15/11/2022
ARRÊT N° 690/2022
N° RG 21/04593 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OPCQ
EV/CD
Décision déférée du 07 Octobre 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE
( 20/03344)
M. [V]
[M] [D]
C/
Etablissement Public TOULOUSE METROPOLE HABITAT AINE-TOULOUSE METROPOLE HABITAT
INFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
ARRÊT DU QUINZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
***
APPELANTE
Madame [M] [D]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Annie COHEN-TAPIA, avocat au barreau de TOULOUSE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.023513 du 15/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)
INTIMÉ
TOULOUSE METROPOLE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA METROPOLE TOULOUSAINE
prise en la personne de son représentant légal domicilié ès
qualités au dit siège social
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
E.VET, président
O. STIENNE, conseiller
A. MAFFRE, conseiller
Greffier, lors des débats : M. BUTEL
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par E.VET, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre
Par acte du 30 avril 2020, l'Office public de l'habitat de la métropole toulousaine-Toulouse Métropole Habitat a donné à bail à Mme [M] [D] un appartement situé [Adresse 2].
Par acte du 10 décembre 2020, l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Toulousaine-Toulouse Métropole Habitat a fait assigner Mme [D] devant le juge du contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1719, 1724 et 1728 du code civil, la condamnation de Mme [D] a laisser accéder l'entreprise mandatée par le bailleur afin de permettre l'achèvement des travaux, sous astreinte de 50 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, et sa condamnation à verser la somme de 621€ TTC au titre de la réinstallation de l'échafaudage.
Par jugement en date du 7 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection de Toulouse a :
- condamné Mme [M] [D] à laisser accéder l'entreprise mandatée par le bailleur afin de permettre l'achèvement des travaux d'isolation par l'extérieur, la réfection des bardages et l'achèvement des plaquettes, commandés par Toulouse Métropole Habitat, dans un délai de 30 jours à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant 30 jours,
- dit que l'astreinte sera liquidée par le juge de l'exécution,
- condamné Mme [M] [D] à payer à Toulouse Métropole Habitat la somme de 1.035 € TTC au titre de la réinstallation de l'échafaudage,
- débouté Mme [D] de l'ensemble de ses demandes,
- condamné Mme [M] [D] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la Métropole Toulousaine -Toulouse Métropole Habitat, la somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné MmeMadeleine [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration en date du 17 novembre 2021, Mme [D] a interjeté appel de la décision. L'ensemble des chefs du dispositif de la décision sont critiqués, à l'exception du rejet de toutes demandes plus amples ou contraires.
Mme [D], dans ses dernières écritures en date du 2 février 2022, demande à la cour au visa des articles 44 quater de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, 1231 et suivants du code civil, de':
- réformer la décision dont appel,
Par conséquent,
- constater l'absence de concertation sur les travaux en cours,
- débouter Toulouse Métropole Habitat de ses demandes et notamment de l'accès au logement de Mme [D] sous astreinte afin de procéder aux dits travaux,
- le condamner au paiement de 500 € au titre de dommages-et-intérêts pour le préjudice subi,
- le condamner à 1200€ sur le fondement de l'article 700-2 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Me Cohen-Tapia,
- le condamner aux entiers dépens.
L'Office Public de l'Habitat de la Métropole Toulousaine - Toulouse Métropole Habitat, dans ses dernières écritures en date du 5 janvier 2022, demande à la cour au visa des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 4 du décret n°2009-1439 du 23 novembre 2009, des nouveaux articles 1103 et suivants (ancien article 1134), 1240 et suivants (ancien 1382) et 1719, 1724 et 1728 du code civil, de':
- débouter Mme [M] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Toulouse le 7 octobre 2021 ;
Par conséquent,
- condamner Mme [M] [D] à laisser accéder l'entreprise mandatée par le bailleur afin de permettre l'achèvement des travaux d'isolation par l'extérieur, la réfection des bardages et l'achèvement des plaquettes, commandés par Toulouse Métropole Habitat, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- condamner Mme [M] [D] à payer à Toulouse Métropole Habitat la somme de 1.035 € TTC au titre de la réinstallation de l'échafaudage ;
- débouter Mme [D] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner Mme [M] [D] à payer à Toulouse Métropole Habitat la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Sorel sur affirmation de son droit.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 septembre 2022.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS
Sur la demande principale :
Mme [D] explique que le bailleur a entrepris des travaux de réhabilitation de la résidence sans concertation avec les locataires et sans les informer qu'ils rendraient impossible l'accès aux loggias des appartements depuis la cuisine et qu'ayant constaté que les travaux réalisés chez ses voisin les privaient de cet accès elle a écrit au bailleur pour manifester son refus de laisser exécuter les travaux.
Elle souligne qu'aucune indemnisation n'a été proposée aux locataires et qu'aucune solution au problème n'a été recherchée et fait valoir qu'étant atteinte d'une neuropathie des membres inférieurs cette condamnation entraînerait une augmentation de ses déplacements qui lui serait forcément préjudiciable.
Elle rappelle que les gardes-corps étant dangereux de l'isolant a été appliqué. Elle déplore devoir subir une augmentation de son loyer en raison des travaux alors que la surface de son logement a diminué.
Le bailleur oppose avoir entrepris des travaux de réhabilitation de la résidence en procédant notamment à des travaux permettant une meilleure performance thermique par une isolation extérieure et avoir informé les locataires par deux réunions qui se sont tenues les 4 mars 2019 et 10 mars 2020 auxquelles a assisté Mme [D].
Il rappelle que l'accès à la loggia lui restera possible par le séjour et qu'elle n'établit pas la réalité de son préjudice, la perte de superficie revendiquée qui résulte de la pose d'un isolant représentant une épaisseur de 10 cm de largeur sur toute la périphérie de la loggia estimée à 0,56 m² étant compensée par la démolition de l'ancien garde-corps béton qui avait une épaisseur de 10 cm qui a été remplacé par un garde-corps vitré. Ainsi la perte de surface en sol de la loggia estimée à 0,21 m² sera compensée par l'amélioration thermique résultant des travaux qui permettra à Mme [D] de réduire ses charges de chauffage.
Il souligne que l'opposition de la seule Mme [D] met en péril le projet d'amélioration de performance technique de l'immeuble entier.
Enfin, il affirme que le loyer de Mme [D] restera inchangé mais qu'une troisième ligne de financement sera appliquée conformément au décret du 23 novembre 2009 et selon des modalités plus favorables au locataire que celles prévues par ce décret.
La cour rappelle qu'aux termes de l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de : «permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.».
Par ailleurs, l'article 1723 du Code civil fait interdiction au bailleur de changer pendant la durée du bail la forme de la chose louée.
En l'espèce, les travaux de réhabilitation de la résidence dans laquelle réside Mme [D] avaient essentiellement pour objectif l'amélioration de la performance énergétique de l'immeuble.
Par lettre recommandée reçue le 6 mars 2020, la locataire a informé son bailleur qu'elle s'opposait à la condamnation de la porte-fenêtre permettant l'accès à sa loggia par la cuisine. Elle a confirmé cette opposition par courrier du 30 septembre 2020 auquel étaient annexées les signatures de six autres locataires. Ce document mentionnait aussi son opposition à se voir imposer une réduction de la surface de son balcon par l'apposition d'une isolation destinée à pallier les erreurs de mesure de l'entreprise .
Il convient de relever que Mme [D] ne s'est pas opposée par principe aux travaux d'amélioration de l'immeuble mais à ceux ayant pour conséquence de la priver d'un accès à sa loggia.
En effet, il n'est pas contesté qu'ils auront pour conséquence l'impossibilité pour Mme [D] d'accéder à sa loggia par la cuisine, cet accès devant se faire exclusivement par le séjour. De plus, si les parties sont opposées quant à la perte de surface de la loggia, aucune ne justifiant clairement de son décompte, le principe de cette diminution n'est pas discuté.
Le bailleur produit le powerpoint établi le 17 octobre 2018 à l'occasion d'une réunion de concertation avec les locataires relativement aux travaux l'isolation des façades par l'extérieur. De plus, Mme [D] ne conteste pas s'être rendue aux deux réunions d'information.
Force est de constater qu'il n'est pas établi que le bailleur a informé les locataires de ce que cette l'isolation de l'immeuble entraînerait pour eux l'impossibilité d'accéder à la loggia par la porte-fenêtre de leur cuisine et la diminution de superficie des loggias, le compte-rendu de la réunion ne portant aucune mention à ce titre. L'information des locataires a donc été partielle puisqu'il ne leur a pas été expliqué qu'ils perdraient un accès à leur loggia et que la surface de celle-ci serait diminuée.
Il convient de rechercher si le refus opposé par Mme [D] de laisser aux entreprises chargées des travaux, le libre accès à son appartement est justifié ou non au regard de l'intérêt global d'isolation de l'immeuble et de son intérêt particulier, étant observé que les parties évoquent essentiellement l'accès à la loggia et la perte de surface du balcon sans que des précisions soient données sur « l'achèvement des plaquettes ».
En effet, le bailleur ne conteste pas que ces travaux sont de nature à changer la consistance de la chose louée de manière définitive en ce que l'accès à la loggia de la cuisine par Mme [D] ne sera plus possible et que la surface de cette loggia sera diminuée, les dispositions de l'articlela 1724 du Code civil qu'il invoque ne visant que la privation de jouissance temporaire.
De plus, malgré les protestations de la locataire, la bailleresse ne justifie pas avoir recherché avec l'entrepreneur une solution permettant de sauvegarder cet accès et ne produit aucune réponse technique à la proposition de Mme [D] de voir poser un isolant moins épais ou de ne pas le poser à proximité de la porte-fenêtre. Elle ne produit en tout état de cause aucune note technique à ce sujet.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, l'opposition de Mme [D] non pas au principe des travaux mais à la modification définitive de la consistance des lieux donnés à bail apparaît légitime au regard de l'atteinte définitive à cette consistance lors qu'aucune solution alternative n'a été recherchée par le bailleur.
En conséquence, il convient de rejeter la demande du bailleur demande d'accès à l'appartement de Mme [D] sous astreinte et de condamnation à lui verser 1035 € au titre de la réinstallation de l'échafaudage par infirmation du jugement déféré.
Sur les demandes de dommages-intérêts :
L'article 1240 du même code : «Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.».
En l'espèce, Mme [D] fait valoir qu'elle a subi un préjudice résultant de la méthode employée par le bailleur et de la procédure abusive engagée devant le juge des contentieux de la protection. Elle affirme que cette situation a généré un état de stress et déstabilisé son diabète.
Cependant, les certificats médicaux qu'elle produit caractérisent insuffisamment le préjudice subi et le lien de causalité avec les travaux envisagés.
De plus, l'engagement d'une action en justice et sa poursuite en appel constituent un droit dont l'exercice ne dégénère en abus qu'en cas de démonstration d'une faute non caractérisée en l'espèce.
La demande de dommages-intérêts présentée Mme [D] doit en conséquence être rejetée.
Sur les demandes annexes :
Au regard de la solution du litige, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a condamné Mme [D] à verser à l'Office public de l'habitat de la métropole toulousaine-Toulouse Métropole Habitat 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de faire droit à la demande présentée par le conseil de Mme [D] au titre de l'article 700-2° du code de procédure civile à hauteur de 1200 €.
L'Office public de l'habitat de la métropole toulousaine-Toulouse Métropole Habitat qui succombe gardera la charge des dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant dans les limites de sa saisine :
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté Mme [M] [D] de sa demande de dommages-intérêts,
Statuant à nouveau des chefs infirmés :
Déboute l'Office public de l'habitat de la métropole toulousaine-Toulouse Métropole Habitat de sa demande de condamnation sous astreinte de Mme [M] [D] à laisser l'entreprise mandatée par lui achever les travaux d'isolation extérieure, la réfection des bardages et l'achèvement des plaquettes ceci sous astreinte,
Rejette la demande de l'Office public de l'habitat de la métropole toulousaine-Toulouse Métropole Habitat de voir condamner Mme [M] [D] à lui verser 1035 € TTC au titre de la réinstallation de l'échafaudage,
Rejette les demandes de l'Office public de l'habitat de la métropole toulousaine- Toulouse Métropole Habitat au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel,
Condamne l'Office public de l'habitat de la métropole toulousaine-Toulouse Métropole Habitat à verser à Maître Annie Cohen-Tapia 1200 € en application de l'article 700-2° du code de procédure civile ans les conditions prévues par l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, en contrepartie de sa renonciation à la part contributive de l'Etat au titre de l'aide juridictionnelle,
Condamne l'Office public de l'habitat de la métropole toulousaine-Toulouse Métropole Habitat aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
M. BUTEL E.VET