COUR D'APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 15 novembre 2022
N° RG 21/00920 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FSV6
-PV- Arrêt n° 520
S.C.I. MAM / [V] [I] [W] [K], [S] [G] [D] [E] épouse [K]
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT FERRAND, décision attaquée en date du 14 Avril 2021, enregistrée sous le n° 19/04338
Arrêt rendu le MARDI QUINZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
Mme Laurence BEDOS, Conseiller
En présence de :
Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
S.C.I. MAM
[Adresse 12]
[Adresse 5]
[Localité 10]
Représentée par Me François Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
APPELANTE
ET :
M. [V] [I] [W] [K]
[Adresse 6]
[Localité 9]
et
Mme [S] [G] [D] [E] épouse [K], représentée par son fils M. [V] [K], ès-qualités de tuteur
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentée par Me Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
et par Me Jean-François RIFFARD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
INTIMES
DÉBATS : A l'audience publique du 03 octobre 2022
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 15 novembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI MAM, d'une part, et M. [V] [K] ainsi que Mme [S] [E] veuve [K], par représentation de leur père et époux décédé M. [U] [K], d'autre part, sont copropriétaires d'un immeuble à usage d'habitation et de commerce cadastré section IK numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] et situé 32 Rue des Gras et [Adresse 1] à [Localité 11] (Puy-de-Dôme). Cette copropriété immobilière est ainsi répartie :
- lots numéros 1, 58, 59, 33, 34 et 25 appartenant à la SCI MAM (cave, rez-de-chaussée à usage local commercial, rez-de-chaussée à usage de local autre, premier étage d'une surface de 115 m² en attente d'affectation) ;
- lots numéros 2, 3, 4, 5, 24, 26, 31, 42, 47, 60, 61, 62, 63 et 64 appartenant aux consorts [K] (le reste de l'immeuble).
Le 7 août 2012, cet immeuble a été partiellement ravagé par un incendie, ce qui a donné lieu à des travaux de confortement et de rénovation portant sur les parties communes et privatives. Ces travaux ont été financés dans le cadre de garanties d'assurances mobilisées par les sociétés GENERALI et SADA, en partie de manière immédiate et en partie de manière différée sur présentation de factures.
Les copropriétaires de cet immeuble ont été en désaccord sur les conditions de reconstruction après incendie. C'est pourquoi ils ont recherché une alternative à une action judiciaire et ont ainsi conclu sous seing privé le 23 juin 2016 une convention transactionnelle suivant laquelle notamment :
chacun des copropriétaires doit faire son affaire personnelle du chiffrage de la perception des indemnités d'assurance se rapportant à la réparation de ses lots personnels ;
« En ce qui concerne les parties communes, il est expressément convenu que les indemnités d'assurance restant à débloquer pour leur réfection, auprès des compagnies GENERALI et SADA seront versées à Monsieur [V] [K] syndic amiable de copropriété, ces indemnités seront utilisées pour la réfection des parties communes. » ;
la SCI MAM s'engage de son côté à réaliser un investissement à hauteur de 150.000,00 € TTC pour la réparation des parties communes, en plus des indemnités d'assurance.
Arguant de l'inexécution de cette convention, la SCI MAM a, par actes d'huissier de justice signifiés les 25 octobre et 4 novembre 2019, assigné M. [V] [K] ainsi que Mme [S] [E] veuve [K], représentée par son tuteur M. [V] [K], désigné en cette qualité par jugement du 26 mars 2018 du tribunal d'instance de Clermont-Ferrand, devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand qui, suivant un jugement n° RG-19/04338 rendu le 14 avril 2021, a :
- déclaré recevable l'action de la SCI MAM à l'encontre des consorts [K] afin d'obtenir le paiement de la somme totale de 552.697,00 € en allégation d'inexécution de la transaction du 23 juin 2016 ;
- débouté la SCI MAM de sa demande en paiement de la somme précitée de 552.697,00 € à l'encontre des consorts [K] en allégation d'inexécution de cette transaction ;
- déclaré irrecevable l'action ayant été formée par la SCI MAM à l'encontre des consorts [K] afin d'obtenir paiement de la somme de 552.697,00 € à titre de recherche de responsabilité du syndic ;
- débouté la SCI MAM de sa demande en paiement de la somme totale de 65.974,51 € à l'encontre des consorts [K] au titre de la gestion d'affaires ;
- condamné la SCI MAM à payer au profit des consorts [K] une indemnité de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la SCI MAM de sa demande de défraiement formée au visa de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la SCI MAM de sa demande d'exécution provisoire ;
- condamné la SCI MAM aux dépens de l'instance.
