COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 17 NOVEMBRE 2022
N° RG 19/01417 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-K5JM
Monsieur [Y] [C]
Madame [Z] [M] épouse [C]
c/
Monsieur [S] [T] (décédé)
Madame [J] [O] épouse [T]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 janvier 2019 (R.G. 18/00224) par la 7ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de Bordeaux suivant déclaration d'appel du 13 mars 2019
APPELANTS :
[Y] [C]
né le 12 Décembre 1978 à [Localité 6]
de nationalité Française
Profession : Responsable développement,
demeurant [Adresse 1]
[Z] [M] épouse [C]
née le 24 Août 1979 à [Localité 4]
de nationalité Française
Profession : Infirmière,
demeurant [Adresse 1]
Représentés par Me KIYAK substituant Me Estellia ARAEZ, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[S] [T]
né le 16 Septembre 1938 à [Localité 5] (TUNISIE)
décédé le 13.05.2020
de nationalité Française,
demeurant [Localité 3]
[J] [O] épouse [T]
née le 15 Décembre 1939 à [Localité 5] (TUNISIE)
de nationalité Française
Retraitée,
demeurant [Localité 3]
à titre personnel et en sa qualité d'ayant droit de Monsieur [S] [T] décédé
Représentée par Me Noémie GUILLOU substituant Me Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Paule POIREL, Président,
Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,
Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
M. [S] [T] et son épouse Mme [J] [O] ont mis en vente un bien situé au lieu dit [Localité 3] dans la commune d'[Localité 7] (33) pour lequel M. [Y] et Mme [Z] [M] épouse [C] se sont portés acquéreurs.
Un compromis de vente a été signé le 23 février 2017 fixant le prix de l'opération à la somme de 250 000 euros. Une condition suspensive relative au prêt bancaire sollicité par les acquéreurs, qui devait être obtenu au plus tard le 24 avril 2017, a été insérée à l'acte, précisant que l'emprunt était d'un montant de 280 000 euros sur une durée maximale de 25 ans avec un taux débiteur de 2 % l'an.
La promesse contenait en outre une clause pénale.
Une offre de crédit a été émise le 19 mai 2017 par la banque CIC Est pour un montant de 280 969 euros, moyennant 225 échéances et un taux débiteur de 1,95 %. Les fonds ont été versés le 14 juin 2017 en la comptabilité de Me [E], notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique de vente.
Le 23 juin 2017, l'officier ministériel a dressé un procès-verbal de difficultés en raison du refus de M. et Mme [T] de vendre leur bien immobilier.
Par un courrier du 31 août 2017, M. et Mme [C] ont mis en demeure M. et Mme [T] de leur restituer le dépôt de garantie et de rembourser les frais exposés dans le cadre de la vente.
Suivant une lettre recommandée du 9 septembre 2017, M. et Mme [T] ont opposé une fin de non-recevoir aux demandes présentées par les acquéreurs.
Par acte du 3 janvier 2018, M. et Mme [C] ont assigné M. et Mme [T] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin d'obtenir la restitution du dépôt de garantie et l'application de la clause pénale.
Le jugement rendu le 23 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Bordeaux a :
- débouté M. et Mme [C] de leur demande de résolution de la vente ,
- constaté la caducité du compromis de vente du 23 février 2017,
- condamné M. et Mme [T] à payer à M. et Mme [C] la somme de 1 000 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts légaux à compter du 1er septembre 2017,
- débouté M. et Mme [C] de leur demande de dommages et intérêts et en remboursement des frais bancaires,
- condamné M. et Mme [T] à payer à M. et Mme [C] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. et Mme [T] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. et Mme [T] aux dépens, en ce compris les émoluments de Me [E],
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire.
M. et Mme [C] ont relevé appel du jugement le 13 mars 2019 en ce qu'il :
- les a déboutés de leur demande de résolution de la vente,
- a constaté la caducité du compromis de vente du 23 février 2017,
- les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts et de remboursement des frais bancaires.
M. [T] est décédé le 19 mai 2020.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 16 juin 2022, M. et Mme [C] demande à la cour, sur le fondement des articles 1104, 1125, 1128, 1231 et 1231-5 du code civil, de :
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il :
- a condamné M. et Mme [T] à leur payer la somme de 1 000 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts légaux à compter du 1er septembre 2017,
- les a condamnés aux dépens, en ce compris les émoluments de Me [E], ainsi qu'à leur payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- réformer le jugement en ce qu'il :
- les a déboutés de leur demande de résolution de la vente ,
- constaté la caducité du compromis de vente du 23 février 2017,
- les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts et en remboursement des frais bancaires,
Statuant à nouveau :
- constater que toutes les conditions relatives à l'exécution du compromis de vente étaient remplies,
- constater que M. et Mme [T] ont refusé de signer l'acte authentique de vente le 23 juin 2017,
- constater la résolution de la vente aux torts des vendeurs,
- condamner Mme [T] à titre personnel et es qualité d'ayant-droit de son époux décédé, à la somme de 25 000 euros au titre des dommages et intérêts en application de la clause pénale,
- le condamner en outre à titre personnel et es qualité d'ayant-droit de M. [T] décédé, au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la présente procédure.
Ils font notamment valoir que :
- Il ressort de la jurisprudence que lorsqu'une condition suspensive est stipulée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition (Civ.3e, 27 oct 2016 n° 15-23.727). Or les conditions suspensives étaient stipulées dans l'intérêt exclusif de M. et Mme [C], qui ont manifesté leur volonté de renoncer à cette condition et d'acquérir le bien. Ils justifient pour cela du dépôt de la demande de prêt, de l'obtention d'une offre de financement, d'une offre de crédit immobilier. La date de signature a été repoussée pour permettre la libération de la maison.
- Une éventuelle caducité de la vente en raison de la non-obtention du prêt n'a jamais été envisagée.
- L'absence de remise de l'offre de prêt ne relève pas d'une négligence fautive des acquéreurs de sorte que l'exécution de la vente s'est poursuivie. La somme demandée au titre de la clause pénale n'est pas manifestement excessive ou disproportionnée dans la mesure où M. et Mme [T] ont refusé en dernier lieu, et sans motif valable, de signer l'acte authentique alors que les conditions de vente étaient remplies.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2022, Mme [T], à titre personnel et en sa qualité d'ayant-droit de son époux décédé, demande à la cour, sur le fondement des articles 1176 (ancien) et 1104 du code civil :
A titre principal :
- d'être déclarée recevable en sa qualité d'ayant-droit à intervenir à la procédure et reprendre l'instance suite au décès de son époux survenu le 13 mai 2020,
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il :
- les a déboutés de leur demande de résolution de la vente,
- a constaté la caducité du compromis de vente du 23 février 2017,
- les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts et en remboursement des frais bancaires,
- de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident et, y faisant droit :
- de réformer le jugement en ce qu'il :
- les a condamnés à payer à M. et Mme [C] la somme de 1 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts légaux à compter du 1er septembre 2017,
- les a condamnés à leur payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- les a déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les a condamnés aux dépens, en ce compris les émoluments de Me [E],
Statuant de nouveau :
- de débouter M. et Mme [C] de leur demande tendant à voir ordonner la restitution de la somme de 1 000 euros séquestrée entre les mains de Me [N], notaire à [Localité 2], au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 31 août 2017,
- de dire et juger que le dépôt de garantie de 1 000 euros séquestré chez Me [N] sera conservé par leurs soins,
- d'ordonner le déblocage du dépôt de garantie à son profit,
Subsidiairement, si par impossible, la cour venait à constater la résolution de la vente à leurs torts exclusifs :
- de dire et juger que la clause pénale est excessive et disproportionnée,
- de réduire le montant des dommages et intérêts sollicités en application de la clause pénale à l'euro symbolique au visa de l'article 1231-5 du code civil,
En toutes hypothèses :
- de débouter M. et Mme [C] de leur demande de condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens, en ce compris leur demande de paiement au titre du remboursement des frais versés par eux au notaire,
- condamner les appelants à leur payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle fait notamment valoir que :
- Le compromis de vente a été réalisé à la condition suspensive d'obtention d'un prêt avant le 23 mars 2017. Or, seule une offre de prêt a été émise par la banque CIC Est le 19 mai 2017, soit postérieurement au délai fixé. Par conséquent, conformément à l'article 1176 ancien du code civil, l'absence de réalisation de la condition suspensive entraîne la caducité du compromis de vente. N'ayant aucune information quant aux recherches effectuées en vue de la réalisation de la condition suspensive, fin avril 2017, ils ont averti M. et Mme [C] de la caducité de la vente en raison de la non-réalisation de la condition suspensive. Par conséquent, ils étaient bien fondés à refuser la signature de l'acte authentique le 23 juin 2017, et ce peu important que cela résulte de la défaillance de M. et Mme [C].
- M. et Mme [C] ont fait preuve de mauvaise foi en ne leur délivrant aucune information lors du délai fixé sur l'avancée des recherches. En dépit de l'avertissement quant à la caducité du compromis de vente, M. et Mme [C] ont poursuivi leurs démarches. Ces démarches ne peuvent leur être opposées.
- en l'absence de réitération de la vente, la clause pénale n'est pas applicable à son encontre et à celle de son mari décédé puisque seule la partie défaillante peut être condamnée. De même, M. [T] est bien fondée à conserver le dépôt de garantie et ne peut être condamnée aux dépens. Il en résulte également que le montant de la condamnation aux dommages-intérêts devra être révisé à l'euro symbolique.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 2022.
MOTIVATION
Sur la demande de résolution de la vente
L'article 1304-3 du code civil énonce que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. L'alinéa 2 précise quant à lui que la condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.
L'article 1304-4 du code civil dispose qu'une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli.
A la demande présentée par M. et Mme [C] tendant à obtenir le prononcé de la résolution de la vente aux torts exclusifs des vendeurs, Mme [O] veuve [T], tant en son nom personnel qu'en celui de son époux décédé, oppose la survenance préalable de la caducité de la vente.
L'acte sous seing privé du 23 février 2017 stipule en page 21 que : 'Au titre de la réalisation de la condition suspensive : le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l'ACQUÉREUR de l'offre écrite de crédit. La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 24 avril 2017.
L'obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l'ACQUÉREUR au VENDEUR par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois 3 jours suivants l'expiration du délai ci-dessus.
A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le VENDEUR aura la faculté de mettre I'ACQUÉREUR en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec accusé de réception au domicile ci-après élu.
Passé ce délai de 8 jours sans que I'ACQUÉREUR ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le VENDEUR retrouvera son entière liberté mais I'ACQUÉREUR ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura, le cas échéant, versé qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait ; à défaut, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR.
Les parties déclarent que la présente condition suspensive est stipulée dans le seul intérêt de I'ACQUÉREUR, ce dernier pouvant renoncer à son bénéfice et notifier à tout moment au VENDEUR qu'il dispose de sommes nécessaires pour le financement de l'opération'.
La défaillance de la condition suspensive dans le délai n'entraîne pas la caducité de la vente si la partie dans l'intérêt de laquelle elle a été stipulée y a renoncé. En effet, lorsqu'une condition est stipulée dans l'intérêt exclusif d'une partie, seule celle-ci peut se prévaloir de la caducité attachée à la défaillance de la condition.
Il n'est pas contesté que M. et Mme [C] n'étaient pas en possession d'une offre de prêt à la date du 24 avril 2017, date stipulée dans la promesse. Ceux-ci ont en été réellement destinataires le 19 mai 2017.
Pour autant, lorsque la réalisation de la condition suspensive ou la renonciation intervient entre la date fixée pour la réalisation (24 avril 2017) et le terme de la promesse de vente (15 puis 23 juin 2017), elle est considérée comme valable et le vendeur, au profit de qui la condition n'a pas été stipulée, ne peut pas invoquer la caducité de l'acte (3ème Civ., 17 novembre 2009 n°08-20.721).
En conséquence, Mme [O] veuve [T], tant en son nom personnel qu'en celui de son époux décédé, ne peut se prévaloir de la caducité de la vente tirée de l'absence d'obtention par les emprunteurs de l'offre de prêt dans le délai convenu dans l'acte.
De leur côté, M. et Mme [C] n'ont jamais souhaité renoncer à la vente dans la mesure où ils ont transmis à leur notaire l'offre de prêt émanant de l'organisme bancaire CIC Est.
Il y a lieu de constater que les vendeurs :
- n'ont jamais adressé aux acquéreurs une mise en demeure par LRAR de justifier sous huitaine la réalisation de la condition comme le prévoit la promesse ;
- n'ont jamais remis en cause la transaction portant sur leur bien immobilier dans leurs courriels des 1er et 14 juin 2017 adressés par leur notaire à celui des acquéreurs dans lesquels ils sollicitaient simplement l'octroi d'un délai supplémentaire pour quitter les lieux.
Mme [O] veuve [T] ne peut dès lors affirmer dans ses conclusions s'être trouvée sans nouvelles de M. et Mme [C] à compter du mois de mai 2017 et avoir ainsi cru à l'abandon par ceux-ci de leur volonté de conclure la vente.
De même, les griefs exprimés par Mme [O] veuve [T] à l'encontre de son propre notaire, qui aurait pris l'initiative de l'envoi de ces courriels sans la consulter, ne sont pas établis, la responsabilité civile de l'officier ministériel n'étant d'ailleurs pas recherchée.
En conséquence, il y a lieu de constater que les vendeurs ont commis une faute en s'abstenant de réitérer la vente du bien immobilier.
Au regard de l'absence de signature de l'acte authentique à la dernière date prévue par les parties, soit le 23 juin 2017, la promesse de vente est devenue caduque de sorte qu'il n'y a pas lieu de prononcer la résolution de la vente aux torts exclusifs de Mme [O] veuve [T], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'ayant-droit de son époux.
Au regard de la faute commise par les vendeurs, la restitution du dépôt de garantie doit être opérée au profit de M. et Mme [C].
Sur la clause pénale
Aux termes de l'article 1231-5 du Code civil : 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne
peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précèdent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La clause pénale, reprenant le texte ci-dessus, a été insérée à l'acte du 23 février 2017 en des termes suivants : 'Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie une somme représentant 10 % du prix de vente à titre de dommages intérêts conformément aux dispositions de l'article 1231- 5 du Code civil'.
Les appelants ne sollicitent pas la vente forcée du bien immobilier mais réclament le versement par les acquéreurs du montant de la clause pénale.
Il importe peu que ceux-ci n'en aient pas sollicité le versement dans leur mise en demeure du 31 août 2017 adressée aux vendeurs préalablement à la date d'introduction de l'action en justice. La partie défaillante dans l'exécution de ses obligations, en l'occurrence Mme [O] veuve [T], est tenue de procéder à son versement en application des stipulations contractuelles, les conditions ayant toutes été réalisées.
Il appartient à la partie qui se prévaut du caractère excessif ou disproportionné de la clause pénale d'en apporter la démonstration.
L'accord contractuel conclu le 23 février 2017 a fixé son montant à 10% du montant de la vente, pourcentage habituel en matière de vente immobilière entre particuliers.
Pour rapporter la preuve exigée ci-dessus, Mme [O] veuve [T], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de représentante légale de son époux décédé, invoque son âge avancé ainsi que des problèmes de santé.
Le certificat médical émanant du CHU de [Localité 2] ne sera pas pris en considération pour attester la fragilité de Mme [O] veuve [T]. En effet, la pathologie dont souffre la patiente, qui n'apparaît pas évoluer négativement, est bien antérieure à la date de signature de la promesse (2002).
Si celle-ci bénéficie d'une aide octroyée aux personnes âgées séjournant à domicile, cet élément ne caractérise pas pour autant l'existence de difficultés financières, étant observé que l'étendue réelle de ses ressources et de son patrimoine n'est pas connue en l'absence de productions de pièces s'y rapportant.
En l'état, aucun élément ne démontre le caractère excessif ou disproportionné du montant de la clause pénale.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
La décision de première instance doit être confirmée. En cause d'appel, il convient de mettre à la charge de Mme [O] veuve [T], agissant tant en son nom personnel qu'en celui de son époux décédé, le versement aux appelants d'une indemnité de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres prétentions de ce chef.
Les dépens de première instance demeureront à la charge de M. [T], désormais représenté par son épouse, et Mme [T] mais ne pourront intégrer les émoluments de Me [E], notaire de M. et Mme [C]. En effet, l'article 695 6° code de procédure civile ne prévoit la condamnation de la partie perdante que pour ce qui concerne les émoluments exposés lors de l'instance et non précédemment.
PAR CES MOTIFS
- Infirme, dans les limites de l'appel, le jugement rendu le 23 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Bordeaux en ce qu'il a :
- Rejeté la demande présentée par M. et Mme [C] au titre de la condamnation de Mme [O] veuve [T], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de représentante légale de M. [S] [T], du montant de la clause pénale ;
- dit que les dépens comprennent les frais d'émolument de maître [E] ;
et, statuant à nouveau dans cette limite :
- Condamne Mme [J] [O] veuve [T], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de représentante légale de M. [S] [T], à verser à M. [Y] [C] et Mme [Z] [M] épouse [C], ensemble, la somme de 25 000 euros correspondant au montant de la clause pénale insérée à l'acte sous seing privé du 23 février 2017 ;
- Dit que les dépens de première instance mis à la charge de Mme [J] [O] veuve [T], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de représentante légale de M. [S] [T], ne comprendront pas les émoluments de maître [E], notaire ;
- Confirme le jugement déféré pour le surplus ;
Y ajoutant ;
- Condamne Mme [J] [O] veuve [T], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de représentante légale de M. [S] [T], à verser à M. [Y] [C] et Mme [Z] [M] épouse [C], ensemble, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;
- Condamne Mme [J] [O] veuve [T], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de représentante légale de M. [S] [T], au paiement des dépens d'appel.
La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE