RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
cinquième chambre commerciale
ARRÊT N° /22 DU 16 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/01288 - N° Portalis DBVR-V-B7F-EYZQ
Décision déférée à la Cour :
jugement du tribunal judiciaire de Nancy, R.G. n° 19/02880, en date du 19 février 2021,
APPELANTE :
S.A.R.L. ILOA, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social [Adresse 1] inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de NANCY sous le numéro 380 022 194
Représentée par Me Fabrice GOSSIN de la SCP FABRICE GOSSIN ET ERIC HORBER, avocat au barreau de NANCY
INTIMÉE :
S.C.I. [Z] prise en la personne de ses dirigeants pour ce domicilies audit siege, [Adresse 1] inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de NANCY sous le numéro 441 803 772
Représentée par Me Valérie BACH-WASSERMANN, avocat au barreau de NANCY
Avocat plaidant Me Karine LHUILLIER avocat au barreau de METZ
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 12 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice BOURQUIN,Président de Chambre et Monsieur Olivier BEAUDIER, conseiller, chargé du rapport
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Patrice BOURQUIN Président de Chambre,
Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,
Monsieur Jean-Louis FIRON Conseiller
Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL.
A l'issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2022, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 16 Novembre 2022, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Monsieur Patrice BOURQUIN, Président de chambre, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
La société [Z] a été constituée entre Mme [H] [Z] et M. [T] [V], le 3 avril 2002, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés le 22 avril 2002. La société Iloa ayant pour activité celle de restaurant, d'hotellerie et de d'organisation de spectacles, est gérée par M. [T] [V]. Son capital social est réparti entre ce dernier, à concurrence de 87,5%, et Mme [H] [Z] à concurrence de 12,5%.
Selon un acte sous seing privé en date du 1er mai 2002, la société [Z] a donné à bail commercial à la société Iloa les locaux dans un bâtiment situé au [Adresse 1]. Le loyer annuel, initialement fixé à 9 600 euros, a été fixé postérieurement à la tacite reconduction à 12 600 euros.
Suivant acte sous seing privé en date du 1er juillet 2006, la société [Z] a donné à bail, dans le cadre d'un bail à construction, à la société Iloa des locaux et terrains, pour une durée de 18 années, moyennant un loyer annuel de 600 euros, à charge pour le preneur d'édifier un bâtiment à usage de chambres d'hôtes et un nouveau bâtiment à usage de restaurant.
Par acte d'huissier en date du 21 mars 2018, la société [Z] a délivré à la société Iloa un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Par acte du même jour, elle a fait délivrer un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs.
Par acte d'huissier en date du 22 juin 2018, la société [Z] a délivré à la société Iloa un second commandement de payer visant la clause résolutoire.
Suivant assignation à jour fixe en date du 19 août 2019, la société [Z] a attrait la société Iloa devant le tribunal de grande instance de Nancy, sur le fondement des articles L145-1 et suivants du code de commerce, L145-41, L251-1 et suivants du code de construction et de l'habitation, 1184 (ancien) du code civil, 1353 et suivants du code civil et 12 du code de procédure civile aux fins de voir notamment prononcer la résiliation du bail liant la société [Z] à la société Iloa.
Suivant jugement en date du 19 février 2021, le tribunal judiciaire de Nancy a :
- rabattu l'ordonnance de clôture rendue le 13 mai 2020;
- ordonné la clôture de l'instruction;
- prononcé la résiliation du bail commercial conclu le 1er mai 2002 entre la société [Z] et la société 'Taverne Des Druides', aux droits de laquelle vient la société Iloa;
- condamné la société Iloa à payer à la société [Z], à compter de la date de résiliation et jusqu'à totale libération des lieux , une indemnité d'occupation, charges comprises, de 2 000 euros par mois.;
- ordonné l'expulsion de la société Iloa, au besoin avec le concours de la force publique;
- dit que la société Iloa devra quitter les lieux, au plus tard, un mois après la signification de la décision à intervenir;
- débouté la société [Z] de sa demande de résiliation judiciaire du bail à construction;
- condamné la société Iloa aux dépens;
- condamné la société Iloa à payer à la société [Z] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration en date du 24 mai 2021, la société Iloa a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 17 février 2022, la société Iloa demande à la cour de :
- dire bien fondé l'appel de la société,
- infirmer le jugement entrepris,
- prononcer la compensation des dettes de la société Iloa et de la société [Z],
- débouter la société [Z] de ses demandes incidentes,
- condamner la société [Z] à verser à la société Iloa la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procedure civile ;
- condamner la société [Z] aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 26 mars 2022, la société [Z] demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté la société [Z] de sa demande de résiliation du bail à construction, ainsi que de celle tendant à voir condamner celle-ci, à défaut de libérer les lieux dans le mois suivant la signification de la décision, au paiement d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, sans prejudice de la possibilité pour la société [Z] de poursuivre l'exécution forcée, au besoin avec le concours de la force publique, limité à la somme de 5 000 euros les sommes allouées à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Statuant à nouveau sur ces points :
- prononcer la résiliation du bail à construction du 1er juillet 2006, à effet à compter de la decision à intervenir,
- dire et juger que la société Iloa devra quitter les lieux, au plus tard, un mois après la signification de la decision à intervenir,
- à défaut, de libérer les lieux dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir, condamner la société Iloa au paiement d'une astreinte de 100 euros par jour de retard, sans préjudice de la possibilité pour la société [Z] de poursuivre l'exécution forcée, avec au besoin le concours de la force publique,
- condamner la société Iloa à payer à la société [Z] la somme de 10 000 euros, à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Y ajoutant :
- condamner la société Iloa au paiement de la somme de 4 089,92 euros au titre des sommes dues depuis le 1er septembre 2020,
- condamner la société Iloa à payer à la société [Z] la somme de 5 000 euros, en application de l'article 700 du code de procedure civile, au titre des frais irrépétibles de la procedure d'appel, ainsi qu'aux dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et des pretentions des parties, la cour renvoie expressément aux conclusions des parties visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procedure civile.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 4 septembre 2022.
MOTIFS :
Sur la résiliation du bail commercial en date du 1er mai 2002 :
En application de l'article 1184 du code civil, dans sa redaction applicable au cas d'espèce, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a pas point été executé, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la resolution avec dommages et intérêts. La resolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
Par ailleurs, aux termes de l'article 1728 2° du code civil, le preneur est tenu à l'obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.
C'est en l'espèce par une exacte application des dispositions susvisées que le tribunal judiciaire de Nancy a retenu que la société Iloa avait gravement manqué à son obligation de payer le loyer convenu, et que par ailleurs, elle ne justifiait d'aucune créance à l'égard de la bailleresse, venant le cas échéant en compensation avec les arriérés exigibles pour les années 2013 à 2020.
Il est établi en effet, au vu du dernier décompte arrêté au 6 mars 2022, auquel est joint les justificatifs de paiement afferents aux charges récupérables sur la locataire, que la créance de la société [Z] s'élève à la somme totale de 66 805,90 euros, se décomposant de 31 loyers mensuels (34 100 euros), de la taxe d'aménagement (715 euros), de la quote-part des taxes foncières 2013 à 2020 et des factures relatives aux consommations d'eau (10 429,01 euros).
Au soutien de son appel, la société Iola ne conteste pas le montant de la créance locative, précédemment arrêtée par l'intimée. Pour s'opposer à la demande de résiliation du bail conclu le 1er mai 2002, elle fait valoir qu'elle était en droit de suspendre le paiement des loyers et charges exigibles, dans l'attente du règlement de sa créance, resultant selon elle de l'application de la clause du bail qui stipule que 'le preneur participera à l'ensemble des travaux de rehabilitation du bâtiment et en supportera 75% des travaux réalisés'.
A l'appui d'une facture en date du 28 février 2018, la société Iola affirme d'abord que sa créance à l'égard de la société [Z], égale à 25% du montant des travaux de réhabilitation qu'elle pretend avoir financés, s'élève à la somme justifiée de 35 129,15 euros, cette créance venant en compensation des sommes dues à la bailleresse.
Aux termes des clauses du bail en date du 1er mai 2002 les parties ont convenu qu' 'une franchise de loyer de quatre mois de loyer sera appliquée, correspondant à la période necessaire à la realisation des travaux de gros oeuvre' et qu'en outre 'le premier paiement du loyer interviendra le 30 septembre en règlement du mois de septembre 2002'.
Il résulte de ces dispositions que la société [Z] et la société Iola ont fixé, d'un commun accord, la fin des travaux de réhabilitation, au plus tard au 30 septembre 2002, date à laquelle le paiement de la participation de la bailleresse à leur financement, correspondant à 25% du montant, est devenu exigible. Cette date de fin prévisible des travaux de rehabilitation de l'immeuble donné à bail est confirmée par les factures produites aux débats par l'appelante, effectivement datées de l'année 2002.
En vertu des dispositions antérieures à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, portant réforme des prescriptions en matière civile, la créance de la société Iola à l'égard de la société [Z] était soumise à une prescription trentenaire. Conformément à l'article 26 II de cette loi, les dispositions qui réduisent les prescriptions s'appliquent à celles en cours, à compter du jour de leur entrée en vigueur, (soit au 19 juin 2008), sans que leur durée totale ne puisse excéder celles prévues par la loi antérieure.
En application des dispositions transitoires rappelées ci-dessus, la société Iola a par consequent bénéficié d'une prescription nouvelle, réduite à cinq ans, courant à compter du 19 juin 2008, sans qu'elle ne puisse excéder la prescription trentenaire en cours au jour de l'entrée en vigueur de la réforme. Or, elle a saisi pour une première le tribunal judiciaire de Nancy d'une demande en paiement de la somme de 32 129,15 euros, correspondant aux travaux de rehabilitation prévus au bail conclu le 1er mai 2002, aux termes de ses conclusions notifiées à la société [Z], le 18 octobre 2019. Sa demande en paiement est donc prescrite, et par consequent, la créance alléguée ne peut venir en compensation des loyers et charges dus à la bailleresse.
Par ailleurs, suivant un avenant au bail commercial susvisé en date du 1er septembre 2006, les parties ont convenu que le preneur assurerra les travaux d'agrandissement de la salle de spectacle, conformément à un permis de construire délivré le 9 août 2006. L'article 3 de cet avenant ('coût des travaux') prévoit que 'le bailleur prendra en charge le coût des travaux dans la limite MAXIMUM de 70 000 euros TTC. Le preneur établira, après achèvement parfait des travaux, une facture correspondant aux travaux réalisés, dans la limite d'un montant global TTC de 70 000 euros'.
En l'espèce, la société Iola ne justifie pas qu'elle aurait adressé à la société [Z] une facture récapitulant le montant exact des travaux d'agrandissement de la salle de spectacle, qu'elle pretend avoir réglés, conformément aux prescriptions de l'avenant susvisé. Elle ne fournit au surplus dans ses conclusions d'appel aucune indication quant à leur coût définitif permettant de définir la quote-part mise à la charge de la bailleresse.
L'ensemble des factures produites aux débats par l'appelante ne permettent pas non plus de calculer le montant total de ces derniers. La société [Z] observe à juste titre à ce sujet que les factures versées aux débats par l'appelante sont partiellement illisibles et pour la plupart antérieures à l'année 2006. À leur examen, il est impossible de determiner lesquelles concernent spécifiquement les travaux d'agrandissement de la salle de spectacle qui sont visés par l'avenant au bail commercial en date du 1er septembre 2006 et de calculer ainsi la quote-part limitée à la somme de 70 000 euros, devant être payee par l'intimée.
Au soutien de son appel, la société Iola affirme que la société [Z] s'est acquittée de la somme de 40 000 euros, de sorte que le solde de sa créance due au titre de l'exécution de l'avenant susvisé s'élève à celle de 30 000 euros. Elle verse aux débats un relevé du compte de la société [Z] en date du 31 décembre 2007 faisant mention au crédit d'un premier virement en date du 23 octobre 2017 d'une somme de 20 000 euros, avec la réference 'realisat prêt', puis d'un second effectué le 7 novembre 2017 avec la reference 'réalisat prêt virement le French Cancan'.
Les mentions susvisées figurant sur le relevé de compte communiqué par l'appelante sont insusceptibles d'établir la preuve que ces mouvements portés au crédit de la société [Z] correspondraient au paiement, en deux échéances, de la créance fixée par l'avenant au bail commercial conclu entre les parties le 1er septembre 2006. La société Iloa ne démontre pas en outre qu'elle aurait, à la fin des travaux d'agrandissement de la salle de spectacle, réclamé à la bailleresse le paiement de sa quote-part, après avoir dûment justifié du montant total de ces derniers, en lui adressant notamment les factures s'y rapportant.
Au vu de ce qui précède, la société Iloa ne rapporte pas la preuve en qu'elle disposerait à ce jour d'une créance certaine, liquide et exigible, d'un montant de 30 000 euros qui serait née de l'exécution de l'avenant du 1er septembre 2006, laquelle viendrait en compensation des loyers et charges impayés.
Enfin, la société Iloa fait valoir en cause d'appel que la société [Z] ne justifie pas d'un manquement grave à son obligation de payer les loyers et charges, à leur terme exigible, en application des dispositions des articles 1er et 4 de l'ordonnance n° 2020-316 en date du 25 mars 2020 relatives au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afferents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de Covid-19. Elle relève sur ce point que son activité de restauration, d'hotellerie et d'organisation de spectacles a été gravement affectée par la crise sanitaire, et qu'elle s'est retrouvée ainsi de fait dans l'impossibilité de régler les loyers et charges dus à la bailleresse.
Les dispositions rappellées ci-dessus prévoient cependant uniquement une suspension des sanctions prévues, à défaut de règlement des loyers et charges locatives afférents aux locaux professionnels et commerciaux, dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020. En aucun cas, ces dispositions n'exonèrent le locataire du paiement des loyers exigibles durant la période précitée, après 23 juin 2020. Au surplus, il ressort du décompte arrêté par la société [Z] que l'appelante n'a pas respecté son obligation de payer les loyers et charges à l'intimée depuis l'année 2013, soit bien avant la crise sanitaire.
En conclusion, compte tenu de l'importance de l'arriéré locatif, tel qu'il résulte du dernier décompte arrêté au 6 mars 2022, de son anciennété, ainsi que de l'absence de tout règlement même partiel intervenu postérieurement par le locataire, la société [Z] justifie d'un manquement grave de la société Iloa à ses obligations contractuelles, de sorte que la demande de résiliation du bail conclu le 1er mai 2002 est fondée.
Il convient en consequence de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a prononcé la résiliation de ce dernier et condamné l'appelante au paiement de l'arriéré locatif, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation égale à 2 000 euros par mois. Il y a lieu également de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy, en ce qu'il a ordonné l'expulsion du locataire, occupant sans droit ni titre.
La société [Z] sollicite également la condamnation de la société Iloa au paiement de la somme de 4 089,92 euros, correspondant au montant des indemnités d'occupation dues postérieurement au jugement rendu le 19 février 2021 par le tribunal judiciaire de Nancy. Les dispositions du jugement entrepris étant confirmées, quant à la condamnation du locataire au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 2 000 euros par mois, cette dernière demande ne peut prospérer.
Sur la résiliation du bail à construction en date du 1er juillet 2006 :
C'est en l'espèce par des motifs pertinents que le tribunal judiciaire de Nancy a retenu que la société [Z] ne démontrait pas l'existence d'un manquement grave de la société Iloa à ses obligations issues du bail à construction en date du 1er juillet 2006. En effet, elle ne fait état devant la cour d'aucun arriéré locatif né de l'exécution de ce contrat, sachant qu'elle a expressément reconnu en première instance que le montant de l'arriéré visé dans son commandement de payer délivré le 21 mars 2018 concerne en fait le bail commercial conclu précédemment le 1er mai 2002, et non le bail à construction en date du 1er juillet 2006.
Aux termes de ses conclusions d'intimée, la société [Z] n'allègue aucun manquement grave qui serait imputable à la société Iloa dans le respect de ses obligations stipulées dans le bail à construction signé le 1er juillet 2006.
Il convient par consequent de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation formée par l'intimée.
Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive :
Le tribunal judiciaire de Nancy a en l'espèce justement retenu que la société [Z] rapportait la preuve de la mauvaise foi de la société Iloa dans le cadre de l'exécution de ses obligations, en tant que locataire. Il est en effet établi que l'appelante s'est prévalu injustement de l'exception d'inexécution, et a ainsi suspendu de manière arbitraire le paiement des loyers exigibles, en invoquant tardivement une compensation de sa dette avec des créances en l'occurrence injustifiées.
La société [Z] démontre par ailleurs que la suspension du paiement des loyers et charges par le locataire, lui a causé des difficultés de trésorerie, ayant généré des retards dans le paiement de ses charges fiscales, objet du recouvrement de pénalités. Le tribunal judiciaire de Nancy afait une exacte appreciation du prejudice subi par l'intimée, en lui allouant la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts. Le jugement entrepris est donc confirmé de ce chef.
Sur les demandes accessoires :
La société Iloa, succombant dans son appel, est condamnée aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. Elle est également déboutée de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles de procedure exposés en première instance et en cause d'appel.
La société Iloa est enfin condamnée à payer à la société [Z] la somme de 4 000 euros, au titre des frais irrépétibles de procedure exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Déboute la société [Z] de sa demande tendant à la condamnation de la somme de 4089,92 euros due au titre de l'indemnité d'occupation ;
Déboute la société Iloa de sa demande formée au titre des frais irrépétibles de procedure exposés en cause d'appel ;
Condamne la société Iloa à payer à la société [Z] la somme de 4 000 € (quatre mille euros), au titre des frais irrépétibles de procedure exposés en cause d'appel ;
Condamne la société Iloa aux entiers frais et dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrice BOURQUIN Président de Chambre, à la Cour d'Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Minute en neuf pages.