COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 13 JUIN 2024
N° 2024/392
Rôle N° RG 23/07522 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLM4M
Société URBAN CAP
C/
S.A.R.L. BEST VISION INTERNATIONAL
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Armelle BOUTY de la SELARL RACINE
Me Michaël BISMUTH de la SELARL CABINET BISMUTH
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 16 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00614.
APPELANTE
SARLU URBAN CAP
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Me Armelle BOUTY de la SELARL RACINE, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Faustine KARAMANI-PELACUER, avocat au barreau de MARSEILLE
et assistée de Me Arnaud HOUSSAIN, avocat au barreau de STRASBOURG
INTIMEE
S.A.R.L. BEST VISION INTERNATIONAL
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Me Michaël BISMUTH de la SELARL CABINET BISMUTH, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Vanessa MOURRE, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 mai 2024 en audience publique devant la cour composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère rapporteur
Mme Angélique NETO, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
Exposé du litige :
Suivant contrat en date du 1er octobre 2015, la société civile immobilière (SCI) Millinvest a donné à bail à la société à responsabilité limitée Best Vision International (ci-après désignée la SARL BVI) des locaux situés [Adresse 3], au sein de l'immeuble 'centre affaire Joliot', constitué d'un local commercial à usage de bureaux d'une superficie de 250 m2 environ, ainsi que des places de parking.
La société Urban Cap a acquis cet ensemble immobilier, par acte du 25 mai 2018, et elle est donc venue aux droits de la SCI Millinvest.
La SARL BVI s'est plainte de nuisances occasionnées par l'installatation de plusieurs caravanes, aux abords des locaux loués.
Suivant procès-verbal en date du 31 mars 2023, maître [R] [G], commissaire de justice, a constaté :
- la présence de nombreuses poubelles à proximité immédiate de l'entrée principale du site, en grande partie constituées d'ordures ménagères,
- que le portail permettant l'accès au site ne fonctionnait pas et était donc bloqué en position ouverte,
- le branchement sauvage d'un câble électrique, ainsi que d'un tuyau d'eau depuis l'ancienne loge du gardien,
- la présence de nombreux excréments humains et papiers toilettes usagés sur le sol à l'entrée et autour des locaux loués,
- sur l'aile gauche du bâtiment, la présence de plusieurs caravanes et véhicules appartenant aux membres de la communauté des gens du voyage,
- un néon cassé au sol dans le couloir du premier étage.
Par courrier officiel émanant de son avocat en date du 07 avril 2023, la SARL BVI a mis en demeure sa bailleresse de prendre toutes les mesures nécessaires pour faire cesser ces désagréments.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 avril 2023, le directeur régional Grand Sud de la société Lazard Group Real Estate lui a répondu que si des gens du voyage étaient installés à l'opposé des locaux loués par la société BVI, il ne comprenait pas les raisons de la mise en demeure qui lui avait été adressée, puisque la SARL BVI faisait seulement état de craintes, et qu'en toute hypothèse, 'une opération immobilière devait démarrer sous une poignée de semaines, un accord étant intervenu avec les gens du voyage pour qu'ils libèrent le site à cette date.'
Par ordonnance rendue au nom du président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence le 20 avril 2023, la SARL BVI a été autorisée à assigner en référé d'heure à heure la société Lazard Group Real Estate.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 avril 2023, la SARL BVI a fait assigner la société Lazard Group Real Estate devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins de la voir :
- condamner à sécuriser et entretenir les espaces communs dont dépendent les locaux loués, en faisant intervenir une entreprise de gardiennage pour assurer cette sécurité, et une entreprise de propreté, dans un délai de 48 heures courant à partir de l'ordonnance rendue, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,
- autoriser à séquestrer les loyers dûs sur le compte Carpa conseil jusqu'à la bonne réalisation des obligations mises à la charge de la bailleresse,
- condamner à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/614.
Lors de l'audience du 25 avril 2023, la société Lazard Group Real Estate, représentée par son conseil, a soulevé l'irrecevabilite des prétentions formulées à son encontre, en indiquant ne pas être la bailleresse de la SARL BVI.
La SARL BVI, représentée par son conseil, a demandé le renvoi de l'affaire, afin de pouvoir assigner la société Urban Cap, sa bailleresse.
Par ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en date du 25 avril 2023, la SARL BVI a été autorisée à assigner en référé d'heure à heure la société Urban Cap.
Par acte de commissaire de justice en date du 02 mai 2023, la SARL BVI a fait assigner la société Urban Cap devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins de voir :
- ordonner la jonction de cette nouvelle instance avec celle suivie sous le numéro de RG n°23/614,
- condamner la société Urban Cap à sécuriser et entretenir les espaces communs dont dépendent les locaux loués, en faisant intervenir une entreprise de gardiennage pour assurer cette sécurité, et une entreprise de propreté, dans un délai de 48 heures courant à partir de l'ordonnance rendue, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,
- autoriser la SARL BVI à séquestrer les loyers dûs sur le compte Carpa de son conseil jusqu'à la bonne réalisation des obligations mises à la charge de la bailleresse,
- condamner la société Urban Cap à lui verser la somme provisionnelle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu'une provision égale à 30 % du montant des loyers depuis le mois de décembre, date à partir de laquelle les squatters se sont installés,
- condamner la société Urban Cap à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Cette procédure a été enrôlée sous le numéro RG n°23/652.
Par ordonnance contradictoire rendue le 16 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :
- ordonné la jonction des procédures portant les numéros RG n°23/614 et RG n°23/652, l'instance se poursuivant alors sous le numéro RG n°23/614,
- condamné la société Urban Cap à prendre toute mesure de nature à assurer à sa locataire une jouissance paisible des locaux pris à bail, notamment en sécurisant et entretenant les espaces communs dont dépendent les locaux loués, en faisant intervenir une entreprise de gardiennage pour assurer cette sécurité, ainsi qu'une entreprise de propreté, le tout dans un délai de 96 heures à compter de la signification de l'ordonnance, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant une période de trois mois,
- condamné la société Urban Cap à verser à la SARL BVI une somme de 2 500 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices,
- condamné la société Urban Cap à verser à la SARL BVI une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné la société Urban Cap aux entiers dépens de l'instance.
Le premier juge a notamment considéré :
- que la réalité de l'installation des membres de la communauté des gens du voyage sur une partie du terrain loué par la SARL BVI était suffisamment établie par les termes du constat de commissaire de justice en date du 31 mars 2023,
- que le confort et la sécurité des employés, ainsi que l'image de l'entreprise en elle-même pouvaient être affectés par la présence de déjections humaines et d'ordures ménagères, aux abords même des bâtiments de travail,
- que la présence de branchements sauvages, tant pour permettre un accès à l'eau qu'à l'électricité, des familles occupant illégalement le terrain, constituait des risques pour la sécurité des membres de la SARL BVI, qu'il convenait de faire cesser par tout moyen,
- que l'ensembIe de ces éléments constituait un trouble manifestement illicite au droit de jouissance paisible dont disposait la SARL BVI, le bailleur étant tenu d'assurer au preneur une jouissance paisible des biens qu'il lui louait,
- qu'au vu de l'ampleur et de la persistance des troubles subis par la SARL BVI, en dépit de ses demandes renouvelées auprès de sa bailleresse, il convenait de condamner cette dernière à prendre toute mesure de nature à assurer à sa locataire une jouissance paisible des locaux pris à bail, notamment en sécurisant et entretenant les espaces communs dont dépendaient les locaux loués,
- que compte tenu de ces mesures, il n'y avait pas lieu de faire droit à la demande tendant à voir la locataire séquestrer les loyers,
- que la SARL BVI avait subi un préjudice de jouissance justifiant que lui soit accordée une provision sur les dommages et intérêts auxquels elle pourrait prétendre, fixée à la somme de 2 500 euros, sans qu'il y ait lieu de faire droit à sa demande tendant à se voir octroyer une provision égale à 30 % du montant des loyers dûs depuis le mois de décembre, aucun élément de la procédure ne permettant de fixer avec précision ce pourcentage, et la requérante s'étant déjà vu allouer une provision à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices,
- que le juge des référés ne saurait, sans excéder la limite de ses pouvoirs, statuer sur une demande de condamnation pécuniaire qui, s'agissant des dommages et intérêts, n'était pas présentée à titre provisionnel.
Par déclaration reçue au greffe le 6 juin 2023, la société Urban Cap a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 4 août 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau de rejeter les demandes de la société BVI.
A titre très subsidiaire, elle demande à la cour de :
- juger que l'obligation faite au bailleur de recourir aux services d'une société de gardiennage et d'une société de propreté ne pouvait valoir que pendant le temps de présence démontré de la communauté des gens du voyage à l'époque des faits revendiqués par la société BVI à l'appui de ses demandes,
- condamner la société BVI à lui verser une indemnité de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens des procédures de première instance et d'appel.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 7 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la SARL BVI demande à la cour :
- de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
ordonné la jonction des procédures portant les numéros RG 23/614 et RG 23/652, l'instance se poursuivant alors sous le numéro RG n°23/614,
condamné la société Urban Cap à prendre toute mesure de nature à assurer à sa locataire une jouissance paisible des locaux pris à bail, notamment en sécurisant et entretenant les espaces communs dont dépendent les locaux loués, en faisant intervenir une entreprise de gardiennage pour assurer cette sécurité, ainsi qu'une entreprise de propreté, le tout dans un délai de 96 heures à compter de la signification de l'ordonnance, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant une période de trois mois,
condamné la société Urban Cap à lui verser une somme de 2 500 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices,
débouté les parties du surplus de leurs demandes,
condamné la société Urban Cap aux entiers dépens de l'instance,
- et, y ajoutant, de :
condamner la société Urban Cap à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
débouter la société Urban Cap de l'ensemble de ses demandes.
L'instruction a été déclarée close par ordonnance en date du 16 avril 2024.
MOTIFS :
A titre liminaire, la cour rappelle qu'aux termes de l'article 268 du code de procédure civile, la jonction des instances est une mesure d'administration judiciaire, de sorte qu'elle est insusceptible d'appel.
Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.
Sur la demande de condamnation sous astreinte
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En l'espèce, la SARL BVI fonde sa demande de condamnation à sécuriser et à entretenir les espaces communs dont dépendent les lieux loués en faisant intervenir une entreprise de gardiennage et une entreprise de propreté, sous astreinte, sur l'obligation de délivrance du bailleur telle qu'elle s'induit des dispositions de l'article 1719 du code civil selon lesquelles le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Il convient tout d'abord de relever que la locataire ne conteste pas que le local commercial à usage de bureau d'une superficie de 250 m2 lui a été délivré conformément au bail, tout comme les places de parking, par la société Urban Cap, et qu'au moment des faits elle utilisait les lieux selon leur destination prévue au bail.
Si la réalité des nuisances invoquées aux abords des lieux loués est établie par le procès-verbal du commissaire de justice du 31 mars 2023 versé aux débats, qui mentionne :
- la présence de nombreuses poubelles à proximité immédiate de l'entrée principale du site, en grande partie constituées d'ordures ménagères,
- le branchement sauvage d'un câble électrique, ainsi que d'un tuyau d'eau depuis l'ancienne loge du gardien,
- la présence de nombreux excréments humains et papiers toilettes usagés sur le sol à l'entrée et autour des locaux loués,
- sur l'aile gauche du bâtiment, la présence de plusieurs caravanes et véhicules appartenant aux membres de la communauté des gens du voyage,
- un néon cassé au sol dans le couloir du premier étage,
il n'est nullement démontré que celles-ci sont imputables à un manquement de la société Urban Cap à ses obligations contractuelles.
En effet, une éventuelle voie de fait commise par des tiers aux abords du bien loué ne saurait être considérée ni comme un trouble manifestement illicite qui serait reprochable au bailleur, ni comme une faute de celui-ci sur le terrain des dispositions de l'article 1719 du code civil, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1725 du même code, le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs à aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.
Comme le fait exactement valoir l'appelante, c'est à tort que le premier juge a estimé d'une part, que les nuisances invoquées par la locataire étaient indubitablement liées à l'installation de personnes de la communauté des gens du voyage sur une partie du terrain loué, et, d'autre part, que ces nuisances constituaient un trouble manifestement illicite imputable à la bailleresse.
Contrairement à ce que soutient la locataire, il ne résulte pas des pièces produites, et notamment des stipulations du bail liant les parties, que la société Urban Cap est propriétaire du portail défectueux situé à l'entrée du 'centre affaire Joliot' à l'intérieur duquel se trouve le local qu'elle loue, étant observé qu'il existe plusieurs autres locaux appartenant à d'autres propriétaires au sein de ce centre affaire.
Il n'est pas davantage établi que la société Urban Cap se serait obligée à l'égard de sa locataire, à entretenir le portail situé à l'entrée du 'centre affaire Joliot' , ou à le remplacer, ni même à assurer le gardiennage ainsi que la protection de l'ensemble du site, de sorte que l'ouverture permanente du portail et l'absence d'un gardien ne peuvent constituer, avec l'évidence requise en référé, des fautes imputables à la propriétaire ayant directement entraîné les nuisances dont se plaint la locataire.
En conséquence, en l'absence de trouble manifestement illicite et de fautes dans l'exécution du bail imputables à la société Urban Cap, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle l'a condamnée à prendre toute mesure de nature à assurer à sa locataire une jouissance paisible des locaux pris à bail, notamment en sécurisant et entretenant les espaces communs dont dépendent les locaux loués, en faisant intervenir une entreprise de gardiennage pour assurer cette sécurité, ainsi qu'une entreprise de propreté, le tout dans un délai de 96 heures à compter de la signification de l'ordonnance, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant une période de trois mois, et la SARL BVI sera déboutée de sa demande à ce titre.
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ... le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence ... peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. A l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision n'a alors d'autre limite que celui non sérieusement contestable de la créance alléguée. Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
En l'espèce, en l'absence de trouble manifestement illicite et de fautes dans l'exécution du bail caractérisées à l'encontre de la société Urban Cap, il n'est nullement établi que le préjudice de jouissance invoqué par la SARL BVI est directement imputable à la société Urban Cap, de sorte que la créance invoquée à ce titre est sérieusement contestable.
En conséquence, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné la société Urban Cap à verser à la SARL BVI une somme de 2 500 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices, et la SARL BVI sera déboutée de cette demande.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Compte tenu de la solution du litige, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a :
- condamné la société Urban Cap à verser à la SARL BVI une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société Urban Cap de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Urban Cap aux entiers dépens de l'instance.
Succombant, la SARL BVI sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à la société Urban Cap une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais qu'elle a dû exposer en première instance et en appel, et elle sera déboutée de sa demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau, et y ajoutant,
Déboute la SARL Best Vision International de sa demande de condamnation sous astreinte ;
Déboute la SARL Best Vision International de sa demande de provision ;
Condamne la SARL Best Vision International à payer à la société Urban Cap la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SARL Best Vision International de sa demande sur ce même fondement ;
Condamne la SARL Best Vision International aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés, pour ceux d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière Le président