1ère Chambre
ARRÊT N°175
N° RG 21/04975
N° Portalis
DBVL-V-B7F-R4YU
(Réf 1ère instance : 19/03285)
M. [V] [K] [M] [H]
Mme [O] [P] [G] épouse [H]
C/
S.A.R.L. EX'ECO
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 11 JUIN 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,
Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,
GREFFIER :
Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 12 février 2024 devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 11 juin 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 14 mai 2024 à l'issue des débats
APPELANTS :
Monsieur [V] [K] [M] [H]
né le 18 Janvier 1979 à [Localité 2] (35)
[Adresse 4]
[Localité 3]
Madame [O] [P] [G] épouse [H]
née le 19 Octobre 1978 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentés par Me Sandrine MARTIN, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
La société EX'ECO, SARL immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Rennes sous le n°528.277.171, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Christophe BAILLY de la SELARL AVOLITIS, avocat au barreau de RENNES
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte en date du 30 août 2014, M. et Mme [H] ont acquis un bien immobilier situé [Adresse 4].
Préalablement à l'achat, le 21 mars 2013, la Sarl Ex'Eco a été mandatée par les vendeurs pour dresser un diagnostic de performance énergétique.
Dans son diagnostic, la Sarl Ex'Eco indique que :
les consommations énergétiques du logement sont de 88,48kWh/m2 par an,
Les émissions de gaz à effet de serre sont de 20,71 Kg/m2 par an,
les frais annuels d'énergie s'élèvent à 1.745,33 € TTC,
les murs donnant sur l'extérieur présentent sur une surface de 166,86 m2 une épaisseur de 55 cm et une isolation intérieure de 7 cm,
Le logement est classé en catégorie B pour les consommations énergétiques et C pour les émissions à effet de serre.
Après leur entrée dans les lieux, les époux [H] ont suspecté l'inexactitude de ce diagnostic de performance énergétique et ont ainsi mandaté leur assurance afin d'organiser une expertise contradictoire au cours de laquelle était présent le gérant de la Sarl Ex'Eco et son assureur (GAN).
Au terme de cette expertise amiable et contradictoire qui a eu lieu le 29 septembre 2017, il a été relevé que :
- l'isolant thermique (épaisseur 70 mm) n'est pas appliqué sur une surface de 166,86 m2 comme indiqué dans le diagnostic,
- la présence ou non de l'isolant thermique n'a pas forcément d'incidence sur le classement du bâtiment vendu, compte tenu de l'épaisseur des murs,
- l'information donnée dans le rapport est erronée.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 14 septembre 2018, Mme et M. [H] ont mis en demeure la Sarl Ex'Eco de procéder à une indemnisation de leurs préjudices correspondant notamment au coût des travaux d'isolation des murs puis de leur remise en peinture et au trouble de jouissance pendant le temps de la réalisation de ceux-ci.
Aucune résolution amiable du litige n'a pu être trouvée.
Par acte d'huissier du 28 mai 2019, M. et Mme [H] ont fait citer la Sarl Ex'Eco devant le tribunal de grande instance de Rennes aux 'ns de la voir condamnée à leur payer les sommes suivantes en réparation de leurs préjudices:
- isolation : 5088,35 €,
- traitement contre les capricornes et autres insectes : 4 961 €,
- travaux de peinture : 11.382,10€,
- préjudice de jouissance : 5.000 €
ainsi qu'aux entiers dépens, outre une somme de 3 500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile, le tout assorti du bénéfice de l'exécution provisoire.
Par jugement rendu le 20 avril 2021, le tribunal judiciaire de Rennes a notamment :
- débouté M. et Mme [H] de toutes leurs demandes,
- condamné M. et Mme [H] à payer à la Sarl Ex'Eco la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Suivant déclaration du 30 juillet 2021, M. [V] [H] et Mme [O] [G] épouse [H] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.
La clôture de l'affaire a été prononcée le 23 janvier 2024.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS
Aux termes de leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 27 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, M. [V] [H] et Mme [O] [G] épouse [H] demandent à la cour de :
- déclarer recevable l'appel interjeté par M. et Mme [H],
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rennes rendu le 20 avril 2021 dans toutes ses dispositions,
- recevoir M. [V] [H] et Mme [O] [H] en leurs
présentes demandes, et les y adjuger bien fondés,
- condamner la Sarl Ex'Eco en ce qu'elle a commis des fautes ayant directement provoqué un dommage pour M. et Mme [H],
En conséquence,
- condamner la Sarl Ex'Eco à verser à Mme et M. [H] les sommes suivantes :
isolation : 5.275 €
travaux de peinture : 11.382,10 €
préjudice de jouissance : 5.000 €
A titre subsidiaire,
- ordonner une expertise judiciaire,
A titre très subsidiaire,
- condamner la Sarl Ex'Eco à payer à Mme et M. [H] la somme de 25.200 € au titre de la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente,
En tout état de cause,
- condamner la SARLU Ex'Eco à verser à M. et Mme [H] la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner LA SARLU Ex'Eco aux entiers dépens de première instance et d'appel.
*
Aux termes de leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 17 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, la Sarl Ex'Eco demande à la cour de :
A titre principal,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [H] de leurs demandes et les a condamnés à indemniser la concluante au titre des frais irrépétibles et dépens,
Ce faisant,
- débouter les époux [H] de l'ensemble de leurs demandes,
- rejeter la demande d'expertise judiciaire,
- condamner les époux [H] à verser à la Sarl Ex'Eco la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,
- condamner les époux [H] aux entiers dépens,
A titre subsidiaire,
- limiter la condamnation à intervenir à 10% du montant des travaux,
- décerner acte à la Sarl Ex'Eco de ce qu'elle formule toutes les protestations et réserves d'usage, notamment sur l'utilité de la mesure sollicitée et le principe de sa responsabilité.
MOTIVATION DE LA COUR
1°/ Sur la responsabilité du diagnostiqueur
L'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable au litige prévoit qu'en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur est annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique. Ce dossier comprend le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 de ce code. Le dernier alinéa de cet article précise que l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.
L'article L.134-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit que 'Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.'
La responsabilité du diagnostiqueur, contractuelle vis à vis du vendeur, est susceptible d'être engagée sur un fondement délictuel à l'égard du tiers acquéreur si celui-ci justifie d'un préjudice résultant d'un manquement du diagnostiqueur à ses obligations contractuelles.
Il est admis que la responsabilité du diagnostiqueur ne se trouve engagée que lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art et qu'il s'avère éronné.
a. Sur la faute
Le diagnostic de performance énergétique établi par la Sarl Ex'Eco indique que :
les consommations énergétiques du logement sont de 88,48kWh/m² par an,
Les émissions de gaz à effet de serre sont de 20,71 Kg/m² par an,
les frais annuels d'énergie s'élèvent à 1.745,33 € TTC,
les murs donnant sur l'extérieur présentent sur 166,86 m² une épaisseur de 55 cm et une isolation intérieure de 7 cm,
Le logement est classé en catégorie B pour les consommations énergétiques et C pour les émissions à effet de serre.
Pour dire ce diagnostic erroné, les époux [H] produisent un rapport d'expertise amiable et contradictoire en date du 25 octobre 2017 aux termes duquel est constaté l'absence ponctuelle d'isolant thermique.
L'expert amiable relève en effet que 'L'isolant thermique (épaisseur 70 mm), n'est pas appliqué sur une surface de 166,86 m2 comme indiqué dans le diagnostic ». Par ailleurs, il conclut qu'« il est difficile d'établir la responsabilité de la Sarl Ex'Eco 35 sur le fondement de l'obligation de résultat ,néanmoins nous notons que l'information donnée dans son rapport est erronée.'
Dans son courriel du 6 octobre 2017, le diagnostiqueur répond à l'expert amiable qu'il n'a 'commis aucune faute professionnelle' en précisant : 'puisque je suis allé jusqu'à démonter des prises électriques en deux points (mur extérieur et mur du garage) afin de vérifier le degré d'isolation des murs. Il est logique d'extrapoler ensuite à l'ensemble du mur (par type).'
La Sarl Ex'Eco ne conteste donc pas qu'elle n'a pas vérifié la présence de l'isolant thermique sur la totalité des murs extérieurs de la maison et notamment en sa façade nord puisqu'elle indique avoir 'extrapolé' la présence de la même isolation thermique sur l'ensemble des murs de la maison.
Il est rappelé que le DPE n'a pas pour objet l'expertise technique des éléments constitutifs de l'immeuble, et notamment un état précis de son disposititif d'isolation thermique.
S'il ne peut être reproché au diagnostiqueur de ne pas avoir contrôlé la présence continue de l'isolant thermique sur l'ensemble des façades extérieures de la maison, celui-ci devait en revanche, à tout le moins, effectuer un point de contrôle sur chaque mur composant le bâtiment. En l'espèce, s'il l'avait fait, il aurait constaté que la façade nord de la maison, celle qui a le plus intérêt à être isolée, n'était pas doublée du matériau isolant censé assurer la performance énergétique retenue.
La Sarl Ex'Eco n'explique pas en quoi le contrôle de chaque mur extérieur de la maison, impliquait « nécessairement de recourir à des sondages destructifs sur la totalité des façades » puisqu'il résulte du courriel du 6 octobre 2017 précité que le sondage des murs afin de vérifier leur épaisseur et l'existence d'un doublage isolant pouvait être effectué sans opération destructive, en l'occurrence par le simple démontage d'une prise.
La cour en déduit que le diagnostiqueur pouvait parfaitement, sans méconnaître sa norme, opérer sur le mur nord les mêmes contrôles que ceux mis en 'uvre sur les autres murs de la maison.
Par ailleurs, le diagnostic indique qu'il a été effectué selon la méthode 3CL DPE, dite 'conventionnelle', qui consiste à saisir dans un logiciel agréé les caractéristiques pertinentes de l'immeuble telles que le mode de chauffage, le type de toiture, la superficie, le type de vitrage, les épaisseurs des murs et des isolants lorsqu'elles sont connues. Le logiciel procède ensuite au calcul et fournit une estimation de la consommation énergétique de l'immeuble en fonction de sa date de construction, des conditions standard d'utilisation et du climat habituel de la région.
Il s'ensuit que l'estimation de la performance énergétique d'un bien procède de multiples critères dont font partie l'épaisseur des murs et l'épaisseur de l'isolation thermique éventuellement mise en oeuvre sur ces murs.
En extrapolant la présence sur la totalité des murs de la maison de l' isolant thermique d'une épaisseur de 7 cm qu'il n'avait constaté que sur certains murs seulement, la Sarl Ex'Eco a failli dans sa mission de recherche des données pertinentes qui lui permettaient de renseigner au mieux son logiciel afin de parvenir à une estimation la plus fiable possible de la performance énergétique du bien.
La cour considère que le diagnostic n'a donc pas été réalisé dans les règles de l'art, ce qui caractérise la faute de la Sarl Ex'Eco.
b. Sur le lien de causalité et le préjudice
La Sarl Ex'Eco reprend à son compte le rapport d'expertise amiable en ce qu'il indique que « la présence ou non de l'isolant thermique n'a pas forcément d'incidence sur le classement du bâtiment vendu compte tenu de l'épaisseur des murs » et en ce qu'il précise à l'aide d'un schéma, les endroits où les murs sont dépourvus d'isolation.
Elle en conclut qu'il s'agit d'une superficie tout à fait résiduelle (s'agissant seulement des WC de l'étage et du bureau du rez-de chaussée).
De fait, contrairement à ce que soutiennent les époux [H], le défaut d'isolation n'affecte pas une superficie de 166,86 m2, ce qui correspond à la superficie totale des murs extérieurs de la maison mais seulement la façade nord.
Le diagnostic de la Sarl Ex'Eco est certes erroné en ce qu'il a indiqué la présence de l'isolant thermique sur la totalité des murs.
Toutefois, la mission de la Sarl Ex'Eco n'était pas d'établir un diagnostic technique de la construction mais seulement de relever les données pertinentes de nature à effectuer une estimation la plus fiable possible de la consommation énergétique du bien. S'agissant d'une simple estimation, la détermination de la consommation énergétique ne peut se faire sans une part d'aléa.
Il en résulte que la faute du diagnostiqueur ne peut être utilement invoquée que si elle a eu pour conséquence de donner aux futurs acquéreurs une information totalement erronée sur la performance énergétique du bien qu'ils envisageaient d'acquérir.
Les époux [H] doivent donc démontrer en quoi l'erreur de la Sarl Ex'Eco portant sur l'isolation des murs a eu une incidence sur la détermination de la consommation énergétique du bâtiment (et son classement) et partant, le caractère erroné de l'information reçue, en établissant que le bien qu'il pouvait espérer économe au vu du diagnostic s'est en réalité révélé très énergivore.
Or, le rapport d'expertise amiable et contradictoire ne se prononce pas sur les consommations énergétiques du bien. Il n'a été procédé à aucune nouvelle estimation en considération de l'isolation partielle des murs et de la consommation réelle des époux [H]. Il ne ressort pas de cette expertise que le classement retenu par la Sarl Ex'Eco était en définitive erroné. L'expert amiable de la compagnie d'assurance des époux [H] émet même des doutes quant au fait que l'erreur du diagnostiqueur relative à la présence ou à l'absence de l'isolant thermique ait eu une incidence sur le classement du bâtiment vendu, compte tenu de l'épaisseur des murs.
Les époux [H] ne produisent pour leur part aucune facture en vue de démontrer que leur consommation électrique s'avère en réalité bien supérieure à celle indiquée dans le diagnostic de performance énergétique établi par la Sarl Ex'Eco (1.745 €/an).
Ce n'est qu'en cause d'appel, que ces derniers ont fait réaliser un nouveau diagnostic de performance énergétique, aux fins de comparaison avec le diagnostic initial réalisé par la Sarl Ex'Eco en 2013 et ainsi mettre en évidence le caractère erroné de ce dernier.
De fait, le diagnostic réalisé le 9 juillet 2021 par la Sarl Eco Diag classe la performance énergétique de la maison dans la catégorie D pour une consommation d'énergie annuelle estimée entre 3.800 € et 5.190 €, ce qui est effectivement sans rapport avec l'estimation faite en 2013 par la Sarl Ex'Eco (1.745,33 €).
La cour considère toutefois qu'il ne peut être tiré aucun enseignement des résultats de ce nouveau diagnostic dans la mesure où :
- premièrement, les règles applicables et les méthodes de calcul sont différentes.
De fait, le diagnostic de la Sarl Eco Diag indique qu'il a été fait selon la méthode de calcul « 3CL-DPE 2021 » et mentionne dans la rubrique « références réglementaires utilisées » l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation et l'arrêté du 17 juin 2021 relatif à la transmission des diagnostics de performance énergétique à l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie et relatif à l'utilisation réglementaire des logiciels pour l'élaboration des diagnostics de performance énergétique.
- deuxièmement le DPE réalisé en 2013 l'a été en fonction des consommations réelles des vendeurs, tandis que celui effectué en 2021 est fonction de la consommation des époux [H]. Cette consommation doit être corrélée à la composition de la famille, qui n'est certainement pas la même.
Il ressort en effet de l'attestation de vente du 30 août 2021 que les vendeurs (M. et Mme [C]) étaient âgés de 59 ans au moment de la vente. La cour peut raisonnablement supposer que ces derniers occupaient seuls cette maison. M. et Mme [H] étaient âgés de 35 ans au moment de leur acquisition. La cour peut raisonnablement supposer que sept ans plus tard, lors de la réalisation du second diagnostic, la maison est occupée par les acquéreurs et leurs enfants. En tout état de cause, il n'est pas démontré que les consommations énergétiques relevées correspondent à des conditions d'occupation similaires de la maison.
- troisièmement, le diagnostic de 2013 mentionne qu'il est basé sur les prix moyens des énergies indexés au 15 août 2010 tandis que celui de 2021 se réfère aux prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021.
Or, la Sarl Ex'Eco expose dans ses conclusions, sans être contredite, que le prix moyen du kWh d'électricité en France est passé de 0,1329 € en 2013 à 0,2276 € en 2021, soit une augmentation de 71%, ce dont elle déduit à juste titre que les données retenues n'ont rien de comparables.
- Enfin, ce second diagnostic mentionne que « le niveau de consommation énergétique dépend de l'isolation du logement et de la performance des équipements ». Il y est indiqué que des travaux d'isolation ont été fait entre 2013 et 2021 et que la chaudière a été changée en 2015. La maison est par ailleurs dotée de double vitrage. Il est donc surprenant de parvenir à une telle classification (D), alors que l'isolation et les équipements ont été améliorés depuis le dernier diagnostic, sauf à considérer que le bien en 2013 relevait en réalité de la classe E ou F, ce qui n'est établi par aucun élément et est incohérent avec les conclusions de l'expertise amiable.
Ainsi, comme l'a relevé le premier juge, les époux [H] ne rapportent pas la preuve d'une erreur de classement de la performance énergétique ni même d'une surconsommation énergétique, encore moins en lien avec l'absence ponctuelle de doublage.
Au surplus, le bien a été acquis au prix de 720.000 €. D'après les devis produits, les travaux d'isolation stricto sensu s'élèvent à la somme de 5.088,35 €, soit 0,70 % du prix de vente. Même en prenant en compte la totalité du devis (incluant des travaux de peinture), les travaux ne représenteraient tout au plus que 2,28% du prix de vente.
Au regard de ce coût dérisoire, les époux [H] ne peuvent sérieusement soutenir que l'information dont ils disent avoir été privés était déterminante de leur décision d'acquérir le bien.
En définitive, le préjudice des époux [H], lequel réside dans le caractère erroné des informations relatives aux performances énergétiques du bien qu'ils projetaient d'acquérir, n'est pas avéré.
Par conséquent, toutes les conditions de la responsabilité civile du diagnostiqueur n'étant pas réunies, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [H] de leurs demandes de dommages-et-intérêts.
2°/ Sur la demande subsidiaire d'expertise judiciaire
Le fondement de cette demande n'est pas précisé. L'expertise judiciaire ne peut être fondée en l'occurrence que sur les dispositions de l'article 146 du code du procédure civile dont il ressort que 'Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.'
En l'espèce, les époux [H] se contentent de solliciter la désignation d'un expert 'afin d'évaluer précisément l'étendue des manquements de la Sarl Ex'Eco et d'en chiffrer les conséquences', sans toutefois préciser la mission qui devrait lui être confiée.
Une telle mesure d'instruction n'est pas utile dans la mesure où la cour a caractérisé le manquement du diagnostiqueur, en estimant toutefois que ni le lien de causalité ni le préjudice n'étaient caractérisés.
Par ailleurs, la preuve du caractère erroné des informations transmises aux époux [H] au regard des consommations énergétiques réelles de la maison aurait pu être rapportée par la production de leurs factures énergétiques et d'un autre diagnostic établi peu de temps après leur entrée dans les lieux et non sept ans plus tard.
La mesure d'expertise n'ayant pas vocation à pallier la carence d'une partie dans l'administration de la preuve, il ne sera pas fait droit à la demande d'instruction.
Le jugement sera également confirmé de ce chef.
3°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens
Il y a lieu de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Succombant en appel, M. et Mme [H] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.
Ils seront par conséquent déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'est pas inéquitable de les condamner in solidum à payer à la Sarl Ex'Eco la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes le 20 avril 2021 en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [V] [H] et Mme [O] [H] in solidum aux dépens d'appel,
Déboute M. [V] [H] et Mme [O] [H] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [V] [H] et Mme [O] [H] in solidum à payer à la Sarl Ex'Eco la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE