AFFAIRE : N° RG 20/00292 -
N° Portalis DBVC-V-B7E-GPT3
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de CHERBOURG-EN-COTENTIN du 17 Juin 2019
RG n° 18/00072
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2022
APPELANTS :
Monsieur [U] [R]
né le 30 Mai 1947 à [Localité 13] (50)
[Adresse 8]
[Localité 3]
Monsieur [F] [R]
né le 21 Août 1974 à [Localité 9] (50)
[Adresse 7]
[Localité 1]
représentés et assistés de Me Albane SADOT, avocat au barreau de COUTANCES
INTIMÉS :
Monsieur [N] [B]
né le 22 Septembre 1979 à [Localité 15] (50)
[Adresse 6]
[Localité 4]
Madame [E] [Y] épouse [B]
née le 04 Octobre 1977 à [Localité 10] (Algérie)
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentés et assistés de Me Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN
DÉBATS : A l'audience publique du 08 septembre 2022, sans opposition du ou des avocats, M. GUIGUESSON, Président de chambre, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré
GREFFIER : Mme COLLET
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
M. GUIGUESSON, Président de chambre,
M. GARET, Président de chambre,
Mme VELMANS, Conseillère,
ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 15 Novembre 2022 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Suivant acte authentique du 21 décembre 2015, M. et Mme [B] ont acquis auprès de M. [U] [R], de M. [F] [R] et de M. [K] [W] aujourd'hui décédé une parcelle de terrain de nature bois située au lieu-dit '[Adresse 12]' à [Localité 14] (50) et cadastrée section C n°[Cadastre 5] d'une contenance de 2ha 21a 50ca au prix de 12 000 euros, la parcelle étant décrite dans l'acte de vente comme 's'accédant par le chemin communal n°10".
Par décision du 22 janvier 2016, la commune a refusé la demande de M. et Mme [B] de réhabiliter la voie d'accès à leur parcelle.
M. et Mme [B] ont ainsi saisi le tribunal administratif de Caen d'une requête aux fins d'annulation de la décision du 22 janvier 2016 et d'obtenir une injonction à l'encontre de la commune de réhabiliter le chemin d'accès à leur parcelle. Par jugement en date du 1er juin 2017, le tribunal administratif de Caen a rejeté la requête de M. et et Mme [B].
Se prévalant d'un défaut de délivrance conforme, par actes du 19 janvier 2018, M. et Mme [B] ont fait assigner M. [U] [R] et M. [F] [R] devant le tribunal de grande instance de Cherbourg-en-Cotentin aux fins de résolution de la vente.
Par jugement du 17 juin 2019 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal de grande instance de Cherbourg-en-Cotentin a :
- déclaré recevable les demandes formées par M. et Mme [B] ;
- prononcé la résolution de la vente de la parcelle de nature de bois située au lieu-dit '[Localité 11]' à [Localité 14] et cadastrée section C n°[Cadastre 5] conclue par acte authentique du 21 décembre 2015 ;
- condamné M. [U] [R] et M. [F] [R] à restituer à M. et Mme [B] la somme de 12 000 euros correspondant au prix de vente ;
- condamné M. [U] [R] et M. [F] [R] à verser à M. et Mme [B] la somme de 2 700 euros en réparation du préjudice correspondant au prix de vente ;
- rejeté les demandes plus amples ou contraires notamment les autres demandes de dommages et intérêts formées par M. et Mme [B] ;
- condamné M. [U] [R] et M. [F] [R] aux dépens ;
- accordé aux avocats de la cause le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile ;
- condamné M. [U] [R] et M. [F] [R] à payer à M. et Mme [B] une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Par déclaration du 5 février 2020, M. [U] [R] et M. [F] [R] ont formé appel de ce jugement.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 23 mars 2020, M. [U] [R] et M. [F] [R] demandent à la cour de :
- les déclarer recevables en leur appel ;
- infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente de la parcelle de nature de bois située au lieu dit '[Localité 11]' à [Localité 14] et cadastrée section C n°[Cadastre 5] conclue par acte authentique du 21 décembre 2015 ;
- rejeter l'intégralité des demandes indemnitaires de M. et Mme [B] ;
- condamner M. et Mme [B] à payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. et Mme [B] aux entiers dépens.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 13 mai 2020, M. et Mme [B] demandent à la cour de :
- dire et juger que M. [U] [R] et M. [F] [R] ont manqué à leur obligation de délivrer une chose conforme ;
en conséquence et confirmant le jugement de ce chef,
- prononcer la résolution de la vente passée entre eux et M. [K] [W], M. [U] [R] et M. [F] [R], portant sur une parcelle de bois située section C n° [Cadastre 5] lieudit [Adresse 12] d'une contenance de 2 ha 21 a 50 ca sise sur la commune de [Localité 14] dans la Manche, par acte reçu par Me [I] le 21 décembre 2015 avec toutes conséquences de droit ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [U] [R] et M. [F] [R] à leur payer les sommes suivantes :
12 000 euros en restitution du prix,
2 700 euros au titre des frais d'acte ;
réformant pour le surplus le jugement et faisant droit à leur appel incident,
- condamner M. [U] [R] et M. [F] [R] à leur payer en outre les sommes suivantes :
10 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
2 550 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure administrative ;
800 euros au titre de l'indemnité supportée en vertu du jugement rendu par le tribunal administratif de Caen ;
5 000 euros au titre du préjudice moral ;
- débouter M. [U] [R] et M. [F] [R] de leurs demandes reconventionnelles ;
- condamner en outre M. [U] [R] et M. [F] [R] solidairement à payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ainsi qu'aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 22 juin 2022.
Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
- Sur la délivrance conforme :
M. [U] [R] et M. [F] [R] (dénommés ci-après MM. [R]) sollicitent l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente de l'immeuble consentie à M. et Mme [B] par acte authentique du 21 décembre 2015, aux motifs qu'ils auraient manqué à leur obligation de délivrance conforme.
MM. [R] soutiennent que la parcelle qu'ils ont vendu à M. et Mme [B] est conforme aux stipulations contractuelles de l'acte de vente du 21 décembre 2015. Au soutien de leurs prétentions, ils précisent que l'acte de vente ne spécifie pas la nature juridique de la voie d'accès à la parcelle. Ils ajoutent que le jugement du tribunal administratif de Caen en date du 1er juin 2017 est postérieur à l'exécution de leur obligation de délivrance et ne remet ainsi pas en cause l'existence de la desserte.
M. et Mme [B] demandent quant à eux la confirmation du jugement du tribunal de grande instance de Cherbourg en ce qu'il a considéré que MM. [R] avaient manqué à leur obligation de délivrance d'un bien conforme à sa désignation, la parcelle n'étant pas desservie contrairement aux stipulations contractuelles par un chemin communal mais par un chemin rural dont l'entretien n'est par conséquence pas à la charge de la commune.
SUR CE :
Aux termes de l'article 1603 du code civil, le vendeur doit délivrer une chose conforme à ce qui était convenu. La conformité de la chose doit s'apprécier au regard des caractéristiques contractuellement définies.
L'article L161-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que les chemins ruraux sont les chemins appartenant aux communes, affectés à l'usage du public, qui n'ont pas été classés comme voies communales. Ils font partie du domaine privé de la commune. En l'espèce, il est constant qu'aux termes de l'acte du 21 décembre 2015, la parcelle vendue à M. et Mme [B] était désignée comme 'une parcelle en nature de bois s'accédant par le chemin communal n°10". Conformément à ce qui a été retenu par le premier juge, le mode d'accès à la parcelle par un chemin et sa nature juridique en ce qu'il est communal, constituent effectivement des caractéristiques de la chose vendue qui en déterminent l'usage. Ces caractéristiques ont été expressément stipulées par les parties à l'acte de vente, les vendeurs s'étant engagés à vendre une parcelle de bois accessible par un chemin communal ce qui est rès clairement mentionné dans l'acte authetique au chapitre Désignation.
Cependant, il est établi suivant jugement du tribunal administratif de Caen du 1er juin 2017 que la desserte de la parcelle n'est pas un chemin communal mais bien un chemin rural.
MM. [R] soutiennent que le bien vendu est conforme à l'acte de vente, au motif que si le chemin d'accès à la parcelle est finalement un chemin rural, son existence ne saurait être remise en cause, car celui-ci reste la propriété de la commune mais relève simplement de son domaine privé. Toutefois, les termes des dispositions du code rural précités sont dépourvues d'ambiguïté en ce que si les chemins ruraux appartiennent effectivement au domaine privé de la commune, ils ne peuvent être considérées comme des voies communales.
Aussi et contrairement à ce que soutiennent MM. [R], la qualification juridique du chemin d'accès à la parcelle acquise par M. et Mme [B] en chemin rural est déterminante en l'espèce puisqu'elle exonère ainsi la commune de toute obligation d'entretien qui de facto est à la charge de M. et Mme [B]. Il ressort des pièces produites et en particulier du procès-verbal de constat d'huissier du 9 février 2019 que le chemin est impraticable et la parcelle inaccessible, la commune refusant de prendre à sa charge le coût de réhabilitation du chemin.
Par ailleurs, MM. [R] opposent le fait que M. et Mme [B] avaient connaissance au moment de la vente que le chemin était effectivement impraticable ayant effectué une visite des lieux préalablement à la vente. Cependant et comme l'a retenu le premier juge, du fait de la qualification juridique du chemin dans l'acte de vente, M. et Mme [B] ont cru légitimement qu'il appartenait à la commune d'entretenir le chemin litigieux et qu'elle supporterait effectivement le coût de sa réhabilitation. En conséquence, la connaissance de l'état du chemin par M. et Mme [B] ne saurait leur être opposée et n'emporte pas acceptation par eux de la délivrance d'une parcelle accessible par un chemin rural non praticable dont ils doivent finalement supporter l'entretien.
Enfin, s'il n'est pas contesté que MM. [R] ont proposé à M. et Mme [B] un autre accès à leur parcelle en leur accordant un droit de passage sur leurs propres parcelles, cet accès ne saurait leur être imposé celui-ci n'étant pas conforme à l'accès convenu à l'acte de vente et restant soumis à une situation aléatoire dépendante du locataire concerné des parcelles intéressées.
Aussi, il résulte de tout ce qui précède que MM. [R] ont commis effectivement un manquement à leur obligation de délivrance d'un bien conforme, le jugement déféré sera confirmé de ce chef.
- Sur la résolution de la vente :
MM. [R] sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente et les a condamnés à payer à M. et Mme [B] la somme de 12 000 euros au titre de la restitution du prix d'acquisition de la parcelle.
M. et Mme [B] sollicitent quant à eux la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à leur demande de résolution de la vente et a condamné MM. [R] à leur verser la somme de 12 000 euros à titre de restitution du prix d'acquisition de la parcelle.
SUR CE :
Dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, l'article 1184 du code civil dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
Lorsque l'inexécution est partielle, il appartient dès lors au juge d'apprécier souverainement si cette inexécution est d'une gravité telle qu'elle justifie la résolution du contrat.
En l'espèce, MM. [R] ont effectivement manqué à leur obligation de délivrance d'un bien conforme et que dès lors M. et Mme [B] sont bien fondés à solliciter la résolution de la vente.
M. et Mme [B] ont fait l'acquisition de la parcelle litigieuse avec la conviction légitime, compte tenu du caractère communal du chemin, que l'entretien pèserait sur la commune. En raison de son caractère finalement rural, M. et Mme [B] se trouvent contraints à supporter le coût élevé de la réhabilitation du chemin qui dessert leur parcelle, la commune se refusant à prendre en charge la réhabilitation de ce chemin en raison précisément de son coût extrêment élevé.
En effet, il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 7 février 2019 que ce chemin rural est difficile d'accès et qu'en raison de l'abondance de la végétation, l'autre extrêmité du chemin se trouve également inacessible. Il apparaît que le manquement de MM. [R] à leur obligation est d'une gravité certaine, l'usage de la chose étant ainsi réduite et suppose des travaux d'un coût disproportionné par rapport au prix de vente pour les acquéreurs.
En outre, s'il n'est pas contesté que MM. [R] ont proposé à M. et Mme [B] de leur accorder un droit de passage sur les parcelles avoisinantes, les modalités de cet accès ne sont pas clairement définies. Par ailleurs, si MM. [R] ont manifesté leur accord sur le principe d'un droit d'accès, c'est sous réserve du chemin le plus direct et le moins préjudiciable pour leur activité agricole. Il est également établi que la parcelle n°[Cadastre 2] sur laquelle MM. [R] se proposent de créer un droit d'accès est un terrain agricole boueux et donc peu praticable.
Aussi, il résulte de tout ce qui précède que l'inexécution est d'une telle gravité que la résolution de la vente du 12 décembre 2015 doit effectivement être prononcée et que MM. [R] doivent être condamnés à restituer le prix vente et les frais y afférents.
En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef en ce qu'il a condamné MM. [R] à restituer la somme de 12 000 euros correspondant au prix de vente.
- Sur les autres demandes indemnitaires :
MM. [R] demandent le rejet de l'intégralité des demandes indemnitaires de M. et Mme [B].
M. et Mme [B] sollicitent quant à eux la réformation du jugement en ce que le tribunal n'a fait droit que partiellement à leurs demandes indemnitaires et les a déboutés de leur demande au titre du préjudice de jouissance, des frais irrépétibles et des frais divers exposés dans le cadre de la procédure administrative qui les a opposés à la commune ainsi qu'au titre de leur préjudice moral.
En droit, il est constant que la résolution du contrat de vente produisant un effet rétroactif, les parties doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient avant la conclusion de la vente.
Conformément aux dispositions de l'article 1611 du code civil, le vendeur est tenu d'indemniser l'acquéreur des conséquences dommageables du défaut de délivrance.
En l'espèce, M. et Mme [B] font grief au jugement déféré d'avoir considéré que leur demande n'était pas recevable au motif que la résolution de le vente a pour conséquence d'anéantir rétroactivement la vente et les droits en découlant et qu'il ne saurait être fait droit au surplus de leurs demandes indemnitaires au motif que selon les dispositions de l'article 1150 du code civil seuls les dommages prévisibles peuvent donner lieu à indemnisation sauf à démontrer la mauvaise foi.
S'agissant du préjudice de jouissance, si la résolution entraîne effectivement l'anéantissement du contrat avec effet rétroactif, M. et Mme [B] ont cependant effectivement été privés de la jouissance de la parcelle qu'ils étaient en droit d'attendre en contrepartie du prix qu'ils ont versé pour cette acquisition entre le jour de la vente et la résolution. Aussi M. et Mme [B] sont justifiés à solliciter une réparation de leur préjudice de jouissance et le jugement déféré sera réformé de ce chef. En conséquence MM. [R] seront condamnés à payer à M. et Mme [B] la somme de 1000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, car les intéressés ne s'expliquent pas réellement sur l'usage qu'ils entendaient donner à la parcelle en litige et l'usage qu'ils entendaient en faire. Ainsi le préjudice en cause ne peut être que de principe.
S'agissant du préjudice moral, M. et Mme [B] ont effectivement subi divers désagréments et tracas en lien avec le manquement de MM [R] à leur obligation de délivrance, ce préjudice étant, contrairement à ce qu' il a été considéré par le premier juge, indépendant des tracas liés à la procédure judiciaire, ce préjudice n'a donc pas été réparé dans le cadre de l'indemnité allouée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Cependant les appelants ne caractérisent pas vraiment la nature et l'étendue de leur préjudice moral lié au défaut d'usage de la parcelle en cause et des troubles subis de ce fait et de la résolution prononcée, en dehors des contentieux qu'ils ont été contraints d'engager. Cette réclamation sera écartée et le jugement confirmé de ce chef.
S'agissant de la demande d'indemnisation formulée au titre des frais de procédure et des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la procédure administrative, M. et Mme [B] demandent la réformation du jugement en ce qu'il a considéré que le préjudice qu'ils invoquaient n'était pas en lien causal avec le manquement de MM. [R] à leur obligation de délivrance conforme.
Néanmoins, il est manifeste que M. et Mme [B] n'auraient pas engagés de procédure à l'encontre de la commune s'il n'avait pas été mentionné à l'acte de vente que le chemin d'accès à leur parcelle était un chemin communal et que de ce fait s'ils n'avaient pas été convaincus que c'était à tort que la commune avait refusé de prendre à sa charge l'entretien de celui-ci. Aussi il n'auraient pas saisi le tribunal administratif de Caen d'une requête aux fins d'annulation de la décision de refus de la commune. Dans ces conditions cette procédure est effectivement une conséquence directe et immédiate de l'inexécution de l'acte de vente. Le jugement sera infirmé de ce chef et MM. [R] seront condamnés à payer à M. et Mme [B] la somme de 2 550 au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre la procédure administrative et la somme de 800 euros qu'ils ont versée au titre de l'article L761-1 du code de justice administrative suivant jugement du 1er juin 2017.
Enfin, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné MM. [R] à payer à M. et Mme [B] la somme de 2 700 euros en réparation du préjudice correspondant aux frais de vente, cette somme engagée pour la réalisation de la vente résolue étant dûment justifiée.
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le jugement étant confirmé sur le principal, il sera aussi confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.
Succombant en appel, MM. [R] seront condamnés aux dépens.
En outre, il est équitable de condamner MM. [R] à payer à M. et Mme [B] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel une somme leur ayant déjà été allouée à ce titre en 1ère instance.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe ;
- Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté monsieur et madame [B] de leurs demandes indemnitaires portant sur le préjudice de jouissance, et les frais engagés dans le cadre de la procédure administrative et supportés en vertu du jugement rendu par le tribunal administratif de Caen ;
- L'infirme de ces seuls chefs et statuant à nouveau et y ajoutant :
- Condamne M. [U] [R] et M. [F] [R] à payer à M. et Mme [B] les sommes suivantes :
1 000 euros au titre du préjudice de jouissance,
2 550 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure administrative,
800 euros au titre des dispositions de l'article L761-1 du code de justice administrative suivant jugement du tribunal administratif de Caen du 1er juin 2017 ;
- Déboute monsieur et madame [B] du surplus de leurs demandes ;
- Déboute M. [U] [R] et M. [F] [R] de toutes leurs demandes, en ce compris de celle formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne M. [U] [R] et M. [F] [R] aux dépens de première instance et d'appel ;
- Condamne M. [U] [R] et M. [F] [R] à payer à M. et Mme [B] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
M. COLLET G. GUIGUESSON