ARRÊT N°
MW/LZ
COUR D'APPEL DE BESANÇON
- 172 501 116 00013 -
ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2022
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
Contradictoire
Audience publique du 13 septembre 2022
N° RG 21/00369 - N° Portalis DBVG-V-B7F-EK76
S/appel d'une décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LONS-LE-SAUNIER en date du 20 janvier 2021 [RG N° 19/00881]
Code affaire : 50A - Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente
[P] [T], [G], [E] [A] épouse [T] C/ [X] [M], [V] [R] épouse [M]
PARTIES EN CAUSE :
Monsieur [P] [T]
né le 14 Août 1974 à THIONVILLE (57100)
de nationalité française, demeurant [Adresse 2]
Représenté par Me Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON
Madame [G], [E] [A] épouse [T]
née le 26 Octobre 1981 à SARREBOURG (57000)
de nationalité française, demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON
APPELANTS
ET :
Monsieur [X] [M]
né le 26 Juillet 1983 à LYON (69)
de nationalité française, demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Laurent MORDEFROY de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON
Madame [V] [R] épouse [M]
née le 24 Novembre 1986 à LONS LE SAUNIER (39000)
de nationalité française, demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Laurent MORDEFROY de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON
INTIMÉS
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats :
PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.
ASSESSEURS : Madame Bénédicte MANTEAUX et Monsieur Cédric SAUNIER, Conseillers.
GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier
Lors du délibéré :
PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre
ASSESSEURS : Madame Bénédicte MANTEAUX et Monsieur Cédric SAUNIER, Conseillers.
L'affaire, plaidée à l'audience du 13 septembre 2022 a été mise en délibéré au 15 novembre 2022. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
*
Par acte authentique du 22 juillet 2017, M. [P] [T] et son épouse, née [G] [A], ont acquis de M. [X] [M] et de son épouse, née [V] [R], un appartement sis à [Adresse 2], moyennant le prix de 270 000 euros.
Se plaignant de nuisances sonores en provenance d'un débit de boisson situé sous l'appartement, les époux [T] ont fait établir un procès-verbal de constat d'huissier, puis réaliser une expertise amiable concluant à une intensité sonore excédant les normes réglementaires.
Par exploit du 16 octobre 2019, les époux [T] ont fait assigner les époux [M] devant le tribunal de grande instance de Lons le Saunier en résolution de la vente pour vice caché, subsidiairement en annulation de la vente pour dol, et en condamnation au remboursement du prix, ainsi qu'au paiement de la somme de 57 932,09 euros en réparation de leurs préjudices annexes. Encore plus subsidiairement, ils ont sollicité la condamnation des défendeurs à leur payer la somme de 150 000 € en compensation de la perte de valeur de l'immeuble. Pour s'opposer à la prescription soulevée par les vendeurs s'agissant de l'action fondée sur le vice caché, ils ont fait valoir que le point de départ du délai de prescriptioon correspondait à la date à laquelle l'expert avait caractérisé l'anormalité des nuisances.
Les époux [M] ont conclu à l'irrecevabilité, en tout état de cause au rejet des demandes formées à leur encontre, aux motifs que l'action en vice caché était prescrite dès lors que les troubles s'étaient manifestés dès l'emménagement dans les locaux, et que le dol n'était pas caractérisé, puisque les acquéreurs avaient visité les lieux préalablement à la vente et avaient même expérimenté l'aptitude du local à les préserver des agressions sonores.
Par jugement du 20 janvier 2021, le tribunal a :
- débouté les époux [T] de l'ensemble des moyens, fins et prétentions dirigés contre les époux [M] ;
- condamné les époux [T], solidairement, à payer aux époux [M] la somme de 1 500 euros en application en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les a condamnés, sous le même lien de solidarité, aux entiers dépens.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :
- s'agissant de l'action résultant des vices cachés, que c'était la date à laquelle les nuisances sonores étaient imputées à l'activité du débit de boisson qui marquait le point de départ du délai biennal ; que les acquéreurs avaient indiqué eux-mêmes dans leur assignation que les désordres étaient contemporains de l'entrée en jouissance ; qu'ayant pris possession des lieux le 1er septembre 2017, l'assignation délivrée le 16 octobre 2019 était intervenue au-delà du délai de deux ans, de sorte que l'action rédhibitoire encourait l'irrecevabilité ;
- s'agissant du dol, que la preuve d'une abstention malveillante de la part des vendeurs était d'autant moins rapportée que les époux [T] avaient pu visiter l'appartement avant de régulariser la vente et apprécier de manière empirique l'existence et l'ampleur d'éventuelles pollutions sonores ; qu'il résultait d'une attestation du gérant du débit de boisson et de l'agent immobilier que les époux [T] s'étaient rendus sur place pour se rendre compte par eux-mêmes de la tranquillité des lieux à un moment où l'activité du bar était constatable, et qu'ils avaient même sollicité que le son soit augmenté afin de vérifier les répercussions sonores sur la jouissance paisible du logement ;que, quand bien même les acquéreurs n'auraient pas perçu l'ampleur des phénomènes dommageables, il ne pouvait en être déduit une responsabilité caractérisée des vendeurs, le dol supposant un élément matériel de dissimulation et un élément intentionnel non caractérisés en l'espèce ;
- qu'enfin, le dommage tel qu'évalué dans le cadre de l'expertise amiable était tributaire de facteurs aléatoires ou subjectifs ; que les époux [T] n'établissaient pas que les nuisances existaient avec la même intensité avant la vente, et que la sensibilté au bruit était variable entre les individus, cette hétérogénéité militant en faveur de l'épuisement du devoir d'information du cédant lorsque celui-ci, se référant à sa propre expérience, avait dénié l'existence de nuisances sonores.
Les époux [T] ont relevé appel de cette décision le 1er mars 2021.
Par conclusions récapitulatives notifiées le 28 octobre 2021, les appelants demandent à la cour :
Vu les articles 1131, 1137, 1641 et 1644 du code civil,
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu 'il a déclaré irrecevable l 'action diligentée par les époux [T] sur le fondement de l'arlicle 1648 alinéa 1 ;
- de juger que, s'agissant de nuisances sonores, celles-ci ne sont démonstratives d'un vice caché que par la connaissance certaine du vice par l'acquéreur, marquant le point de départ du bref délai qui ne peut se situer qu'au jour de la notification du rapport d`experttise ;
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a écarté les caractéristiques d'un vice caché et d'un dol ou comportement dolosif des époux [M] au prétendu motif que la visite préalable du local dans les conditions propices à l'appréhension du risque suffisaient à écarter toute man'uvre dolosive alors que toutes les circonstances préalables à l'acquisition du bien démontrent les man'uvres dolosives, la baisse du son par le bar lors de la visite des époux [T] pour faire croire qu'il était à une intensité normale, la dissimulation de l'existence de nuisances sonores dont était victimes les précédents propriétaires (voir sommation interpellative), les mensonges de l'agent immobilier opérant pour le compte des [M], demandant aux époux [T] de ne pas s'inquiéter et qu'il n'y a jamais eu de nuisances sonores ;
En conséquence,
- d'infirmer ledit jugement en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
- de juger que les troubles sonores provenant du bar 'le Purgatoire' situé sous l'appartement rendent insupportable l'occupation dudit appartement ;
- de juger que les nuisances sonores constituent un vice caché ;
- de juger que les époux [M] ont engagé leur responsabilité, à titre principal, sur le fondement des vices cachés ;
- de juger que les époux [M] ont engagé leur responsabilité, à titre subsidiaire, sur le fondement du dol ;
- de juger que les époux [T] sont bien fondés à solliciter la résolution de la vente de l'appartement, la restitution du prix de vente et la légitime réparation de leur préjudice ;
Par conséquent,
- de prononcer la résolution de la vente de l'appartement sis [Adresse 2], vendu le 22 juillet 2017 suivant acte notarié reçu par Maître [N] [W], par M. [X] [M] et Mme [V] [R] à M. [P] [T] et à Mme [G] [A], sur le fondement des articles 1641 et suite du code civil ;
- de condamner M. [X] [M] et Mme [V] [R] à payer à M. [P] [T] et à Mme [G] [A] la somme de 270 000 euros au titre de la restitution du prix de vente, sur le fondement des articles 1641 et suite du code civil ;
- de condamner M. [X] [M] et Mme [V] [R] à payer à M. [P] [T] et à Mme [G] [A] la somme de 57 932,09 euros au titre de la réparation de leur préjudice, sur le fondement des articles 1641 et suite du code civil ;
- de condamner M. [X] [M] et Mme [V] [R] à payer à M. [P] [T] et à Mme [G] [A] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner subsidiairement et solidairement les époux [M] sur le fondement des articles 1131 et 1137 eu égard au dol et aux man'uvres dolosives commises, au paiement au profit des époux [T] de la somme de 327 932,09 €, à titre de dommages et intérêts ;
- subsidiairement, si la résolution de la vente de l'appartement sis [Adresse 2] n'était pas prononcée, les époux [T] seraient alors indemnisés de leur préjudice s'élevant à la somme, à parfaire, de 150 000 euros représentant la perte de valeur du bien, la moins-value résultant du caractère invendable du bien immobilier et le préjudice moral et physique subis par la famille [T] du fait des nuisances sonores ;
- de condamner M. [X] [M] et Mme [V] [R] solidairement au paiement des entiers dépens tant de première instance que d'appel dont distraction pour ces derniers au profit de Maître Caroline Leroux, avocat sur son affirmation de droit.
Par conclusions d'intimés n°1 notifiées le 2 août 2021, les époux [M] demandent à la cour :
Vu l'article 122 du code de procédure civile,
Vu les articles 1137, 1641, 1642 et 1648 du code civil,
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
débouté les époux [T] de l'ensemble des moyens, fins et prétentions dirigés contre
les époux [M] ;
condamné les époux [T], solidairement, à payer aux époux [M] la somme de
1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné, sous le même lien de solidarité, aux entiers dépens ;
- de débouter les époux [T] de l'intégralité de leurs demandes ;
- de condamner les époux [T] à verser aux époux [M] la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner les époux [T] aux entiers dépens d'instance en application des articles 695
et 696 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée le 23 août 2022.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.
Sur ce, la cour,
Les appelants reprennent à hauteur d'appel leur demande de résolution de la vente, en se fondant à titre principal sur la garantie des vices cachés, subsidiairement sur l'existence d'un dol.
Sur la garantie des vices cachés
Pour poursuivre l'infirmation de la décision déférée, les époux [T] font valoir que le point de départ du délai de prescription biennale doit être fixé à la date de dépôt du rapport d'expertise amiable ayant objectivé le dépassement des normes réglementaires relatives aux nuisances sonores, soit le 22 mars 2018, de sorte que l'assignation délivrée aux époux [M] le 16 octobre 2019 l'avait été avant l'expiration du délai de prescription.
L'article 1648 du code civil énonce que 'l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice'.
Comme l'a pertinemment relevé le premier juge, les époux [T] se sont plaints de nuisances sonores en provenance du bar 'le Purgatoire' situé au rez-de-chaussée de l'immeuble dès leur emménagement dans l'appartement litigieux, soit à compter du 1er septembre 2017. C'est ce qui résulte des termes mêmes de l'assignation introductive d'instance, et ce que confirme en tant que de besoin un mail adressé le 15 septembre 2017 par M. [T] à Mme [O] [H], agent immobilier, par lequel l'acquéreur se plaint 'du bruit permanent que génère le Purgatoire', qu'il considère avoir été 'bien sous-estimé'.
Dès lors, c'est à bon droit que le tribunal a fixé la découverte du vice à la date de prise de possession des lieux, antérieure de plus de deux ans à celle de l'assignation. C'est en effet la perception par les acquéreurs de bruits qu'ils considèrent comme troublant de manière notable la jouissance des lieux qui caractérise pour eux l'existence d'un vice, peu important à cet égard qu'il n'ait été procédé à la mesure précise des émergences sonores et à leur confrontation aux seuils réglementaires qu'au moyen d'une expertise technique ultérieure.
Le premier juge doit donc être approuvé d'avoir retenu, dans ses motifs, que la prescription de l'action fondée sur les vices cachés était acquise. La décision entreprise sera néanmoins infirmée en ce qu'elle a, de manière erronée, débouté les époux [T] des demandes formées sur ce fondement, alors qu'elle aurait dû les déclarer irrecevables.
Sur le dol
L'article 1137 du code civil dispose que 'le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.'
En l'occurrence, les appelants font grief aux intimés de leur avoir volontairement dissimulé, au moyen d'un mensonge appuyé de manoeuvres, l'existence de nuisances sonores pour les déterminer à acquérir l'appartement.
Il sera d'abord rappelé que les époux [T] ne contestent pas avoir été parfaitement informés de la présence, au rez-de-chaussée de l'immeuble dans lequel ils se proposaient d'acquérir un appartement du premier étage, d'un bar musical, de sorte qu'ils étaient nécessairement alertés sur le risque potentiel de nuisances sonores résultant de cette proximité.
Il est constant que, dans l'objectif précis de s'assurer du niveau sonore perceptible dans le bien convoité, les époux [T] ont sollicité et obtenu des vendeurs qu'il soit procédé à une visite des lieux vers 21h30, soit à une heure à laquelle l'établissement 'le Purgatoire' était en pleine activité.
Les deux parties produisent aux débats une attestation de témoin établie par Mme [H], agent immobilier, qui décrit le déroulement de cette visite. Si les appelants estiment pouvoir trouver dans ce récit la preuve de ce que les vendeurs, en connivence avec le tenancier de l'établissement et l'agent immobilier lui-même, auraient malicieusement fait réduire le volume sonore du bar pour le rendre imperceptible depuis l'appartement, et les convaincre en conséquence de l'absence de toute nuisance, force est cependant de constater que rien ne permet de conforter la lecture qu'ils font de cette pièce. Le témoin se borne en effet à indiquer que, dans un premier temps, il avait été demandé à l'exploitant de mettre la musique à un volume élevé, le son étant alors clairement perceptible dans l'appartement, et qu'il lui avait ensuite été demandé de ramener la musique au volume d'émission habituel, et qu'elle était alors devenue inaudible depuis l'appartement.
Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les appelants, ce document ne permet aucunement de démontrer la réalité de la manoeuvre dolosive qu'ils invoquent, et qui n'est accréditée par aucun autre élément probant, étant rappelé que les manoeuvres dolosives, de même que la collusion frauduleuse, ne se présument pas.
La tenue de cette visite des lieux nocturne milite au contraire en faveur de l'absence de dissimulation et de la bonne foi des époux [M], qui ont permis aux acquéreurs potentiels de se convaincre par eux-mêmes de la réalité de la situation.
Dès lors ensuite que les époux [T] font grief aux vendeurs d'avoir délibérément menti en affirmant l'absence de nuisances sonores particulières, il leur incombe de démontrer que les troubles dont ils se plaignent étaient connus des époux [M], ce qui suppose qu'ils existaient antérieurement à la vente dans une ampleur comparable.
A cet égard, c'est en premier lieu de manière vaine que les époux [T] se prévalent d'une sommation interpellative délivrée le 11 mai 2021 à M. [I] [Y], qui indique avoir procédé à une évaluation de l'appartement en '2012 ou 2013" à la demande du 'propriétaire de l'époque', et qui précise que 'certaines agences immobilières étaient au courant' de l'existence de nuisances sonores. Ce document est en effet dépourvu d'emport particulier, dès lors qu'il fait référence à une période au cours de laquelle, dans le but manifeste de mettre fin aux troubles évoqués par le témoin, des travaux d'isolation acoustique de l'établissement 'le Purgatoire' ont été réalisés, ainsi qu'il ressort du rapport de visite produit par les intimés en pièce n°2 de leur bordereau.
D'autre part, l'expertise amiable produite permet certes d'établir, à sa date, l'existence d'émergences sonores excessives à l'occasion de certaines manifestations, mais ne suffit pas à démontrer de manière certaine que le dépassement de ces seuils était déjà régulièrement atteint antérieurement à la vente. Le seul fait que l'établissement n'ait pas modifié sa programmation depuis la vente est en lui-même impropre à apporter cette preuve, étant observé que les nuisances acoustiques sont tributaires, non pas tant de la nature des manifestations programmées, que du volume sonore auquel les musiques sont diffusées, lequel peut être variable.
C'est encore vainement que les appelants reprochent aux époux [M] de ne pas les avoir informés du calendrier des manifestations organisées par le bar 'le Purgatoire', alors, d'une part, qu'étant des tiers par rapport à cet établissement, aucune information ne leur incombait sur une programmation dont il n'avaient eux-mêmes pas nécessairement connaissance, et dans la mesure, d'autre part, où les époux [T] ne pouvaient en tout état de cause se méprendre sur la nature de l'activité de l'établissement, pour avoir pu s'en convaincre de visu, et s'y être même rendus pour prendre un verre à l'issue de la visite nocturne précitée, comme il ressort d'un courrier du gérant du bar versé aux débats par les intimés, et qui ne fait, sur ce point, l'objet d'aucune contestation.
Dès lors ainsi que les époux [T] échouent à démontrer la réalité des manoeuvres, mensonges ou dissimulations qu'ils invoquent, c'est à juste titre que le tribunal a écarté leurs demandes en tant qu'elles étaient fondées sur le dol.
La confirmation s'impose sur ce point.
Sur les autres dispositions
Le jugement déféré sera confirmé s'agissant de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Les époux [T] seront condamnés aux dépens d'appel, et à payer aux époux [M] la somme de 2 500 euros au titre des frais de défense irrépétibles exposés à hauteur de cour.
Par ces motifs
Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement rendu le 20 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Lons le Saunier en ce qu'il a rejeté les demandes formées par M. [P] [T] et son épouse, née [G] [A], sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
Statuant à nouveau :
Déclare irrecevables les demandes formées par M. [P] [T] et son épouse, née [G] [A], sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
Confirme le jugement déféré pour le surplus ;
Y ajoutant :
Condamne M. [P] [T] et son épouse, née [G] [A], à payer à M. [X] [M] et son épouse, née [V] [R], la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [P] [T] et son épouse, née [G] [A], aux dépens d'appel.
Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de Chambre, magistrat ayant participé au délibéré et par Mme Leila Zait, greffier.
Le greffier, Le Président