Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/12628 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCKBT
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juillet 2020 -Tribunal Judiciaire de PARIS - RG n° 18/12493
APPELANTE
S.A.R.L. BOUCHERIE AMAAR
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 322 367 301, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège situé
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Elodie LEFEBVRE, avocate au barreau de PARIS, toque : C261,
INTIMÉE
S.A. 'IMMOBILIERE 3 F',
immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 552 141 533, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège situé
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477,
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre,
Monsieur Douglas BERTHE, conseiller,
Madame Marie GIROUSSE, conseillère.
Greffier, lors des débats : Madame Liselotte FENOUIL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Gilles BALAY, Président de chambre et par Mme Anaïs DECEBAL,greffier, présent lors de la mise à disposition.
*
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 8 septembre 1981 la société anonyme d'habitations à loyer modéré d'Île-de-France SADIF a consenti un bail commercial à la société Boucherie Amaar, cessionnaire de baux précédemment consentis à des tiers qui ont été résiliés amiablement et remplacés par la nouvelle convention portant sur une boutique à gauche dans l'entrée de l'immeuble avec arrière-boutique, cuisine et cave avec cellier en dessous, et pièce au rez-de-chaussée, porte gauche en entrant dans l'immeuble (ancienne loge), le tout dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2].
Par suite d'une fusion-absorption du 30 juin 2011, la société immobilière 3F est venue aux droits de la société SADIF. Suivant acte du 10 novembre 2014, la société Immobilière 3F a délivré un congé avec refus de renouvellement du bail. Aucun accord n'ayant été trouvé sur le montant des indemnités d'éviction et d'occupation, la bailleresse a, par assignation du 08 mars 2016, saisi le tribunal de grande instance de Paris, qui, par jugement avant dire droit du 06 mai 2016, a désigné Mme [W] en qualité d'expert judiciaire, laquelle a déposé son rapport le 06 juin 2018.
Par jugement du 07 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris a dit que l'éviction entrainait la perte du fonds de commerce ; il a fixé l'indemnité d'éviction à la somme de 154 000 €, soit :
115 000 € au titre de l'indemnité principale
11 500 € au titre des frais de remploi
13 600 € au titre du trouble commercial
2 000 € au titre des frais de déménagement
10 000 € au titre des frais de réinstallation
2 500 € au titre des frais administratifs et commerciaux
outre la perte sur stock correspondant à 80 % de la valeur nette comptable du stock à la date la plus proche du départ du preneur et les frais de licenciement qui seront payés sur justificatif.
Le tribunal a jugé que la société Boucherie Amaar était redevable d'une indemnité d'occupation, à compter du 1er juillet 2015 d'un montant de 9 750 € par an, outre les taxes et les charges prévues au bail ; dit que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit ; débouté la société Immobilière 3F de sa demande de consignation de l'indemnité de remploi, de sa demande de condamnation du preneur à lui restituer les locaux loués dans le délai de 2 mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction sous peine d'expulsion, de sa demande de rétention, par le séquestre de 1% par jour de retard dans la remise des clés sur l'indemnité d'éviction ; rejeté la demande de la société Boucherie Amaar en remboursement du dépôt de garantie d'un montant de 838,47 € détenu par la société Immobilière 3F ; condamné la société immobilière 3F aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire; l'a condamnée à payer à la société Boucherie Amaar la somme de 2 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ; rejeté toutes autres demandes.
Par déclaration du 02 septembre 2020, la société Boucherie Amaar a interjeté appel partiel du jugement. Par conclusions déposées le 17 février 2021, la société Immobilière 3F a interjeté appel incident partiel du jugement.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 07 septembre 2022.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Vu les dernières conclusions déposées le 22 avril 2021, par lesquelles la société Boucherie Amaar, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour d'infirmer le jugement en ce qui concerne le quantum des indemnités suivantes et statuant à nouveau, fixer l'indemnité principale à 164 000 €, les frais de remploi à 16 400 €, les frais de déménagement à 5 000 €, les frais de réinstallation à 70 000 €, les frais administratifs et commerciaux à 5 000 €, le trouble commercial à 13 600 €, outre la perte sur stock correspondant à 80 % de la valeur nette comptable du stock à la date la plus proche du départ du preneur et les frais de licenciement qui seront payés sur justificatif, en ce compris les congés payés. Elle demande à la Cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 9 750 € par an, et en ce qu'il a rejeté sa demande de restitution du dépôt de garantie ; et statuant à nouveau, de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 5 415 € par an, outre les taxes et les charges prévues au bail et de dire que la société Immobilière 3F lui remboursera la somme de 838,47€ au titre du dépôt de garantie ; de la condamner à lui payer la somme de 10 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise de Mme [D] [W], outre les frais relatifs au rapport établi par M. [H] d'une somme de 600 €.
Vu les dernières conclusions déposées le 17 février 2021, par lesquelles la société Immobilière 3F, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant des frais de réinstallation à 10 000 €, rejeté sa demande de consignation de l'indemnité de remploi de 11 500 € ; et en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de restitution des lieux dans les deux mois suivant le paiement de l'indemnité d'éviction sous peine d'expulsion, avec rétention par le séquestre de 1% du montant de cette indemnité par jour de retard ; et en ses dispositions relatives aux dépens et indemnités pour frais irrépétibles; et statuant à nouveau, de débouter la société Boucherie Amaar de sa demande au titre de frais de réinstallation ; d'ordonner la consignation de l'indemnité de remploi de 11 500 € et permettre le déblocage des sommes à la société Boucherie Amaar uniquement dans l'hypothèse où elle justifierait de sa réinstallation dans un délai d'un an, à défaut de quoi ces sommes lui seront restituées de plein droit sans autre formalité ; ordonner, en l'absence de libération des locaux loués après le délai d'un mois suivant le versement de l'indemnité d'éviction à la société Boucherie Amaar elle-même ou de la notification à celle-ci du versement de l'indemnité au séquestre, l'expulsion de la société Boucherie Amaar des locaux loués et de toute personne occupante des lieux de son fait et ce, avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu et/ou la possibilité pour le séquestre de retenir 1% par jour de retard sur le montant de l'indemnité d'éviction ; condamner la société Boucherie Amaar aux entiers dépens en ce compris du coût de l'expertise judiciaire, selon l'état des justificatifs des honoraires de Mme l'Expert [W] et a fortiori les honoraires de M. [H], mandaté par la boucherie Amaar, hors la procédure d'expertise judiciaire ; condamner la société Boucherie Amaar à lui payer la somme de
10 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera synthétisée.
La société Boucherie Amaar fait grief au Tribunal d'avoir rejeté les conclusions du rapport de M. [X] [H] et sollicite la fixation de l'indemnité en fonction de la valeur du fonds de commerce en l'absence de local de remplacement, et en tenant compte des offres de cession trouvées sur internet en ce qu'elles représentent la valeur de transaction sur le marché et ajoute que l'indemnité principale doit être fixée sur la base de l'évaluation de M. [H], soit 50%, qui se situe dans la fouchette retenue par Mme [W], à savoir entre 25 et 60 % du chiffre d'affaires annuel TTC pour ce type d'activité.
Elle demande au titre des indemnités accessoires les frais de remploi forfaitisés à 10 % de la valeur du fonds de commerce ; et précise que les frais de déménagement vont essentiellement porter sur du mobilier et des aménagements ainsi que du stock ; qu'une activité commerciale de boucherie nécessite une installation et un matériel particulier justifiant la comptabilisation de frais relatifs à la réinstallation au regard des devis versés aux débats ; qu'elle sera tenue d'effectuer des formalités justifiant le paiement de frais administratifs et commerciaux ; que les indemnités de congés payés doivent être retenues au titre des frais de licenciement.
Elle prétend qu'un abattement pour précarité de 50% doit être appliqué sur l'indemnité d'occupation au regard de l'insécurité particulière du quartier et de la perspective de démolition de l'immeuble loué, diminuant fortement sa réelle valeur locative.
Elle rejette l'existence d'une prétendue urgence à la libération des lieux loués.
La société Immobilière 3F affirme que les conditions d'établissement du rapport de M. [H] sont discutables en ce qu'il a été établi non judiciairement et non contradictoirement, sollicitant son rejet. Elle adopte les avis du rapport d'expertise de Mme [W] à l'exception des frais de réinstallation et expose que les frais de réinstallation ne doivent pas être valorisés à défaut de concept particulier du commerce exercé par la Boucherie Amaar.
Elle sollicite la libération rapide des locaux en raison de la nécessité d'une mise en sécurité urgente de l'immeuble.
MOTIFS DE L'ARRET
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'indemnité d'éviction
Aux termes de l'article L 145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l'entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Il est par ailleurs usuel de mesurer les conséquence de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.
Il est admis que l'indemnité d'éviction s'évalue à la date la plus proche de l'éviction et que (a valeur du fonds de commerce est au moins égale à celle du droit au bail qui s'y trouve incluse.
Pour la description des lieux et des caractéristiques du bail, il est renvoyé au jugement entrepris qui ne fait pas l'objet de critiques sur ce point.
De même les parties sont d'accord pour considérer que l'absence d'emplacements équivalents à proximité ne permet pas d'envisager le transfert du fonds sans perte significative de clientèle de sorte que l'indemnité principale doit être fixée en fonction de la valeur marchande du fonds de commerce, comme valeur de remplacement, dont les parties admettent qu'elle est en tout état de cause supérieure à la valeur du droit au bail.
Les parties s'accordent encore pour considérer que la faible rentabilité du fonds de commerce rend inopportune l'approche de la valeur du fonds par une méthode rentabilité, de sorte que l'indemnité principale doit être fixée selon les usages professionnels en fonction d'un pourcentage sur le chiffre d'affaires moyen des dernières années, qui est habituellement compris pour les commerces de boucherie entre 25 et 60 % du chiffre d'affaire annuel TTC.
Si la valeur de l'indemnité d'éviction doit être fixée en fonction des éléments les plus récents, les parties n'ont cependant pas produit d'éléments comptables postérieurs à 2015; en conséquence elles s'accordent sur le chiffre d'affaires moyen calculé par l'expert à partir des exercices 2013 à 2015, soit 327'239 €. En revanche, la discussion porte sur le pourcentage à retenir.
L'expert judiciaire a proposé de retenir un pourcentage de 35 % en fonction des caractéristiques du fonds, du poids assez faible du droit au bail, de l'évolution du chiffre d'affaires orientée à la baisse sur les 3 derniers exercices connus, et de la rentabilité quasi inexistante.
Pour critiquer cette appréciation, la société Boucherie Amaar se fonde sur l'avis critique de Monsieur [X] [H], expert honoraire près la cour d'appel de Paris, lequel met en avant deux critères primordiaux qui à son avis permettent de retenir en l'espèce un pourcentage de 50 %, que sont d'une part le caractère très commerçant du quartier situé entre le [Adresse 6] dans le 18e arrondissement, et d'autre part le caractère très passager de cet emplacement commercial.
L'expert judiciaire avait remarqué la bonne situation du commerce pour l'activité exercée de boucherie orientale, dans un quartier résidentiel populaire, sur une voie secondaire comportant quelques commerces de proximité, principalement à vocation alimentaire, mais moyennement bien desservi par les transports en commun et où règne encore une certaine insécurité ; ces observations permettent de relativiser l'avis de Monsieur [H]. La faible valeur du droit au bail évalué à 27'000 €, et la rentabilité quasi inexistante du fonds de commerce ne permettent donc pas de le valoriser au-delà du montant de 115'000 €, par l'application d'un coefficient 35 %, selon l'avis de l'expert que la Cour, comme le tribunal, adopte à défaut de critique sérieuse.
Les frais de remploi doivent être fixés à 10 % de la valeur principale, à titre forfaitaire, et leur paiement n'a pas à être conditionné à la justification de la réinstallation du commerçant évincé dans un certain délai, puisqu'il incombe à la société Immobilière 3F de rapporter la preuve que le préjudice du preneur serait moindre, et qu'elle ne rapporte pas cette preuve.
L'indemnité pour trouble commercial ne fait l'objet d'aucune critique.
Les frais de déménagement seront fixés à 4166,67 € Hors Taxes, compte tenu de la production en cause d'appel d'une facture du 4 mai 2021 pour ce montant.
Les frais de réinstallation sont dus lorsque, comme en l'espèce, il est démontré que le local commercial de boucherie dont le preneur est évincé avait fait l'objet d'aménagements spécifiques, notamment l'installation de carrelages et une chambre froide, de sorte qu'une indemnité doit compenser les frais qu'il devra engager pour adapter un futur local à son activité lorsqu'il se réinstallera.
Le devis de la société MSA BTP en date du 9 mars 2017 porte sur des travaux d'aménagement d'une boutique en boucherie, pour un montant total de 65'500 € hors-taxes, soit 78'600 € TTC. Mais il ne porte pas seulement sur des aménagements spécifiques, mais sur la rénovation complète d'un local. Seuls les aménagements spécifiques liés au plan de travail en inox, à la chambre froide, doivent être retenus pour un montant de 21'000 € hors-taxes.
Le devis de la société Froid Maintenance Services en date du 16 mars 2017 pour un montant de 73'213 € hors-taxes, soit 87'855,60 € TTC, comprend également des frais non spécifiques liés à l'installation ou à l'acquisition de mobilier commercial mais il comprend l'acquisition d'un groupe frigorifique y compris un forfait pour la fourniture de gaz, qui doit être retenue pour un montant de 16'100 € hors-taxes.
En définitive, des frais de réinstallation sont justifiés pour leur valeur hors taxes de
37'100 €.
Les frais administratifs et commerciaux doivent être retenus pour un montant de 2500 € suivant l'avis de l'expert ne faisant l'objet d'aucune critique sérieuse.
La perte sur stock, d'un commun accord entre les parties, doit être évalué à 80 % de la valeur nette comptable de ce stock à la date la plus proche du départ du preneur.
De même les motifs du jugement entrepris doivent être adoptés pour les frais de licenciement du personnel, ne comprenant pas les indemnités de congés payés.
Il résulte des constatations et appréciations qui précèdent que l'indemnité d'éviction due à la société Boucherie Amaar doit être fixée comme suit :
indemnité principale : 115'000 €
frais de remploi : 11'500 €
trouble commercial : 13'600 €
frais de déménagement : 4166,67 €
frais de réinstallation : 37'100 €
frais administratifs et commerciaux : 2500 €
Total : 183 866,67 €
outre la perte sur stock correspondant à 80 % de la valeur nette comptable du stock à la date la plus proche du départ du preneur et des frais de licenciements qui seront payés sur justificatifs, ne comprenant pas les indemnités de congés payés.
Sur l'indemnité d'occupation
C'est par une analyse circonstanciée et des motifs pertinents qu'il convient d'adopter entièrement que le premier juge a retenu un abattement pour précarité de 10 % seulement, afin de fixer l'indemnité d'occupation au montant de 9750 € hors-taxes et hors charges par an à compter du 1er juillet 2015.
Sur les autres demandes
C'est par une analyse et des motifs pertinents qu'il convient d'adopter que le tribunal a rejeté les demandes de condamnation au paiement de l'indemnité d'éviction, de l'indemnité d'occupation et aux fins d'expulsion, aux fins de séquestre d'une partie de l'indemnité jusqu'au départ de la société preneuse ainsi que la demande de restitution du dépôt de garantie, s'agissant de demandes anticipées et conditionnelles portant sur des droits qui ne sont pas définitivement consacrés compte tenu de la compensation pouvant s'exercer, et de l'exercice possible du droit d'option du bailleur, et du maintien dans les lieux de la société preneuse.
De même il convient de confirmer la disposition du jugement ayant condamné la société immobilière 3F aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire à l'exclusion des frais d'expertise amiable, ces derniers pouvant seulement être pris en compte dans le cadre des frais irrépétibles d'instance.
Ainsi, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées.
En cause d'appel, chaque partie succombe partiellement en ses prétentions de sorte qu'en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, chaque partie gardera à sa charge les frais irrépétibles et dépens exposés.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement rendu le 16 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions à l'exception du montant de l'indemnité d'éviction,
Statuant à nouveau de ce seul chef,
FIXE l'indemnité d'éviction à la somme de 183'866,67 €, soit :
- indemnité principale : 115'000 €
- frais de remploi : 11'500 €
- trouble commercial : 13'600 €
- frais de déménagement : 4166,67 €
- frais de réinstallation : 37'100 €
- frais administratifs et commerciaux : 2500 €
Total : 183 866,67 €
outre la perte sur stock correspondant à 80 % de la valeur nette comptable du stock à la date la plus proche du départ du preneur et des frais de licenciements qui seront payés sur justificatifs, ne comprenant pas les indemnités de congés payés.
Y ajoutant,
DÉBOUTE les parties de leurs demandes d'indemnisation de frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
DIT que chaque partie conservera à sa charge les dépens par elle exposés à l'occasion de l'instance d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT