COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 17 NOVEMBRE 2022
N°2022/752
Rôle N° RG 21/14135 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIFY6
S.C.I. CIOTAIX
C/
S.D.C. [Adresse 4]
S.A.S. ACCESSITE
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Adrienne MICHEL-CORSO
Me Frédéric BERGANT
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de MARSEILLE en date du 30 Septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01740.
APPELANTE
S.C.I. CIOTAIX,
dont le siège social est [Adresse 1]
représentée et assistée par Me Adrienne MICHEL-CORSO de la SELARL MASSILIA JURIS CONSEILS & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Dora MEESSEN, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Syndicat des copropriétaires
de l'ensemble immobilier [Adresse 4]
sis [Adresse 2]
représenté par son syndic en exercice, la SAS ACCESSITE,
représenté et assisté par Me Frédéric BERGANT, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Christelle JACQUOT, avocat au barreau de MARSEILLE
S.A.S. ACCESSITE
dont le siège social est [Adresse 3]
représentée par Me Frédéric BERGANT, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Christelle JACQUOT, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie PEREZ, Présidente, chargée du rapport, et Mme Angélique NETO, Conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Sylvie PEREZ, Présidente
Mme Angélique NETO, Conseillère
Mme Catherine OUVREL, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022.
Signé par Mme Sylvie PEREZ, Présidente et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
La SCI Ciotaix est propriétaire de plusieurs locaux commerciaux au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4], immeuble sous le régime de la copropriété régi par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS Accessite.
En désaccord sur les charges de copropriété, la SCI Ciotaix a, par exploit d'huissier du 30 avril 2021, fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] ainsi que la SAS Accessite à titre personnel, aux fins de se voir autoriser à séquestrer sur le compte de son conseil, la somme de 127'793,29 euros, correspondant aux appels de fonds de l'année 2021, ou toute somme issue d'un appel de fonds postérieur, dans l'attente de la décision de justice définitive à intervenir ou d'un protocole d'accord transactionnel sur les comptes entre les parties sur les charges de copropriété sur la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2018.
Par ordonnance en date du 30 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :
- débouté la SCI Ciotaix de ses demandes,
- dit dès lors que Me [R] [C], notaire, ayant reçu ès qualités la somme de 127'793,29 euros devra libérer celle-ci au bénéfice du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] dès le jour de la signification de la présente ordonnance,
- condamné la SCI Ciotaix à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
Par déclaration au greffe en date du 6 octobre 2021, la SCI Ciotaix a relevé appel de cette ordonnance, appel portant sur tous les chefs de la décision expressément critiqués.
Par conclusions déposées et notifiées le 9 novembre 2021, la SCI Ciotaix a conclu comme suit :
- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé,
- constater que le 4 juin 2021, elle a versé entre les mains de Me [R] [C], notaire, la somme de 127'793,29 euros
- l'autoriser à séquestrer entre les mains de Me [R] [C], notaire, la somme de 127'793,29 euros correspondant aux appels de fonds de l'année 2021, dans l'attente de la décision de justice définitive à intervenir actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille, ou d'un protocole d'accord transactionnel sur les comptes entre les parties sur les charges de copropriété sur la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2018,
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et la SAS Accessite au paiement de la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
La SCI Ciotaix expose dénoncer depuis plusieurs années l'existence dans son décompte de charges de copropriété, d'un report à nouveau débiteur dont le montant n'a eu de cesse de fluctuer et qui n'a jamais été justifié par la copropriété, le syndic invoquant successivement des changements de logiciels, des reports de charges antérieures d'années très anciennes (2006 à 2008), des provisions de travaux, sans ne jamais apporter les justificatifs sollicités.
Elle expose avoir sollicité une expertise, demande à laquelle il a été fait droit par une ordonnance du 5 avril 2019, afin de faire les comptes entre les parties pour la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2018.
L'appelante précise avoir continué de verser les acomptes de charges et provisions pour la période postérieure, à savoir depuis le 1er janvier 2019, expliquant que le pré rapport d'expertise a fait apparaître qu'elle trop versé sur la période, une somme de 188'632,85 euros.
Elle expose que suite à la délivrance de l'assignation, l'expert a rendu son rapport d'expertise le 25 mai 2021, confirmant les termes de son pré rapport. Elle explique qu'une instance au fond est pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille afin de voir prononcer la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 188'632,85 euros et à compenser sa condamnation avec la somme due au titre des appels de fonds 2021.
Sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, la SCI Ciotaix sollicite une mesure conservatoire de placement sous séquestre ou de consignation, faisant valoir l'existence d'un dommage imminent tenant à ce que le syndicat des copropriétaires ne dispose pas d'une trésorerie propre pour payer une telle somme.
Elle fait valoir que sa demande de séquestre judiciaire est d'autant plus justifiée qu'elle a cédé l'intégralité de ses lots de copropriétés le 23 juin 2021 et que de ce fait, aucune compensation ne pourra intervenir avec des appels de fonds futurs.
Par conclusions déposées et notifiées le 9 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et la SAS Accessite ont conclu comme suit :
- confirmer en tous points l'ordonnance de référé rendue le 30 septembre 2021,
- débouter la SCI Ciotaix de l'ensemble de ses demandes,
- la condamner à payer à chacun des intimés la somme de 1500 euros à titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.
Les intimés font valoir qu'ils contestent sérieusement le rapport de l'expert et que la créance dont se prévaut la SCI n'est ni certaine liquide ni exigible à ce jour, ajoutant qu'aucun élément ne vient attester du fait que le syndicat serait impécunieux et dans l'impossibilité de devoir régler le montant de la créance alléguée.
Ils relèvent que la somme de 127'793,29 euros n'est pas contestée et constitue une créance certaine, liquide et immédiatement exigible, dont l'absence de règlement serait de nature à porter préjudice financier à la copropriété.
Par ordonnance du 26 septembre 2022, l'affaire a été clôturée.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, il est prévu que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
La somme de 127 793,29 euros avec laquelle la SCI Ciotaix entend voir ordonner compensation devant le juge du fond d'ores et déjà saisi, avec une créance de 188 632,85 euros qu'elle détiendrait à l'égard de la copropriété selon le rapport d'expertise de M. [P], n'est pas contestée et constitue une créance certaine, liquide et immédiatement exigible au bénéfice du syndicat des copropriétaires, lequel par ailleurs indique contester ce rapport d'expertise.
Pour solliciter le séquestre de la somme due à la copropriété, la SCI Ciotaix soutient l'existence d'un dommage imminent tenant à l'impécuniosité du syndicat des copropriétaires comme ne disposant pas d'une trésorerie propre de nature à régler la condamnation qu'elle entend voir prononcer à hauteur de sa créance alléguée.
Le dommage imminent doit s'entendre du dommage non encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, la SCI Ciotaix faisant valoir qu'ayant vendu ses lots au sein de la copropriété, aucune compensation ne pourra intervenir avec les appels de fonds futurs.
Aucun élément ne permet cependant de conclure à l'impécuniosité du syndicat des copropriétaires lequel peut faire procéder à des avances de fonds aux fins de constituer des réserves.
Il en résulte l'absence de certitude quant à la réalisation du dommage constitué par le risque de non-paiement de la créance alléguée par la SCI Ciotaix.
En conséquence de quoi, l'ordonnance dont appel est confirmée en toutes ses dispositions.
Il y a lieu de condamner la SCI Ciotaix au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme l'ordonnance du 30 septembre 2021 prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille ;
Y ajoutant :
Condamne la SCI Ciotaix à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et à la SAS Accessite la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la SCI Ciotaix aux dépens d'appel.
La greffière, La présidente,