République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 17/11/2022
N° de MINUTE : 22/962
N° RG 21/02740 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TTXS
Jugement (N° 20-002085) rendu le 29 Mars 2021 par le Juge des contentieux de la protection de Lille
APPELANTE
Madame [P] [L]
née le 21 Mars 1979 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Représentée par Me David-Franck Pawletta, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178002201007069 du 01/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
INTIMÉS
Madame [O] [C]
née le 17 Mars 1952 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Jean-Yves Bironneau, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/21/005960 du 03/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
Monsieur [N] [M]
né le 17 Janvier 1974 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Défaillant, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 25 août 2021 à personne
DÉBATS à l'audience publique du 20 septembre 2022 tenue par Emmanuelle Boutie magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutie, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT REPUTE CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 Juin 2022
Par acte sous-seing privé du 5 mars 2018, Mme [O] [C] a donné à bail à M. [N] [M] et Mme [P] [L] une maison située à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1 090 euros, une somme mensuelle de 50 euros pour les charges ainsi que le versement d'un dépôt de garantie de 1140 euros.
Par acte d'huissier de justice du 5 mars 2018, un état des lieux d'entrée a été effectué.
Le 11 juillet 2019, M. [M] a signifié à Mme [C] la résiliation du bail.
Le 31 juillet 2019, Mme [L] a informé Mme [C] qu'elle quittait les lieux au 31 août 2019.
Le 30 août 2019, un état des lieux de sortie est effectué par un huissier de justice.
Le 29 novembre 2019, Mme [C] a déposé plainte à l'encontre de M. [M] et Mme [L] au titre de dégradations locatives.
Par acte d'huissier du 17 août 2020, Mme [C] a fait assigner M. [M] et Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de condamner solidairement M. [M] et Mme [L] à lui payer les sommes de 2 832, 05 euros au titre des réparations locatives, 2 313,40 euros au titre des loyers de septembre et octobre 2019, 1 876, 20 euros pour les loyers restant dus pour les mois de juin, juillet et août 2019 après paiement partiel de la CAF, d'ordonner le cas échéant la compensation de la somme due de
2 832, 05 euros avec la somme de 1 140 euros versée par les preneurs au titre du dépôt de garantie, de condamner solidairement M. [M] et Mme [L] à lui verser la sommé de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant jugement réputé contradictoire en date du 29 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :
- condamné solidairement solidairement M. [N] [M] et Mme [P] [L] à payer à Mme [O] [C] la somme de 229,40 euros (deux cent vingt neuf euros et quarante centimes) au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,
- condamné solidairement M. [N] [M] et Mme [P] [L] à payer à Mme [O] [C] la somme de 2313,10 euros (deux mille trois cent treize euros et quarante centimes) au titre des loyers des mois de septembre et octobre 2019, en application du préavis de trois mois,
- condamné solidairement M. [N] [M] et Mme [P] [L] à payer à Mme [O] [C] la somme de 2295,30 euros (deux mille deux cent quatre vingt quinze euros et trente centimes) TTC au titre des loyers restant dus,
- condamné solidairement M. [N] [M] et Mme [P] [L] à payer à Mme [O] [C] la somme de 151,36 euros (cent cinquante et un euros et trente six centimes) au titre des frais par moitié de l'état des lieux de sortie,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné in solidum M. [N] [M] et Mme [P] [L] aux dépens de l'instance,
- condamné in solidum M. [N] [M] et Mme [P] [L] à payer à Mme [O] [C] la somme de 1 000 euros (mille euros) sur le fondement cie l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.
Mme [P] [L] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 12 mai 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 août 2021, Mme [P] [L] demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu le 29 mars 2021 par le juge des contentieux et de la protection de Lille en ce qu'il condamné solidairement M. [N] [M] et Mme [P] [L] à payer à Mme [O] [C] la somme de 229,40 euros (deux cent vingt-neuf euros et quarante centimes) au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, condamné solidairement M. [N] [M] et Mme [P] [L] à payer à Mme [O] [C] la somme de 2 313,40 euros (deux mille trois cent treize euros et quarante centimes) au titre des loyers des mois de septembre et octobre 2019, en application du préavis de trois mois, débouté les parties du surplus de leurs demandes, condamné in solidum M. [N] [M] et Mme [P] [L] aux dépens de l'instance, condamné in solidum M. [N] [M] et Mme [P] [L] à payer à Mme [O] [C] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant de nouveau :
- condamner M. [N] [M] et Mme [P] [L] au paiement de la somme de 1 069 euros au titre des dégradations locatives,
- constater qu'un dépôt de garantie d'une montant de 1140 euros a été versé par les preneurs et encaissé par Mme [C], bailleresse,
- ordonner la compensation des créances réciproques,
- condamner Mme [O] [C] à régler à M. [N] [M] et Mme [P] [L] la somme de 70,60 euros,
- constater que le bail conclu entre Mme [C] et Mme [L] a été résilié le 31 août 2019,
- débouter Mme [C] de ses demandes au titre de loyers de septembre et octobre 2019,
- débouter Mme [C] de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en cause d'appel, les deux parties bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2021, Mme [C] demande à la cour de :
- confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du 29 mars 2021 en ce qu'il a condamné Mme [L] et M. [M] au coût de la remise en état du logement (520 euros), la franchise supportée par Mme [C] au titre du remplacement des vitraux manquants (173 euros), l'entretien du conduit gaz de la chaudière (57 euros), l'entretien de la chaudière chauffage gaz (172, 50 euros), la vidange de la fosse septique (205 euros), aux loyers de septembre et octobre 2019 au titre de la période de préavis (2 313, 40 euros), aux loyers restant dus (2 295,30 euros), la moitié du coût de constat d'état des lieux de sortie (151, 36 euros), aux frais irrépétibles exposés par Mme [C] (1 000 euros),
A titre incident :
- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du 29 mars 2021 en ce qu'il a rejeté ou réduit les demandes de Mme [C] relatives aux dégradations de la pelouse, à la disparition de l'échelle, au volet roulant, aux interrupteurs électriques arrachés, aux clefs non restituées,
Statuant à nouveau sur ces points :
- condamner solidairement Mme [L] et M. [M] à payer à Mme [C] les sommes de : au titre des dégradations de la pelouse : 228 euros, au titre de la disparition de l'échelle : 472,80 euros, au titre de la réparation du volet roulant : 226,60 euros, au titre de la réparation des interrupteurs électriques : 171,44 euros, au titre des clefs non restituées : 28,80 euros,
- ordonner la compensation entre les sommes dues par Mme [L] et M. [M] et la somme 1 140 euros versée à titre de dépôt de garantie,
- condamner Mme [L] à payer à Mme [C] la somme de
1 000 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et condamner la même aux entiers dépens,
- débouter Mme [L] de toutes demandes plus amples ou contraires.
La déclaration d'appel et les conclusions de Mme [P] [L] ont été signifiées à M. [N] [M] par acte d'huissier de justice en date du 25 août 2021. Les conclusions de Mme [O] [C] lui ont été signifiées par acte d'huissier de justice en date du 2 novembre 2021.
M. [M] n'a pas constitué avocat devant la cour.
Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS :
Sur les demandes au titre des réparations locatives
Il résulte des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé:
' c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vices de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établisant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits articles soient appliquées. (...)'
Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur. Lorsque l'état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, les travaux ou remplacement d'éléments d'équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations survenues pendant son occupation des lieux à moins qu'il ne puisse se prévaloir de l'une des causes d'exonération prévues par les dispositions susvisées ou par la vétusté.
En l'espèce, un état des lieux d'entrée a été établi par acte d'huissier de justice en date du 5 mars 2018, jour de l'entrée dans les lieux des locataires et décrit un immeuble vétuste, ainsi que l'a justement relevé le premier juge. Un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le 30 août 2019 lors du départ des locataires des lieux loués.
Sur la demande relative à la pelouse
Le procès-verbal d'état des lieux d'entrée précise que 'sur les côtés gauches et droit du terrain sont disposées deux zones recouvertes d'une pelouse non entretenue et en mauvais état général au jour du constat' et l'état des lieux de sortie indique quant à lui que: 'sur le milieu de la pelouse, une surface ronde d'environ 4 mètres carrés est dépourvue de pelouse, la terre est à nue'.
Si Mme [C] soutient que les locataires ont installé une piscine sur la pelouse ce qui a eu pour effet d'étouffer la pelouse et de la laisser nue et dégradée, c'est à juste titre que le premier juge a relevé que l'état des lieux décrivait une pelouse en mauvais état général, non entretenue, les photographies annexées au procès-verbal en justifiant de sorte que la demande de Mme [C] relative à l'apport de terre végétale avec semis de regarnissage n'est pas justifiée et doit être rejetée.
La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef.
Sur la demande au titre de l'échelle
Mme [C] sollicite la condamnation des locataires au paiement d'une somme de 472,80 euros au titre d'une échelle présente dans le jardin.
Alors que l'état des lieux d'entrée fait état de la présence d'une échelle dans le jardin, indiquant qu''une échelle est déposée dans le jardin', de sorte que sa mise à disposition au titre du bail est présumée, et que cette échelle ne figure pas dans l'état des lieux de sortie, il y a lieu, en l'absence de toute mention relative à l'état de l'échelle, de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a fixé à 250 euros le montant alloué à la bailleresse au titre de son remplacement.
Sur la demande au titre des vitraux
Il convient de relever qu'en cause d'appel, Mme [L] ne conteste ni le principe, ni le quantum de la condamnation mise à sa charge par le jugement entrepris au titre de la franchise afférente au remplacement des vitraux. Cette disposition ne fait en outre pas l'objet d'un appel incident de l'intimée.
La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.
Sur les frais de nettoyage de l'immeuble
De la même manière, la cour constate que Mme [L] ne conteste pas être redevable de la somme de 520 euros au titre des frais de nettoyage de l'immeuble loué, mise à sa charge par le premier juge. Cette disposition n'est en outre pas contestée par l'intimée dans le cadre d'un appel incident.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.
Sur l'absence d'entretien du conduit gaz, de la chaudière et de la fosse septique
En cause d'appel, Mme [L] ne conteste pas être redevable des sommes suivantes, ces dispositions n'étant pas contestées par Mme [C] dans le cadre d'un appel incident:
- 57,00 € au titre du ramonage du conduit de gaz
- 114,40 € au titre de l'entretien de la chaudière
- 205,00 € au titre de l'entretien de la fosse septique.
La décision sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné les locataires au paiement de ces sommes.
Sur les travaux d'électricité
Mme [C] sollicite la condamnation des locataires au paiement de la somme de 171,44 euros au titre des travaux d'électricité effectués dans le logement en faisant valoir que cette demande porte sur des éléments dégradés par M. [M] et Mme [L] postérieurement à leur entrée dans les lieux et pour lesquels elle a financé la réalisation des travaux en cours de bail, s'agissant d'arrachements de prises de courant.
L'état des lieux d'entrée a révélé le mauvais état de l'installation électrique, l'huissier ayant relevé que 'l'installation électrique de cette pièce se compose d'une sortie de fils à nu au plafond', que 'l'installation électrique de cette pièce se compose d'une sortie de fils avec domino' et enfin que 'l'installation électrique de cette pièce se compose d'une sortie de fils à nu, un interrupteur, trois prises électriques avec terre, une prise téléphone avec passage de câblages à travers la pièce et le long de la cheminée', l'expert mandaté par Mme [C] invitant en outre celle-ci 'à faire diligence quant à la mise en conformité du logement'.
Alors que le courrier de la société SOGEDEX en date du 6 août 2018, mandatée par Mme [C] pour la réfection de l'installation électrique, ne présente aucun caractère contradictoire et n'est conforté par aucun autre élément du dossier, il y a lieu de rejeter la demande de Mme [C] au titre de la prise en charge de la facture de l'entreprise BG Electricité, la décision entreprise étant confirmée sur ce point.
Sur la dégradation des volets roulants, du remplacement des sangles et d'un enrouleur dans la salle à manger
Mme [C] sollicite la condamnation des locataires au paiement de la somme de 226,60 euros au titre du coût de réparation des enrouleurs et sangles du volet de la chambre côté rue. Elle précise que sa demande ne porte que sur le volet de la chambre côté rue et non sur le volet de la seconde chambre.
S'agissant de la chambre côté rue, l'état des lieux d'entrée précise que les fenêtres sont protégées par deux volets roulants en bois actionnés 'par sangle et enrouleur en état de fonctionnement' alors que l'état des lieux de sorte indique quant à lui que 'l'enrouleur de la fenêtre de droite ne fonctionne pas, le support est tordu, la vis est arrachée'.
Alors que Mme [C] rapporte la preuve d'un désordre affectant l'enroleur de la fenêtre de la chambre côté rue survenu pendant l'occupation des lieux par les locataires et produit aux débats un devis établi par la société Voreux Miroiterie pour un montant de 226, 60 euros s'agissant de la réparation de l'enroleur, il y a lieu de faire droit à sa demande, s'agissant de réparations locatives au sens de l'annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987.
La décision entreprise sera donc infirmée sur ce point.
Sur les travaux de peinture
En cause d'appel, Mme [C] précise ne pas maintenir sa réclamation à ce titre.
En l'absence d'appel incident sur ce point, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.
Sur le défaut de restitution des clés
C'est à juste titre que le premier juge a relevé qu'alors que l'état des lieux d'entrée indique le nombre de clés remis par les anciens locataires à Mme [C], sans faire mention du nombre de clés effectivement remis à Mme [L] et M. [M], l'état des lieux de sortie se contente d'indiquer, sur déclaration de Mme [C], 'qu'il manque des clés' de sorte qu'il n'est pas démontré que des clés soient manquantes lors de la restitution.
En conséquence, Mme [C] sera déboutée de sa demande à ce titre, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.
Sur le dépôt de garantie
Aux termes des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.
(...)
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
En l'espèce, il n'est pas contesté que Mme [L] et M. [M] ont versé la somme de 1 140 euros à titre de dépôt de garantie.
Compte tenu du montant des dégradations locatives mises à leur charge, le premier juge a justement retenu que Mme [C] est fondée à conserver ce dépôt de garantie.
En conséquence, Mme [L] et M. [M] seront solidairement condamnés à payer à Mme [C] la somme de 406 euros, la décision entreprise étant infirmée sur son quantum.
Sur la demande au titre des loyers et des charges
Sur le préavis
Aux termes des dispositions de l'article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l'article 15.
L'article 15 de la même loi dispose dans ses deuxième et troisième alinéas que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas de mutation ou de perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est recevable du loyer et des charges que pour le temps ou il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
(...)
Il n'est pas contesté que Mme [L] a donné congé au bailleur par courrier en date du 31 juillet 2019 pour le 31 août 2019.
C'est à juste titre que le premier juge a retenu que Mme [L] et M. [M] ne justifient pas dans le courrier d'un motif permettant de réduire le préavis à un mois de sorte que le délai de préavis applicable est de trois mois, le loyer et les charges étant dus par les locataires pendant toute la durée du préavis et ce même si ces derniers avaient libéré les lieux dès le 31 août 2019, date de l'établissement de l'état des lieux de sortie et de la remise des clés.
Ainsi, alors que seule la rénonciation non équivoque du bailleur à la durée du préavis dispense le locataire de son obligation au paiement, l'appelante ne rapporte pas la preuve d'une renonciation de Mme [C] à la durée du préavis de trois mois, le seul établissement de l'état des lieux de sortie le 31 août 2019 étant insuffisant à caractériser cette renonciation.
En conséquence, Mme [L] et M. [M] seront solidairement condamnés à régler à Mme [C] la somme de 2 313,40 euros au titre des loyers des mois de septembre et octobre 2019, la décision entreprise étant confirmée sur ce point.
Sur la dette locative
Mme [L] ne conteste pas la condamnation prononcée au titre des loyers et charges impayés pour un montant de 2 295,30 euros, la décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.
Sur les frais d'état des lieux de sortie
Mme [L] ne conteste pas la condamnation prononcée au titre de la prise en charge de la moitié des frais de l'état des lieux de sortie pour un montant de 151,36 euros en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.
La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.
Sur les autres demandes
Le sort des dépens et des frais irrépétibles de première instance a été exactement réglé par le premier juge. Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris de ce chef.
Les dépens d'appel seront supportés par l'appelante en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner Mme [L] à payer à Mme [C] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. [N] [M] et Mme [P] [L] à payer à Mme [O] [C] la somme de 229,40 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne solidairement M. [N] [M] et Mme [P] [L] à payer à Mme [O] [C] la somme de 406 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,
Y ajoutant,
Condamne Mme [P] [L] à payer à Mme [O] [C] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
Condamne Mme [P] [L] aux dépens d'appel.
Le Greffier
Harmony Poyteau
Le Président
Véronique Dellelis