COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 13 JUIN 2024
N° 2024/397
Rôle N° RG 23/09438 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLUH5
[G] [O]
C/
S.A.S. CG IMMOBILIER
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Raphaëlle MAHE DES PORTES de la SCP CHABAS ET ASSOCIÉS
Me Arnaud ABRAM de la SELARL GAIGNAIRE -BOUSQUET-ABRAM
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 11 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01242.
APPELANTE
Madame [G] [O]
née le 29 mars 1935 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Raphaëlle MAHE DES PORTES de la SCP CHABAS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
S.A.S. CG IMMOBILIER
agissant en qualité de syndic de copropriété de l'immeuble ACQUAE SEXTIAE sis [Adresse 2]
dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par Me Arnaud ABRAM de la SELARL GAIGNAIRE-BOUSQUET-ABRAM, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 mai 2024 en audience publique devant la cour composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère rapporteur
Mme Angélique NETO, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
Exposé du litige :
Par acte notarié du 4 février 2005, madame [G] [O] a acquis en l'état futur d'achèvement un appartement de type T3 situé au dernier étage du bâtiment B d'un immeuble dénommé [Adresse 4] situé [Adresse 2], ainsi qu'un box pour automobile, pour un montant de 350 000 euros toutes taxes comprises.
Les ouvrages ont été réceptionnés le 1er octobre 2006.
Madame [G] [O] est entrée dans les lieux fin 2007, et s'est plainte très rapidement d'importantes infiltrations d'eau, récurrentes après chaque épisode pluvieux.
Plusieurs déclarations de sinistres ont été adressées à l'assureur dommages ouvrages, la société Gan Assurances, mais malgré diverses expertises mises en oeuvre à la demande de ce dernier et des réparations ponctuelles, les désordres ont persisté et se sont aggravés.
Par ordonnance de référé en date du 15 septembre 2020, une expertise a été confiée à monsieur [V], au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] (ci-après désigné SDC), du syndic CG Immobilier et de l'assureur dommages ouvrages Gan Assurances.
L'expert a déposé son rapport le 31 décembre 2021.
Par acte du 4 août 2022, Mme [N] [O] a fait assigner la SAS CG Immobilier, prise en sa qualité de syndic de la copropriété [Adresse 4], devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins principalement de voir désigner un administrateur avec la mission de faire réaliser les travaux préconisés par l'expert [V], tant chez elle que dans la cage d'escaliers attenante.
Par ordonnance contradictoire en date du 11 juillet 2023, ce magistrat a :
- rejeté le moyen tiré de l'irrecevabilité de la demande,
- dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande de désignation d'un administrateur ad hoc,
- condamné Mme [G] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], situé [Adresse 2], représenté par son syndic, une indemnité de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [G] [O] aux dépens.
Le premier juge a notamment considéré :
Sur la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de la demande de désignation d'un administrateur ad hoc soulevée par la SAS CG Immobilier
qu'en vertu de l'article 49 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 la demande de désignation d'un administrateur ad hoc devait être précédée d'une mise en demeure notifiée au syndic d'avoir à remplir sa mission, et restée sans effet pendant plus de huit jours, sauf urgence à faire procéder à l'exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et au fonctionnement des services d'équipement commun ou des travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique,
qu'en l'espèce, Mme [O] (âgée de 87 ans) avait donné mandat à son fils de mettre en demeure le SDC, représenté par son syndic, de faire réaliser les travaux, la lettre recommandée produite étant datée du 4 juillet 2022 et comportant la signature de [G] [O] représentée par [Z] [O], de sorte qu'il n'existait aucune contestation sérieuse concernant la mise en demeure,
Sur la carence du syndic invoquée par Mme [O]
que le syndic, représentant le SDC, justifiait avoir fait réaliser des réparations en juin 2022, aux frais avancés de la copropriété,
que lors de l'assemblée générale du 10 janvier 2023, les copropriétaires avaient fait connaître leur désapprobation, considérant que la charge des travaux incombait à l'assureur dommages ouvrages et que le syndic, à titre personnel, devrait prendre en charge cette dépense si elle n'était pas remboursée par l'assureur DO,
que le syndic avait fait établir des devis qui excédaient le coût de 25 000 euros fixé par l'expert dans son rapport du 31 décembre 2021 et qu'il avait donc convoqué une assemblée générale des copropriétaires le 10 janvier 2023 pour proposer le vote de travaux pour mettre fin aux désordres, résolution qui avait été refusée par les coproprietaires (dont Mme [O]) considérant que les travaux devaient être financés par l'assureur dommages ouvrages,
que le syndic ne pouvait engager des travaux qui n'avaient pas été votés par l'assemblée générale des copropriétaires,
que si le syndic n'avait pas engagé de procédure en indemnisation contre l'assureur dommages ouvrages, il l'avait fait assigner en référé afin de le voir intervenir à l'instance (cette assignation n'ayant pas été jointe par la juridiction malgré sa demande, au motif qu'elle avait été délivrée plusieurs mois après l'engagement de la présente instance),
qu'au vu des diligences du syndic, la carence invoquée par Mme [O] se heurtait à des contestations sérieuses si bien qu'il n'y avait pas lieu de faire droit à la demande de désignation d'un administrateur ad hoc.
Par déclaration reçue au greffe le 17 juillet 2023, Mme [G] [O] a interjeté appel de cette décision, limité en ses chefs l'ayant déboutée de sa demande de désignation d'un administrateur ad hoc et condamnée aux frais irrépétibles et aux dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour d'infirmer partiellement l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de désignation d'un administrateur ad hoc et l'a condamnée aux frais irrépétibles et aux dépens, et, statuant à nouveau :
- à titre liminaire, de révoquer l'ordonnance de clôture du 16 avril 2024 et d'admettre ses dernières écritures,
- de désigner un administrateur ad hoc avec pour mission de faire réaliser les travaux préconisés par M.[V] dans son rapport déposé le 31 décembre 2021 afin de faire cesser les infiltrations d'eau depuis le toit terrasse tant chez Mme [O] que dans la cage d'escalier attenante,
- de condamner le syndic de l'immeuble Aquae Sextia, soit la SAS CG Immobilier, à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance outre la somme de 1 500 euros en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté le syndic de l'immeuble Aquae Sextia, la SAS CG Immobilier, de l'irrecevabilité soulevée,
- de débouter le syndic de l'immeuble Aquae Sextia, la SAS CG Immobilier, de toutes demandes contraires.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 6 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la SAS CG Immobilier demande à la cour :
- à titre liminaire, de révoquer l'ordonnance de clôture du 16 avril 2024 et d'admettre ses dernières écritures et pièces communiquées le 6 mai 2024,
- de confirmer dans toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,
- de débouter Mme [G] [O] de l'intégralité de ses demandes,
- de condamner Mme [G] [O] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure.
MOTIFS :
Sur la demande de révocation de la clôture
A l'audience, avant le déroulement des débats, les conseils des parties ont indiqué qu'ayant conclu tardivement, ils sollicitaient la révocation de l'ordonnance de clôture et l'admission de leurs dernières conclusions et pièces.
La cour a donc, de l'accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire, celle-ci étant en état d'être jugée.
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes des dispositions de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.
L'article 561 du même code dispose que l'appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel et qu'il est statué à nouveau en fait et en droit dans les conditions et limites déterminées aux livres premier et deuxième du présent code, tandis que selon l'article 562, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent : la dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet est indivisible.
Enfin, l'article 954 alinéa 3 précise que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif (des conclusions d'appel) et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il s'évince de la combinaison des dispositions de ces textes qu'en principe seul l'acte d'appel opère dévolution des chefs critiqués, sauf en cas d'appel tendant à l'annulation du jugement ou si l'objet est indivisible.
En l'espèce, la cour relève que Mme [G] [O] a interjeté un appel limité de l'ordonnance entreprise en ses chefs l'ayant déboutée de sa demande de désignation d'un administrateur ad hoc et condamnée aux frais irrépétibles et aux dépens.
Il n'y a donc pas lieu de statuer sur les demandes de confirmation formées par l'appelante et par l'intimée dans le dispositif de leurs conclusions, en ce que le premier juge a rejeté le moyen tiré de l'irrecevabilité de la demande, ce chef de l'ordonnance n'ayant pas été déféré à la cour dans la déclaration de l'appelante et n'étant pas critiqué par les parties.
Sur la demande de désignation d'un administrateur ad hoc
Aux termes de l'article 49 du décret du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : sous réserve des dispositions des articles 8 et 10 (du décret : convocation à une assemblée générale de droit et question mise à l'ordre du jour par un ou plusieurs copropriétaires),
dans le cas d'empêchement ou de carence du syndic visés au V de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le présidence du tribunal judiciaire, statuant en référé, en vue de la désignation d'un administrateur ad hoc de la copropriété.
L'ordonnance fixe la durée de la mission de l'administrateur ad hoc ; sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets, la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l'article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.
Sauf s'il y a urgence à faire procéder à l'exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et au fonctionnement des services d'équipement commun, ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s'il est justifié d'une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de 8 jours.
En l'espèce, l'appelante soutient que les désordres qu'elle subit depuis plusieurs années sont imputables à la carence du syndic depuis le dépôt du rapport de l'expert [V], intervenu le 31 décembre 2021, puisqu'il n'a pas entrepris de faire exécuter les travaux réparatoires préconisés par l'expert afin de remédier aux désordres et qu'il a attendu le 26 mai 2023, alors que l'assignation dans le cadre de la présente procédure de référé lui avait été délivrée le 4 août 2022, pour mettre en cause la société Gan Assurances aux fins de règlement du sinistre.
Elle lui reproche aussi de ne pas avoir sollicité des devis aux fins de chiffrer précisément les travaux préconisés par l'expert [V].
Il résulte des pièces versées aux débats :
- que suite à la première déclaration de sinistre du 21 septembre 2009, et après expertise, la société Gan Assurances a fait connaître au précédent syndic, la société Citya Aximo, que dans la mesure où le dommage provenait d'un engorgement accidentel, ses garanties ne pouvaient s'appliquer,
- que plusieurs autres déclarations de sinistre ont été ensuite adressées à l'assureur dommage ouvrage, la société Gan Assurances, laquelle a mandaté plusieurs experts qui ont tous constaté la réalité des infiltrations ayant endommagé le plafond du séjour de l'appartement de Mme [O] depuis 2007/2008 (cette pièce étant située sous une toiture terrasse de l'immeuble), puis a pris en charge diverses réparations ponctuelles,
- que le 5 février 2014, lors de fortes pluies, des infiltrations se sont à nouveau produites et se sont étendues à l'entrée de l'appartement de Mme [O], ainsi qu'à la cage d'escalier dans les parties communes, la société Gan Assurances ayant indiqué qu'elle entendait prendre en charge le sinistre, s'agissant de désordres de nature décennale,
- qu'en septembre 2018, à la demande du syndic CG Immobilier, un expert de la société Ecores s'est rendu sur les lieux et a procédé à une recherche de fuite à partir du balcon de l'appartement de Mme [O] et de la toiture de l'immeuble, concluant à un manque d'étanchéité de la surface courante de ce balcon et à un manque d'étanchéité au niveau des fixations câble des climatisations en toiture terrasse,
- que suivant procès-verbal de constat d'huissier du 29 septembre 2018, de nombreuses traces d'infiltrations ont été à nouveau constatées en sous face de la dalle de la terrasse et dans plusieurs pièces de l'appartement de Mme [O], ainsi que dans la cage d'escalier de l'immeuble au niveau du 5ème étage,
- que suite à une mise en demeure du conseil de Mme [O] du 4 octobre 2018, la société Gan Assurances lui a répondu par courrier du 10 octobre 2018 qu'elle procédait à l'ouverture d'un nouveau dossier en raison de l'aggravation du sinistre,
- qu'en raison de la persistance des désordres et de l'inefficacité des réparations ponctuelles effectuées, Mme [O] a saisi le juge des référés pour obtenir une expertise, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance en date du 6 juillet 2021,
- que dans son rapport du 31 décembre 2021, l'expert [V] a notamment conclu que :
les investigations avaient été complexes, les causes des venues d'eau étant multiples et concernant de nombreux ouvrages qui furent jadis mis en oeuvre de manière médiocre,
* les moyens mis en oeuvre pour tenter de réparer de manière pérenne les causes des dommages affectant l'appartement de Mme [O] ne semblaient pas à la hauteur et qu'il convenait désormais d'entreprendre des travaux de réparation globaux détaillés en page 33 de son rapport et chiffrés de manière approximative à la somme totale de 25 000 euros hors taxes,
- qu'en juin 2022, le syndic a sollicité la société Rubio Etanchéité, laquelle est intervenue pour reprendre des rives au niveau de l'édicule ascenseur suivant facture éditée le 21 juin 2022, et afin d'obtenir un devis détaillé pour procéder à une réfection complète de la toiture terrasse de l'immeuble, devis qui a été établi le 12 juillet 2022,
- que le 22 juillet 2022 la société Sogitec a adressé un devis au syndicat des copropriétaires concernant la dépose et la repose de l'ensemble des installations techniques se trouvant sur la toiture (notamment les groupes de climatisation) pour permettre la réalisation des travaux d'étanchéité s'élevant à la somme totale de 47 872 euros,
- que le syndic a convoqué une assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 10 janvier 2023 afin de soumettre au vote les travaux d'étanchéité et de reprise structurelle de certains éléments tels que préconisés par l'expert [V],
- que le procès-verbal de cette assemblée mentionne que le syndic a détaillé aux copropriétaires l'ensemble de ses diligences depuis le dépôt du rapport, puis a proposé, compte tenu de la complexité des travaux et de la procédure en cours mettant en cause sa capacité à gérer ce dossier, une mission d'un bureau d'étude, puis un vote sur le principe de la réalisation des travaux,
- que la quasi totalité des copropriétaires présents (dont Mme [G] [O]) a voté contre la réalisation des travaux, estimant qu'ils devaient être préfinancés par l'assureur dommage ouvrages et non par eux,
- que par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 février 2023 le syndic a mis en demeure l'assureur Gan Assurances de préfinancer les travaux de reprise des désordres préconisés par l'expert [V], puis l'a ensuite assigné en intervention forcée devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Aix-en-provence,
- que le syndic a obtenu d'autres devis, de la société Corebat en date du 15 décembre 2023, de la société Sogitec en date du 8 février 2024, le premier ayant finalement été retenu par l'assureur Gan Assurances qui a proposé de préfinancer les travaux suivant son montant arrêté à la somme totale de 21 659 euros TTC, cette proposition ayant fait l'objet de demandes de précisions complémentaires de la part du conseil du syndicat des copropriétaires.
Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que les infiltrations affectant l'appartement de Mme [O], la sous-face de son balcon et la cage d'escalier des parties communes de l'immeuble ont été prises en compte et suivies par la société CG Immobilier, en sa qualité de syndic, laquelle a régulièrement procédé à des déclarations de sinistres auprès de l'assureur dommage ouvrages, participé aux différentes mesures d'investigations techniques, et effectué diverses diligences aux fins de tenter de mobiliser des professionnels pour obtenir des devis et des propositions techniques d'intervention, ce qui s'est manifestement avéré difficile, compte tenu de la récurrence des infiltrations et de la difficulté à en identifier les causes multiples, et à déterminer les travaux permettant d'y remédier.
Contrairement à ce que soutient l'appelante, aucune carence fautive dans la gestion des différents sinistres consécutifs aux infiltrations d'eau affectant son appartement, n'est établie à l'encontre du syndic, avec l'évidence requise en référé, ce dernier ne pouvant se voir reprocher l'inefficacité des travaux de reprise ponctuels effectués par l'assureur dommage ouvrage, alors même que l'identification des causes du sinistre a pris plusieurs années aux différents professionnels qui se sont succédés et que la complexité des causes et la technicité des travaux de reprise à envisager a été particulièrement soulignée par l'expert [V].
Au surplus, il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, seul le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers, ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires, et qu'à cet égard, comme l'a exactement relevé le premier juge, l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, convoquée par le syndic, a voté contre la résolution mise l'ordre du jour par ce dernier le 10 janvier 2023.
En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande de désignation d'un administrateur ad hoc.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné Mme [G] [O] aux dépens.
En revanche, c'est manifestement par erreur que le premier juge l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Aquae Sextia une indemnité de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, alors que le syndicat n'est pas dans la cause, et que l'action de Mme [O] a été dirigée à l'encontre de la SAS CG immobilier, prise en sa qualité de syndic de la copropriété de l'immeuble Aquae Sextia, et non en tant que représentant du syndicat des copropriétaires.
Succombant, Mme [O] sera condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la SAS CG immobilier une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais qu'elle a dû exposer en première instance et en appel, et elle sera déboutée de sa demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rappelle qu'à l'audience, avant l'ouverture des débats, elle a révoqué l'ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire, celle-ci étant en état d'être jugée ;
Statuant dans les limites de l'appel,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [G] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Aquae Sextia une indemnité de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
La confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau, et y ajoutant,
Condamne Mme [G] [O] à payer à la SAS CG Immobilier, agissant en sa qualité de syndic de la copropriété de l'immeuble Acquae Sextia, une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
La déboute de sa demande sur ce même fondement ;
Condamne Mme [G] [O] aux dépens d'appel.
La greffière Le président