COUR D'APPEL DE BORDEAUX
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 17 NOVEMBRE 2022
N° RG 19/01632 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-K5ZX
Madame [O] [Y] veuve [S]
c/
Monsieur [M] [B]
Maître [J] [L]
S.A.S. HUMAN IMMOBILIER
Société [J] [L] -JEROME FOUREIX
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 février 2019 (R.G. 17/00640) par le Tribunal de Grande Instance d'ANGOULEME suivant déclaration d'appel du 22 mars 2019
APPELANTE :
[O] [Y] veuve [S]
née le 03 Février 1951 à [Localité 8]
de nationalité Française
Retraitée,
demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Catherine CARMOUSE, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[M] [B]
né le 09 Décembre 1971 à [Localité 7]
de nationalité Française,
demeurant [Adresse 4]
non représenté, assigné selon acte d'huissier en date du 22 mai 2019 délivré à l'étude
[J] [L]
de nationalité Française
Profession : Notaire,
demeurant [Adresse 5]
non représenté, assigné selon acte d'huissier en date du 22 mai 2019 délivré à personne
SELARL [J] [L] -JEROME FOUREIX prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 5]
non représentée, assignée selon acte d'huissier en date du 22 mai 2019 délivré à personne morale
SAS HUMAN IMMOBILIER anciennement dénommée BOURSE DE L'IMMOBILIER société par actions simplifiée au capital de 600 000,00 euros immatriculée sous le n° 414 854 216 du RCS de BORDEAUX ayant son siège [Adresse 1]
prise en la personne de son Président domicilié audit siège
Représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Paule POIREL, Président,
Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,
Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN
ARRÊT :
- par défaut
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
M. [G] [B] a confié à la société à responsabilité limitée Emo (la S.A.R.L. Emo) une partie des travaux de construction d'un maison sur un terrain situé au numéro [Adresse 2].
Par acte du 20 décembre 2013, M. [B] a conclu avec Mme [O] [Y] veuve [S] un compromis de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt de cette maison d'habitation pour la somme de 150 000 euros, outre 10 000 euros de commission à la charge de l'acquéreur en rémunération de la commission de l'agence immobilière Bourse de l'immobilier, rédactrice de l'acte et mandatée par le vendeur.
La vente a été réitérée le 28 mars 2014 suivant acte authentique dressé par Me [J] [L], notaire associé de la SELARL [J] [L]-Jérôme Foureix. Cet acte a fait état de l'absence de souscription d'une assurance 'dommages-ouvrage' par le vendeur, contrairement à ce qui avait pu être indiqué dans la promesse.
L'acte authentique a été publié le 10 avril 2014 au Service de la publicité foncière d'[Localité 6] 1er Bureau , volume 2014P numéro 2233.
Se plaignant de l'existence de nombreux désordres affectant l'immeuble récemment acquis, Mme [Y] veuve [S] a assigné le 4 août 2014 M. [B] et la S.A.R.L. Emo devant le juge des référés du tribunal de grande instance afin d'obtenir l'instauration d'une mesure d'expertise judiciaire.
L'ordonnance du 24 septembre 2014 a fait droit à cette demande et désigné M. [F].
Suivant un exploit d'huissier du 14 février 2017, Mme [Y] veuve [S] a assigné M. [B], maître [L], la SELARL [J] [L]-Jérôme Foureix et la société par actions simplifiées Bourse de l'immobilier afin d'obtenir l'annulation de l'acte de vente, la condamnation du vendeur à lui restituer le prix de vente et de dire et juger que Me [L] de la SELARL [L] Foureix et la Bourse de l'immobilier avaient commis une faute engageant leur responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil.
Par jugement réputé contradictoire du 21 février 2019, le tribunal de grande instance d'Angoulême a :
- déclaré recevable la demande de Mme [Y] épouse [S],
- débouté Mme [Y] épouse [S] de l'ensemble de ses demandes,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [Y] épouse [S] aux dépens,
- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire.
Mme [Y] a relevé appel de l'intégralité du dispositif de cette décision le 22 mars 2019 à l'exception de la reconnaissance de la recevabilité de son action.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2022, Mme [Y] veuve [S] demande à la cour :
- de la dire recevable et bien fondée en son appel,
- de débouter la SAS Bourse de l'immobilier de son appel incident et confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable son action en nullité,
- d'infirmer le jugement entrepris en ses dispositions,
- de juger nulle la vente de l'immeuble sur le fondement de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation ;
- de dire et juger que Me [L] de la SELARL [L] Foureix et la Bourse de l'immobilier ont commis une faute engageant leur responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil, devenu article 1240 du même code à compter du 1er octobre 2016,
En conséquence :
- condamner M. [B] à lui payer la somme de 150 000 euros au titre du remboursement du prix majoré des intérêts à compter du 28 mars 2014,
- condamner solidairement M. [B], la SAS Bourse de l'immobilier, M. [L] et la SELARL [L] Foureix à lui payer les sommes de :
- 10 000 euros en remboursement du montant de la commission sur vente,
- 8 872 euros au titre des frais d'enregistrement aux hypothèques,
- 2 709,96 € au titre des frais de vente,
- 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- condamner solidairement la SAS Bourse de l'immobilier, M. [L] et la SELARL [L] Foureix à garantir le remboursement du prix de vente dû par M. [B],
- condamner solidairement M. [B], la SAS Bourse de l'immobilier, M. [L] et la SELARL [L] Foureix aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi qu'au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'aux frais et dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 février 2022, la SAS Human immobilier, anciennement dénommée Bourse de l'immobilier, sollicite, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016, la confirmation du jugement entrepris et réclame la condamnation de l'appelante au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile ainsi que des dépens qui comprendront ceux de première instance.
M. [G] [B], maître [J] [L], notaire, et la Selarl [J] [L]-Jérôme Foureix n'ont pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les dernières conclusions de l'appelante leur ont été régulièrement signifiées les 22 mai 2019, 9 janvier 2022, 3 et 8 février 2022.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 2022.
MOTIVATION
La recevabilité de l'action en nullité du contrat de vente initiée par Mme [O] [Y] veuve [S] n'est désormais plus contestée dans les dernières conclusions de la SAS Human Immobilier. Le jugement entrepris sera donc confirmé.
Sur la nullité de la vente
L'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.
L'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance numéro 2016-131 du 10 février 2016 et applicable au présent litige, énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Mme [O] [Y] veuve [S] admet que la promesse de vente élaborée par la SAS Human Immobilier lui a bien été notifiée le 24 décembre 2013 et ne pas avoir exercé sa faculté de rétractation dans le délai qui lui était imparti.
Elle fonde son action sur le fait que la clause de l'acte réitératif de vente qui mentionne l'absence de souscription par le vendeur d'une assurances dommages-ouvrage ne correspond pas à celle figurant dans l'avant-contrat. Elle estime dès lors, au regard de l'importance de cette modification qui constitue un élément substantiel de la vente, être bien fondée à bénéficier d'une seconde notification du délai de réflection, soit à compter de la promesse rectifiée sur ce point ou de l'acte authentique. Elle conclut que l'absence de cette nouvelle notification lui offre la possibilité de réclamer la nullité de la vente.
En réponse, la SAS Human Immobilier conteste l'argumentation de l'appelante et sollicite la confirmation du jugement ayant rejeté sa demande tendant à obtenir le prononcé de la nullité de la transaction immobilière.
Les éléments suivants doivent être relevés :
La SAS Human Immobilier ne conteste pas que la promesse dont elle est la rédactrice indique avec inexactitude en page 4 que le vendeur a souscrit une assurance dommages-ouvrage.
Cependant, la rédaction d'un avant-contrat ne constitue pas un préalable obligatoire à la vente d'un immeuble.
De même, la souscription d'une assurance dommages-ouvrage n'est pas un accessoire indispensable de l'immeuble vendu comme l'affirme la cour de cassation depuis 2003.
Le bien immobilier cédé à l'appelante a été construit au cours de l'année 2012 par M. [B], celui-ci ayant cependant fait appel à la société Emo pour certains lots.
Mme [O] [Y] veuve [S] affirme que des désordres de nature décennale affectent le bien acquis mais n'en rapporte pas la preuve, étant observé que le rapport d'expertise judiciaire n'est pas versé aux débats.
L'appelante admet avoir été informée de l'absence de souscription par le vendeur d'une assurance dommages-ouvrage lors de la lecture de l'acte réitératif de vente effectuée par Me [L].
Le notaire instrumentaire a pris le soin d'informer l'acquéreur des conséquences éventuelles de cette situation comme le démontre la lecture de la page 14 de l'acte authentique. Il y est en effet indiqué que 'l'acquéreur reconnaissait avoir été informé de l'inconvénient résultant de cette situation notamment en cas d'insolvabilité du vendeur'. De plus, cette mention a été suivie de la signature des parties 'afin que les déclarations ci-dessus ne puissent être considérées comme une clause de style'.
Aucune faute ne peut donc être reprochée à Me [L] et la Selarl dont il est l'un des associés.
Pour apprécier la demande en nullité du contrat de vente présentée par Mme [O] [Y] veuve [S] à l'encontre des autres parties, il convient de rappeler que seules des modifications essentielles figurant à l'acte réitératif de vente sont de nature à permettre à l'acquéreur de bénéficier à l'acquéreur d'un nouveau délai de rétractation.
Informée de la modification insérée dans l'acte authentique de vente, Mme [O] [Y] veuve [S], si elle estimait que l'absence de souscription par le vendeur d'une assurance dommages-ouvrage était de nature à remettre en cause sa volonté d'acquérir, ce qui n'est pas en l'état démontré, disposait de la possibilité de refuser de signer l'acte réitératif, voire de solliciter un délai de réflexion.
La signature par l'appelante de l'acte authentique de vente concrétise son acceptation de l'absence de souscription par le vendeur d'une assurance dommages-ouvrage et plus globalement de l'ensemble des modalités de la vente.
En conséquence, il n'y a pas lieu de prononcer la nullité de la vente du bien immobilier de sorte que cette prétention ainsi que l'ensemble des demandes indemnitaires s'y rapportant ont été justement rejetées par le jugement attaqué.
Il convient enfin de souligner que l'appelante relève la commission d'une faute de la part de l'agence immobilière par application des dispositions de l'article 1382 du code civil susvisé tout en ne sollicitant que le prononcé de l'annulation de la vente, précisant elle-même en page 10 de ses dernières conclusions ne pas invoquer la violation d'une obligation d'information et de conseil de l'agence immobilière pour fonder ses demandes indemnitaires.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
La décision de première instance sera confirmée. Il n'y a pas lieu en cause d'appel de mettre à la charge de l'une ou de l'autre des parties le versement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
- Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 février 2019 par le tribunal de grande instance d'Angoulème ;
Y ajoutant ;
- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;
- Condamne Mme [O] [Y] veuve [S] au paiement des dépens d'appel.
La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE