit en 1991, d'une surface de 1.200 m² dont 800 m² d'atelier et 400 m² de bureaux, est affecté de deux types de désordres, d'une part, d'un phénomène de fissuration dans la partie bureaux et d'autre part, d'un défaut d'isolation thermique.
M. [N] a pu constater des fissures «'importantes voire impressionnantes'» dans la partie affectée aux bureaux. Les opérations d'expertise ont permis d'établir qu'elles ne sont pas récentes, puisque constatées par le preneur en novembre 2012 et qu'elles sont consécutives à un phénomène de retraits et de gonflements des argiles constituant le terrain d'assise, sensible aux variations hydrométriques. Néanmoins, l'expert a exclu tout risque d'effondrement en l'absence de galeries souterraines sous le bâtiment et donc tout danger pour les personnes .
Selon l'expert, «'les réclamations du locataire sont pleinement imputables (100%) au propriétaire des lieux'», celui-ci «'ne s'étant nullement préoccupé, de plus, des réclamations quant à l'existence de fissures inquiétantes'».
Le rapport de M. [N] permet d'évaluer le coût des travaux de reprise des fondations de la partie bureaux du bâtiment par l'installation de micros pieux à la somme de 259.770 € TTC, soit 216.475 € HT.
Pour soutenir que le bailleur avait connaissance du vice, Me [V] ès qualités se prévaut de travaux réalisés en 2008 en vue de dissimuler les fissures de maçonnerie qui existaient déjà. Il ressort effectivement de la facture de la société Décorpeint du 22 septembre 2008 que la SCI La Closeraie a fait réaliser à cette période les travaux de reprise de fissures suivants': « Murs et murets au ciment gratté : traitement des fissures et réfection de la maçonnerie à divers endroits. Le traitement des fissures se fera à base d'un joint en résine souple et rebouchage au ciment », moyennant le prix de 1.500 € HT'.
Cette pièce établit certes que le bailleur avait connaissance de l'existence de fissures affectant la maçonnerie de son bâtiment en 2008, mais elle ne permet pas, au regard notamment du coût très modeste des travaux, de démontrer qu'il était informé en novembre 2012, soit 4 ans plus tard, lors de l'entrée de la société Numi Technologie dans les locaux, de l'existence d'une déstabilisation des fondations de la partie bureaux de son bâtiment consécutive à un phénomène de retraits et de gonflements du terrain d'assise argileux. L'importance du coût des travaux de réfection chiffrés par l'expert ne procède pas de la reprise des seules fissures, mais des lourds travaux de mise en 'uvre de micros pieux afin de stabiliser les fondations du bâtiment. S'il est indéniable que la SCI La Closeraie n'a donné aucune suite aux réclamations formulées par la société Numi Technologie, notamment par courriers des'7 décembre 2012, 24 janvier, 5 février, 5 mars 2013, il n'en demeure pas moins que le désordre de fissuration évolutive dont le locataire s'est plaint est dû, selon le rapport d'expertise, à un phénomène naturel extérieur au bailleur,'dont il n'est pas démontré qu'il en avait connaissance et qui ne caractérise pas un défaut d'entretien. Me [V] ès qualités rappelle certes que la commune de Rambouillet a fait l'objet d'un arrêté préfectoral reconnaissant un état de catastrophe naturelle le 11 juillet 2011 en raison d'une sécheresse exceptionnelle suivie d'une réhydratation des sols. Cependant, aucun élément probant n'établit que le bailleur a eu connaissance de cet arrêté et du fait que son bâtiment subissait des désordres structurels en lien avec cet évènement naturel. Dans ces conditions, la mauvaise foi du bailleur n'apparaît pas caractérisée s'agissant du désordre de fissuration, rélévateur du désordre de déstabilisation des fondations du bâtiment, qui n'est pas consécutif à un défaut d'entretien. Le phénomène de fissuration ne permet pas davantage d'établir l'existence d'un manquement à l'obligation de délivrance, dès lors que l'expert a conclu à l'absence de risque d'effondrement et de danger pour les personnes et que la société Numi Technologie ne démontre pas avoir été perturbée dans l'exploitation de son activité, M. [N] ayant d'ailleur précisé en page 43 de son rapport que dans la 'partie atelier de 800 m²: il n'y a aucun problème de stabilité'.
