COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 10 NOVEMBRE 2022
F N° RG 22/01673 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MUMQ
S.A.R.L. BH CONCEPT
c/
Monsieur [Z] [T] [G] [E]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 janvier 2022 (R.G. 21/07338) par le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux suivant déclaration d'appel du 30 mars 2022
APPELANTE :
S.A.R.L. BH CONCEPT
et défenderesse à l'assignation à jour fixe
[Adresse 3]
Représentée par Me Corinne LAPORTE, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉ :
[Z] [T] [G] [E]
et demandeur à l'assignation à jour fixe
né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 7] (MAROC) (MAROC)
de Retraité, demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me Valérie JANOUEIX de la SCP BATS - LACOSTE - JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller chargé du rapport, et M. Rémi FIGEROU Conseiller,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Paule POIREL, Président,
Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller,
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Annie BLAZEVIC
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
M.[E] a mis en vente une maison d' habitation édifiée sur une parcelle d'environ 3030 m², située [Adresse 4] à [Localité 6], par l'intermédiaire de l'agence Natemscka, enseigne Laforêt Immobilier, selon mandat de vente sans exclusivité du 10 juin 2020.
Par courrier du 15 juin 2020, la société BH Concept a formulé une offre d'acquisition au prix de 470 000 euros auquel s'ajoute des frais d'agence (FAI), subordonnée à deux conditions suspensives portant sur l'obtention d'une autorisation de division parcellaire purgée de tout recours et d'un prêt bancaire.
Le jour même, M. [E] a donné son accord en vue de la vente, sous réserve de la justification d'une attestation bancaire de solvabilité de l'acquéreur.
Par courriel du 29 juin 2020, Maître [I], Notaire de M.[E], proposait un rendez-vous de signature de la promesse le jeudi 2 juillet à 11 heures, qui a finalement été annulé à la demande de M.[E].
La société BH Concept a alors fait délivrer sommation à M. [E] de venir signer l'acte de vente sous conditions suspensives devant notaire le 14 août 2020.
Ce dernier ne s'étant pas présenté pour la signature, la SCP [R] [W], Notaire de la société BH Concept, a dressé un publié à la requête de la société BH Concept au service de la publicité foncière.
Après avoir obtenu cette autorisation d'urbanisme en vue de procéder à une division foncière de son terrain, le 4 décembre 2020, M. [E] a promis de vendre, au prix de 369 000 euros, le terrain détaché de sa propriété à Madame [V] suivant compromis de vente du 9 avril 2021, qui n'a pu aboutir à la vente en raison de l'inscription du procès-verbal de défaut dressé le 14 août 2020.
En l'absence de règlement amiable du litige, M. [E] a saisi la présente juridiction par requête du 13 septembre 2021, puis fait délivrer assignation à jour fixe le 22 septembre 2021, en demandant au tribunal :
- d'ordonner la radiation de l'inscription du procès-verbal de défaut en date du 14 août 2020 ;
- de condamner solidairement la société BH Concept et la SCP [R] [W] à lui verser une indemnité mensuelle de 1537,50 euros par mois à compter de la mise en demeure du 9 juillet 2021 et jusqu'à la publication du jugement à intervenir, outre 15 000 euros en indemnisation de son préjudice moral et 3600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 4 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- débouté la société BH Concept de sa demande en exécution forcée de la vente,
- rejeté la demande de M.[E] en vue de procéder à la radiation de l'inscription du procès-verbal de défaut du 14 août 2020,
- dit que l'inscription du procès-verbal de défaut en date du 14 août 2020 pratiquée à la requête de la société BH Concept sous la référence 3304P03 2020P12797 sur l'immeuble sis commune de [Localité 6] cadastré section [Cadastre 5] est privée d'effets,
- ordonné la publication du présent jugement au service chargé de la publicité foncière,
- débouté M.[E] de ses demandes dirigées contre la SCP [R] [W],
- condamné la société BH Concept à verser à M.[E] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- débouté M.[E] de sa demande d'indemnisation du préjudice moral,
- condamné la société BH Concept à verser à M.[E] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, et rejette plus amples demandes à ce titre,
- condamné la société BH Concept aux dépens,
- rappelé le caractère exécutoire de droit du présent jugement.
Par déclaration électronique en date du 19 janvier 2022, la société BH Concept a relevé appel de ce jugement limité aux dispositions ayant (numéro RG 22/01673) :
- débouté la société BH Concept de sa demande en exécution forcée de la vente,
- dit l'inscription du procès-verbal de défaut en date du 14 août 2020 pratiquée à la requête de la société BH Concept sous la référence 3304P03 2020P12797 sur l'immeuble sis commune de [Localité 6] cadastré section [Cadastre 5] est privée d'effets,
- ordonné la publication du présent jugement au service chargé de la publicité foncière,
- condamné la société BH Concept à verser à M.[E] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamné la société BH Concept à verser à M.[E] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, et rejette plus amples demandes à ce titre,
- condamné la société BH Concept aux dépens.
Par requête déposée le 15 mars 2022, M. [E] a demandé à la cour d'être autorisé à assigner la société BH Concept à jour fixe (numéro RG 22/00261).
Par ordonnance rendue le 16 mars 2022, M. [E] a été autorisé à assigner à jour fixe le 27 septembre 2022.
Les deux affaires ont été jointes par avis du 5 avril 2022.
La société BH Concept, dans ses dernières conclusions d'appelante en date du 11 avril 2022, demande à la cour, au visa des articles 1104, 1369, 1583 du code civil, 28 1° a), 37 1.1° et 37 2° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, L.442 -2, L.442-3 et L 444-2 du code de l'Urbanisme, de :
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- débouté la société BH Concept de sa demande en exécution forcée de la vente,
- dit l'inscription du procès-verbal de défaut en date du 14 août 2020 pratiquée à la requête de la société BH Concept sous la référence 3304P03 2020P12797 sur l'immeuble de la commune de [Localité 6] cadastré section [Cadastre 5] est privée d'effets,
- ordonné la publication du présent jugement au service chargé de la publicité foncière, - condamné la société BH Concept à verser à M. [E] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêt,
- condamné la société BH Concept à verser à M. [E] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, et rejette plus amples demandes à ce titre,
- condamné la société BH Concept aux dépens,
Statuant à nouveau,
- déclarer M. [Z] [E] mal fondé en toutes ses demandes, et l'en débouter ;
Et,
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- rejeté la demande de M. [E] en vue de procéder à la radiation de l'inscription du procès-verbal de défaut du 14 août 2020
- débouté M. [E] de sa demande d'indemnisation du préjudice moral.
En toute hypothèse,
- débouter M. [Z] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à titre incident.
- condamner M. [Z] [E] à payer à la société BH Concept la somme de 8 000 euros euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
M. [Z] [E], dans ses dernières conclusions d'intimé en date du 1er août 2022, demande à la cour, au visa des articles 1114, 1589, 710-1, 2443 et 1240 du code civil, 37 du décret du 5 janvier 1955 de :
A titre principal :
Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 4 janvier 2022 en ce qu'il a :
- dit que l'inscription du procès-verbal de défaut du 14 août 2020 pratiquée à la requête de la société BH Concept sous la référence 3304P03 2020P12797 sur l'immeuble sis commune de [Localité 6] cadastrée section [Cadastre 5] est privée d'effet,
- ordonné la publication du présent jugement au service chargé de la publicité foncière,
Subsidiairement,
- ordonner la radiation de l'inscription du procès-verbal de défaut en date du 14 août 2020 sous la référence 3304P03 2020P12797 sur l'immeuble sis commune de [Localité 6] section [Cadastre 5],
En tout état de cause :
- débouter la société BH Concept de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
Confirmer le jugement rendu le 4 janvier 2022 en ce qu'il a :
-débouté la société BH Concept de sa demande en exécution forcée de la vente,
-condamné la société BH Concept au paiement d'une indemnité de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Infirmer le jugement en ce qu'il a alloué à M. [Z] [E] une indemnité de 15 000 euros et condamner la société BH Concept à lui verser au titre de son indemnisation, 15 000 euros outre 1 300 euros par mois à compter du 5 janvier 2022 jusqu'à la publication de la décision à intervenir au service de publicité foncière ou à défaut la radiation de l'inscription du procès-verbal de défaut dressé le 14 août 2020.
Y ajoutant :
- condamner la société BH Concept à lui verser une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, ainsi qu'aux dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2022.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur la demande en exécution forcée de la vente :
La société BH Concept conteste la décision entreprise en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de ce chef au motif que l'acceptation de l'offre par M. [E], ne constituait pas un accord sur la chose et sur le prix mais une simple invitation à poursuivre des pourparlers alors que cette acceptation sous réserve de production d'une attestation bancaire de solvabilité qu'elle a effectivement produite, marquait au contraire l'accord des parties sur la chose et sur le prix et rendait en conséquence la vente parfaite.
M. [E] poursuit au contraire l'analyse faite par le tribunal en ce que sur plusieurs points importants de la vente (date de l'acte, dépôt de garantie) les parties ne se sont finalement pas entendues.
Selon les dispositions de l'article de l'article 1589 du code civil, la vente est parfaite dès qu'il y a accord sur la chose et sur le prix, ces dispositions faisant de la vente un contrat purement consensuel.
Cependant les premiers juges ont également justement rappelé que selon les dispositions de l'article 1114 du code civil, résultant de la réforme du droit des contrats, applicable au présent litige dès lors que la relation contractuelle entre les parties s'est nouée postérieurement au 1er octobre 2016, 'l'offre faite à personne déterminée ou indéterminée comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.'
Partant, après avoir justement observé que l'offre faite par la société BH Concept ne contenait pas tous les éléments essentiels du contrat qui en matière de vente immobilière qualifiée de complexe comporte d'autres éléments que la chose et le prix, comme la date de réitération de l'offre, la faculté de substitution, la durée du prêt bancaire etc, lesquels participent du consentement, et que précisément, dès après l'acceptation de cette offre, entre le 24 juin et le 1er juillet, les notaires des parties par échanges de mails avaient poursuivi leurs pourparlers sur plusieurs éléments essentiels du contrat sur lesquels les parties ne se sont finalement pas entendues, le tribunal en a exactement déduit que cette offre n'était pas suffisamment précise pour que son acceptation par M. [E] ait pu emporter vente parfaite, ne constituant qu'une invitation à entrer en négociation.
Dès lors, il importe peu de savoir si la réserve sous laquelle M. [E] avait accepté ladite offre en ces termes 'Lu et approuvé le 15 juin 2020. Bon pour vente au prix de 450 000 euros nets vendeur sous réserve d'avoir une attestation bancaire de solvabilité' était levée par l'attestation bancaire versée aux débats par la société BH Concept, puisqu'en l'état de son imprécision par ailleurs, l'offre ne constituait qu'une invitation à entrer en négociation et n'avait pu dès lors être acceptée que comme telle par M. [E], de sorte que le fait que par mail du 19 juin 2020, M. [E] ait après réception de la dite attestation bancaire écrit 'Tout est OK. SVP passez un coup de fil à maître [I] pour caler un prochain rendez vous', ne modifie pas les données du litige, ce d'autant qu'à réception du compromis adressé par le notaire de M. [E], des difficultés sont apparues entre les parties quant aux conditions essentielles de la vente dont les modalités n'avaient jamais été arrêtées, et c'est l'appelante qui a posé alors des conditions tenant à des éléments essentiels du contrat comme la faculté de substitution, le prêt en condition suspensive sur deux ans, la date de l'acte, sur la base desquelles des pourparlers se sont vainement amorcés.
Ainsi, tous autres arguments tenant notamment aux conditions dans lesquelles M. [E] a ensuite proposé de nouveau son bien à la vente après avoir mis un terme aux pourparlers avec la société BH Concept apparaissant inopérants, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la société BH Concept en exécution forcée de la vente.
- Sur la radiation de l'inscription du procès-verbal de défaut du 14 août 2020
Le tribunal a rejeté la demande présentée par M. [E] de ce chef mais dit que l'inscription du procès verbal de défaut en date du 14 août 2020 pratiquée à la requête de la société BH Concept est privée d'effets et ordonné la publication du présent jugement au service chargé de la publicité foncière aux motifs que l'offre d'acquisition du 15 juin 2020, annexée au procès verbal de défaut, ne fait pas partie des actes soumis ou admis à publicité selon l'article 37 alinéa 2 du décret du 4 janvier 1955, que la radiation ne peut intervenir que si un texte la prévoit expressément alors qu'elle n'est pas prévue pour un tel acte, en sorte que la publicité des autres actes ne peut donner lieu à radiation, seule étant admise la publication de la décision jugeant que la précédente publication ne produit aucun effet.
M. [E] qui était demandeur à la radiation ne saisit la cour d'aucune demande d'infirmation de ces chefs ne concluant que de manière subsidiaire à la radiation du procès-verbal de défaut du 14 août 2020, demandant au principal d'ordonner la publication du présent jugement (arrêt) au service chargé de la publicité foncière et, seulement dans l'hypothèse où la cour jugerait que l'acte était soumis à publication, d'ordonner la radiation de celle-ci.
La société BH Concept conteste cette décision faisant essentiellement valoir que l'article 28 -1° du décret du 4 janvier 1955 stipule que doit être publié un acte, même assorti d'une condition suspensive, portant entre vifs mutation de droits réels immobiliers, de même que pouvait être publié, conformément à l'article 37-2°, l'acte notarié constatant le défaut ou le refus du cocontractant de procéder à la réitération ou à la réalisation d'un acte soumis ou admis à publicité foncière quoique n'ayant pas été dressé en la forme authentique. Si elle ne remet nullement en cause le fait que le tribunal ait dit qu'un tel acte ne pouvait faire l'objet d'une radiation, elle sollicite en revanche l'infirmation du jugement en ce que le tribunal a dit que l'inscription d'un tel acte était privée d'effets.
Il résulte des dispositions de l'article 37-1 du décret du 4 janvier 1955 que peuvent notamment faire l'objet d'une publicité foncière de la situation des immeubles qu'elles concernent:
1° Les promesses unilatérales de vente,
Il résulte de l'article 37-2 que peuvent être publiés dans les mêmes conditions les documents énumérés ci-après auxquels sont annexés ou dans lesquels sont littéralement reproduits les actes soumis ou admis à publicité, quoique ces derniers n'aient pas été dressés en la forme authentique:
2° le procès verbal notarié de défaut, ou le refus du contractant ou du promettant de procéder aux dites réitération ou réalisation.
Dès lors, c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu que le procès-verbal notarié de défaut auquel est annexé l'offre d'acquisition du 15 juin 2020 acceptée par M. [E] le même jour, laquelle rappelons-le ne prévoyait aucune date de réitération de l'acte n'étant qu'une invitation à des pourparlers, ne relevait, ni de l'obligation, ni de la simple admission à publication au terme des dispositions susvisées.
Quant à l'article 28-1 ° du même décret visé par la société BH Concept, il oblige à publier un acte, même assorti d'une condition suspensive, portant entre vifs mutation de droits réels, ce que là encore ne constituait pas l'acceptation avec réserve de l'offre de la société BH Concept en date du 15 juin 2020, dont il a été retenu qu'elle constituait une simple invitation à entrer en négociation.
Partant, c'est également à bon droit que le tribunal a retenu que la sanction de la publication d'un acte qui n'est pas susceptible de faire l'objet d'une mention à la publicité foncière, résidait, non pas dans sa radiation ou mainlevée, mais dans la publication d'une décision jugeant qu'elle ne peut produire aucun effet, ce en quoi le jugement entrepris est confirmé.
Sur les dommages et intérêts alloués à M. [E]:
La société BH Concept demande la réformation du jugement en ce qu'il a alloué à M.[E] une somme de 15 000 euros de dommages et intérêts' à titre de dommages et intérêts, l'inscription fautive ayant interdit en pratique la concrétisation de projets de vente avec des tiers' tout en rejetant la demande d'indemnisation du préjudice moral, ayant dès lors statué ultra petita dès lors que la somme de 15 000 euros était réclamée par M. [E] au titre de son préjudice moral, sollicitant la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de M. [E] en indemnisation d'un préjudice moral.
M. [E] soutient que l'inscription du procès-verbal de défaut du 14 août 2020 lui a causé un préjudice, ayant eu pour effet de bloquer la réitération d'au moins deux ventes ultérieures. Il précise qu'il aurait du avoir perçu le prix d'une de ces ventes le 9 juillet 2021 et qu'il ne pourra remettre son immeuble en vente tant que les effets de l'inscription litigieuse ne seront pas définitivement levés. Il en déduit que la publication au Service de Publicité Foncière d'un procès-verbal de défaut suite à une sommation d'avoir à passer un compromis sous conditions suspensives constitue un abus de droit qui engage la responsabilité de la société BH Concept. Il observe qu'il avait réclamé en première instance à ce titre une somme de 1537,50 euros par mois à compter du 18 août 2020 jusqu'à la publication du jugement, soit au 4 janvier 2022, pour 16 mois, une somme de 24 600 euros que le tribunal a décidé de limiter à la somme forfaitaire de 1 500 euros, sans statuer ultra petita. Il estime que la prolongation de l'immobilisation injustifiée de son bien durant la procédure d'appel justifie l'allocation d'une indemnité complémentaire de 1300 euros par mois à compter du 5 janvier 2022 jusqu'à la publication de la décision à intervenir au service de publicité foncière ou à défaut la radiation de l'inscription du procès-verbal de défaut dressé le 14 août 2020.
Si le tribunal avait écarté tout préjudice moral en l'absence d'atteinte à l'honneur ou à la réputation, il a alloué à M. [E] une somme de 15 000 euros de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice ayant consisté à ne pas pouvoir concrétiser deux projets de vente par suite d'une publication jugée fautive comme abusive.
Ce faisant, la somme allouée à hauteur de 15 000 euros entrait dans le quantum de la demande de M. [E] et il n'y avait pas contradiction, ni ultra petita, à refuser le paiement de toute somme pour un préjudice moral fait d'une atteinte à l'honneur ou à la réputation, tout en admettant d'indemniser un préjudice qui peut également être qualifié de moral mais trouvant sa source dans une procédure de publication jugée abusive et qui emporte encore à ce jour l'impossibilité pour M. [E] de vendre son bien alors même qu'il a été jugé que le recours à la publicité foncière n'était aucunement justifié au regard de la portée de l'acte accepté le 15 juin 2020.
La société BH concept ne saurait se voir reprocher d'avoir usé de son droit d'interjeter appel mais elle a cependant choisi de maintenir une publication en pleine connaissance de son incidence sur le droit de M. [E] à disposer de son bien, ce dernier établissant que ce faisant il a à tout le moins perdu la possibilité de réaliser deux ventes, faisant encourir de manière téméraire et injustifiée pour M. [E] un dommage excédant très largement les inconvénients normaux de l'appel.
Pour ce préjudice qui peut être qualifié de perte de chance de vendre son bien, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a alloué à M. [E] une juste somme de 15 000 euros de dommages et intérêts.
Il ne peut cependant être fait droit à la demande de M. [E] de voir fixer un tel préjudice mensuel jusqu'à radiation de la publication ou publication du jugement, alors qu'il ne peut être exclu par avance que M. [E] ne parvienne à vendre son bien avant que soit opérée la mainlevée de la mesure ou que le présent arrêt soit publié.
Succombant en son recours, la société BH Concept en supportera les dépens et sera équitablement condamnée à payer à M. [E] une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour :
Rejetant toute demande plus ample ou contraire des parties.
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Condamne la société BH Concept à payer à M. [Z] [E] une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière.
Condamne la société BH Concept aux dépens du présent recours.
La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Annie BLAZEVIC, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE