JP/CS
Numéro 22/4006
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 15 novembre 2022
Dossier : N° RG 20/00271 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HPJH
Nature affaire :
Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion
Affaire :
[R] [N]
C/
[O] [I]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 15 novembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
*
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 20 septembre 2022, devant :
Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,
Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Marc MAGNON et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente
Monsieur Marc MAGNON, Conseiller
Madame Joëlle GUIROY, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [R] [N]
né le 11 Janvier 1997 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5] / FRANCE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/000625 du 14/02/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)
Représenté par Me Géraldine CORET, avocat au barreau de BAYONNE
INTIME :
Monsieur [O] [I]
né le 07 Février 1951 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Richard ANCERET de la SARL ANCERET FAISANT DUPOUY, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 31 DECEMBRE 2019
rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE BAYONNE
Par jugement du 31 décembre 2019, le tribunal d'instance de BAYONNE a :
- Dit n'y avoir lieu d'écarter des débats les pièces 36 et 37 produites par Monsieur [O] [I],
- Condamné Monsieur [R] [N] à payer a Monsieur [O] [I] la somme de 2.343,37 euros avec intérêts au taux légal a compter de l'assignation du 19 février 2019, au titre des loyers, de l'indemnité d'occupation jusqu'au 9 juillet 2018 et des frais de remplacement de mobilier,
- Condamné Monsieur [R] [N] à payer a Monsieur [O] [I] la somme de 189,60 euros au titre de la moitie des frais d'état des lieux de sortie,
- Dit 1e congé donné par Monsieur [O] [I] à Monsieur [R] [N] non frauduleux et rejeté la demande de dommages et intérêts présentée de ce chef,
- Dit le cautionnement souscrit par Monsieur [L] [P] nul et rejeté les demandes formées par Monsieur [O] [I] a son encontre,
- Condamné Monsieur [R] [N] à payer a Monsieur [O] [I] la somme de 1.200 euros sur le fondement de1'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné Monsieur [R] [N] aux dépens de la présente instance,
- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions.
Par déclaration du 27 janvier 2020, [R] [N] a interjeté appel de la décision.
Il sollicite :
Vu les articles 1103 et suivants du Code civil
Vu la loi du 6 juillet 1989, notamment son article 15
Vu le jugement du 31 décembre 2019 du Tribunal d'Instance de BAYONNE
A TITRE LIMINAIRE
PRONONCER la recevabilité de l'appel de Monsieur [N]
A TITRE PRINCIPAL
- INFIRMER le jugement du 31 décembre 2019 rendu par le Tribunal d'Instance de BAYONNE en toutes ses dispositions
- ECARTER des débats les pièces 36 et 37 communiquées par Monsieur [I]
- DIRE ET JUGER que le loyer du mois de mars 2018 du par Monsieur [N] s'élève à la somme de 500 euros
- DÉBOUTER Monsieur [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions
- CONDAMNER Monsieur [I] à verser à Monsieur [N] la somme de 500 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie
- CONSTATER que le logement occupé par Monsieur [N] et pour lequel Monsieur [I] a délivré un congé pour reprise n'est pas occupé par la fille du propriétaire [F] [I]
- DIRE ET JUGER que le congé délivré le 19 décembre 2017 par Monsieur [I] est frauduleux
- CONDAMNER Monsieur [I] à verser à Monsieur [N] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice
- DIRE ET JUGER que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la décision
- ORDONNER la compensation légale des créances
- CONDAMNER Monsieur [I] à payer à Maître Géraldine CORET la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 9 juillet 1991 ensemble l'article 700-2° du Code de procédure civile.
LE CONDAMNER aux dépens.
A TITRE SUBSIDIAIRE
- RETENIR la date du 9 juillet 2018 comme date butoire pour l'indemnité d'occupation
- FIXER l'indemnité d'occupation à la somme de 500 € sans indexation du loyer
- LIMITER le montant des dégradations locatives à la somme de 573,65 €
- DEBOUTER Monsieur [I] de sa demande d'article 700 du code de procédure civile de première instance et d'appel ou la ramener à de plus justes proportions
[O] [I] conclut à :
Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,
Vu le contrat de bail du 21 mars 2016,
Vu l'acte de caution,
- CONFIRMER le jugement du Tribunal d'Instance de BAYONNE du 31 décembre 2019
en ce qu'il a constaté la validité du congé pour reprise.
- CONFIRMER le jugement du Tribunal d'Instance de BAYONNE du 31 décembre 2019
en ce qu'il a constaté le terme du bail au 20 mars 2018, conformément au congé pour reprise. - CONFIRMER le jugement du Tribunal d'Instance de BAYONNE du 31 décembre 2019
en ce qu'il a dit que Monsieur [N] était redevable du loyer impayé de mars 2018 mais INFIRMER ce même jugement sur le quantum.
En conséquence,
- CONDAMNER Monsieur [N] à régler à Monsieur [I] la somme de 502,50€, au titre du loyer impayé de mars 2018.
- CONFIRMER le jugement du Tribunal d'Instance de BAYONNE du 31 décembre 2019
en ce qu'il a condamné Monsieur [N] à verser à Monsieur [I] la somme de
1668,21 €, au titre de l'indemnité d'occupation. A titre subsidiaire , Monsieur [N] sera condamné à verser à Monsieur [I] la somme totale de 1643,39€.
- CONFIRMER le jugement du Tribunal d'Instance de BAYONNE du 31 décembre 2019
en ce qu'il a dit que Monsieur [N] était responsable des dégradations locatives
mais INFIRMER ce même jugement sur le quantum. En conséquence, CONDAMNER Monsieur [N] à régler à Monsieur [I] la somme totale de 761 euros au titre des dégradations locatives, suite à la déduction de la caution de garantie de 500€, outre les intérêts au taux légal ayant commencé à courir depuis le 21 mars 2018, date de l'échéance du bail.
- CONFIRMER le jugement en ce qu'il n'a pas procédé à la compensation légale des
créances.
- CONDAMNER Monsieur [N] à régler à Monsieur [I] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure d'appel,
en sus des 1200 € de première instance.
- CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement
de payer et ceux des constats d'huissier des 21 mars et 25 juillet 2018.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 novembre 2021.
SUR CE
Par acte sous-seing-privé du 21 mars 2016 ,[O] [I] a loué à [R] [N], un appartement meublé situé à [Adresse 6], pour une durée d'un an à compter du 21 mars 2016, moyennant un loyer mensuel de 500 € soumis à indexation et une provision sur charges de 30 € avec paiement d'un dépôt de garantie de 500 €.
Par acte sous seing privé du même jour, [Z] [P] s'est porté caution solidaire du paiement des loyers, des charges, des dégradations et réparations locatives , et ce pour une durée indéterminée.
Par acte d' huissier du 19 décembre 2017, [O] [I] a donné congé à [R] [N], d'un logement sis [Adresse 2] , pour le 20 mars 2018, aux fins de reprise pour sa fille.
Par actes d' huissier du 14 mai 2018, [O] [I] a fait délivrer à [R] [N], un commandement de justifier d'une assurance contre les risques locatifs et portant mise en 'uvre d'une clause résolutoire ainsi qu'un commandement de payer une somme de 1534,88 € et portant également mise en 'uvre d'une clause résolutoire.
[R] [N] a fait procéder par huissier de justice à un procès-verbal de constat portant sur un logement sis [Adresse 1] le 6 avril 2018.
Par courrier du 15 mai 2018, l'huissier de justice a indiqué à [O] [I] avoir réalisé l'état des lieux de sortie du logement sis [Adresse 1] et détenir les clés à sa disposition à l'étude.
Ce même courrier a été adressé à l'avocat de [O] [I] le 7 juin 2018.
Par courrier du 21 juin 2018 ce dernier a sollicité la remise des clés et du procès-verbal de constat par retour du courrier.
Par acte d' huissier du 19 février 2019, [O] [I] a lui même fait procéder par huissier à un procès-verbal de constat sur un logement sis [Adresse 2].
Par acte d' huissier du 19 février 2019 il a fait assigner [R] [N] et [Z] [P] devant le tribunal d'instance de Bayonne.
Le débat posé porte sur la validité du congé, le montant des sommes dues et sur l'objet du bail puisque [O] [I] soutient que le bail portait initialement sur un logement sis [Adresse 1] et que le locataire a ensuite aménagé le 13 mai 2016 dans un logement situé au [Adresse 2] plus grand de 10 m². Les charges sont passées à 50 € par mois. Sur son exemplaire du bail il a modifié [Adresse 1] en [Adresse 2] et a porté les relevés des compteurs d'eau et d'électricité.
[O] [I] précise que les clés de l'appartement ne lui ont été remises que le 25 juillet 2018 par l'intermédiaire de son conseil qu'il avait chargé de récupérer les clés et les lieux n'ont été effectivement repris que le 1er août 2018 après nettoyage complet.
[R] [N] fait valoir le caractère frauduleux du congé en constatant que le logement n'est pas occupé par la fille de son bailleur et demande réparation de son préjudice et compensation légale des créances. Il soutient qu'il a toujours occupé le même logement soit le [Adresse 1].
Sur la demande d'écarter des débats les pièces N° 36 et 37 de [O] [I] correspondant aux attestations de Madame [B] et Monsieur [T] :
[R] [N] invoque les dispositions des articles 200 et suivants du code de procédure civile encadrant la production des attestations dans le cadre des débats et fait remarquer que les pièces produites par [O] [I] en première instance ne remplissent aucunement les conditions prévues par ces textes.Il considère que la cour d'appel ne pourra décemment pas retenir la production de telles pièces qui bafouent l'ensemble des dispositions légales en la matière, érigées pour permettre d'assurer un minimum de garantie aux différents témoignages.
Le juge ne peut rejeter une attestation comme non conforme aux exigences de l'article 202 sans préciser en quoi l'irrégularité constatée constitue l'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public faisant grief à la partie qui l' attaque.
En l'espèce il n'apparaît pas que l'inobservation des formalités prévues par le code de procédure civile, qui ne sont pas prescrites à peine de nullité, fasse grief à [R] [N] alors que le juge du fond apprécie souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui sont soumis.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de voir écarter des débats les attestations litigieuses.
Sur la validité du congé pour reprise :
Le 19 décembre 2017, [O] [I] a adressé un courrier aux fins de reprise à [R] [N] en lui précisant qu'il souhaitait récupérer le logement pour sa fille [F]
[I] qui ne disposait pas des ressources financières nécessaires pour louer un logement indépendant.
Il précisait également dans cet acte qu' en dépit de nombreuses relances, le locataire ne s'était pas acquitté de l'intégralité des charges récupérables (eau, électricité et taxe sur les ordures ménagères).
Il était fait sommation au locataire de quitter les lieux à l'expiration du bail le 20 mars 2018.
Par mail du 27 décembre 2017, [R] [N] réclamait un justificatif de la situation de la fille de son bailleur qui se retrouverait donc sans emploi et sans revenus et serait contrainte de reprendre son logement.
L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 concernant plus spécifiquement les logements meublés, dispose que lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité ses ascendants, ses descendants.
En l'espèce le congé délivré par [O] [I] répond à ces exigences et aucun justificatif complémentaire n' était nécessaire .
En cas de contestation,Il appartient au juge d'apprécier le caractère réel et sérieux du motif invoqué.
[R] [N] fait valoir que l'appartement situé au [Adresse 2] est de nouveau loué à Madame [K] [S] depuis le 1er septembre 2018 et n'est donc pas occupé par la fille de [O] [I].