Par déclaration formalisée par le RPVA le 21 avril 2021, le conseil de de la SCI MAM a interjeté appel du jugement susmentionné, l'appel portant sur toutes les dispositions de la décision contraires à ses demandes.
' Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 15 juin 2022, la SCI MAM a demandé de :
' au visa de l'article 1134 du Code civil [ancien], des articles 2044 et suivants du Code civil, de la convention précitée du 23 juin 2016, de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 1301 du Code civil ;
' infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 14 avril 2021 du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand ;
' à titre principal ;
' condamner les consorts [K] à lui payer la somme principale de 552.697,00 € en réparation de son préjudice résultant directement de l'inexécution de la transaction du 23 juin 2016 après avoir jugé que les consorts [K] n'ont pas respecté l'engagement de procéder aux demandes de déblocage des fonds d'assurance à la suite du sinistre incendie du 7 août 2012, que M. [K], en qualité de syndic bénévole, a manqué à ses obligations légales de conservation de l'immeuble en négligeant d'obtenir le déblocage des indemnités différées d'assurances dans le délai de la prescription biennale et que le préjudice équivaut à la perte définitive de ces indemnités assurances postérieurement à août 2017 ;
' condamner les consorts [K] à lui payer une indemnité de 67.925,72 € en allégation de gestion d'affaires ;
' à titre subsidiaire ;
' condamner les consorts [K] à lui payer la somme de 268.715,00 € en réparation du préjudice résultant directement de l'inexécution de la transaction, au titre de la quote-part indispensable pour la réparation des parties communes ;
' condamner in solidum les consorts [K] à lui payer la somme de 47.901,21 € au titre de la gestion d'affaires ;
' en tout état de cause ;
' condamner les consorts [K] à lui payer une indemnité de 3.600,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
' débouter les consorts [K] de l'ensemble de leurs demandes ;
' condamner les consorts [K] aux entiers dépens de l'instance.
' Par dernières conclusions d'intimé notifiées par le RPVA le 1er septembre 2022, M. [V] [K] et Mme [S] [E] veuve [K], représentée par son tuteur M. [V] [K], ont demandé de :
' confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
' débouter la SCI MAM de l'intégralité de ses demandes ;
' condamner la SCI MAM à leur payer une indemnité de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamner la SCI MAM aux entiers dépens de l'instance, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Sophie Lacquit, Avocate au barreau de Clermont-Ferrand.
Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par chacune des parties à l'appui de leurs prétentions respectives sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.
Par ordonnance rendue le 8 septembre 2022 le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l'audience civile collégiale du 3 octobre 2022 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 15 novembre 2022, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1/ Questions préalables
Il convient d'abord de constater que les consorts [K] ne remettent pas en débat dans leurs conclusions d'appel l'irrecevabilité de l'action qu'ils ont soulevée en première instance à l'encontre de la SCI MAM quant à sa demande principale de recouvrement de la somme de 552.697,00 € en allégation d'inexécution de la transaction du 23 juin 2016. Le jugement de première instance sera en conséquence purement et simplement confirmé en ce qu'il a jugé cette action recevable en considération de l'existence de cette transaction et de l'intérêt à agir.
Il n'est pas contestable que le protocole d'accord transactionnel conclu le 23 juin 2016 entre la SCI MAM d'une part et les consorts [K] (outre M. [U] [K] depuis lors décédé) d'autre part a été convenu entre les parties susnommées conformément aux dispositions de l'article 2044 du Code civil suivant lesquelles « La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. / Ce contrat doit être rédigé par écrit. ». Il est dès lors tout à fait admis que l'inexécution d'une transaction ou l'absence de bonne foi dans ses conditions d'exécution ouvrent droit au créancier des concessions réciproques une action indemnitaire en recherche de responsabilité civile contractuelle.
Il n'est pas contesté que le dispositif assurantiel de reconstruction de l'immeuble prévoyait, concernant les parties communes qui seules sont en litige dans la présente instance, en partie une indemnité immédiate et pour l'autre partie des indemnités différées sur justifications d'accomplissement et d'achèvement des travaux nécessaires au moyen de factures par deux assureurs dont l'obligation contractuelle de garantie était acquise sous la seule limite de la prescription biennale et d'un plafond de garantie.
Enfin, compte tenu des conclusions très souvent émaillées de part et d'autre de nombreux éléments de simple contexte exprimant un vif et profond climat de mésentente ou de ressentiment entre les parties, il sera rappelé, en tant que de besoin, que la Cour n'intègrera dans sa discussion que les moyens et arguments se rapportant strictement au dispositif des conclusions de chacune des parties, se conformant d'ailleurs en cela aux dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile suivant lesquelles « La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif [des conclusions d'appel] et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. ».
2/ Sur le respect de l'engagement transactionnel au regard des concessions réciproques
Déboutée en première instance de ce chef de demande, la SCI MAM réitère en cause d'appel sa demande de condamnation des consorts [K] à lui payer à titre principal la somme de 552.697,00 €, arguant de l'inexécution par M. [K] de la convention de transaction du 23 juin 2016. Ce dernier ne conteste pas avoir été en cette occurrence l'interlocuteur des deux assureurs susnommés. La SCI MAM entend justifier le montant de cette créance à partir de la somme totale de 702.697,03 € que la société GENERALI aurait dû selon elle verser au titre de la rénovation des parties communes de l'immeuble sur production des factures de travaux dans le délai de prescription de deux ans, dont à déduire la somme de 150.000,00 € qu'elle a elle-même abondée en application de l'accord transactionnel du 23 juin 2016 (arrondie sur les centimes). Elle reproche à M. [K] de ne pas avoir organisé de manière complète la réparation des conséquences dommageables de cet incendie concernant les parties communes de l'immeuble litigieux et d'avoir ainsi par sa carence laissé prescrire par deux ans la perception d'un substantiel reliquat d'indemnités d'assurance dont elle réclame en conséquence le remboursement intégral à titre de dommages-intérêts dans les conditions suivantes :
indemnités non versées par la société SADA, soit la somme totale de 475.779,72 € ventilée entre une part d'indemnité immédiate et une part d'indemnités différées sur justifications par factures des travaux entrepris ;
indemnités non versées par la société GENERALI, soit la somme totale de 226.917,31 € ;
sous-total, soit : 702.697,03 € ;
abondement de la SCI MAM à déduire, soit : 150.000,00 € ;
préjudice en conséquence allégué à hauteur de 552.697,03 € arrondis à 552.697,00 €.
Ce préjudice résulte selonn elle de fautes imputées aux intimés et qui auraient causé l'absence de reconstruction complète des parties communes de l'immeuble litigieux.
Le premier juge a rejeté ce chef de demande pour absence de preuves suivant lesquelles ce montant de 702.697,03 aurait concerné les parties communes et aurait possédé un caractère définitif, s'agissant indemnité différées mobilisables après justification de la réalisation de travaux. Il a également relevé à l'appui de sa décision de rejet que ce montant de 702.697,03 excédait notablement la valeur vénale de l'immeuble estimé à 552.000,00 €, considérant en définitive que ce calcul de créance se ne présentait aucun caractère vraisemblable.
La question de l'acquisition de la prescription biennale vis-à-vis des deux assureurs susnommés, et donc de la perte éventuelle pour les copropriétaires de l'immeuble sinistré de toutes possibilités de recouvrement d'indemnités d'assurances complémentaires au titre de la reconstruction des parties communes, n'est pas discutée par les intimés.
En l'occurrence, force est de constater que ce préjudice allégué demeure éventuel, incertain et conjectural dans son principe, tout autant en cause d'appel qu'en première instance. En effet, en défense à cette action en responsabilité pour défaut d'exécution de la transaction litigieuse, les consorts [K] objectent à juste titre que :
à supposer d'abord cette demande fondée, la SCI MAM ne saurait percevoir à son profit de la part des assureurs des indemnités complémentaires ne se rapportant qu'aux parties communes de l'immeuble alors que celles-ci ne peuvent par principe lui revenir, n'ayant en réalité vocation à n'être versées qu'au syndicat de copropriété, étant par ailleurs rappelé que cet organe de la copropriété peut lui-même faire l'objet de procédures de remplacement dans l'hypothèse où l'un des copropriétaires estime que les fonctions de ce dernier ne sont pas correctement ou suffisamment remplies ;
aucune preuve n'est en définitive produite et rapportée suivant laquelle des indemnités d'assurances seraient encore nécessaires au financement du programme de reconstruction des parties communes de l'immeuble litigieux, en lecture d'un procès-verbal de constat dressé le 19 octobre 2021 par Me Anne-Andréa Rolland, Huissier de justice associé à [Localité 11] (Puy-de-Dôme), à la demande des consorts [K], suivant lequel la partie rez-de-chaussée de cet immeuble fait l'objet d'une exploitation commerciale de restaurant dans des conditions apparaissant tout à fait normales et ordinaires, alors par ailleurs que ce restaurant occupe deux étages de l'immeuble et que l'exploitant de ce restaurant est le locataire de la SCI MAM ;
* la SCI MAM convient dans ses écritures que son locataire exploitant le restaurant du rez-de-chaussée peut y exercer son activité commerciale dans des conditions normales mais n'apporte pas la preuve que le reste de l'immeuble, qui selon lui « (') constitue une coquille vide avec des équipements laissés en l'état aux intempéries et à l'aggravation des désordres. » se trouve dans cet état depuis seulement la survenance de cet incendie alors que l'immeuble litigieux n'a été que partiellement détruit par cet incendie.
Il importe également de rappeler qu'il ne suffisait pas, dans ce dispositif particulier de financement par garanties d'assurances, de demander de l'argent pour engager des travaux jusqu'au plafond stipulé par les assureurs mais d'engager l'ensemble des travaux nécessaires dans la limite de la garantie contractuelle offerte par les assureurs, ce plafond chiffré constituant dès lors une garantie maximale sous réserve de nécessité et de justificatifs de travaux et non une ligne de garantie inconditionnellement acquise. L'absence d'engagement de travaux supplémentaires sur les parties communes à l'initiative du syndic bénévole peut donc au contraire tout autant permettre d'inférer que ceux-ci n'étaient en définitive plus nécessaires du fait de l'achèvement du programme de rénovation.
En tout état de cause, M. [K] n'a pas pris l'engagement dans la transaction du 23 juin 2016 de se faire verser en qualité de syndic les indemnités de garantie à hauteur de ce plafond de garantie mais uniquement en fonction des travaux nécessaires de réparation dans la limite de ce plafond. L'allégation de la SCI MAM suivant laquelle des indemnités auraient été définitivement perdues postérieurement à l'échéance du délai de prescription biennale (août 2017) demeure donc totalement conjecturale.
Enfin, c'est tout de même à juste titre que le premier juge a relevé que la somme revendiquée à concurrence de 702.697,00 € (dont à déduire les 150.000,00 € d'engagement de travaux de la SCI MAM), au demeurant au titre des seules parties communes de l'immeuble, excède très largement l'entière valeur vénale de cet immeuble à hauteur de 552.000,00 €. Cette totale disproportion ajoute au caractère peu vraisemblable du calcul servant de base à cette demande.
Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande formée par la SCI MAM à l'encontre des consorts [K] aux fins de paiement de la somme de 552.697,00 € en allégation d'inexécution de la transaction du 23 juin 2016.
3/ Sur le respect des obligations légales du syndic bénévole
L'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, définit les obligations imposées au syndic, qu'il soit professionnel ou bénévole, au regard des pouvoirs qui lui sont conférés, comportant notamment l'obligation « ' d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien (') » et celles « ' d'assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires [incluant les factures]. (') », « ' D'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ; » et « ' d'ouvrir dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. (') ». Le respect de ces obligations impose au syndic, qu'il soit professionnel ou bénévole, la tenue d'une comptabilité claire et régulière.
Dans le cadre de sa demande principale, la SCI MAM recherche également la responsabilité de M. [K] en sa qualité de syndic bénévole de l'immeuble litigieux aux fins d'obtention de la même somme de 552.697,00 € à titre de réparation. Cette qualité de syndic bénévole est pleinement reconnue par M. [K], sa désignation en cette qualité étant effective depuis une délibération d'assemblée générale extraordinaire du 27 mai 2016. Ce chef de demande a été jugé irrecevable par le premier au motif que la transaction du 23 juin 2016 aurait purgé l'ensemble des griefs préexistant conformément aux articles 2048 et 2052 du Code civil disposant respectivement que « Les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu. » et que,« La transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet. ».
En l'espèce, la SCI MAM fait état des griefs suivants à l'appui de ce poste de demande : absence de déblocage des indemnités d'assurances, absence d'affectation des indemnités d'assurances à la réfection des parties communes, absence de comptabilité claire pour rendre compte de l'exécution de ce mandat auprès des copropriétaires, absence de conservation des factures et de tous justificatifs financiers pour les archives de la copropriété, absence de mise à jour du carnet d'entretien du bien immobilier, absence générale de diligences dans les limites de la prescription biennale expirant en août 2017.
En l'occurrence sur la recevabilité, tous ces griefs sont postérieurs dans leur survenance à la date du 23 juin 2016 de la transaction conventionnelle litigieuse et se rattachent aux conditions mêmes d'exécution de cette convention qui sont arguées de comportements fautifs. C'est donc à tort que le premier juge a opté pour l'irrecevabilité de cette demande. Le jugement de première instance sera en conséquence infirmé en ce qui concerne cette fin de non-recevoir, le débat de fond ne pouvant dès lors être éludé sur ce point.
En l'occurrence sur le fond, les critiques de forme relatives à l'absence de comptabilité claire, à l'absence de conservation des factures et de justificatifs financiers ainsi qu'à l'absence de tenue d'un carnet d'entretien du bien immobilier révèlent certes un certain nombre de manquements mais qui en définitive ne font pas obstacle à l'appréciation rétrospective des sommes allouées par les assureurs au titre des parties communes et de l'état d'achèvement des travaux litigieux. Ces critiques sans objectivations de véritables griefs seront en conséquence écartées, d'autant qu'il appartenait en temps réel à la société MAM d'enjoindre le syndic bénévole de se mettre en conformité avec l'ensemble des obligations spécifiques résultant de la loi précitée du 10 juillet 1965. Concernant les autres griefs qui se rapportent à des questions de fond, force est de constater qu'ils sont exactement les mêmes que ceux précédemment énoncés et écartés dans le cadre de la discussion sur la recherche de la responsabilité de M. [K] quant au respect de l'engagement transactionnel au regard des concessions réciproque (conditions de déblocages et d'affectation des indemnités d'assurance concernant les travaux de rénovation des parties communes, teneur et ampleur des diligences effectuées à ce sujet par le syndic pendant le délai de prescription biennale).
La demande de la SCI MAM à l'encontre des consorts [K] aux fins de condamnation de ces derniers à lui payer la somme principale de 552.697,00 € en allégation de non-respect par M. [K] de ses obligations légales de syndic bénévole sera en conséquence également rejetée.
4/ En ce qui concerne l'allégation de gestion d'affaires
Il résulte des dispositions de l'article 1301 du Code civil que « Celui qui, sans y être tenu, gère sciemment et utilement l'affaire d'autrui, à l'insu ou sans opposition du maître de cette affaire, est soumis dans l'accomplissement des actes juridiques et matériels de sa gestion, à toutes les obligations d'un mandataire. » et des dispositions de l'article 1301-2 alinéa 2 du Code civil que « [Celui dont l'affaire a été utilement gérée] rembourse au gérant les dépenses faites dans son intérêt et l'indemnise des dommages qu'il a subis en raison de sa gestion. ».
En application des dispositions législatives qui précèdent, la SCI MAM réclame, également dans le cadre de sa demande principale, aux consorts [K] le remboursement de la somme totale de 67.925,72 € au titre de plusieurs dépenses qu'elle dit avoir dû engager en raison de l'urgence et de la carence du syndic pour le bien de la copropriété. Le premier juge a rejeté cette demande de dédommagement de gestion d'affaires au motif que les dépenses alléguées, à les supposer avérées, n'ont pu intervenir qu'au bénéfice du syndicat de copropriété et qu'une telle demande de remboursement ne peut donc prospérer à l'égard des consorts [K]. Le premier juge a également considéré que les factures produites étaient insuffisamment crédibles pour caractériser, soit des paiements effectifs, soit le fait qu'il s'agissait de dépenses déployées sur les parties communes de l'immeuble. Ce poste de demande est rehaussé en cause d'appel de la somme de 65.974,51 € à celle de 67.925,72 €.
En l'occurrence, il y a d'abord lieu de considérer que la SCI MAM impute la totalité de cette demande de remboursement formée à hauteur de la somme précitée de 67.925,72 € à des dépenses qu'elle dit avoir engagées sur les parties communes de l'immeuble eu égard à cette réclamation chiffrée et articulée dès le début de ses conclusions d'appelant dans la formulation ci-après libellée : « (') vu l'urgence et la carence du syndic, pour le bien de la copropriété. » (page XXVI). Dans ces conditions, force est de constater que le premier juge a correctement jugé que ce poste de demande concernant exclusivement des dépenses alléguées sur les parties communes ne pouvait être formé qu'à l'encontre du syndicat de copropriété et non personnellement à l'encontre des consorts [K] ou de M. [K].
Cette demande sera dès lors jugée irrecevable, le jugement de première instance devant être simplement réformé en ce qu'il a prononcé à ce sujet une décision de rejet et non pas d'irrecevabilité.
5/ Sur les autres demandes
La demande subsidiairement formée par la SCI MAM aux fins de condamnation des consorts [K] à lui payer par quote-part la somme de 268.715,00 € en allégation de non-respect par M. [K] de l'engagement transactionnel du 23 juin 2016 au regard des concessions réciproque est ainsi calculée : remboursement par les consorts [K] de 70,52 % (correspondant à leurs tantièmes de copropriété) de la somme précédemment investie à hauteur de 150.000,00 €, soit de la somme de 105.780,00 €, outre abattement de 29,48 % sur sa réclamation pécuniaire de 552.697,00 € déterminant la somme de 162.935,00 €, soit au total de la somme de 268.715,00 €.
En l'occurrence, la demande formée à hauteur de 105.780,00 € se heurte à la force exécutoire de l'accord transactionnel du 23 juin 2016, la SCI MAM s'étant engagée à réaliser cet investissement de 150.000,00 € sans aucune condition restrictive particulière et les fautes imputées à M. [K] quant à l'exécution de cet accord transactionnel ou dans ses fonctions de syndic bénévole n'étant au demeurant pas prouvées pour les motifs précédemment énoncés. Dans ces conditions, ce poste de demande nouvellement formé en cause d'appel à hauteur de 268.715,00 € sera rejeté.
Il en est de même en ce qui concerne la seconde demande subsidiaire, également nouvelle en cause d'appel, à hauteur de 47.901,21 € à titre de remboursement en allégation de gestion d'affaires. Ce poste de demande correspond à 70,52 % des tantièmes de copropriété des consorts [K] sur la créance qu'elle allègue à ce titre à hauteur de 67.925,72 €. À ce sujet, pour les mêmes motifs que ceux précédemment énoncés, seul le syndicat de copropriété peut le cas échéant restituer ou rembourser toutes sommes, y compris dans le domaine de la gestion d'affaires. Ce poste de demande sera donc également jugé irrecevable.
Le jugement de première instance sera confirmé en ce qui concerne l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et l'imputation des dépens de première instance.
Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge des consorts [K] les frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'engager à l'occasion de cette instance et qu'il convient d'arbitrer à la somme de 2.000,00 €.
Enfin, succombant à l'instance, la SCI MAM sera purement et simplement déboutée de sa demande de défraiement formée au visa de l'article 700 du code de procédure civile et supportera les entiers dépens de l'instance en cause d'appel.
LA COUR,
STATUANT PUBLIQUEMENT
ET CONTRADICTOIREMENT
CONFIRME le jugement n° RG-19/04338 rendu le 14 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu'il a :
' déclaré recevable l'action introduite par la SCI MAM aux fins de condamnation de M. [V] [K] et de Mme [S] [E] veuve [K], représentée par son tuteur M. [V] [K], à lui payer la somme de 552.697,00 € en allégation d'inexécution de la convention transactionnelle du 23 juin 2007 ;
' débouté la SCI MAM de sa demande formée à l'encontre de M. [V] [K] et de Mme [S] [E] veuve [K], représentée par son tuteur M. [V] [K], aux fins de condamnation à lui payer la somme de 552.697,00 € en allégation d'inexécution de la convention transactionnelle du 23 juin 2007 ;
' débouté la SCI MAM de sa demande de remboursement formée à l'encontre de M. [V] [K] et de Mme [S] [E] veuve [K], représentée par son tuteur M. [V] [K], à hauteur de 67.974,51 € en allégations de gestion d'affaires ;
' fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de l'imputation des dépens de première instance
INFIRME ce même jugement en ce qu'il a :
' déclaré irrecevable la demande formée par la SCI MAM aux fins de condamnation de M. [V] [K] et de Mme [S] [E] veuve [K], représentée par son tuteur M. [V] [K], à lui payer la somme de 552.697,00 € en allégation d'inexécution des obligations légales du syndic ;
' débouté la SCI MAM de sa demande de condamnation de M. [V] [K] et de Mme [S] [E] veuve [K], représentée par son tuteur M. [V] [K], à lui payer la somme de 65.974,51 € en allégation de gestion d'affaires.
Statuant à nouveau.
DÉBOUTE la SCI MAM de sa demande formée à l'encontre de M. [V] [K] et de Mme [S] [E] veuve [K], représentée par son tuteur M. [V] [K] aux fins de condamnation de ces derniers à lui payer la somme principale de 552.697,00 € en allégation de non-respect par M. [V] [K] de ses obligations de syndic bénévole.
JUGE IRRECEVABLE la demande de remboursement formée par la SCI MAM à l'encontre de M. [V] [K] et de Mme [S] [E] veuve [K], représentée par son tuteur M. [V] [K], à hauteur de 67.925,72 € en allégation de gestion d'affaires.
DÉBOUTE la SCI MAM de sa demande subsidiairement formée à l'encontre de M. [V] [K] et de Mme [S] [E] veuve [K], représentée par son tuteur M. [V] [K], aux fins de paiement de la somme de 268.715,00 €, par quote-part en allégation de non-respect de la convention transactionnelle du 23 juin 2016.
JUGE IRRECEVABLE la demande de remboursement subsidiairement formée par la SCI MAM à l'encontre de M. [V] [K] et de Mme [S] [E] veuve [K], représentée par son tuteur M. [V] [K], à hauteur de 47.901,21 €, par quote-part en allégation de gestion d'affaires.
Y ajoutant.
CONDAMNE la SCI MAM à payer au profit de M. [V] [K] et de Mme [S] [E] veuve [K], représentée par son tuteur M. [V] [K], une indemnité de 2.000,00 € en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile.
REJETTE le surplus des demandes des parties.
CONDAMNE la SCI MAM aux entiers dépens de l'instance en cause d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Sophie Lacquit, Avocate au barreau de Clermont-Ferrand.
Le greffier Le président