Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRET DU 10 NOVEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10079 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF34X
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Avril 2022 -Président du TJ de PARIS 17 - RG n°
APPELANT
M. [E] [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Assisté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocat au barreau D'AIX EN PROVENCE.
INTIME
M. [C] [J]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté et assisté par Me Vincent DONY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1679
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/020946 du 19/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 octobre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Marie GOIN
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier, lors de la mise à disposition.
M. [U] est propriétaire d'un appartement situé [Adresse 7] qu'il a donné en location à M. [J] le 28 juillet 2000.
Par acte d'huissier du 29 décembre 2020, M. [U] a délivré un congé pour vendre à son locataire, avec effet au 31 juillet 2021.
Par lettre adressée au bailleur le 10 juin 2021, M. [J] a indiqué ne pas souhaiter acquérir le bien.
Le 11 juin 2021, une promesse de vente a été signée par M. [U], prévoyant une signature de l'acte définitif de vente au plus tard le 10 septembre 2021.
Le 12 août 2021, M. [U] a fait délivrer à M. [J] une sommation de délaisser les lieux.
Par acte du 22 septembre 2021, M. [U] a assigné M. [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de validation du congé et d'expulsion du locataire.
Par ordonnance du 26 avril 2022, le juge des référés a :
constaté l'existence d'une contestation sérieuse ;
dit n'y avoir lieu à référé ;
renvoyé M. [U] à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;
condamné M. [U] aux dépens.
Par déclaration du 23 mai 2022, M. [U] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 juillet 2022, il demande à la cour de :
réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
statuant à nouveau,
dire et juger régulier le congé pour vendre du 29 décembre 2020 ;
prononcer la validation dudit congé pour vendre ;
dire et juger que M. [J] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2021 ;
dire et juger qu'il n'existe aucune contestation sérieuse sur la validité du congé ;
en conséquence,
ordonner l'expulsion de M. [J] et de tous occupants de son chef, des lieux objet du bail signé le 28 juillet 2000, sous astreinte de 100 euros par jour de retard;
condamner M. [J] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au dernier loyer (charges comprises) à compter du 31 juillet 2021 jusqu'à la libération effective des lieux ;
en tout état de cause,
débouter M. [J] de l'intégralité de ses demandes ;
condamner M. [J] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral ;
condamner M. [J] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner M. [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais des actes d'huissier de congé pour vendre et de commandement de délaisser les lieux, avec faculté de recouvrement au profit de Me Boccon-Gibod, membre de la SELARL Lexavoue [Localité 10]-[Localité 11].
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 septembre 2022, M. [J] demande à la cour de :
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'existence d'une contestation sérieuse, dit n'y avoir lieu à référé et invité M. [U] à mieux se pourvoir ;
très subsidiairement et si par extraordinaire la cour d'appel infirmait l'ordonnance entreprise,
lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux ;
en toute hypothèse,
condamner M. [U] aux dépens d'instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 octobre 2022.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
SUR CE, LA COUR,
Sur la demande d'expulsion par suite du congé pour vendre délivré au locataire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d'un bail, celui-ci peut constater cette résiliation à l'issue du délai légal suivant la notification d'un congé pour vendre auquel n'est opposée aucune contestation sérieuse.
En l'espèce, il est constant qu'un congé pour vendre a été délivré par M. [U] à M. [J] le 29 décembre 2020 à effet au 31 juillet 2021.
La seule contestation soulevée par M. [J] porte sur la mention « représenté par Foncia Transaction France [Adresse 1] » sur le congé, M. [J] soutenant que Foncia Transaction ne justifie pas du pouvoir dont elle disposait pour représenter le bailleur à l'acte et que, par suite, celui-ci est nul en application des articles 649, 117 et 416 du code de procédure civile.
Il expose que le mandat de gestion du 3 mars 2000 produit par M. [U] a été confié à la société Foncia SEGG, qui est une autre personne morale que Foncia Transaction, et que la lettre du 15 décembre 2020 qu'il a ensuite versée aux débats, donnant mandat à la société Foncia Transaction de donner congé à son locataire, est douteuse au regard des circonstances qui l'entourent (affranchissement de 5,09 euros qui ne peut concerner l'envoi d'une seule lettre et enveloppe comportant l'en-tête de Foncia).
Aux termes de l'article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.
Il résulte de l'article 117 du même code que constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.
Enfin, l'article 416 du même code dispose que quiconque entend représenter ou assister une partie doit justifier qu'il en a reçu le mandat ou la mission.
Contrairement à ce que soutient M. [U], M. [J] est recevable à contester la validité du congé pour vendre. En effet, le délai de deux mois prévu à l'article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, visé par le bailleur, est le délai imparti au locataire pour accepter l'offre de vente notifiée par le congé, non pour soulever d'éventuelles irrégularités de l'acte.
En revanche, la contestation soulevée par M. [J] n'est pas sérieuse dès lors que M. [U] produit, outre le mandat général de gestion immobilière confié le 3 mars 2000 à la société Foncia SEGG, un mandat de vente de son appartement, confié à « [Adresse 6] » le 15 décembre 2020.
Ce mandat, posté à l'attention de Mme [X], a été réceptionné par la société Foncia Transaction le 16 décembre 2020, ainsi qu'en atteste le cachet de la Poste. Le poids global de l'enveloppe, le tarif d'affranchissement et la circonstance que l'enveloppe comporte une entête « Foncia » importent peu dès lors qu'un mandat a bien été adressé à la société Foncia Transaction et réceptionné par elle.
L'existence de ce mandat est au demeurant confirmée par l'attestation du 29 août 2021 de Mme [X], « consultante en immobilier chez Foncia Transaction », qui atteste sur l'honneur avoir été « mandatée par M. [E] [U] dans le cadre de la vente de son bien [...] sis [Adresse 8] ».
Au surplus, si le défaut de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie à un acte d'huissier constitue une irrégularité de fond qui peut être invoquée par tout défendeur à l'action, la contestation de la régularité du mandat lui-même est réservée au mandant.
En l'espèce, l'existence d'un mandat confié à la société Foncia Transaction est suffisamment établie par les pièces produites, de sorte que la contestation soulevée par M. [J] n'est pas sérieuse.
Celui-ci ne soulevant aucune autre contestation, il convient de constater que le congé a produit effet au 31 juillet 2021 et que, par suite, l'intimé occupe le logement sans droit ni titre depuis cette date.
En conséquence, l'expulsion de M. [J] sera ordonnée avec toutes conséquences de droit, sans que le prononcé d'une astreinte ne soit nécessaire, le recours à la force publique permettant d'assurer l'exécution de la décision.
M. [J] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi. En l'absence de toute dette locative à ce jour, l'indemnité d'occupation courra à compter du présent arrêt.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en toutes ses dispositions.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
L'article L. 412-4 du même code précise que la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
M. [J] demande des délais pour quitter les lieux aux motifs qu'il est à jour de ses loyers et qu'âgé de 59 ans, il perçoit l'allocation spécifique de solidarité ainsi qu'une aide de la mairie de [Localité 10] et l'allocation logement. Il déclare être éligible à un logement social, logement qu'il sollicite depuis 2002. Il précise avoir refusé le logement qui lui a été proposé par M. [U] parce que le loyer était aussi élevé que le loyer du logement actuel.
Mais il résulte de l'attestation de Mme [X] du 31 août 2021 précitée que Foncia a proposé à M. [J] de le reloger dans un « bien similaire, soit un appartement de deux pièces, balcon, cave et parking, à un loyer inférieur, à deux pas de son logement actuel proche du [Adresse 9] » et qu'il ne s'est pas présenté pour le visiter.
Il a ensuite été proposé à M. [J] de consulter le site Foncia.com.location mais il a écrit à Mme [X] qu'il ne trouvait « aucun bien qui lui corresponde ».
Rien n'explique le refus de M. [J] de visiter le bien proposé par la société Foncia, dont le loyer était inférieur au loyer actuel et qui se trouvait dans le même quartier.
Il doit encore être relevé que le propriétaire a proposé de prendre en charge les frais de déménagement de M. [J] ainsi que le dépôt de garantie de son nouvel appartement.
Celui-ci, qui refuse de quitter les lieux sans entreprendre de démarches afin de se reloger, autres que le renouvellement de ses demandes de logement social, ne remplit dès lors pas les conditions prévues par les textes précitées pour obtenir des délais pour quitter les lieux.
De son côté, le bailleur avait signé une promesse de vente de son appartement le 11 juin 2021 devant notaire, avec une réitération prévue le 10 septembre 2021 au plus tard. La vente n'ayant pu avoir lieu, l'acquéreur a invoqué la défaillance de la condition suspensive de libération des lieux et réclamé, le 28 novembre 2021, la restitution de l'indemnité d'immobilisation, ainsi qu'en atteste la lettre de Maître [L], notaire, du 10 décembre 2021.
Dans ces conditions, aucun délai supplémentaire, s'ajoutant aux délais de fait qu'il s'est déjà octroyé, ne peut être accordé à M. [J].
Sur la demande de provision pour réparation du préjudice moral subi par le bailleur
L'inertie de M. [J] n'a pas, à ce stade et avec l'évidence requise en référé, dégénéré en faute susceptible de donner naissance à une créance de dommages et intérêts au profit du bailleur.
La demande de dommages et intérêts provisionnels sera en conséquence rejetée.
Sur les frais et dépens
M. [J], partie perdante, sera tenu aux dépens de première instance et d'appel, qui n'incluront pas le coût du congé pour vendre et de la sommation de délaisser les lieux, délivrés avant tout titre exécutoire et dans l'intérêt du bailleur.
Le bailleur ayant été contraint d'engager de nouveaux frais en appel, M. [J] sera condamné à l'indemniser à hauteur de la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
Constate qu'un congé pour vendre a été délivré par M. [U] à M. [J] pour le logement qu'il occupe situé [Adresse 7] ;
Constate que M. [J] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2021 ;
Ordonne l'expulsion de M. [J], et de tous occupants de son chef, des lieux situés résidence [Adresse 7], au besoin avec le concours de la force publique ;
Rejette la demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [J] ;
Condamne M. [J] à payer à M. [U], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, charges comprises, jusqu'à la libération effective des lieux ;
Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;
Rejette la demande provisionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par M. [U] ;
Condamne M. [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Boccon-Gibod, de la SELARL Lexavoue [Localité 10]-[Localité 11];
Condamne M. [J] à payer à M. [U] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,