S'agissant du second vice relatif au défaut d'isolation thermique, les opérations d'expertise ont révélé, dans la partie bureaux, au-dessus des faux plafonds, une couche de laine de verre de 4 cm et dans la partie atelier, une couche de laine de verre limitée à 2 cm, que l'expert a jugées insuffisantes en l'absence d'isolation complémentaire au niveau de la couverture des bacs acier. Des ponts thermiques ont été constatés. L'expert conclut à l'inadaptation du bâtiment à l'activité exploitée par la société Numi Technologie': «'Le bâtiment actuel n'est pas du tout adapté à l'activité de grande précision d'usinage du locataire'». Il explique que la société Numi Technologie est certifiée ISO 9001 et que les «'contraintes d'usinage des pièces nécessitent que les pièces soient usinées par des températures restant impérativement entre 20°C et 23°C'», alors que la société Numi Technologie a communiqué un procès-verbal de constat d'huissier du 22 juillet 2013 évoquant des températures variant entre 34 et 35°C au sein de l'atelier. Il ajoute que «'les pièces sont métalliques avec des coefficients de dilatation variables et pouvant être différents et les tolérances doivent être appréciées dans des températures préétablies'».
Selon M. [N],' «'la SCI La Closeraie a loué un bâtiment inapproprié au locataire Numi Technologie de par ses activités de précisions d'usinage connues parfaitement de lui'».
Il a évalué le coût des travaux de reprise de l'isolation, comprenant le coût du déplacement de l'activité, à la somme de 520.519,20 € HT.
La société Numi Technologie soutient que le bailleur avait connaissance du vice au moment de son entrée dans les lieux, dès lors qu'il avait fait procéder en octobre 2007 à des travaux de reprise de l'étanchéité en toiture du fait de fuites qui ont, selon l'appelante, nécessairement altéré l'isolation du bâtiment. Cependant, la réalisation par la SCI La Closeraie de travaux de réfection de l'étanchéité de la couverture du bâtiment ne suffit pas à démontrer que le bailleur savait que l'isolation était compromise en l'absence de tout élément probant établissant l'existence de fuites importantes affectant l'ensemble de la couverture. La cour relève que M. [N] n'a pas précisé avoir constaté que la laine de verre avait été endommagée par des infiltrations. Il a uniquement noté qu'elle était d'une épaisseur insuffisante au-dessus des plaques de faux plafonds et qu'il n'existait aucune isolation complémentaire au niveau des bacs acier.
Par ailleurs, la société Numi Technologie invoque les conclusions du rapport d'expertise et le procès verbal de constat précité du 22 juillet 2013. Toutefois, il apparaît que M. [N] n'a procédé qu'à une seule mesure de température qui a permis de constater que pour une température extérieure entre de 2°C et 4°C, la température au sein de l'atelier s'élevait à 23,1°C, soit une température normale. De surcroît, s'agissant du procès verbal de constat du 22 juillet 2013 faisant état de températures variant entre 34 et 35°C au sein de l'atelier, la cour observe que l'huissier n'a pas réalisé lui-même de mesures de la température, mais qu'il s'est contenté de relever les températures indiquées sur des thermomètres installés dans des conditions inconnues par la société Numi Technologie. En outre, cet acte ne précise pas la température extérieure et les relevés ont été réalisés à 14h10 et 14h15, lorsque cette température est la plus élevée, alors que 'la grande porte de l'atelier et les skydomes [étaient] ouverts', permettant ainsi à la chaleur de se propager dans le bâtiment. Ces seules mesures, effectuées ponctuellement le 22 juillet 2013 à la demande de la société Numi Technologie et non vérifiées par l'expert, ne suffisent pas à caractériser une impropriété à destination, ce d'autant que la société Numi Technologie ne communique aucun élément de preuve concernant les conséquences dommageables subies du fait du défaut d'isolation, s'agissant notamment de la perte de pièces ou d'éventuels arrêts contraints d'activité. Le procès verbal de constat ne permet pas davantage de démontrer un manquement du bailleur à son obligation d'entretien au regard de son caractère insuffisamment significatif. Les premiers juges ont du reste souligné que la société SERMP avait exploité la même activité d'études et réalisations mécaniques de précision que la société Numi technologie de 1990 jusqu'à son placement en redressement judiciaire et qu'elle avait obtenu le 30 mars 2009, soit deux ans après les travaux de réfection de l'étanchéité de la couverture du bâtiment, la certification ISO 9001.
Dans ces conditions, la mauvaise foi de la SCI La Closeraie et le manquement de cette dernière à l'obligation de délivrance n'apparaissent pas caractérisée s'agissant du désordre relatif à l'isolation insuffisante.
Sur le coût des travaux de reprise et la valeur de l'immeuble
Le coût total des travaux de réfection a été estimé par l'expert à la somme de 736.994,20€ HT. Si les travaux de reprise de l'isolation stricto sensu ont été évalués à la somme de 258.219,20 € HT, leur exécution implique des frais de déplacement des machines et de réalisation d'une installation électrique dédiée dont le coût de 262.300 € HT doit être pris en compte dans l'évaluation globale du prix des travaux de reprise. Enfin, l'expert a estimé la durée des travaux à 2 mois durant lesquels le bailleur devra prendre en charge la perte d'exploitation subie par la société Numi Technologie. Les opérations d'expertise ont permis d'évaluer ce poste de dépense, dont il doit être tenu compte, à la somme de 400.000 € HT, portant alors le coût global des travaux à la somme de 1.136.994,20 € HT.
Au soutien de sa demande tendant à voir constater la perte de la chose louée, la SCI La Closeraie se prévaut d'une estimation de son ensemble immobilier réalisée par un agent immobilier spécialisé dans l'immobilier d'entreprise, le cabinet [C], le 18 décembre 2014 qui a retenu une valeur de 630.000 €. Par ailleurs, l'intimée justifie avoir vendu l'ensemble immobilier par acte authentique versé aux débats du 12 octobre 2020 moyennant le prix de 565.000 €.
Pour contester ces valorisations, la société Numi Technologie invoque une expertise qu'elle a fait réaliser à ses frais par M. [G] [Z] qui a conclu, dans son rapport du 20 avril 2018, à une estimation de l'ensemble immobilier en parfait état à la somme de 1.715.000 € et à la somme de 1.115.000 € déduction faite du coût des travaux de reprise à exécuter.
Cependant, la cour constate que M. [G] [Z] a retenu un coût de travaux de reprise d'un montant de 600.000 € TTC. Or, pour les motifs précités, ces travaux doivent être estimés à la somme de 736.994,20 € HT sans même compter la perte d'exploitation. Par ailleurs, trois des cinq méthodes de valorisation utilisent une valeur à neuf à partir de statistiques nationales de prix de construction de bâtiments industriels au m² ne prenant pas en considération la vétusté du bâtiment construit en 1991, qui ne se limite pas au coût des travaux de reprise, ni les caractéristiques du bâtiment, ni même l'état du marché immobilier d'entreprise. En outre, le prix est retenu en TTC. Dans le cadre de la méthode tenant compte de la vétusté, M. [G] [Z] a retenu une vétusté moyenne sans prendre en compte l'état réel du bâtiment de la SCI La Closeraie et notamment les travaux de reprise à réaliser. Enfin, la méthode de valorisation par capitalisation du loyer payé par le locataire ne tient pas compte d'une part, de la contestation par la société Numi Technologie du montant du loyer qu'elle estime excessif et d'autre part, de la tendance du marché immobilier d'entreprise.
Sur ce dernier point, la SCI La Closeraie justifie d'un élément objectif puisqu'elle établit avoir vendu l'ensemble immobilier au prix de 565.000 € en octobre 2020. Il convient également de rappeler que par courrier du 7 décembre 2012, la société Numi Technologie avait offert à la SCI La Closeraie de racheter le bien moyennant le prix particulièrement bas de 350.000 € expliquant qu'il convenait de tenir compte du contexte économique et de l'état dégradé du bâtiment. Enfin, la cour relève que la société Numi Technologie avait produit devant le conseiller de la mise en état, en début d'année 2018, une estimation de l'ensemble immobilier d'un montant de 890.000 € avec cette précision «'cette valeur ne peut être retenue que pour le bâtiment après les travaux réalisés'».
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que la valorisation revendiquée par la société Numi Technologie à concurrence de 1.115.000 €, coût des travaux de réfection déduits, ne peut en aucun cas être retenue.
Au regard des éléments précités, du panel de comparaison détaillé par le rapport de M. [G] [Z], de l'emplacement du bien immobilier qui constitue son point fort, de la surface du terrain (1.014 m²), de celle du bâtiment (800 m² d'atelier et 400 m² de bureaux répartis sur deux niveaux), de son année d'édification, du type de construction (ossature métallique, bardage double peau), du type de chauffage, de l'absence de climatisation de la partie atelier, de la destination du local, la cour fixe son évaluation à la somme de'820.000 €.
Ainsi, le coût global de l'opération de réfection (736.994,20 € HT au titre des travaux outre 400.000 € HT au titre de la perte d'exploitation à la charge du bailleur) excède la valeur de l'immeuble (820.000 €) et sans même tenir compte de la perte d'exploitation, le coût des travaux de reprise stricto sensus se révèle excessif puisqu'il atteint presque la valeur de l'immeuble. En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail en raison de la perte de la chose louée et l'expulsion du locataire sans indemnité, étant observé que ce dernier a déjà quitté les lieux à la suite de la signification, le 17 juillet 2018, du procès-verbal d'expulsion du 9 juillet 2018.
S'agissant de la date d'effet de la résiliation, la cour retient la date du dépôt du rapport d'expertise de M. [N], soit le 30 janvier 2015, dès lors qu'à cette date, les travaux de reprise ont été évalués, caractérisant ainsi la perte de la chose louée. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Les demandes reconventionnelles de Me [V] ès qualités tendant au prononcé de la résolution du bail aux torts du bailleur pour défaut de conformité de la chose louée et impropriété à destination ou subsidiairement, au prononcé de la résiliation du bail pour perte partielle de la chose dès l'entrée en jouissance ne peuvent par conséquent prospérer. Il n'y a pas lieu à indemnisation de la société Numi Technologie au titre de la perte du fonds de commerce en l'absence de toute faute imputable au bailleur.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation
Il convient, à partir de la date de résiliation du bail, de fixer le montant de l'indemnité d'occupation. Les premiers juges ont fixé son montant à la valeur du loyer. Me [V] ès qualités soutient que la valeur locative de l'immeuble, en tenant compte de son préjudice de jouissance, doit être fixée à la somme de 4.000 € TTC par mois.
Toutefois, il ne ressort pas du rapport de M. [N] que le phénomène de fissuration observé a gêné l'exploitation du bâtiment, l'expert ayant exclu tout risque pour la sécurité des personnes. La SCI La Closeraie communique, en outre, en pièce n°33/3 le courrier de la société Bellanger Fournier qu'elle avait mandatée en juillet 2013 afin de réaliser des travaux de reprise des fissures dénoncées par le locataire et qui atteste de ce que l'entreprise s'est vue interdire l'accès au bâtiment par le locataire à trois reprises. La cour relève de surcroît que dès le mois de novembre 2012, la société Numi Technologie a fait constater par huissier de justice les fissures affectant les maçonneries du bâtiment et a dénoncé ce désordre au bailleur en évoquant même un état de péril dans un courrier du 5 février 2013. Pourtant, comme l'indique la SCI La Closeraie sans être démentie sur ce point, la société Numi Technologie a signé l'acte de cession des actifs de la SERMP le 10 juillet 2013 en pleine connaissance de cause. Concernant le défaut d'isolation, si l'expert a conclu au caractère insuffisant de l'isolation en place, son rapport d'expertise ne permet pas de caractériser une impropriété à destination, ni même un quelconque trouble de jouissance indemnisable. En effet, comme indiqué supra, il n'a procédé qu'à une seule mesure de température qui a permis de constater que pour une température extérieure entre de 2°C et 4°C, la température au sein de l'atelier s'élevait à 23,1°C, soit une température normale. S'il a évoqué le constat d'huissier du'22 juillet 2018 qui fait état de températures variant entre 34 et 35°C au sein de l'atelier, cette seule mesure ne suffit pas à caractériser une impropriété à destination, ce d'autant que la société Numi Technologie ne communique aucun élément de preuve concernant les conséquences dommageables subies du fait du défaut d'isolation, s'agissant notamment de la perte de pièces. La cour constate que la société Numi Technologie évoquait déjà un problème d'isolation dans son courrier du 7 décembre 2012. Alors qu'elle était entrée dans les lieux depuis moins d'un mois, elle écrivait de manière assez surprenante'que : «'les bureaux se révèlent être une véritable aberration énergétique': (fournaise en été, glacière en hiver) et nécessiteront un investissement important pour les remettre aux normes actuelles'». Pourtant, comme rappélé précédemment, elle a signé l'acte de cession des actifs de la SERMP le 10 juillet 2013. Enfin, il ressort des éléments comptables produits par Me [V] ès qualités, limités à 2012, 2013 et 2014, que l'exploitation du bâtiment n'a manifestement pas été perturbée, puisque le chiffre d'affaires de la société Numi Technologie est passé de 613 k€ en 2012 à 2.447 k€ en 2013, puis à 3.431 k€, tandis que son résultat, négatif en 2012 (-28.255 €) est devenu positif en 2013 (67.013 €) et s'est maintenu positif en 2014 (49.488€). Dès lors que ni l'impropriété à destination invoquée, ni même l'existence d'un trouble de jouissance indemnisable ne sont démontrées par l'appelant, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer.
Sur le montant de la dette au titre du loyer et de l'indemnité d'occupation
Au soutien de sa demande, la SCI La Closeraie communique un décompte précis des loyers dus depuis l'entrée dans les lieux en novembre 2012 jusqu'à l'expulsion en juillet 2018. Il en ressort que la société Numi Technologie, malgré le versement d'une somme totale de 398.400 € reste redevable de la somme de 338.544,36 €.
Si l'intimée soutient avoir procédé au paiement d'une somme totale de 407.372,92 €, aucune pièce probante ne permet de corroborer cette affirmation puisqu'elle se contente de communiquer':
- le justificatif de la consignation d'une somme de 124.500 € à une date indéterminée sur le compte Carpa de son conseil, ainsi qu'un autre courrier de la Carpa évoquant, le 25 octobre 2016, une consignation de 262.446,12 €, sans toutefois justifier de la libération de ces sommes au profit de la SCI La Closeraie, alors que cette dernière établit avoir fait pratiquer une saisie attribution infructueuse sur ce compte Carpa le 11 mai 2017';
- un tableau détaillant des règlements, alors que nul ne peut se constituer de preuve à lui-même,
- une déclaration de consignation auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation du 30 décembre 2016 mentionnant une somme de 262.446,12 €, qui a été déduite par la SCI La Closeraie du montant de sa créance.
En conséquence, le montant de la dette de loyers et d'indemnités d'occupation de la société Numi Technologie sera fixée à la somme de 338.544,36 €. Cette somme doit produire intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2013, date du commandement de payer, sur la somme en principal de 49.060,80 € et à compter du 27 juillet 2016, date des dernières conclusions du bailleur en première instance, sur le surplus, le tout avec capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.
Toutefois, la SCI La Closeraie a reconnu, dans un courrier adressé à Me [V] ès qualités, le 28 janvier 2021 avoir perçu une somme de 175.742,23 € de la vente judiciaire des machines, ramenant ainsi sa créance à la somme de 162.802,13 €, outre celle non discutée de 1.000 € au titre des intérêts. En conséquence, cette créance de 163.802,13€ sera inscrite, à titre privilégié, au passif de la société Numi Technologie. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. La SCI La Closeraie sera déboutée du surplus de sa demande qui correspond aux frais irrépétibles accordés en première instance qu'il lui appartenait de déclarer au passif de la procédure collective de la société Numi Technologie et à une estimation de ceux exposés en appel qui seront examinés ci-après.
Sur les demandes reconventionnelles
Pour les motifs précités, aucune faute du bailleur en lien avec la perte de la chose louée n'est établie, les demandes de résolution et de résiliation du bail formulées par Me [V] ès qualités ne peuvent aboutir et l'impropriété à destination du bâtiment loué comme l'existence d'un trouble de jouissance du preneur n'apparaissent pas caractérisés. Sur ce dernier point, il doit être rappelé que Me [V] ès qualités ne produit aucune pièce probante démontrant que les désordres affectant le bâtiment ont perturbé son exploitation. Enfin, comme indiqué supra, il n'y a pas lieu à indemnisation de la société Numi Technologie au titre de la perte du fonds de commerce en l'absence de toute faute imputable au bailleur.
Dans ces conditions, Me [V] ès qualités doit être débouté de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Compte tenu de la décision, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.
Par ailleurs, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, les dépens seront fixés au passif de la procédure collective de la société Numi Technologie. Chacune des parties supportera par moitié les frais de l'expertise judiciaire de M. [N]. Le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile est accordé à Me Mélina Pedroletti.
Enfin, il sera alloué à la SCI La Closeraie une indemnité de'3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Cette créance sera également fixée au passif de la société Numi Technologie.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Rejette le moyen de nullité de l'acte de saisine de la cour après cassation du 31 décembre 2021 ;
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SCI La Closeraie tirée de l'existence de demandes nouvelles ;
Confirme le jugement entrepris sauf en celles de ses dispositions relatives à la date d'effet de la résiliation du bail, à la condamnation au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés et aux frais d'expertise judiciaire ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Fixe la date de la résiliation du bail du 22 juin 2008 au 30 janvier 2015, date du dépôt du rapport d'expertise';
Fixe au passif de la société Numi Technologie la créance de loyers et d'indemnités d'occupation de la SCI La Closeraie, à titre privilégié, à concurrence de la somme de 163.802,13 €';
Déboute Me [V] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Numi Technologie de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles';
Fixe au passif de la procédure collective de la société Numi Technologie les dépens de l'instance, comprenant la moitié des frais de l'expertise judiciaire de M. [N] ;
Condamne la SCI La Closeraie à payer la moitié des frais de l'expertise judiciaire de M. [N] ;
Accorde à Me Mélina Pedroletti le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;
Fixe au passif de la procédure collective de la société Numi Technologie la créance de la SCI La Closeraie au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 3.000€.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,