[O] [I] justifie de ce qu'au moment de la délivrance du congé, sa fille était au chômage, avait rompu avec son compagnon et devait donc occuper l'appartement mis à sa disposition par ses parents, souhaitant trouver du travail à [Localité 5].
[O] [I] le 1er février 2018 répondait aux demandes de justificatifs d'[R] [N] en lui adressant un certificat de chômage s'agissant de sa fille mais également des quittances de loyer de mars 2016 à décembre 2017 et une facture relative des charges récupérables concernant le contrat de bail en cours.
Dans l'impossibilité de récupérer les lieux face à la résistance d'[R] [N], sa fille s'est arrangée pour rester chez des amis le temps de régulariser sa situation et a ensuite dû prendre un logement sur [Localité 7] où elle avait retrouvé du travail .
Le caractère frauduleux du congé n'est donc pas démontré par l'occupation du logement par une autre locataire dans les mois qui ont suivi la délivrance du congé qui s'est révélé infructueux , puisque c'est au moment où le congé pour reprise a été délivré que la situation doit être appréciée. [O] [I] apporte la preuve que sa fille était alors au chômage et avait besoin de se loger suite à la rupture avec son compagnon M. [C] et à son départ d' [Localité 7] où elle vivait avec son compagnon jusqu'en novembre 2017.
Les vérifications effectuées par [R] [N] sur le fait que le nom de la fille de son bailleur figurait toujours sur la boîte aux lettres de l' appartement d' [Localité 7] aux côtés de celui de M. [C] ne sont pas pertinentes et ne prouvent pas qu'elle habitait toujours dans cet appartement au moment où le congé pour reprise a été délivré.
Les demandes d'[R] [N], tendant au versement de la somme de 5000 € en réparation de son préjudice découlant du caractère frauduleux du congé seront donc rejetées compte tenu de la validité du congé .
Sur la date de libération des lieux et la remise des clés :
Suivant l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, applicable suivant l'article 25-3 de ce texte aux logements meublés loués à titre de résidence principale, la restitution du logement est concomitante à la remise des clés clés qui se fait au moment de l'état des lieux.
[R] [N] fait valoir qu'il a libéré les lieux au 6 avril 2018 et remis les clés à l'étude d'huissier qui a établi un constat. Il considère n'être pas responsable de ce que [O] [I] n'a récupéré les clés qu'en Juillet 2018.
Suivant arrêt de la Cour de cassation du 13 octobre 1999, à l'expiration du bail, la libération des lieux loués ne peut résulter que de la remise effective des clés, à moins qu'il ne soit constaté que le bailleur a refusé de les recevoir. La Cour de cassation a considéré qu'il n'y avait pas remise des clés au bailleur ou à son mandataire lorsque le locataire a remis les clés à un huissier son mandataire et en a informé le bailleur.
En l'espèce, [O] [I] précise qu'il a récupéré les clés le 25 juillet 2018 mais ne conteste pas l'appréciation du juge du fond suivant laquelle il a mandaté son avocat pour récupérer ces clés disponibles dès le 2 juillet 2018 en l'étude de Maître [E].
Compte tenu du délai de sept jours dont il disposait ensuite pour établir contradictoirement un état des lieux de sortie, le jugement déféré a retenu à juste titre la date du 9 juillet comme point de départ des indemnités d'occupation dues jusqu'à la remise des clés.
Il convient donc de constater la validité du congé pour reprise du logement qui aurait dû être effective dès le 20 mars 2018.
Sur le montant du loyer du mois de mars 2018, des loyers subséquents et sur le montant des indemnités d'occupation :
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a fixé le loyer du mois de mars à la somme de 500,88 € compte tenu de l'indexation appliquée par le bailleur et non contestée par le locataire qui a procédé au règlement du loyer indexé à compter du 21 mars 2017.
Les indemnités d'occupation sont dues du 1er avril 2018 au 9 juillet 2018. Les indemnités d'occupation qui ne sont pas nécessairement identiques au montant du loyer seront fixées à la somme mensuelle de 500 € soit la somme totale de 1500 € pour trois mois auquel s'ajoutera la somme de 144 € correspondant aux 9 jours de juillet.
La somme totale de 1644 € sera donc due à ce titre après infirmation du jugement outre la somme de 500,88 € pour le loyer de mars.
Sur les réparations locatives et les sommes dues au titre des dégradations du mobilier :
En dépit de la contestation émise par [R] [N] sur l'objet du bail portant sur le [Adresse 1] ou les [Adresse 2], Il reste qu'[R] [N] reconnaît avoir logé dans l'appartement de gauche et qu'il s'agit simplement d'un désaccord sur l'intitulé exact de l'adresse.
[O] [I] a fait établir un constat d' huissier le 21 mars 2018 montrant qu' [R] [N] est bien identifié sur la boîte aux lettres du [Adresse 2].
Cependant [O] [I] reconnaît qu'il y a eu un changement de logement du locataire qui est passé dans l'appartement d'à côté et ne peut donc se prévaloir du contrat de location meublée Initialement conclu puisqu'il précise qu'il a simplement transformé le T en B .
Il sera donc uniquement tenu compte de l'inventaire produit par [R] [N] et paraphé par les parties sans prendre en considération les dégradations locatives concernant les fauteuils qui ne figurent pas dans l' inventaire contradictoire précité.
Le jugement sera également confirmé en ce qu 'il n'a pas tenu compte des frais d'ouverture du compteur d'électricité qui ne sont pas en rapport avec un manquement du locataire à ses obligations.
Le jugement déféré sera confirmé sur les sommes retenues dont il est justifié par le constat d' huissier du 25 juillet 2018 établi par [O] [I] et qui est opposable à [R] [N] qui ne s'est pas présenté malgré la convocation qui lui avait été adressée à sa dernière adresse connue.
Les sommes suivantes sont donc dues et résultent des factures versées aux débats par [O] [I] ;
- matelas lit 140/190 : 299,40€
- matelas BZ 199,99€
- housse BZ 119,90,€
- antenne TV 54,99€.
Les sommes de 2144,88 € au titre des loyers et indemnités d'occupation et la somme de 674,28 € sont donc dues par [R] [N] soit un montant total de 2819,16 €.
Après imputation du dépôt de garantie, c'est la somme de 2319,16 € qui reste à la charge d'[R] [N] dont la demande de compensation est sans objet et sera rejetée étant donné la disproportion des sommes dues de part et d'autre.
Sur le remboursement du constat des lieux de sortie du 25 juillet 2018 :
[R] [N] sera également condamné à payer à [O] [I], la somme de 166,48 €correspondant à la moitié du coût du constat de huissier portant sur l'état des lieux de sortie d'un montant de 332,97 €.
La somme de 2000 € sera allouée à [O] [I] correspondant aux frais irrépétibles engagés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il dit n'y avoir lieu à écarter des débats les pièces 36 et 37 produites par [O] [I].
Le confirme ce qu'il a dit que le congé donné par [O] [I] à [R] [N] n'était pas frauduleux et en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée de ce chef par [R] [N].
L' infirmant pour le surplus :
Condamne [R] [N] à payer [O] [I] la somme de 2819,16 € au titre du loyer du mois de mars, des indemnités d'occupation et des réparations locatives,
Dit qu' après déduction du montant du dépôt de garantie de 500 € la somme de 2319,16 € reste due par [R] [N].
Condamne [R] [N] à payer à [O] [I] la somme de 2319,16 €.
Condamne [R] [N] à payer à [O] [I] la somme de166,48 € correspondant à la moitié du coût du constat d'état des lieux de sortie.
Dit n'y avoir lieu à compensation des sommes.
Condamne [R] [N] à payer à [O] [I] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel.
Le dit tenu aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,