15/11/2022
ARRÊT N° 680/2022
N° RG 19/04669 - N° Portalis DBVI-V-B7D-NIPF
AM/MB
Décision déférée du 16 Septembre 2019 - Tribunal de Grande Instance de Toulouse - 19/01028
Mme BITAR-GHANEM
[Y] [G]
[E] [Z] épouse [G]
C/
[M] [X] épouse [C]
SAS OPTIMHOME
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
ARRÊT DU QUINZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTS
Monsieur [Y] [G]
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représenté par Me Eric VILLEPINTE, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [E] [Z] épouse [G]
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représentée par Me Eric VILLEPINTE, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES
Madame [M] [X] épouse [C] Agissant en la qualité d'agent commercial d'une EI immatriculée au RSAC de TOULOUSE sous le numéro 519 106 579
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Alexandra BOULOC, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Céline LEMOUX de la SELEURL CL AVOCAT, avocat plaidant au barreau de PARIS
SAS OPTIMHOME ayant pour activité l'agence immobilière,
prise en la personne de son Président, domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Françoise BRUYERE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Hervé POQUILLON de la SELARL HP AVOCATS, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant O. STIENNE et A. MAFFRE Conseillers chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : M. BUTEL
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre.
FAITS
Le 6 mai 2012, M. [Y] [G] et Mme [E] [Z] épouse [G] ont donné mandat à Mme [M] [C] [X], agent immobilier indépendant exerçant sous l'enseigne Optimhome, de vendre leur maison d'habitation située [Adresse 2].
M. [T] et Mme [P] ont acquis le bien au prix de 310 000 € le 16 mai 2014 et, postérieurement à la vente, ils ont constaté l'existence de fissures sur les murs de la maison. Ils ont saisi le juge des référés le 20 avril 2016 et obtenu la désignation d'un expert qui a déposé son rapport le 27 février 2017.
Saisi aux fins d'indemnisation sur cette base expertale, le tribunal de grande instance de Toulouse a, par jugement du 11 mars 2019, condamné les époux [G] à verser aux acquéreurs les sommes de 111 199,95 € à réévaluer en fonction de l'indice BT 01 en réparation de leur préjudice matériel, de 3 000 € au titre du préjudice immatériel et de 3000 € au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.
Le tribunal a retenu la réticence dolosive des vendeurs pour n'avoir pas informé les acquéreurs ni de leurs démarches en mairie à la suite de l'arrêté du 11 juillet 2012 reconnaissant l'état de catastrophe naturelle, et de la nature des travaux effectués pour masquer les fissures tant sur les façades extérieures que sur les cloisons intérieures.
Sur appel des époux [G], la cour d'appel de Toulouse a, par arrêt du 18 octobre 2021, relevé également leur réticence dolosive en l'absence d'information loyale et complète sur la fissuration apparue en suite d'un épisode de sécheresse, et a principalement :
- confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 11 mars 2019, sauf en ce qui concerne la réparation du préjudice matériel et du préjudice immatériel,
Statuant à nouveau, et y ajoutant,
- condamné in solidum M. et Mme [G] à payer à [U] [T] et [H] [P] pris ensemble les sommes de :
. 100.846,09 € TTC, à réévaluer en considération de la variation de l'indice BTO1 entre le 27 février 2017 et le jugement du 11 mars 2019, en réparation du préjudice matériel,
. 4.787 € en réparation du préjudice immatériel,
. et 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour,
outre les dépens d'appel.
PROCÉDURE
Par actes d'huissier de justice en date du 3 avril 2019, les époux [G] ont fait assigner à jour fixe la SAS Optimhome devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de condamnation de cette dernière à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre au bénéfice de M. [T] et Mme [P] au sein (sic) du jugement du 11 mars 2019 et plus largement du fait de la vente litigieuse intervenue.
Par acte d'huissier en date du 15 mai 2019, la SAS Optimhome a assigné Mme [C] [X] en intervention forcée.
Par jugement contradictoire du 16 septembre 2019, le tribunal a :
- ordonné la jonction des instances enrôlées sous les n° RG 19/01028 et RG 19/01444,
Sur la demande principale
- dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande de communication de l'attestation d'assurance,
- débouté [Y] [G] et [E] [Z] épouse [G] du surplus de leurs demandes,
- débouté la SAS Optimhome de sa demande reconventionnelle,
- débouté [M] [C] [X] de sa demande reconventionnelle,
- condamné [Y] [G] et [E] [Z] épouse [G] aux dépens,
Sur l'appel en garantie
- dit n'y avoir lieu à statuer sur l'appel en garantie formé par la SAS Optimhome à l'encontre de [M] [C] [X],
- débouté la SAS Optimhome de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SAS Optimhome aux dépens nés du présent appel en garantie.
Les époux [G] ont interjeté appel du jugement suivant déclaration du 25 octobre 2019, en ce que le tribunal a :
- débouté [Y] [G] et [E] [Z] épouse [G] de leurs demandes à savoir :
- dire et juger que la SAS Optimhome et Mme [C] [X] ont manqué à leurs obligations contractuelles,
- condamner in solidum la SAS Optimhome et Mme [C] [X] à relever et garantir les époux [G] de toutes condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice de M. [T] et Mme [P] par le jugement du 11 mars 2019 sous le numéro 17/01822 et plus largement du fait de la vente litigieuse intervenue,
- condamner in solidum la SAS Optimhome et Mme [C] [X] à payer aux époux [G] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- condamné [Y] [G] et [E] [Z] épouse [G] aux dépens.
Par arrêt avant dire droit du 10 mars 2021, la cour a sursis à statuer jusqu'à ce qu'une décision passée en force de chose jugée intervienne dans le litige opposant les époux [G] aux consorts[T]n -[P], enrôlée devant la cour d'appel de Toulouse sous le numéro R.G 19-01685 et fixée à l'audience du 6 juillet 2021.
La cour ayant rendu son arrêt le 18 octobre 2021, l'affaire a été inscrite à nouveau à la demande de la société Optimhome pour l'audience de plaidoirie du 14 septembre 2022, la clôture étant prononcée par ordonnace du 29 août 2022.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Les époux [G], dans leurs dernières conclusions en date du 27 janvier 2020, au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil, demandaient à la cour de :
- réformer le jugement dont appel,
à titre principal
- dire et juger que la SAS Optimhome et Mme [C] [X] ont manqué à leurs obligations contractuelles et notamment de renseignement et d'information,
en conséquence,
- condamner in solidum la SAS Optimhome et Mme [C] [X] à relever et garantir les époux [G] de toutes condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice de M. [T] et Mme [P] par le jugement du 11 mars 2019 sous le numéro 17/01822, de l'arrêt d'appel à intervenir et plus largement du fait de la vente litigieuse intervenue,
- condamner in solidum la SAS Optimhome et Mme [C] [X] à payer aux époux [G] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Villepinte,
à titre subsidiaire
- dire et juger que la SAS Optimhome et Mme [C] [X] ont manqué à leurs obligations contractuelles et notamment de renseignement et d'information,
en conséquence
- condamner in solidum la SAS Optimhome et Mme [C] [X] à relever et garantir les époux [G] à tout le moins partiellement des condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice de M. [T] et Mme [P] par le jugement du 11 mars 2019 sous le numéro 17/01822, de l'arrêt d'appel à intervenir et plus largement du fait de la vente litigieuse intervenue,
- condamner in solidum la SAS Optimhome et Mme [C] [X] à payer aux époux [G] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Villepinte.
Ils font valoir pour l'essentiel que :
- leur action est exclusivement fondée sur les fissures visibles en façade et non sur les fissures intérieures de la maison,
- la SAS Optimhome et Mme [C] avaient nécessairement connaissance, en leur qualité de professionnels, de l'existence sur la commune d'[Localité 8] de plans de prévention des risques prescrits en date du 9 novembre 2007 (inondation) et du 24 juin 2004 (sècheresse), ainsi que des quatre arrêtés portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle sur la commune d'[Localité 8],
- la SAS Optimhome et Mme [C] ont ainsi manqué à leur devoir de conseil en s'abstenant d'interroger les vendeurs sur d'éventuelles conséquences d'aléas naturels affectant la maison, afin de pouvoir les conseiller, le cas échéant, sur l'attitude à avoir dans le cadre de la vente,
- ils ont en outre manqué à leur obligation professionnelle de renseignement et d'information en s'abstenant d'une part d'informer les acheteurs de l'existence de fissures affectant la façade, et d'autre part d'informer les vendeurs des conséquences juridiques que pouvait entraîner un défaut d'information des acquéreurs,
- en outre, ils n'ont conseillé ni aux vendeurs, ni aux acquéreurs de prendre avis auprès d'un technicien compétent afin de déterminer la gravité des désordres et les mesures nécessaires pour y remédier,
- la SARL Optimhome a déjà été condamnée au titre de son devoir de conseil à l'égard de mandants (Civ 1ère, 9 janvier 2019, n° 18-10245),
- M. [G] a comblé les fissures extérieures avec du mortier gris visible sur le mur pignon, de sorte que Mme [C] leur a conseillé, lors de sa première visite de la maison, de repeindre les façades,
- la réticence dolosive des époux [G], retenue ou non, n'a aucune incidence sur le devoir de conseil de l'agent immobilier, lequel avait la compétence professionnelle pour mesurer la gravité des fissures,
- leur absence de réponse à certaines questions lors des opérations d'expertise est liée à leur ignorance de l'importance des constatations alors en cours,
- la SAS Optimhome et Mme [C] ont proposé un prix de vente trop élevé, qui a conduit à des baisses successives du prix de vente et à la conclusion de six mandats.
Mme [M] [C] [X], dans ses dernières conclusions en date du 18 juillet 2022, au visa des articles 31 du code de procédure civile et 1104 du code civil, demandait à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et,
à titre principal
- déclarer irrecevable la demande d'appel en garantie formulée par M. et Mme [G] à l'encontre de la société Optimhome et de Mme [C],
à titre subsidiaire
- juger que Mme [C] n'a commis aucune faute et que les consorts [G], auteurs de réticences et de man'uvres dolosives, ne disposent d'aucun recours contre Mme [C],
- débouter M. et Mme [G] de l'ensemble de leurs demandes formulées à l'encontre de Mme [C],
en tout état de cause
- débouter la société Optimhome de ses demandes formulées à l'encontre de Mme [C],
- condamner les époux [G] à verser à Mme [C] la somme de 3 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner toute partie succombante aux entiers dépens.
Elle fait valoir en substance que :
- les époux [G] ne peuvent prétendre que seules les fissures extérieures font l'objet de la présente procédure, alors qu'ils demandent à être relevés et garantis par Mme [C] et la SAS Optimhome de l'ensemble des condamnations prononcées concernant les travaux rendus nécessaires par les fissures extérieures comme intérieures,
- les époux [G] ont été condamnés pour réticence dolosive de sorte qu'ils ne peuvent reprocher à Mme [C] de ne pas les avoir interrogés sur l'existence des fissures qu'ils avaient eux-mêmes dissimulées,
- à leur demande s'opposent l'adage « Nemo auditur » en vertu duquel nul ne peut se prévaloir de ses propres turpitudes et le principe d'exécution de bonne foi des conventions, de sorte que leur demande de garantie est irrecevable (Civ. com, 27 avril 1981, n° 80-11200 ),
- à titre subsidiaire, sur l'absence de manquement à ses obligations contractuelles, lorsque les époux [G] ont mis leur bien en vente, au mois de mai 2012, ils avaient déjà repeint les façades, comme le montrent les photos publiées à l'époque pour la vente, alors même qu'aucun mandat de vente n'avait encore été confié à Mme [C], qui n'avait pas visité le bien, de sorte que contrairement à ce que les vendeurs prétendent, elle n'a jamais pu leur conseiller de repeindre le mur,
- seul un professionnel de la construction, ce que n'est pas Mme [C], aurait pu détecter que la reprise apparente en façade dissimulait une grave fissure portant atteinte à la solidité du bien et nécessitant de lourds travaux de réfection,
- il a été retenu dans le rapport d'expertise du 27 février 2017, puis dans le jugement du 11 mars 2019 que « les fissures n'étaient techniquement pas visibles ni à l'intérieur, ni à l'extérieur »
- enfin l'existence de plans de prévention des risques et la parution d'arrêtés relatifs à l'état de catastrophe naturelle ne démontre pas que le bien des vendeurs a été atteint par un sinistre de cette nature, dont les époux [G] n'avaient au demeurant pas informél'agent immobilier,
- l'argument selon lequel Mme [C] ne leur a pas suggéré de s'adresser à un technicien de la construction est inopérant dès lors que les vendeurs se sont évertués avec succès à cacher les fissures affectant leur bien,
- le caractère soi-disant trop élevé du prix demandé est inopérant dans la mesure où d'une part, ce grief n'a aucun rapport avec la condamnation des vendeurs à indemniser les acquéreurs sur le fondement du dol, et où, d'autre part, ce sont les vendeurs eux-mêmes qui ont fixé le prix,
- s'il était retenu que Mme [C] a commis une faute, il convient de rappeler qu'il est de jurisprudence constante que le vendeur qui a commis une réticence dolosive n'est pas fondé à demander la garantie du professionnel qu'il a induit en erreur (Cass. 3ème civ., 19 nov. 2008, n° 07-17.880),
- en outre, Mme [C] ne peut être condamnée à garantir les époux [G] d'une condamnation correspondant au coût des travaux de reprise des désordres (10846,09 euros au principal) puisque si les acquéreurs avaient eu connaissance des fissures, le prix de vente aurait été diminué du coût des travaux, ou bien les vendeurs auraient effectué les travaux avant la vente, de sorte que dans tous les cas, le coût des travaux aurait impacté leur patrimoine,
- enfin, dans le cas d'une action en responsabilité pour manquement au devoir d'information et de conseil, le seul préjudice réparable consiste dans la perte de chance de ne pas subir le dommage.
La SAS Optimhome, dans ses dernières conclusions en date du 04 août 2022, au visa des articles 134-1 et suivants du code de commerce, des anciens articles 1134, 1116 et suivants du code civil, demandait à la cour de:
- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté par M. et Mme [G], et sur le fond,
à titre principal
- constater que les époux [G] sont défaillants à rapporter la preuve d'un quelconque manquement imputable à la société Optimhome, de sorte que leur demande de garantie est malfondée,
- confirmer le jugement en date du 16 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Toulouse en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle en procédure abusive formulée par la SAS Optimhome,
- débouter M. et Mme [G] de l'ensemble de leurs demandes formulées à l'encontre de la SAS Optimhome,
à titre subsidiaire,
- dire et juger que, si la cour de céans considérait que l'agent immobilier aurait commis une faute dans le cadre de la négociation de la vente, Mme [C] [X] a commis une faute dans le cadre de l'exécution de son contrat engageant sa responsabilité envers la société Optimhome,
- dire et juger que Mme [C] [X], agent commercial indépendant, sera tenue de relever et garantir la SAS Optimhome de toute condamnation susceptible d'intervenir à son encontre,
en tout état de cause,
- condamner les époux [G] à verser à la société Optimhome la somme de 6 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive,
- condamner les époux [G] à verser à la société Optimhome la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner toute partie succombante aux entiers dépens.
La société expose que les désordres se manifestent par des fissurations horizontales et en escalier ayant pour origine le tassement de l'assise des fondations consécutif à la sécheresse et que selon l'expert judiciaire, elles n'étaient pas techniquement visibles au moment de la vente (placoplâtre posé à l'intérieur, travaux de reprise et peinture à l'extérieur réalisés avant la vente).
L'agence immobilière soutient pour l'essentiel que :
- les époux [G] précisent que leur action ne concerne que les « fissures visibles en façade », et ils se contredisent en ce qu'ils demandent par ailleurs à être relevés et garantis de toutes les condamnations prononcées à leur encontre dans le jugement en date du 11 mars 2019, incluant nécessairement la reprise des fissures intérieures, alors que l'agent immobilier ne peut être tenu que de la perte de chance,
- lorsque les auteurs d'un dol ne démontrent pas avoir informé l'agent immobilier d'un désordre affectant le bien, ce qui est le cas des époux [G], le recours en garantie contre ce dernier est écarté (Cass. 3ème civ., 19 nov. 2008, n° 07-17.880),
- le rapport d'expertise du 27 février 2017 relève que « les fissures n'étaient pas techniquement visibles ni à l'intérieur ni à l'extérieur », que seules apparaissaient quelques différences de ton du crépi, inesthétiques, et qu'en outre, les vendeurs avaient masqué les fissures intérieures par la mise en place d'un panneau de BA13, manifestant ainsi leur volonté « d'occulter le problème d'apparition des fissures »,
- il est normal qu'un agent immobilier, qui n'est pas un professionnel de la construction, n'ait pas pu suppléer le manque d'information donné par les vendeurs et détecter que la reprise apparente en façade dissimulait une grave fissure portant atteinte à la solidité du bien et nécessitant de lourds travaux de réfection, et, en conséquence, aucun défaut de conseil ne peut être reproché à l'agence ; les fissures extérieures sont apparues postérieurement à la vente,
- la jurisprudence mentionnée dans les écritures des époux [G] ne correspond pas aux mêmes faits et n'est pas transposable à l'espèce,
- les époux [G] n'avaient jusqu'alors jamais soutenu que Mme [C] leur aurait conseillé de repeindre les façades et les attestations de leurs proches ne sont pas probantes,
- en outre, le fait qu'une zone géographique fasse l'objet d'un plan de prévention des risques ou d'arrêtés portant reconnaissance de l'état de catastrophes naturelles n'implique pas automatiquement que le bien immobilier des vendeurs a été impacté,
- en tout état de cause, l'agent immobilier n'est tenu que d'une obligation de moyen et le préjudice subi ne peut être que la perte de chance, en l'espèce de procéder aux travaux avant la vente ou de vendre à un prix moindre, et le coût des travaux aurait impacté le patrimoine des appelants dans les deux cas,
- subsidiairement, si la faute de l'agent immobilier est retenue, la SAS Optimhome doit être relevée et garantie par Mme [C] des condamnations susceptibles d'être mises à sa charge, dans la mesure où c'est cette dernière qui était titulaire du mandat de vente,
- en effet, de jurisprudence constante, si l'agence immobilière doit réparer les conséquences de la faute de son agent en tant que civilement responsable, elle peut en revanche engager un recours contre celui-ci pour la faute commise dans l'exercice de son mandat,
- à titre reconventionnel, la procédure est abusive car les époux [G] n'ont pas fait intervenir la SAS Optimhome et Mme [C] dans le litige les opposant aux acquéreurs et dès qu'ils ont été condamnés, ils ont engagé une procédure à jour fixe, obligeant la SAS Optimhome à organiser sa défense dans la précipitation.
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il est rappelé que la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, n'est pas valablement saisie par les demandes des parties tendant à « donner acte », « constater », « dire et juger », qui constituent un rappel des moyens et non des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.
Sur le manquement de la SAS Optimhome et de Mme [C] [X] à leurs obligations contractuelles
Les époux [G] soutiennent qu'en qualité de professionnels, la SAS Optimhome et Mme [C] [X] avaient nécessairement connaissance tant des arrêtés de catastrophe naturelle pris sur la commune que de la cause des stigmates des reprises de fissures réalisées en façade.
Ils se fondent sur cette connaissance pour leur reprocher divers manquements :
- avoir fixé un prix trop haut,
- ne pas les avoir interrogés sur d'éventuelles conséquences d'aléas naturels affectant la maison pour leur conseiller de prendre l'avis d'un architecte sur la gravité des désordres,
- ne pas avoir informé ni les acheteurs de l'existence de fissures affectant la façade qui démontraient l'existence d'un tassement des fondations, et ce même s'ils les estimaient sans gravité, ni les vendeurs des conséquences juridiques d'un défaut d'information des acquéreurs.
Ils incriminent Mme [C] qui leur a conseillé de repeindre les façades lors de sa première visite, et la SAS Optimhome qui a assuré les visites des acheteurs en leur absence et a reçu leur proposition d'achat. Et, selon eux, leur éventuelle réticence dolosive est sans influence sur le devoir de conseil de l'agent immobilier, et si un dol existe, il est la conséquence des agissements fautifs de la SAS Optimhome à qui il appartenait d'informer les acquéreurs de la présence de fissures en façade dont elle avait connaissance.
Les deux intimés affirment pour leur part que les époux [G] se sont évertués à cacher les fissures dont l'expert dit qu'elles « n'étaient pas techniquement visibles ni à l'intérieur ni à l'extérieur » : un agent immobilier, qui n'est pas un professionnel de la construction, ne pouvait suppléer ce manque d'information de leur part et ils n'ont pu détecter que la reprise apparente en façade dissimulait une grave fissure, le fait qu'une zone géographique fasse l'objet d'un plan de prévention des risques ou d'arrêtés de catastrophes naturelles n'impliquant pas automatiquement que le bien des vendeurs était impacté.
Le fait qu'ils aient été condamnés pour réticence dolosive et le principe d'exécution de bonne foi des conventions rendent la demande de garantie des appelants irrecevable selon Mme [C]. Pour les deux intimés, les auteurs d'un dol qui ne démontrent pas avoir informé l'agent immobilier d'un désordre affectant le bien ne sont pas fondés à demander sa garantie.
Il ressort des pièces communiquées par les appelants (attestation de leur ex-gendre et expertise) qu'ils ont constaté la présence de fissures extérieures en 2005, restées stables, et qu'ils ont pris l'initiative de les combler avec du mortier. Leur fille ajoute que lors de la première visite de Mme [C] à une date qu'elle ne précise pas, l'agent immobilier a vu ces reprises et conseillé de rafraîchir la façade, et que son père a suivi ce conseil.
Mme [C] [X] produit une impression en noir et blanc de l'annonce postée par les époux [G] sur Leboncoin.fr, avec une mise en ligne datée du 28 mai, et antérieure à la signature du mandat de vente le 6 juin 2012. L'annonce mentionne les diagnostics GES et Energie, pas l'existence de fissures, mais la taille et la qualité des photos ne permettent pas d'affirmer ou d'infirmer si la maison était déjà repeinte.
Quoiqu'il en soit de la date de ces travaux de peinture, il n'en demeure pas moins, selon les investigations de l'expert, qu'au moment de la vente, si aucune fissure intérieure ou extérieure n'était visible, des traces de reprises extérieures, elles, l'étaient.
Il ressort en effet de l'expertise judiciaire notamment que :
. à l'extérieur avaient été réalisés des travaux de reprise des fissures et peinture, et à l'intérieur un panneau de placo-plâtre avait été posé en doublage de la cloison en brique, portant elle-même la trace d'une reprise de fissure, et ce, sans qu'une finalité de type isolation soit évoquée,
. la secrétaire de la mairie d'[Localité 8] a confirmé verbalement à l'expert que Mme [G] est venue à plusieurs reprises à propos de l'arrêté de catastrophe naturelle du 11 juillet 2012, soit juste après la mise en vente de la maison, et que sa demande n'était plus recevable car hors délais pour le dépôt d'un dossier.
Il découle des éléments ainsi rassemblés que d'une part lors de la vente, toutes les parties pouvaient voir des retouches extérieures d'anciennes fissures et d'autre part les époux [G], qui avaient pu constater les désordres survenus en 2011, période de la sécheresse de mars à septembre 2011 objet de l'arrêté du 11 juillet 2012, et qui avaient fait le lien avec cet arrêté de catastrophe naturelle, en avaient compris la gravité.
Or, en rebouchant les fissures intérieures et en les dissimulant derrière du placoplâtre au lieu d'un simple enduit comme ils l'ont fait à l'extérieur, ils ont empêché les tiers de mesurer eux aussi cette gravité, faute de pouvoir comprendre que les traces de fissures extérieures étaient en fait des fissures traversantes et donc de nature à remettre en cause la stabilité ou la solidité de l'édifice. Et, pour procéder à cette dissimulation tant des fissures intérieures que, par suite, de la gravité des fissures extérieures, ils ne prétendent pas avoir été guidés par l'agent immobilier, ils ont agi de leur seule initiative.
Ils ont ainsi fait en sorte de ne laisser apparaître que des traces de reprises de fissures extérieures, lesquelles pouvaient résulter des désordres apparus en 2005 et restés stables jusqu'en 2012 et n'appeler en conséquence que des interventions cosmétiques et qui étaient d'autant moins susceptibles de provoquer interrogations et investigations qu'ils en avaient caché le caractère traversant et l'importance réelle par une pose de placoplâtre suffisamment récente pour que ce matériau ne se soit pas encore fissuré lui aussi comme il l'a fait postérieurement à la vente.
M. et Mme [G] soutiennent néanmoins que les intimés auraient dû ne pas se laisser piéger par leur dissimulation, que ce soit par le masquage des fissures intérieures ou par leur silence quant à leurs démarches auprès de la mairie, et sans se fier à eux, mener d'autres investigations en les interrogeant sur un éventuel problème de sécheresse pour leur conseiller de prendre l'avis d'un architecte sur la gravité des désordres.
Ce disant, ils reprochent en fait aux intimés de leur avoir fait confiance. Or, le fait que des désordres dus à la sècheresse ne soient pas rares dans ce secteur géographique n'empêche pas que des fissures soient dépourvus de gravité comme le montre l'absence d'évolution des désordres apparus en 2005 et n'appelle donc pas de recherches plus poussées alors même que la visite de l'intérieur de la maison, récemment repris, a pu convaincre les agents immobiliers de l'absence de conséquence des fissures reprises en façade.
Pareillement, les appelants sont mal fondés à déplorer l'absence de conseil quant à l'opportunité de solliciter un avis technique sur la gravité des désordres, dans la mesure où ils en connaissaient déjà parfaitement la portée, au vu des travaux de masquage et des démarches auprès de la mairie.
Ayant ainsi empêché les agents immobiliers d'apprécier les conséquences des seules reprises visibles en façade, ils ne peuvent leur reprocher de ne pas avoir communiqué aux acheteurs une information dont eux seuls disposaient et dont il ressort de l'arrêt du 18 octobre 2021 qu'ils se sont abstenus de la leur transmettre.
Pour les mêmes raisons, les intimés n'avaient pas à les informer des conséquences juridiques d'une dissimulation dont ils étaient eux-mêmes victimes.
Enfin, le reproche tenant à une mauvaise appréciation du prix de vente est sans lien avec les condamnations prononcées à l'encontre des époux [G] au profit des acheteurs.
Dès lors, les appelants échouent à démontrer que les intimés auraient manqué à leurs obligations contractuelles, de sorte qu'ils ne sont pas fondés à réclamer d'être relevés et garantis par la SAS Optimhome et Mme [C] [X] des condamnations prononcées au bénéfice de M. [T] et Mme [P] et du fait de la vente litigieuse intervenue.
La décision déférée sera en conséquence confirmée de ce chef.
Sur la demande reconventionnelle de la SAS Optimhome à l'encontre des époux [G]
La société Optimhome réclame paiement de dommages intérêts pour procédure abusive aux motifs que les époux [G] n'ont pas fait intervenir les agents immobiliers dans le litige les opposant aux acquéreurs et ont engagé une procédure à jour fixe dès qu'ils ont été condamnés, l'obligeant à organiser sa défense dans la précipitation.
Toutefois, l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutive d'une faute, et l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que lorsqu'elle révèle une faute ou une erreur grave dont la commission a entraîné un préjudice pour le défendeur, ce qui n'est pas établi en l'espèce.
La demande sera donc rejetée, la décision étant confirmée sur ce point.
Sur les frais et dépens
Mme et M. [G] qui succombent seront condamnés aux entiers dépens.
L'équité commande d'allouer aux intimés la somme de 3500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant
Condamne M. [Y] [G] et Mme [E] [Z] épouse [G] à verser à la SAS Optimhome la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [Y] [G] et Mme [E] [Z] épouse [G] à verser à Mme [C] [X] la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [Y] [G] et Mme [E] [Z] épouse [G] aux entiers dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
M. BUTEL C. BENEIX-BACHER