Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 17 NOVEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/09667 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCB2P
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juin 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1119003938
APPELANTS
Monsieur [N] [L]
né le 26 janvier 1980 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Madame [B] [L]
née le 17 septembre 1982 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentés par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090
Assistés par Me Dan BISMUTH, avocat au barreau de barreau de PARIS, toque : E603
INTIME
Monsieur [J] [K]
né le 11 octobre 1983 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté et assisté par Me Marie JACQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0628
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 Octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. François LEPLAT, Président de chambre
Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre
Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur François LEPLAT dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 8 juillet 2008, l'indivision [K], aux droits de laquelle il n'est pas contesté que vient aujourd'hui M. [J] [K], a donné en location à M. [N] [L] et Mme [B] [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2].
M. [N] [L] et Mme [B] [L] n'ayant pas réglé l'intégralité des loyers, M. [J] [K] leur a fait délivrer le 29 octobre 2018 un commandement, visant la clause résolutoire, de payer de régler la somme en principal de 6.191,90 euros.
Par acte d'huissier de justice du 7 mars 2019, M. [N] [L] et Mme [B] [L] ont fait assigner M. [J] [K] devant le tribunal d'instance de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater les manquements de M. [J] [K] à son obligation d'assurer à ses locataires une jouissance paisible et un logement décent,
- dire qu'ils ne sont pas redevables des loyers pour la période d'août à septembre 2018 faute d'avoir pu vivre dans leur appartement,
- dire que le commandement de payer du 29 octobre 2018 est sans fondement,
- condamner M. [J] [K] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 82.000 euros pour le préjudice subi,
- les autoriser à séquestrer auprès de la Caisse des dépôts et consignation une somme mensuelle de 2.762,95 euros jusqu'à réalisation de travaux portant sur les problèmes d'isolation, d'humidité et de ventilation,
- condamner M. [J] [K] à leur payer la somme de 3.600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par acte d'huissier de justice du 2 octobre 2019, M. [J] [K] a fait assigner M. [N] [L] et Mme [B] [L] devant le tribunal d'instance de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. [N] [L] et Mme [B] [L] du logement qu'ils occupent [Adresse 2] ainsi que de tous occupants de leur chef, et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 150 euros par jour de retard,
- dire que le sort des meubles trouvé dans les lieux sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner conjointement et solidairement M. [N] [L] et Mme [B] [L] au paiement de la somme de 10.245,71 euros outre les intérêts et pénalités contractuelles des dites sommes à compter de la date d'échéance des loyers,
- condamner conjointement et solidairement M. [N] [L] et Mme [B] [L] au paiement de l'indemnité d'occupation correspondant à trois fois le montant du loyer contractuel et augmenté des charges, à compter du 18 septembre 2019 jusqu'à la libération effective des locaux et la remise des clefs,
- condamner conjointement et solidairement M. [N] [L] et Mme [B] [L] au paiement de la somme de 1.024,57 euros au titre de la clause pénale contractuelle,
- condamner conjointement et solidairement M. [N] [L] et Mme [B] [L] à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire entrepris du 3 juin 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
Ordonne la jonction des affaires 11-19-3938 et 11-19-13100 sous le premier numéro.
Constate l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 18 septembre 2019 du bail consenti par M. [K] à M. et Mme [L] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2].
Ordonne à défaut de départ volontaire des locataires, l'expulsion des lieux loués de M. et Mme [L] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Dit que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Condamne M. et Mme [L] à payer à M. [K] la somme de 10.245,71 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 17 septembre 2019, échéance de septembre 2019 inclus.
Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation délivrée le 2 octobre 2019.
Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi.
Condamne en conséquence solidairement M. et Mme [L] à payer cette indemnité d'occupation à M. [K] jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs.
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne M. et Mme [L] in solidum au paiement des dépens de l'instance, qui comprendront le coût des deux commandements de payer, de l'assignation du 2 octobre 2019 et de la notification au préfet.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 16 juillet 2020 par M. [N] [L] et Mme [B] [L],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 avril 2021 par lesquelles M. [N] [L] et Mme [B] [L] demandent à la cour de :
Recevoir les époux [L] en leurs demandes, fins et conclusions.
Y faisant droit,
Vu les articles 1719 et suivants du code civil,
Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 3 juin 2020 en toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau,
A titre principal,
Constater les manquements de M. [K] à son obligation d'assurer à ses locataires une jouissance paisible et la fourniture d'un logement décent,
Dire que les époux [L] n'étaient pas redevables des loyers pour la période d'août et septembre 2018 faute d'avoir été en mesure de vivre dans leur appartement,
Dire le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 octobre 2018 et 17 juillet 2019 sans fondement,
Condamner M. [K] à réparer le préjudice causé aux époux [L] du fait du trouble de jouissance,
Dire qu'en réparation de ce préjudice, M. [K] sera condamné à leur verser la somme de 82.500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,
Autoriser les époux [L] à, à compter de l'arrêt à intervenir, séquestrer auprès de la caisse des dépôts et consignation, la somme mensuelle de 2.762,95 euros correspondant au loyer hors charge jusqu'à réalisation par M. [K] des travaux portant sur les problèmes d'isolation, d'humidité et de ventilation.
A titre subsidiaire,
Suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le commandement de payer du 17 juillet 2019,
Accorder aux consorts [L] des délais de paiements,
Les autoriser à s'acquitter des sommes dues à l'égard de M. [K] en 6 mensualités égales en sus des loyers courants,
Dire n'y avoir lieu à expulsion,
Dire n'y avoir lieu à résiliation du bail d'habitation,
Débouter M. "[K]" de ses demandes incidentes.
En tout état de cause,
Débouter M. "[K]" de ses demandes,
Condamner M. [K] à payer aux époux [L] la somme de 3.600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
Le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 septembre 2022 au terme desquelles M. [J] [K] demande à la cour de :
Vu l'article 1240 du Code civil,
Vu le décret n°99-667 du 26 juillet 1999, notamment son annexe,
Vu l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Confirmer le jugement rendu le 3 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, en ce qu'il a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 18 septembre 2019, du bail consenti par M. [K] à M. et Mme [L] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2],
- ordonné à défaut de départ volontaire des locataires, l'expulsion des lieux loués de M. et Mme [L] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- dit que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation délivrée le 2 octobre 2019,
- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi,
- condamné en conséquence, solidairement, M. et Mme [L] à payer une indemnité d'occupation à M. [K] jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs.
Le réformer pour le surplus, et, statuant à nouveau,
Condamner solidairement M. [N] [L] et Mme [B] [L] à payer à M. [K] la somme de 6.485,78 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 14 septembre 2022, échéance de septembre 2022 incluse.
Si par extraordinaire la suspension des effets de la clause résolutoire était ordonnée,
Prononcer la résiliation du bail.
En tout état de cause,
Condamner solidairement M. [N] [L] et Mme [B] [L] à payer à M. [J] [K] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
Condamner solidairement M. [N] [L] et Mme [B] [L] à payer à M. [J] [K] la somme de 1.800 euros au titre des frais de procédure de première instance,
Débouter M. [N] [L] et Mme [B] [L] de l'ensemble de leurs demandes,
Condamner solidairement M. [N] [L] et Mme [B] [L] à payer à M. [J] [K] la somme de 2.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement M. [N] [L] et Mme [B] [L] aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la dette locative et l'acquisition de la clause résolutoire
Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a fait le constat de l'acquisition de la clause résolutoire compter du 18 septembre 2018, au regard d'un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 9.913,02 euros qui leur a été délivré le 17 juillet 2019, qu'aucune des parties ne produit, mais dont l'existence n'est pas contestée, M. [N] [L] et Mme [B] [L] soutiennent, comme devant le premier juge une exception d'inexécution, liée à une prétendue inhabitabilité de leur logement pendant la réalisation par le bailleur de travaux d'électricité, qui les ont conduit à ne pas payer les loyers d'août à octobre 2018.
L'état des lieux d'entrée contradictoirement effectué le 23 juillet 2008, fait ressortir un état d'usage global, seules les peintures des peintures murales de la cuisine, de la chambre n°1 et celle du plafond de la salle de bains étant en mauvais état.
M. [N] [L] et Mme [B] [L] produisent trois procès-verbaux de constat d'huissier de justice du 12 février 2018, du 18 mai 2018 et du 2 août 2018, montrant essentiellement la vétusté de l'installation électrique et une importante dégradation de la peinture de la salle de bains et du bac de douche de la salle d'eau contiguë.
Ils mettent aussi aux débats un "rapport technique" de la société Aquadim, du 16 juillet 2018, fait de photographies commentées, qui, pour l'essentiel, évoque les mêmes désordres et une humidité importante dans la salle de douche par manque de ventilation, mais sans se prononcer sur sa cause.
Toutefois il ressort d'un courrier du gestionnaire de l'appartement, la société Oralia Meillant et Bourdeleau, du 20 novembre 2018, qu'après obtention de l'accord du bailleur, des travaux de réfection de l'électricité et de la salle d'eau ont été entrepris.
En tout état de cause, le premier juge a exactement relevé que M. [N] [L] et Mme [B] [L] ne rapportaient pas la preuve de l'impossibilité qui a été la leur de jouir du bien loué d'août à septembre 2018 à cause de la réalisation des travaux.
Il a tout aussi justement relevé que la procédure de mise en oeuvre de l'acquisition de la clause résolutoire se fondait sur le commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 9.913,02 euros délivré le 17 juillet 2019 et non sur le précédent, délivré le 29 octobre 2018.
Or, le décompte mis aux débats par M. [J] [K] laisse apparaître que la dette locative n'a cessé de croître depuis octobre 2018 pour atteindre 9.913,02 euros en juillet 2019.
C'est donc à bon droit que le premier juge a fait le constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour le manquement à l'obligation première des locataires de régler leur loyer, telle que l'édicte l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et ordonné les mesures subséquentes d'expulsion à défaut de départ volontaire, de paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation et a statué en matière de meubles, et, enfin, fait droit à la demande en paiement de la dette locative, ce que la cour confirme.
Sur l'indemnisation du trouble de jouissance
M. [N] [L] et Mme [B] [L] demandent la réparation du trouble de jouissance qu'ils prétendent avoir subi par la condamnation de M. [J] [K] à leur régler la somme de 82.500 euros de dommages et intérêts, correspondant à deux ans et demi d'un loyer de 2.762,79 euros.
Ils soutiennent à cet effet avoir subi les conséquences d'une installation électrique défectueuse pour ne pas avoir été mise aux normes, une mauvaise isolation, une défectuosité de la ventilation de la salle de bains.
M. [J] [K] leur oppose toutefois justement le fait que l'état des lieux d'entrée, accepté sans réserve par les locataires, ne faisait pas mention des désordres qu'ils allèguent ; que les échanges de courriels mis aux débats à partir de 2012 seulement et non depuis leur entrée dans les lieux, ont été traités avec diligence, celui-ci produisant 12 factures d'intervention s'étageant de 2012 à 2018, émanant de divers corps de métiers du bâtiment, aux fins de porter remède aux dysfonctionnements signalés pour lesquels son obligation de délivrance, telle que prévue aux articles 1719 et 1720 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, a été actionnée.
Confirmant le jugement entrepris de cet autre chef, la cour rejettera cette demande d'indemnisation.
Sur l'autorisation de séquestrer les loyers jusqu'à la réalisation des travaux
Comme devant le premier juge M. [N] [L] et Mme [B] [L] demandent à la cour de les autoriser à consigner les loyers mensuels à la Caisse des dépôts et consignations jusqu'à la réalisation des travaux.
Mais, pour autant ils ne détaillent pas de quels autres travaux, que ceux pour lesquels M. [J] [K] a produit de nombreuses factures, ils attendent la réalisation.
Le jugement entrepris sera ainsi confirmé en ce qu'il a rejeté cette autre demande
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
M. [N] [L] et Mme [B] [L] demandent à titre subsidiaire à la cour de les autoriser à payer la dette locative en six mensualités égales en sus des loyers courants.
Mais, pas plus que devant le premier juge, ceux-ci ne produisent le moindre élément quant à leurs situations financières personnelles respectives.
Cette demande sera donc rejetée, tout comme celle de suspension des effets de la clause résolutoire.
Sur le préjudice moral allégué par M. [J] [K]
M. [J] [K] maintient devant la cour la demande de dommages et intérêts de chiffrée à 2.000 euros en réparation du son préjudice moral qu'il subirait du fait de que les locataires auraient prétendu qu'il serait un bailleur mal intentionné en refusant de faire exécuter les travaux demandés, que le premier juge a écartée.
Le préjudice allégué n'est toutefois en rien justifié par M. [J] [K].
La cour confirmera donc le jugement entrepris de ce chef.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et y ajoutant,
Condamne in solidum M. [N] [L] et Mme [B] [L] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président