REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 10
ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2022
(n° 536, 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/07563 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFUZC
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 11 avril 2022-Juge de l'exécution de PARIS-RG n° 22/80480
APPELANTE
S.A.S. [6]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Paul-Gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, avocat au barreau de PARIS, toque : R101
INTIMEE
S.A.S. [5]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Catherine JEAN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0982
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Catherine LEFORT, conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre
Madame Catherine LEFORT, conseiller
Monsieur Raphaël TRARIEUX, conseiller
GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire GROSPELLIER
ARRÊT
-contradictoire
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
-signé par Madame Bénédicte PRUVOST, présidente et par Monsieur Grégoire GROSPELLIER, greffier, présent lors de la mise à disposition.
PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par ordonnance de référé du 24 novembre 2021, signifiée le 23 décembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Paris a notamment :
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire des contrats de bail étaient réunies,
condamné la SAS [6] à payer la somme de 56.496,99 euros à la SAS [5] à titre de provision sur la dette locative échue au 2e trimestre 2021 inclus,
autorisé la société [6] à se libérer de cette dette en deux mensualités égales, en plus du loyer courant et des charges, le premier versement devant intervenir le 1er jour du mois suivant la signification de l'ordonnance,
suspendu les effets de la clause résolutoire, qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,
dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,
autorisé dans ce cas l'expulsion de la société [6] et celle de tous occupants de son chef,
condamné la société [6] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers, charges et accessoires, jusqu'à libération effective des lieux.
Le 14 janvier 2022, la société [5] a fait délivrer à la société [6] un commandement de quitter les lieux.
Par acte d'huissier du 15 mars 2022, la société [6], après y avoir été autorisée par le juge, a fait assigner à bref délai la société [5] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'annulation du commandement de quitter les lieux et subsidiairement, d'obtention d'un délai pour quitter les lieux.
Par jugement du 11 avril 2022, le juge de l'exécution a notamment :
débouté la société [6] de ses demandes de nullité et d'invalidation du commandement de quitter les lieux du 14 janvier 2022,
rejeté la demande de délais pour quitter les lieux,
condamné la société [6] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Pour statuer ainsi, le juge a estimé que le commandement était régulier en la forme et qu'en tout état de cause la demanderesse ne justifiait pas d'un grief, que le terme « mensualité » utilisé par le juge des référés devait s'entendre comme terme générique pour l'échéance due au cours du mois visé, qu'en tout état de cause, au 1er janvier 2022, la locataire n'avait réglé que la moitié de la dette locative mais pas le loyer courant, qu'il soit mensuel ou trimestriel, de sorte qu'elle avait perdu le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire, peu important qu'elle n'ait pas reçu d'appel d'échéance, et qu'aucune renonciation de la société [5] à l'exécution de l'ordonnance de référé n'était démontrée. Sur les délais, il a retenu que la société [6] refusait de payer le loyer depuis le 3e trimestre 2021, qu'elle ne justifiait d'aucune démarche en vue de son relogement et qu'elle ne pouvait pas raisonnablement solliciter un délai pour mener elle-même l'expulsion de son sous-locataire alors que le titre exécutoire autorise l'expulsion de tous occupants de son chef.
Par déclaration du 13 avril 2022, la société [6] a relevé appel de ce jugement.
Par conclusions du 20 juin 2022, la SAS [6] demande à la cour d'appel de :
infirmer le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
débouter la société [5] de l'ensemble de ses demandes,
déclarer nul et de nul effet le commandement de quitter les lieux du 14 janvier 2022,
condamner la société [5] à la réintégrer dans les lieux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification,
condamner la société [5] à lui payer la somme de 192.227 euros à titre de dommages-intérêts,
condamner la société [5] au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Sur la nullité du commandement, elle fait valoir en premier lieu qu'il existe une difficulté dans l'application du titre exécutoire rendant impossible son exécution en raison de l'utilisation de l'expression « à défaut de paiement d'une seule mensualité » par le juge des référés alors que le loyer est trimestriel. Elle estime que l'ordonnance de référé n'est pas claire, qu'ayant réglé l'arriéré locatif en deux mensualités, dans les termes de l'ordonnance, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir payé son loyer mensuellement pour faire jouer la clause résolutoire et lui délivrer un commandement de quitter les lieux, et que l'exigence de paiement du loyer trimestriel n'était pas prévue par le juge des référés comme condition de la suspension de la clause résolutoire.
En deuxième lieu, elle reproche à la société [5] de lui avoir réclamé le paiement des indemnités d'occupation au titre du premier trimestre 2022, alors que la clause résolutoire n'était pas acquise de sorte que seuls étaient dus les loyers et charges payables par trimestre. Elle estime que la clause de déchéance du terme ne peut s'appliquer pour des indemnités d'occupation qu'elle n'avait pas à payer.
En troisième lieu, elle invoque la renonciation de la société [5] à poursuivre l'expulsion, expliquant que celle-ci a renoncé au bénéfice de la procédure de référé en lui faisant délivrer de nouveaux commandements de payer visant la clause résolutoire avant même que l'ordonnance soit rendue, le 3 novembre 2021.
En dernier lieu, elle invoque le non-respect des règles de forme, en ce que le commandement délivré le 14 janvier 2022 mentionne qu'il est composé de quatre pages, alors que l'huissier ne lui a transmis que deux pages et a affirmé que l'acte ne faisait que deux pages. Elle estime qu'il y a une incohérence et un doute sérieux sur le contenu de l'acte et sa validité.
Sur ses demandes de réintégration et de dommages-intérêts, elle explique qu'à la suite de l'expulsion des locaux d'une surface de 470m², elle a dû organiser son déménagement dans la précipitation, et qu'elle est donc bien fondée à solliciter les sommes de 75.644 euros au titre du déménagement, pertes de matériel et travaux de réaménagement, 100.000 euros au titre de la perte d'activité et 16.583 euros au titre des frais de contrats non résiliables.
Par conclusions n°2 du 6 octobre 2022, la société [5] demande à la cour de :
déclarer la société [6] mal fondée en son appel et la débouter de l'ensemble de ses demandes,
confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
condamner la société [6] au paiement de la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Sur la prétendue nullité du commandement, elle fait valoir qu'aucune des contestations soulevées par la société [6] ne porte sur une cause d'irrégularité de fond ou de forme du commandement, de sorte que sa demande n'est pas fondée. Elle soutient en premier lieu qu'il n'existe aucune difficulté d'exécution sur le titre exécutoire comme l'a expliqué le premier juge, que la société [6] n'a d'ailleurs ni relevé appel de l'ordonnance ni déposé une requête en interprétation, et qu'elle a délibérément choisi de ne pas l'exécuter. En deuxième lieu, elle fait valoir que l'envoi d'un avis d'échéance n'est pas une condition d'exigibilité des loyers et que les indemnités d'occupation n'ont été réclamées à la société [6] que le 28 février 2022, soit après la résiliation des baux. En troisième lieu, elle conteste avoir manifesté son intention de renoncer à la procédure de référé et ne s'est d'ailleurs pas désistée, et précise que les commandements délivrés le 3 novembre 2021 concernent les loyers des derniers trimestres 2021 et sont restés en l'état. En dernier lieu, elle soutient que le commandement de quitter les lieux contient toutes les mentions obligatoires prescrites par l'article R.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, qu'il ne comporte que deux feuilles, que la mention erronée selon laquelle il comporterait quatre feuilles n'a pas de conséquence sur sa validité.
Sur les demandes de réintégration et de dommages-intérêts, elle fait valoir que ces demandes doivent être rejetées dès lors qu'il n'existe aucune cause d'annulation du commandement et que la société [6], dont le juge de l'exécution avait reconnu la mauvaise foi, est l'unique responsable de son expulsion et des conséquences qui en découlent. Elle souligne que la dette locative s'élève désormais à plus de 708.000 euros.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'annulation du commandement de quitter les lieux
L'ordonnance de référé sur laquelle la procédure d'expulsion est fondée a notamment, dans son dispositif :
autorisé la société [6] à se libérer de sa dette locative en deux mensualités égales, en plus du loyer courant et des charges, le premier versement devant intervenir le 1er jour du mois suivant la signification de l'ordonnance,
dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets.
L'ordonnance ayant été signifiée le 23 décembre 2021, les paiements devaient intervenir le 1er janvier 2022 et le 1er février 2022, en plus du loyer courant.
Il est exact que les loyers contractuels sont payables par trimestre, de sorte que le dispositif de l'ordonnance de référé comporte une maladresse de rédaction sur la clause de déchéance du terme du fait de l'utilisation du terme « mensualité » pour désigner à la fois le loyer courant ou l'arriéré. Néanmoins, il résulte de chacun des baux que le loyer est payable d'avance, le premier jour de chaque trimestre, soit les 1er juillet, 1er octobre, 1er janvier et 1er avril de chaque année. Ainsi, qu'il soit trimestriel ou mensuel, le loyer devait être payé pour chaque bail, en plus des mensualités de paiement de la dette, le 1er janvier 2022, soit en totalité, soit au tiers, selon l'interprétation que l'on fait de l'ordonnance de référé.
Or il résulte des justificatifs bancaires de la société [6] que celle-ci a payé la première mensualité de paiement (28.248,50 euros) le 31 décembre 2021 et la seconde le 28 janvier 2022, mais il est constant qu'elle n'a pas payé les loyers dus au 1er janvier 2022, ni en totalité ni en partie.
La maladresse de rédaction de l'ordonnance ne saurait dispenser la société [6] du paiement de son loyer, l'empêcher d'exécuter la décision en totalité ni faire obstacle à la clause résolutoire qui a repris ses effets dès le 2 janvier 2022 en raison du non-paiement du loyer. Si vraiment la société [6] s'était trouvée dans l'impossibilité de savoir quoi payer, elle n'aurait pas manqué de déposer une requête en interprétation ou rectification d'erreur matérielle devant le juge des référés, ce qu'elle n'a pas fait. Mais en tout état de cause, elle n'a même pas payé un tiers des loyers trimestriels en janvier. Ce moyen est donc inopérant.
En outre, contrairement à ce que soutient la société [6], il ne saurait être reproché à la société [5] de lui avoir adressé une facture d'indemnité d'occupation pour le mois de janvier 2022, dans la mesure où cette facture est datée du 31 janvier 2022, de sorte que la société [5] a simplement tiré les conséquences de l'absence de paiement du loyer et estimé à bon droit que la clause résolutoire était acquise.
C'est également à tort que la société [6] invoque la renonciation de la société [5] au bénéfice de la procédure de référé en ce qu'elle lui a délivré de nouveaux commandements de payer visant la clause résolutoire le 3 novembre 2021, soit avant que l'ordonnance de référé ne soit rendue. La société [5] ne s'étant pas désistée de son action devant le juge des référés et ayant ensuite fait signifier l'ordonnance de référé du 24 novembre 2021, il ne peut être considéré qu'elle a renoncé au bénéfice de cette procédure. C'est donc à juste titre que le juge de l'exécution a également écarté ce moyen, inopérant.
Enfin, c'est encore en vain que la société [6] se prévaut d'une irrégularité de forme du commandement de quitter les lieux en ce que l'huissier a mentionné que l'acte comportait quatre feuilles, alors qu'il est constant qu'il n'en comporte que deux. En effet, ni l'article 648 du code de procédure civile relatif à la forme des actes d'huissier ni l'article R.411-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au commandement de quitter les lieux ne prévoient l'obligation pour l'huissier de mentionner dans son procès-verbal le nombre de feuilles de son acte à peine de nullité.
Or selon l'article 114 alinéa 1er du code de procédure civile, aucun acte ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Il n'y a donc pas d'irrégularité, mais seulement une erreur matérielle, comme l'a retenu à juste titre le premier juge.
En tout état de cause, la société [6] ne démontre pas le grief que lui aurait causé cette prétendue irrégularité pour vice de forme, tel qu'exigé par l'article 114 alinéa 2 du code de procédure civile.
C'est en conséquence à bon droit que le juge de l'exécution a rejeté la demande d'annulation du commandement de quitter les lieux et a dit que cet acte était régulier. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les demandes de réintégration dans les lieux et de dommages-intérêts
Compte tenu de la présente décision, les demandes de réintégration dans les lieux et de dommages-intérêts formulées par la société [6] à la suite de son expulsion ne peuvent qu'être rejetées.
Sur les demandes accessoires
Au vu de la présente décision, il convient de confirmer les condamnations accessoires de la société [6].
Succombant en son appel, la société [6] sera condamnée également aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés par la société [5].
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 avril 2022 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris,
Y ajoutant,
DEBOUTE la SAS [6] de ses demandes de réintégration dans les lieux et de dommages-intérêts,
CONDAMNE la SAS [6] à payer à la SAS [5] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SAS [6] aux entiers dépens d'appel.
Le greffier, Le président,