République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 17/11/2022
N° de MINUTE : 22/959
N° RG 21/04647 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T2EY
Jugement (N° 20-002093) rendu le 21 Juin 2021 par le juge des contentieux de la protection de Lille
APPELANT
Monsieur [H] [Z]
né le 28 Juin 1986 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Marine Craynest, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/21/009734 du 21/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
INTIMÉ
Monsieur [S] [A]
né le 03 Octobre 1978 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Laurence d'Herbomez, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 20 septembre 2022 tenue par Emmanuelle Boutie magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutie, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 juin 2022
Par acte sous seing privé du 27 avril 2017, M. [S] [A] a donné à bail à M. [H] [Z] un immeuble à usage d'habitation meublé situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 460 euros, une provision sur charges de 60 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 460 euros.
Le bail prévoyait une minoration du loyer de mai 2017 à la somme de 150 euros en raison de travaux à réaliser par le locataire dans le logement (bouches d'aération, reprise enduit plafond et peinture plafond).
Par acte d'huissier signifié à personne le 24 octobre 2019, M. [S] [A] a fait signifier à M. [H] [Z] un commandement visant la clause résolutoire, d'avoir à justifier dans un délai d'un mois de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs.
Le 8 janvier 2020, M. [H] [Z] a communiqué à M. [S] [A] une attestation d'assurance contre les risques locatifs à effet du 17 octobre 2019.
Par acte d'huissier signifié à personne le 24 octobre 2019, M. [S] [A] a fait signifier à M. [H] [Z] un congé pour motif sérieux et légitime à effet du 26 avril 2020, pour les raisons suivantes :
- nuisances sonores,
- non réalisation de travaux en contrepartie d'un loyer minoré,
- défaut de communication de justificatif d'assurance,
- absence de règlement des charges suite à leur régularisation.
Par acte d'huissier signifié à personne le 14 août 2020, M. [S] [A] et Mme [W] [I] épouse [A] ont fait assigner M. [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de voir valider le congé pour motif sérieux et légitime signifié le 24 octobre 2019, ordonner l'expulsion de M. [H] [Z], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et la séquestration des meubles si besoin est, faire sommation à M. [H] [Z] de justifier qu'il a été assuré contre les risques locatifs sans interruption à compter de son entrée dans les lieux et que son contrat d'assurance auprès de la Caisse d'Épargne est toujours en cours, condamner M. [H] [Z] au paiement de la somme de 2356 euros (somme arrêtée au 6 août 2020) au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 520 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, de la somme de 138,11 euros au titre de la régularisation des charges en date du 7 septembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du congé, soit le 24 octobre 2019, de la somme de 130,70 euros au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères 2017, 2018 et 2019 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, de la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil, de la somme de 4563 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil, de la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant jugement contradictoire en date du 21 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :
- validé le congé pour motif sérieux et légitime signifié par M. [S] [A] à M. [H] [Z] le 24 octobre 2019 à effet du 26 avril 2020,
- constaté en conséquence la résiliation du bail conclu le 27 avril 2017 entre M. [S] [A] d'une part et M. [H] [Z] d'autre part portant sur l'immeuble situé à [Adresse 4], à la date du 26 avril 2020,
- dit qu'à défaut pour M. [H] [Z] ainsi que tout occupant de son chef d'avoir libéré les lieux dont s'agit, dans les deux mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à son expulsion avec, si besoin est l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- débouté M. [S] [A] de sa demande tendant à faire sommation sous astreinte à M. [H] [Z] de justifier qu'il a été assuré contre les risques locatifs sans interruption à compter de son entrée dans les lieux et jusqu'à leur complète libération,
- fixé à la somme de 520 euros l'indemnité d'occupation mensuelle,
- condamné M. [H] [Z] à payer à M. [S] [A] la somme de 3 527,70 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2017 à 2020 incluse dus au mois de février 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2020 sur la somme de 2356 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,
- condamné M. [H] [Z] à payer chaque mois à M. [S] [A] une indemnité d'occupation de 520 euros à compter du 1er mars 2021 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux,
- dit que cette indemnité d'occupation pourra être réajustée comme l'aurait été le loyer et la provision pour charges si le bail s'était poursuivi,
- condamné M. [H] [Z] à payer à M. [S] [A] la somme de 138,11 euros au titre des charges récupérables,
- rappelé au locataire qu'il peut saisir la commission de médiation,
- dit qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information,
- débouté M. [S] [A] de sa demande en paiement de la somme de 600 euros au titre des travaux de remise en ordre du logement,
- débouté M. [S] [A] de ses demandes de dommages et intérêts en réparation de préjudices moral et financier,
- condamné M. [S] [A] à payer à M. [H] [Z] une somme de 620 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance,
- condamné M. [H] [Z] à payer à M. [S] [A] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [H] [Z] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné M. [H] [Z] aux entiers dépens de l'instance,
- rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.
M. [H] [Z] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 27 août 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.
M. [S] [A] a constitué avocat en date du 13 septembre 2021.
Par ses dernières conclusions en date du 2 février 2022, M. [H] [Z] demande à la cour de:
- faire droit à l'ensemble des demandes de M. [Z],
- débouter M. [S] [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille le 21 juin 2021 en ce qu'il a validé le congé pour motif sérieux et légitime signifié par M. [S] [A] à M. [H] [Z] le 24 octobre 2019 à effet du 26 avril 2020, constaté la résiliation du bail conclu le 27 avril 2017 entre M. [S] [A] d'une part et M. [H] [Z] d'autre part portant sur l'immeuble situé à [Adresse 4], à la date du 26 avril 2020, dit qu'à défaut pour M. [Z] ainsi que tout occupant de son chef d'avoir libéré les lieux dont s'agit, dans les deux mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à son expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, fixé à la somme de 520 euros l'indemnité d'occupation mensuelle, condamné M. [H] [Z] à payer à M. [A] la somme de 3 527,70 euros au titre de loyers, charges, indemnités d'occupation et taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2017 à 2020 incluse dus au mois de février 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2020 sur la somme de 2 356 euros, et ce à compter du présent jugement pour le surplus, condamné M. [Z] à payer à M. [S] [A] une indemnité d'occupation de 520 euros à compter du 1er mars 2021 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, condamné M. [H] [Z] à payer à M. [S] [A] la somme de 138,11 euros au titre des charges récupérables, condamné M. [A] à payer à M. [H] [Z] une somme de 620 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance, condamné M. [H] [Z] à payer à M. [S] [A] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [Z] aux entiers dépens de l'instance,
- enjoindre M. [S] [A] à produire un décompte locatif actualisé tenant compte de la suspension des APL du fait de la non-décence du logement,
- condamner M. [S] [A] à verser à M. [H] [Z] la somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,
- ordonner la compensation des sommes dues de part et d'autre,
- condamner M. [S] [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par ses dernières conclusions en date du 13 décembre 2021, M. [S] [A] demande à la cour de :
- débouter M. [H] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Subsidiairement, si la cour considérait que la demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance formulée par M. [Z] est fondée, confirmer le jugement rendu le 21 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille limitant ces dommages-intérêts à la somme de 600 euros,
- confirmer le jugement rendu le 21 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille en ce qu'il 'valide le congé pour motif sérieux et légitime signifié par M. [S] [A] à M. [H] [Z] le 24 octobre 2019 à effet du 26 avril 2020, constate en conséquence la résiliation du bail conclu le 27 avril 2017 entre M. [S] [A] d'une part et M. [H] [Z] d'autre part portant sur l'immeuble situé à [Adresse 4], à la date du 26 avril 2020, dit qu'à défaut pour M. [H] [Z] ainsi que tout occupant de son chef d'avoir libéré les lieux dont s'agit dans les deux mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à son expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, rappelle qu'en application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lien que celui-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,
- débouté M. [S] [A] de sa demande tendant à faire sommation sous astreinte à M. [H] [Z] de justifier qu'il a été assuré contre les risques locatifs sans interruption à compter de son entrée dans les lieux et jusqu'à leur complète libération, fixé à la somme de 520 euros l'indemnité d'occupation mensuelle, condamné M. [H] [Z] à payer à M. [S] [A] la somme de
3 527,70 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2017 à 2020 incluse dus au mois de février 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2020 sur la somme de 2 356 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus, condamné M. [H] [Z] à payer à M. [S] [A] une indemnité d'occupation de 520 euros à compter du 1er mars 2021 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, dit que cette indemnité d'occupation pourra être réajustée comme l'aurait été le loyer et la provision pour charges si le bail s'était poursuivi, condamné M. [H] [Z] à payer à M. [S] [A] la somme de 138,11 euros au titre des charges récupérables, condamné M. [H] [Z] à payer à M. [S] [A] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, débouté M. [H] [Z] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [H] [Z] aux entiers dépens de l'instance, rappelé que la présente décision est exécutoire par provision',
- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [S] [A] de sa demande en paiement de la somme de 600 euros au titre des travaux de remise en ordre du logement, débouté M. [S] [A] de ses demandes de dommages et intérêts en réparation de préjudices moral et financier, condamné M. [S] [A] à payer à M. [H] [Z] une somme de 620 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance, débouté les parties du surplus de leurs demandes',
- condamner M. [H] [Z] au paiement de la somme de la somme de 600 euros au titre des travaux réalisés dans le logement.
- condamner M. [H] [Z] au paiement de la somme d'1 euro symbolique au titre du préjudice moral subi par M. [S] [A].
- condamner M. [H] [Z] au paiement de la somme de 5 200 euros au titre du préjudice financier subi par M. [S] [A], et ce sur le fondement de l'article 1240 du code civil,
- condamner M. [H] [Z] au paiement de la somme de 73, 20
euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2021,
- condamner M. [H] [Z] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel,
- condamner M. [H] [Z] au paiement des entiers frais et dépens de la procédure en appel dont le timbre fiscal de 225 euros.
Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS :
Sur la validité du congé
Aux termes des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
(...)
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
(...)
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout droit d'occupation des locaux loués.
L'article 7b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
En l'espèce, par acte d'huissier de justice en date du 24 octobre 2019, M. [A] a fait signifier à M. [Z] un congé pour motif sérieux et légitime à effet au 26 avril 2020 pour les motifs suivants :
- nuisances sonores
- non réalisation de travaux en contrepartie d'un loyer minoré
- défaut de communication de justificatif d'assurance
- absence de réglement des charges suite à leur régularisation.
Si en cause d'appel, concernant les nuisances sonores, M. [Z] soutient avoir toujours veillé à respecter les tranquillité des autres occupants de l'immeuble et communique un courrier établi au nom de M. [Y] [R], locataire de l'immeuble, aux termes duquel il 'certifie ne jamais avoir été dérangé par des nuisances sonores', force est de constater que M. [A] produit aux débats de nombreuses attestations d'anciens locataires, Mme [O] et ses parents, Mme [K], Mme [N] et M. [M], occupants des logements situés à proximité de celui occupé par M. [Z] ainsi qu'un courriel établi par M. [U], propriétaire d'un autre logement, l'ensemble de ces occupants de l'immeuble se plaignant des nuisances sonores provoquées par M. [Z] pendant une période de plus de deux ans.
Ainsi, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que l'existence de ces nuisances sonores, qui n'est pas sérieusement contestée par M. [Z], caractérise un manquement grave du locataire à son obligation d'user paisiblement des lieux loués qui rend incompatible son maintien dans les lieux en particulier au regard de l'obligation de jouissance paisible mise à la charge du locataire, ce manquement constituant un motif sérieux, légitime et suffisant à la validation du congé signifié à M. [Z] par M. [A].
En outre, alors que les conditions de forme du congé litigieux ne sont pas contestées en l'espèce, il convient de relever que ce dernier a été signifié par acte d'huissier de justice en date du 24 octobre 2019 à effet du 26 avril 2020 de sorte que le délai de préavis de six mois est respecté en l'espèce.
Dès lors, il y a lieu de valider le congé et d'ordonner l'expulsion de M. [Z], ce dernier étant occupant sans droit ni titre depuis le 26 avril 2020.
La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.
Sur la demande de régularisation des charges
Aux termes des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L.125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. (...)
En l'espèce, le contrat de bail conclu par les parties prévoit le versement d'une provision mensuelle sur charges d'un montant de 60 euros par mois et le 7 septembre 2019, M. [A] a procédé à une régularisation de charges dont il ressort que M. [Z] est redevable de la somme de 138,11 euros.
Aux termes d'un courrier en date du 8 janvier 2020, M. [Z] a reconnu être redevable de cette somme mais il invoque en cause d'appel, l'exception d'inexécution en faisant valoir que ce motif ne peut constituer un motif légitime de résiliation compte tenu de l'état du logement et du constat de non-décence réalisé par la Caisse d'allocations familiales.
Alors que l'exception d'inexécution n'est fondée qu'en cas d'impossibilité totale de jouir des lieux loués, force est de constater que M. [Z] ne justifie pas de cette impossibilité de sorte qu'il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamné à payer cette somme de 138,11 euros au bailleur au titre des charges récupérables.
Sur la dette locative
Il résulte des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
M. [Z] s'oppose à la demande de M. [A] en paiement des loyers et charges impayés ainsi qu'en paiement d'une indemnité d'occupation en faisant valoir que la suspension du versement de l'aide au logement par la Caisse d'allocations familiales d'un montant mensuel de 244 euros depuis le mois d'août 2020 est exclusivement due à l'indécence du logement et non à son absence de paiement des loyers et des charges.
Toutefois, le premier juge a justement relevé que si un constat de non décence du logement occupé par M. [Z] a été dressé par la Caisse d'allocations familiales le 28 juillet 2020 en application de l'article L.831-3 du code de la sécurité sociale, avec suspension du versement de l'aide au logement à compter du mois d'août 2020, le bail litigieux ayant été d'ores et déjà résilié à la date du 26 avril 2020 par l'effet du congé signifié par acte d'huissier en date du 24 octobre 2019,le dispositif prévu à l'article L.831-3 du code de la sécurité sociale n'est pas applicable en l'espèce.
En outre, alors qu'il résulte du décompte produit aux débats que M. [Z] ne règle pas le montant du loyer mis à sa charge, le versement de l'aide au logement, conditionné au règlement d'une contrepartie par le locataire, reste suspendu en raison de sa carence.
Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer à M. [A] la somme de 3 527,70 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation dus au mois de février 2021, comprenant la somme de 203,70 euros au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2017 à 2020 inclus, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 520 euros à compter du 1er mars 2021 et jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués.
En cause d'appel, M. [A] sollicite la condamnation de M. [Z] au paiement de la somme de 73,20 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2021.
Au vu des justificatifs produits aux débats, il sera fait droit à sa demande, la décision entreprise étant complétée sur ce point.
Sur la demande en paiement de la somme de 600 euros au titre des travaux de remise en état
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° et 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; (...)'
Il résulte des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé:
' (...) c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lie par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vices de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établisant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits articles soient appliquées. (...)'
Alors que l'état des lieux établi contradictoirement le 27 avril 2017 ne fait état d'aucun désordre affectant le logement loué, les cinq photographies portant chacune la mention 'état en regard de la photo: ok', il était contractuellement prévu une minoration du loyer du mois de mai 2017 à 150 euros au lieu de 460 euros en contrepartie de la réalisation de travaux par le locataire, s'agissant de 'bouches d'aérations, reprise enduit plafond et peinture plafond'.
Il n'est pas contesté qu'à l'occasion d'une visite du logement réalisée le 18 décembre 2019, le service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 2] a relevé les désordres suivants:
'- évier plié lors du remplacement de la fenêtre,
- plafond dégradé suite à une fuite en toiture,
- fenêtre côté gauche: infiltrations d'eau avec développement de moisissures ( le taux d'humidité a été mesuré en profondeur et atteint 100%'
M. [A] sollicite le remboursement de la somme de 600 euros correspondant au montant de la facture de l'entreprise Rénovation Abitat Consepte qu'il a réglé au titre de travaux de remise en état du 'mur côté gauche contour de fenêtre', du plafond de la cuisine, de fourniture et de changement d'un lavabo et de 'changement d'un bloc aluminium kitchenette complet' en faisant valoir que ces travaux ont été rendu nécessaires en raison du défaut d'entretien du logement par M. [Z].
Si M. [Z] ne conteste pas ne pas avoir réalisé les travaux contractuellement prévus lors de son entrée dans les lieux, faisant valoir qu'il lui manquait des outils devant lui être fournis par le bailleur, force est de constater qu'il ne produit aux débats aucun élément permettant d'objectiver cette affirmation.
Toutefois, c'est à juste titre que le premier juge a relevé que les travaux réalisés dans le cadre de la facture litigieuse constituent non des réparations locatives mais des réparations mises à la charge du bailleur de sorte que M. [A] sera débouté de sa demande à ce titre.
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.
Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral
Aux termes des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
M. [A] sollicite la condamnation de M. [Z] au paiement de la somme de 1 euro symbolique en réparation de son préjudice moral résultant du comportement de M. [Z] à son égard l'ayant conduit à déposer plusieurs mains courantes ainsi que du stress causé par la situation.
Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 9 juillet 2020 que M. [Z] a adressé douze messages vocaux à M. [A] entre le 24 octobre 2019 et le 21 avril 2020, les termes du message vocal en date du 25 février 2020, retranscrits par l'huissier de justice, revèle des propos particulièrement agressifs et insultants de M. [Z] à l'égard du bailleur: 'Toi par contre tu fais ta pute t'es pas quelqu'un de réglo, t'es quelqu'un de mahonnête et moi je le dis, je le dirai toujours même au commissariat, la reine des putes. Moi, je te le dis, t'es une pute. Voilà. Salut, sale petite pute'.
En outre, il ressort des termes d'un autre message vocal adressé par M. [Z] à M. [A], retranscrit par procès-verbal de constat établi le 17 novembre 2021que M. [Z] a pu indiqué qu'il ne réglerait pas le loyer.
Alors qu'il résulte des éléments du dossier et notamment des attestations des anciens locataires de M. [A] que ce dernier s'est montré diligent et soucieux de la situation de ses locataires, l'existence d'un conflit locatif ne permet pas de justifier les propos particulièrement agressifs et menaçants de M. [Z] à son encontre.
L'existence du préjudice moral subi par M. [A] en raison de l'attitude de M. [Z] à son égard est donc caractérisé en l'espèce et sera justement indemnisé par l'allocation de la somme de 1 euro, que M. [A] réclame, la décision entreprise étant infirmée sur ce point.
Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice financier
M. [A] fait valoir qu'il a subi un préjudice financier résultant des difficultés qu'il a rencontrées pour relouer l'appartement situé au dessous de celui de M. [Z] en raison du comportement de celui-ci et précise qu'il a été contraint de réaliser des travaux d'isolation.
Toutefois, alors que M. [A] ne justifie pas de la réalisation de travaux d'isolation intéressant le logement occupé par M. [Z], il ne rapporte pas non plus la preuve des difficultés rencontrées dans la location du logement situé en dessous.
En conséquence, en l'absence de tout élément de preuve produit aux débats, M. [A] ne démontre pas l'existence d'un préjudice financier.
La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle l'a débouté de sa demande indemnitaire à ce titre.
Sur la demande indemnitaire de M [Z]
Aux termes de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.
Il résulte des dispositions de l'article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments d'un logement meublé que le mobilier d'un logement meublé, mentionné au 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, comporte au minimum, les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher;
3° Plaques de cuisson;
4° Four ou four à micro-ondes;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6°C;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas;
7° Ustensiles de cuisine;
8° Table et sièges;
9° Etagères de rangement;
10° Luminaires;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Au soutien de sa demande indemnitaire, M. [Z] fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent mais aussi d'entretien, de réparation et de jouissance paisible par le locataire.
Alors que le contrat de bail régularisé par les parties porte sur un logement meublé, c'est à juste titre que le premier juge a relevé que l'inventaire des meubles annexé au contrat démontre que l'ensemble des éléments obligatoires prévu par les dispositions de l'article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 susvisé, n'ont pas été fournis à M. [Z], en particulier en l'absence de couette ou de couverture, de dispositif d'occultation des fenêtres dans la chambre, de vaisselle et ustensiles de cuisine ainsi que de matériel d'entretien ménager et a retenu l'existence d'un préjudice de jouissance subi par M. [Z] qu'il a justement évalué à la somme de 100 euros.
Par ailleurs, si le service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 2] a relevé plusieurs désordres à l'occasion de la visite du logement réalisée le 18 décembre 2019, s'agissant de l'évier plié lors du remplacement de la fenêtre, du plafond dégradé suite à une fuite en toiture et d'infiltrations d'eau avec développement de moisissures sur le côté gauche de la fenêtre, et demandé au bailleur de prendre les mesures nécessaires pour remédier à ces désordres dans le délai de deux mois, le premier juge a justement relevé que ces travaux n'ont été réalisés que les 29 et 30 juillet 2020, soit bien au-délà du délai de deux mois, et ce en dépit du contexte sanitaire et alors même que les difficultés relevées par l'entreprise mandatée par M. [A] pour réaliser les travaux, s'agissant de problème d'hygiène et d'aération, ne sont pas de nature à expliquer l'importance et la nature des désordres relevés par le service communal d'hygiène et de santé.
Dès lors, le préjudice de jouissance subi par M. [Z] est caractérisé en l'espèce et sera justement indemnisé par l'allocation de la somme de 520 euros correspondant au montant d'un mois de loyer, charges comprises.
La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef.
Sur les autres demandes
Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge, la décision entreprise étant confirmée sur ces points.
M. [Z], partie perdante, sera condamné à supporter les entiers dépens d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner M. [Z] à payer à M. [A] la somme de 1000euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté M. [S] [A] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne M. [H] [Z] à payer à M. [S] [A] la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
Y ajoutant,
Condamne M. [H] [Z] à payer à M. [S] [A] la somme de 73,20 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2021 ;
Condamne M.[H] [Z] à payer à M. [S] [A] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
Condamne M. [H] [Z] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Le Greffier Le Président
H. Poyteau V. Dellelis