AFFAIRE : N° RG 19/02681 -
N° Portalis DBVC-V-B7D-GM65
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de COUTANCES du 26 Octobre 2017
RG n° 15/01942
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2022
APPELANT :
Monsieur [Z], [M], [I] [O]
né le 07 Août 1971 à [Localité 3] (35)
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Stéphane SOLASSOL, avocat au barreau de CAEN,
assisté de Me Aurélie GRENARD, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉS :
Monsieur [G] [F] [P] [J]
né le 10 Novembre 1946 à [Localité 5] (50)
[Adresse 6]
[Localité 5]
Madame [Y], [B], [T] [D] épouse [J]
née le 31 Mars 1947 à [Localité 8] (50)
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentés et assistés de Me Véronique COCHARD-MAUPAS de la SCP BERLEMONT - COCHARD - HANTRAIS SCP D'AVOCATS, avocat au barreau de COUTANCES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
M. GUIGUESSON, Président de chambre,
M. GARET, Président de chambre,
Mme VELMANS, Conseillère,
DÉBATS : A l'audience publique du 13 septembre 2022
GREFFIER : Mme COLLET
ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 15 Novembre 2022 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique du 11 décembre 2009, M. [Z] [O] a acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 1] (50).
M. [G] [J] et son épouse Mme [B] [D] (ci-après les époux [J]) étaient quant à eux déjà propriétaires, suivant acte authentique du 17 juin 1975, de l'ensemble immobilier voisin, situé [Adresse 7].
Ces deux fonds proviennent d'un même, qui a fait l'objet d'une division.
Le fonds [J] bénéficie d'une servitude de passage sur une partie de la cour appartenant à M. [O], ce qui n'est d'ailleurs pas contesté.
En revanche et depuis quelques années, plusieurs litiges opposent les voisins :
- M. [O] reproche aux époux [J] d'avoir pratiqué une ouverture dans la partie basse d'un mur qu'il a d'abord qualifié de mitoyen ; au contraire, les époux [J] contestent cette mitoyenneté, affirmant par ailleurs que cette ouverture a toujours existé et qu'ils se sont bornés à aménager une salle de bains dans le fond de leur garage ;
- M. [O] reproche encore aux époux [J] d'avoir aggravé la servitude de passage, d'une part en modifiant la destination des lieux, initialement à usage de hangar/cave et désormais aménagés à usage d'habitation, ce qui aurait pour effet de déprécier le fonds [O] en réduisant ses possibilités de construction, d'autre part en construisant sans autorisation des ouvrages qui empiètent sur le terrain de M. [O].
Quant aux époux [J], ils se sont plaints d'un trouble anormal du voisinage causé par des écoulements pluviaux excessifs en provenance du fonds M. [O].
C'est dans ce contexte que M. [O] a fait assigner les époux [J] devant le tribunal de grande instance de Coutances qui, par jugement du 26 octobre 2017, a :
- débouté l'ensemble des parties de leurs demandes ;
- condamné M. [O] à payer aux époux [J] une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [O] aux dépens de l'instance.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 18 septembre 2919, M. [O] a interjeté appel de cette décision.
L'appelant a notifié ses dernières conclusions le 8 novembre 2021, les intimés les leurs le 25 octobre 2021.
La clôture de la mise en état est intervenue par ordonnance du 29 juin 2022.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
M. [O] demande à la cour de :
Vu les articles 1, 3, 9, 14, 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 545 et 555 du code civil,
Réformant le jugement entrepris,
- sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du trentième jour suivant la signification de la décision à intervenir, condamner solidairement M. et Mme [J] à reboucher le mur partie commune percé sans autorisation afin de desservir leur local maçonné anciennement à usage de hangar, transformé sans autorisation de l'assemblée générale du syndicat de copropriété en salle de bain ;
- condamner solidairement M. et Mme [J] à lui payer une indemnité de 380.000 € en compensation de l'aggravation de la servitude de passage liée au changement de destination des locaux ouvrant sur la cour, ou subsidiairement, faire interdiction, sous astreinte de 500 € par infraction constatée, à M. et Mme [J] et à tous occupants de leur chef, d'emprunter le passage sur la parcelle cadastrée AK n° [Cadastre 2] pour desservir le ou les logements créés dans les caves ;
- sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du trentième jour suivant la signification de la décision à intervenir, condamner solidairement M. et Mme [J] à démolir et supprimer l'aménagement de dalles réalisé dans la cour en violation de son droit de propriété ;
- débouter M. et Mme [J] de leurs demandes contraires ;
- débouter M. et Mme [J] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au titre des dépens ;
- condamner solidairement M. et Mme [J] au paiement d'une indemnité de 5.000 € par application de l'article 700, outre aux entiers dépens ;
Confirmant le jugement,
- débouter M. et Mme [J] de leurs demandes indemnitaires au titre d'un préjudice moral et au titre de l'article 700.
Au contraire, M. et Mme [J] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [O] de ses demandes et en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- réformer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
- condamner M. et Mme [O] à leur payer, unis d'intérêts, la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
- condamner M. [O] à leur payer :
la somme supplémentaire de 5.000 € à titre d'indemnité au titre des frais irrépétibles d'appel ;
les dépens d'appel ;
- débouter M. [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires;
- dire irrecevable et à tout le moins mal fondée la demande tendant à leur faire interdiction d'emprunter le passage sur la parcelle cadastrée AK[Cadastre 2] pour desservir le ou les logements créés dans les caves.
Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur la demande tendant à voir condamner les époux [J] à reboucher les ouvertures du mur litigieux':
Il résulte des pièces du dossier, en particulier des titres de propriété ainsi que des photographies et plans produits':
- que les fonds [J] et [O] sont issus d'un même fonds, qui appartenait autrefois aux époux [C] et qui a depuis été divisé';
- qu'ainsi, les époux [J] ont acquis leur fonds suivant acte du 17 juin 1975 auprès des époux [W] qui le tenaient eux-mêmes des époux [C] suivant acte de vente du 13 février 1961';
- que M. [O] a acquis le sien suivant acte du 11 décembre 2009 auprès des époux [L] qui l'avaient eux-mêmes acheté aux époux [A] suivant acte du 20 janvier 1999, lesquels l'avaient acquis auprès des époux [C] suivant acte du 13 mai 1968';
- qu'ainsi, les époux [J] sont propriétaires d'un ensemble immobilier comprenant notamment un rez-de-chaussée ouvrant sur la rue, au [Adresse 7], et un sous-sol ouvrant à l'arrière, en contrebas, sur une cour qui appartient elle-même à M. [O]';
- que ce sous-sol, qui est est en réalité un rez-de-cour, comporte plusieurs ouvertures (portes et fenêtres) donnant sur la cour de M. [O], laquelle est grevée d'une servitude de passage au profit du fonds [J] ainsi qu'il sera expliqué infra';
- que ce sous-sol comprend notamment une pièce en retour d'équerre située dans un renfoncement de la cour, cette pièce étant elle-même surplombée par l'étage de l'immeuble [O] qui recouvre ainsi la terrasse sur une surface de plusieurs mètres carré';
- que ce retour d'équerre est délimité par deux murs à angle droit qui ont été élevés à une date indéterminée sous l'étage de l'immeuble [O] et qui sont percés chacun d'une fenêtre dont l'une, de type soupirail ouvert en partie haute du mur, a aujourd'hui pour fonction d'aérer une salle de bain qui a été aménagée par les époux [J] à l'intérieur de la pièce qui préexistait à leur acquisition.
Tel est le premier objet du litige opposant les parties, M. [O] reprochant en effet aux époux [J] d'avoir percé ce mur sans autorisation, l'appelant se prévalant'à l'origine du procès de la mitoyenneté du mur.
Désormais et devant la cour, M. [O] fait valoir que ce mur constitue une «'partie commune'» au sens de l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de sorte que sa modification, sous la forme du percement d'une fenêtre, aurait nécessité l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires, accord qui n'a jamais été sollicité.
Par de justes motifs que la cour adopte, le tribunal a écarté le moyen tiré de la mitoyenneté du mur litigieux, le premier juge ayant en effet relevé':
- que la présomption légale de mitoyenneté de l'article 653 du code civil ne peut pas s'appliquer à un mur séparant deux fonds appartenant au même propriétaire'; or, tel est le cas du mur litigieux qui sépare deux fonds appartenant aux époux [J] eux-mêmes';
- qu'en réalité, les fonds [O] et [J] sont séparés par un autre mur, lui-même non concerné par le litige, situé en partie supérieure de l'immeuble';
- que dès lors, la présomption de mitoyenneté ne trouve pas à s'appliquer';
- que l'examen des titres ne permet pas non plus de retenir la mitoyenneté du mur litigieux, puisque seul le mur de l'étage a été convenu mitoyen.
En tout état de cause, M. [O] a renoncé à ce moyen, qui n'est pas repris en cause d'appel.
Le nouveau moyen qu'il développe désormais, tiré de l'application des règles de la copropriété, n'est pas plus pertinent.
En effet, à supposer même que la loi de 1965 puisse s'appliquer aux immeubles en cause, pour autant le mur litigieux ne constitue pas une partie commune au sens de l'article 3 de la loi.
D'abord, ce mur n'est pas affecté à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ni même de plusieurs d'entre eux, l'ouvrage n'ayant d'intérêt en effet que pour les époux [J].
De même, il n'est pas démontré qu'il s'agisse d'un mur porteur, l'étage supérieur de l'appartement [O] reposant en effet sur ses propres supports sans qu'il soit établi que le mur litigieux, en ce qu'il est situé en retrait de plusieurs mètres par rapport à la façade dudit appartement, participe de sa stabilité.
Partant, les époux [J] ou leurs auteurs n'étaient pas tenus de solliciter quelque autorisation que ce soit pour percer des ouvertures dans le mur litigieux qui, à supposer qu'il relève du statut de la copropriété, constitue en tout état de cause une partie privative.
Au demeurant, les photographies versées aux débats montrent une ouverture manifestement très ancienne prenant la forme d'un soupirail destiné à éclairer et aérer la pièce située en rez-de-cour et séparée de la terrasse couverte par les deux murs en équerre, et ce, quand bien même cette fenêtre a pu faire l'objet d'aménagements plus récents, notamment la pose d'un volet à l'extérieur.
A cet égard, les époux [J], bien qu'ils reconnaissent avoir aménagé une salle de bain dans une pièce du sous-sol (rez-de-cour) de leur immeuble, affirment en revanche que cette pièce était déjà pourvue d'une fenêtre en 1975 lorsqu'ils sont devenus propriétaires, invoquant dès lors le bénéfice de la prescription trentenaire.
Cette affirmation est confortée par l'attestation des époux [V] qui confirment que les ouvertures ont toujours existé.
Par suite, M. [O] sera débouté de sa demande tendant à ce que les époux [J] soient condamnés à reboucher le mur litigieux, le jugement devant être confirmé en ce sens.
Sur les demandes formées au titre d'une aggravation de la servitude de passage':
A titre principal, M. [O] demande à la cour de condamner les époux [J] à l'indemniser, à hauteur d'une somme de 380.000 €, du préjudice qu'il dit subir du fait d'une aggravation de la servitude de passage consentie au fonds voisin.
Subsidiairement et du fait de cette aggravation, il sollicite qu'il soit fait interdiction aux époux [J] comme à tous occupants de leur chef de traverser la cour pour desservir le ou les logements qu'ils auraient créés à la place de ce qui n'était à l'origine que des caves ou des hangars.
L'article 702 du code civil dispose en effet que celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.
En l'espèce, la servitude litigieuse trouve son origine dans l'acte du 13 février 1961 par lequel les époux [C] ont vendu une partie de leur immeuble aux époux [W], auteurs des époux [J].
Les époux [C] ont alors cédé aux époux [W]':
- «'une maison à usage d'habitation et de commerce comprenant cuisine, salle, poissonnerie à hauteur de la rue, cave sous le tout au sous-sol, avec droit de passage pour accéder à la cave'»';
- «'partie de hangar sous la salle du four restant la propriété de M. [C], avec droit de passage pour y accéder'».
L'assiette de la servitude de passage ainsi consentie par les vendeurs est délimitée par référence à un plan annexé à l'acte.
Au demeurant, il n'y a pas de litige quant à l'étendue de cette assiette, mais seulement quant à l'usage de la servitude.
L'acte précise également que les acquéreurs (les époux [W]) auront la libre disposition des lieux achetés, «'sauf en ce qui concerne deux pièces en sous-sol occupées par M. [E] [X]'», locataire qui y vivait alors.
Ainsi, il résulte de ce qui précède que le sous-sol de l'immeuble, plus précisément le rez-de-cours, comprenait non seulement des caves et hangars, mais également des pièces d'habitation louées à un tiers qui n'y accédait pas autrement que par la cour.
D'ailleurs, le même titre de 1961 énonce aussi «'que les ouvertures existant actuellement sur la cour seront maintenues'», ce qui démontre que, déjà à cette époque, la cour servait à accéder et à sortir de plusieurs pièces du sous-sol, dont certaines à usage d'habitation.
L'attestation de M. [S] le corrobore, qui confirme qu'il existait un «'appartement'» en sous-sol, et ce, «'avant l'année 1983'», soit plus de trente ans avant l'assignation.
Au surplus, à supposer même que le sous-sol de l'immeuble ait connu un changement de destination par transformation de tout ou partie des caves et hangars en appartement à usage d'habitation (ce que contestent les époux [J], qui expliquent avoir seulement rénové une habitation préexistante et créé une salle de bain), en tout état de cause M. [O] ne démontre pas en quoi cette évolution aurait aggravé la servitude grevant son fonds.
En effet, le titre constitutif de cette servitude ne prévoyait aucune limitation du passage, si ce n'est quant à son assiette, laquelle n'est pas en cause.
Notamment, aucune limitation n'était prévue quant aux horaires pendant lesquels le passage était permis, pas plus que quant au nombre de personnes autorisées à l'emprunter.
Dès lors, le fait que les propriétaires du fonds dominant, ou tous occupants de leur chef, puissent l'emprunter pour accéder à un appartement, à une cave ou à un hangar est sans incidence sur la gêne susceptible d'être causée au propriétaire du fonds servant.
A cet égard, il convient de rappeler qu'il ne s'agit pas d'un droit de stationnement, mais d'un simple droit de passage, peu important l'endroit où le passant se rend ou celui d'où il vient.
En conséquence et faute de démonstration d'une aggravation de la servitude, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande indemnitaire.
Y ajoutant et pour la même raison, la cour déboutera M. [O] de sa demande subsidiaire tendant à ce qu'il soit fait interdiction aux époux [J], comme à tous occupants de leur chef, de traverser la cour pour desservir le ou les logements situés au sous-sol (rez-de-cour) de leur immeuble.
Sur la demande tendant à voir condamner les époux [J] à supprimer les dalles gravillonnées installées sur l'emprise de la servitude de passage':
Se prévalant de son droit de propriété sur la cour, M. [O] reproche aux époux [J] d'avoir scellé au sol des dalles, ayant ainsi créé une terrasse constitutive d'un empiétement sur le fonds voisin.
Cependant et ainsi que le tribunal l'a justement rappelé, l'article 697 du code civil autorise celui auquel est due une servitude, à faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.
Or, telle est la nature des travaux réalisés par les époux [J] qui se sont bornés à installer des dalles, quand bien même scellées au sol, sur l'emprise de la servitude de passage, et ce, afin d'éviter la dégradation du chemin menant à l'entrée de leur bâtiment.
En effet et au vu des photographies versées aux débats, nul doute que sans ces dalles, le chemin, sur lequel M. [O] n'a lui-même réalisé aucun aménagement, ne serait que boue et ornières dès les premières pluies.
En tout état de cause, M. [O] ne démontre pas en quoi ces dalles, qui ne constituent pas à proprement parler une terrasse, aggraveraient la servitude bénéficiant au fonds voisin.
Il ne s'agit donc pas d'un empiétement prohibé au sens de l'article 545 du code civil, mais au contraire d'un ouvrage licite car nécessaire pour user de la servitude et la conserver au sens de l'article 697 du même code.
Par suite, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [O] de sa demande tendant à sa démolition.
Sur les autres demandes':
Faute pour les époux [J] d'avoir maintenu en appel leur demande reconventionnelle pour trouble anormal du voisinage, le jugement sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de ce chef.
Il n'est pas démontré que l'action intentée par M. [O], même mal fondée, présente un caractère abusif. En conséquence, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté les époux [J] de leur demande indemnitaire en réparation de leur préjudice moral.
Le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a condamné M. [O] à payer aux époux [J] une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance.
Y ajoutant, la cour condamnera M. [O] à leur payer une somme complémentaire de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel.
Enfin, parties perdantes, M. [O] sera condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Statuant publiquement, par mise à disposition, contradictoirement et en dernier ressort :
- confirme le jugement en toutes ses dispositions';
- y ajoutant,
déboute les parties du surplus de leurs demandes';
condamne M. [Z] [O] à payer M. [G] [J] et Mme [Y] [D] épouse [J] une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel';
condamne M. [Z] [O] aux entiers dépens de la procédure d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
M. COLLET G. GUIGUESSON