COUR D'APPEL DE BORDEAUX
QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 14 NOVEMBRE 2022
N° RG 20/01005 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LPF4
SAS TECHNISYNTHESE
c/
Monsieur [Z] [W]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 30 janvier 2020 (R.G. 16/07943) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 20 février 2020
APPELANTE :
SAS TECHNISYNTHESE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 4]
représentée par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE
INTIMÉ :
Monsieur [Z] [W], né le 28 Août 1967 à [Localité 3], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX et assisté par Maître Aïza BOUZI, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 03 octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth FABRY, Conseiller chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Nathalie PIGNON, Présidente,
Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,
Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,
Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
EXPOSE DU LITIGE
En renouvellement de baux précédents, par acte sous seing privé du 08 octobre 2004, Mme [W] a consenti à la société Arno, aux droits de laquelle vient la société Techni-Mag absorbée depuis par la société Technisynthèse, un bail commercial de 3, 6 ou 9 années à compter du 1er juillet 2004 pour se terminer le 30 juin 2013 moyennant un loyer annuel en principal de 20 700 euros HT révisable tous les trois ans, pour une activité de vente de vêtements et de chaussures, pour des locaux situés aux [Adresse 5] et [Adresse 1].
Mme [W] est décédée le 07 octobre 2008, laissant pour lui succéder son conjoint commun en biens M. [M] [W], héritier de la totalité en usufruit des biens existants au jour de la succession, et son fils M. [Z] [W], nu-propriétaire.
Un différend étant survenu entre le bailleur et la locataire sur le montant du loyer au moment du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2013, M. [M] [W], sur la base d'une expertise amiable réalisée par M. [I], a fait signifier le 23 avril 2014 à la société Techni-Mag un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2015 moyennant un loyer de 108 000 euros HT par an en principal et réajustement du dépôt de garantie représentant trois mois de loyer en principal. Le bailleur a ensuite engagé la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux qui, constatant l'existence de divers points litigieux, a renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance de Bordeaux par jugement du 06 juillet 2016.
M. [M] [W] est décédé le 30 décembre 2017, laissant pour lui succéder son fils M. [Z] [W], qui est ainsi devenu seul propriétaire des biens litigieux et est intervenu volontairement à la procédure.
Par jugement contradictoire en date du 30 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de M. [Z] [W], héritier de M. [M] [W], et l'a déclaré recevable en sa demande
- déclaré valable le congé délivré le 23 avril 2014 avec offre de renouvellement ;
- fixé la date de renouvellement du bail commercial à la date du 1er janvier 2015
- avant dire droit sur le montant du loyer, ordonné une expertise
- désigné pour y procéder Mme [C]
- fixé provisoirement le montant du loyer à compter du 1er janvier 2015 à la somme de 28 000 euros HT
- sursis à statuer sur le montant du loyer définitif à compter du 1er janvier 2015 et la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- réservé les dépens.
La société Technisynthèse a relevé appel de la décision par déclaration en date du 20 février 2020 énonçant les chefs du jugement expressément critiqués, intimant M. [W].
Par conclusions notifiées en dernier lieu par le RPVA le 15 juin 2020, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la société Technisynthèse demande à la cour de :
- réformer le jugement entrepris
- dire et juger qu'un accord est intervenu entre les parties sur le renouvellement du bail commercial, à effet de neuf ans à compter du 1er juillet 2013, lequel a force obligatoire en vertu de l'article 1103 du code civil
- dire et juger que le congé signifié par M. [W] le 23 avril 2014 est nul et de nul effet en vertu de l'article 595 alinéa 4 du code civil
- en conséquence, déclarer M. [W] doublement irrecevable notamment par combinaison des articles 595 alinéa 4 du code civil et 31 du CPC
- condamner M. [W] à lui verser une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC
- condamner M. [W] aux entiers dépens sur le fondement de l'article 696 du CPC.
La société Technisynthèse fait valoir que le tribunal, en fixant la date de renouvellement du bail à la date du 1er juillet 2015 alors même que les parties s'accordaient sur celle du 1er juillet 2013, a dénaturé les termes du débat et doit être réformé ; que M. [Z] [W] est doublement irrecevable en sa demande : d'une part, parce qu'un accord est intervenu avec le bailleur qui lui a proposé le 30 octobre 2013 une évaluation de 27 977,24 euros arrondie à 28 000 euros, proposition qu'elle a acceptée le 09 décembre 2013 ; d'autre part, parce que le congé délivré le 23 avril 2014 est nul faute d'avoir été délivré avec le concours du nu-propriétaire.
Par conclusions notifiées en dernier lieu par le RPVA le 25 juin 2020, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, M. [W] demande à la cour de :
- vu l'article 31 du code de procédure civile,
- vu l'article 595 alinéa 4 du code civil,
- vu la jurisprudence précitée,
- confirmer le jugement entrepris ;
- condamner la société Technisynthèse à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Technisynthèse aux entiers dépens de l'instance.
M. [W] fait valoir qu'aucun accord ne ressort des termes de son courrier portant sur une évaluation provisoire ; ue la nullité alléguée du commandement de payer est une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le nu-propriétaire et non par le preneur.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 septembre 2022 et l'audience fixée au 03 octobre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
sur la demande principale :
La société Technisynthèse soutient l'irrecevabilité de la demande à un double titre :
- d'abord, parce qu'un accord est intervenu entre les parties sur le renouvellement du bail commercial, à effet de neuf ans à compter du 1er juillet 2013, qui a force obligatoire en vertu de l'article 1103 du code civil ;
- ensuite, parce que le congé signifié par M. [M] [W] le 23 avril 2014 est nul et de nul effet en vertu de l'article 595 alinéa 4 du code civil, comme est irrecevable l'action engagée par M. [M] [W] qui n'avait pas qualité ni intérêt pour ce faire.
sur l'accord :
L'appelante fait valoir M. [M] [W] lui a adressé le 30 octobre 2013 un courrier dans lequel, faisant état du bail échu au 30 juin 2013, il proposait de retenir une "évaluation provisoire à dater du 1er juillet 2013 à la somme de 27 977,24 euros arrondie à 28 000 euros", proposition qu'elle a acceptée le 09 décembre 2013, de sorte qu'un accord est intervenu avec le bailleur qui a appelé et perçu le nouveau loyer sans aucune réserve.
L'article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Le juge doit rechercher dans les conventions quelle a été la commune intention des parties contractantes.
Dans son courrier du 30 octobre 2013, M. [W] indique notamment " Le bail établi en 2004 échu au 30 juin 2013, non renouvelé et non négocié à ce jour, je vous propose de retenir une évaluation provisoire à dater du 1er juillet 2013 à savoir 27 977,24 euros arrondi à 28 000, et une régularisation provisoire à hauteur de 1 126,60 euros" (pièce 4 de l'intimé).
Même si la société Technisynthèse a choisi de l'interpréter comme une proposition définitive dans son courrier en réponse du 09 décembre 2013 (pièce 5 de l'intimé), c'est à bon droit que l'intimé oppose, et que le tribunal a retenu, qu'il ne ressort aucun accord de cet échange de courriers comportant des mentions incompatibles puisque la proposition du bailleur était explicitement provisoire. Aucune conclusion contraire ne peut être tirée du fait que le bailleur a appelé et accepté la somme convenue, alors que dans le même temps il a missionné M. [I], expert immobilier, qui a effectué une visite des lieux le 30 décembre 2013 sans d'ailleurs que le preneur ne s'y oppose.
Le jugement qui a écarté le grief, et déclaré la demande recevable sur ce point, sera donc confirmé.
sur la validité du congé :
L'appelante soutient par ailleurs, au visa de l'article 595 alinéa 4 du code civil, que le congé délivré le 23 avril 2014 par M. [M] [W], usufruitier, sans le concours du nu-propriétaire, est nul et de nul effet.
Aux termes de l'article 595 alinéa 4, l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial. A défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.
L'intimé est cependant fondé à opposer d'une part, que la nullité qui affecte le congé dans ce cas est une nullité relative qu'il est seul, en sa qualité de nu-propriétaire d'alors, à pouvoir invoquer, de sorte que l'appelante ne peut s'en prévaloir ; d'autre part, que l'article 595 alinéa 4 ne fait pas obstacle à ce que l'usufruitier délivre seul congé au preneur.
Il convient en conséquence d'écarter le grief et de confirmer le jugement qui a déclaré le congé valable.
L'appelante critique enfin le jugement qui a fixé au 1er janvier 2015 la date de renouvellement du bail au lieu de la date du 1er juillet 2013 qui résultait non seulement de l'accord des parties mais aussi de leur aveu dans le cadre de leurs conclusions devant le tribunal. Cependant ce dernier, après avoir déclaré le congé valable, a pu, à bon droit, retenir la date du 1er janvier 2015 mentionnée comme date d'effet du congé et qui est au demeurant plus favorable au preneur.
Le jugement sera donc confirmé aussi sur ce point.
sur l'expertise :
Le tribunal a par ailleurs considéré à juste titre que les conditions, strictes, qui président au déplafonnement du loyer revendiqué par le bailleur, nécessitaient une mesure d'expertise qui n'est d'ailleurs pas discutée par les parties.
sur les demandes accessoires :
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [W] les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par lui dans le cadre de l'appel. La société Technisynthèse sera condamnée à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'appelante sera par ailleurs condamnée aux entiers dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire Bordeaux du 30 janvier 2020
Condamne la société Technisynthèse à payer à M. [W] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel
Condamne la société Technisynthèse aux entiers dépens de l'appel.
Le présent arrêt a été signé par Mme Pignon, présidente, et par M.Goudot, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.