COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
14e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 17 NOVEMBRE 2022
N° RG 22/01326 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VBJL
AFFAIRE :
S.A.R.L. POWER EUROPE
C/
Société LF OPPORTUNITE IMMO
Décision déférée à la Cour : Ordonnance rendue le 04 Février 2022 par le Président du TJ de PONTOISE
N° RG : 21/01037
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 17.11.2022
à :
Me Xavier LAMBERT, avocat au barreau de VAL D'OISE
Me Isabelle TOUSSAINT, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La Cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.R.L. POWER EUROPE
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
N° SIRET : 495 34 8 1 12
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Xavier LAMBERT, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 101 - N° du dossier POWER EU
APPELANTE
Société LF OPPORTUNITE IMMO
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
N° SIRET : 752 974 089
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Me Isabelle TOUSSAINT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 249
Assistée de Me Estelle GOUBARD, avocat plaidant au barreau de Paris
INTIMEE
Composition de la Cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Octobre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Nicolette GUILLAUME, Président,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Elisabeth TODINI
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon un bail commercial en date des 27 mars et 2 mai 2018, la société LF Opportunité immo, représentée par la société Française Real estate managers, a donné en location à la société Power Europe un local à usage commercial et 6 emplacements de parking sis [Adresse 1], moyennant un loyer de 37 845 euros hors charges.
A la suite d'impayés de loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la société Power Europe le 9 août 2021.
Par acte d'huissier de justice délivré le 10 novembre 2021, la société LF Opportunité immo a fait assigner en référé la société Power Europe aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial, d'expulsion du locataire et de paiement de l'arriéré locatif.
Par ordonnance réputée contradictoire rendue 4 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :
- condamné la société Power Europe à verser à la société LF Opportunité immo une provision de 35 622,98 euros au titre des impayés de loyers arrêtés au 21 octobre 2021, 4ème trimestre 2021 compris, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2021 sur la somme de 29 795,30 euros et à compter de l'assignation sur le surplus outre la somme de 1 euro au titre des effets de la majoration des intérêts contractuellement prévue,
- condamné la société Power Europe à verser à la société LF Opportunité immo une provision de 356,23 euros, au titre de la clause pénale, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance,
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le local commercial sis [Adresse 1], à compter du 10 septembre 2021,
- ordonné, en conséquence, l'expulsion de la société Power Europe et de tous occupants de son chef et ce, si besoin est, avec l'assistance de la force publique,
- débouté la société LF Opportunité immo, de sa demande d'astreinte,
- ordonné la séquestration des biens matériels pouvant se trouver dans les lieux dans quelque garde-meuble ou local choisi par le bailleur, aux frais risques et périls du locataire,
- autorisé la destruction immédiate des effets mobiliers ayant visiblement le caractère de détritus,
- autorisé l'huissier instrumentaire à prendre, lors de l'expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux et empêcher d'y pénétrer,
- condamné la société Power Europe à régler au propriétaire une indemnité mensuelle d'occupation des lieux de 4 379,68 euros charges comprises, indexée annuellement sur l'indice du coût de la construction, à compter du 1er janvier 2022 jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur,
- débouté la société LF Opportunité immo de sa demande au titre du dépôt de garantie,
- condamné la société Power Europe à verser à la société LF Opportunité immo la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Power Europe aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer et les frais de saisie conservatoire.
Par déclaration reçue au greffe le 7 mars 2022, la société Power Europe a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle :
- l'a condamnée à verser une provision de 35 622,98 euros au titre des impayés de loyers arrêtés au 21 octobre 2021, 4ème trimestre compris, assortie des intérêts au taux légal,
- l'a condamnée à verser une provision de 356,22 euros au titre de la clause pénale,
- a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial,
- a ordonné son expulsion,
- l'a condamnée à verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions déposées le 29 avril 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Power Europe demande à la Cour, au visa de l'article 1343-5 du code civile, de :
à titre principal,
- infirmer l'ordonnance rendue le 4 février 2022 en ce qu'elle constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et ordonne l'expulsion du preneur ;
à titre subsidiaire si la Cour devait confirmer la résiliation judiciaire 'ou à dire que le licenciement est sans cause réelle et sérieuse',
- infirmer l'ordonnance rendue le 4 février 2022 en octroyant au preneur un délai de paiement sur 12 mois pour apurer intégralement son passif locatif.
Dans ses dernières conclusions déposées le 29 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société LF Opportunité immo demande à la Cour, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce et 1343-5 du code civil, de :
- confirmer l'ordonnance rendue le 4 février 2022 par le tribunal judiciaire de Pontoise statuant en référé en toutes ses dispositions ;
- débouter la société Power Europe de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la société Power Europe au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens tant de première instance que d'appel qui seront recouvrés par Maître Estelle Goubard conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2022.
Par message RPVA en date du 10 octobre 2022, il a été demandé au bailleur de produire en délibéré un décompte de la dette locative actualisé à la date de l'audience.
La société LF Opportunité immo a envoyé cette pièce par RPVA le 17 octobre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La société Power Europe affirme avoir été trompée par l'existence d'une saisie conservatoire fructueuse sur ses comptes bancaires, lui ayant fait croire qu'elle était libérée de sa dette locative.
Arguant de sa bonne foi, elle fait valoir que les loyers impayés correspondent à la période de la crise sanitaire et qu'elle s'est désormais acquittée de sa dette, ce qui justifie l'infirmation de la décision attaquée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire.
Elle sollicite subsidiairement l'octroi de délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil et indique que le locataire peut devant la Cour solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire dès lors qu'il s'est conformé à ses obligations.
La société LF Opportunité immo expose en réponse qu'en application de la clause résolutoire figurant au contrat, le bail commercial est résilié de plein droit depuis le 10 septembre 2021, la circonstance qu'une saisie conservatoire ait été pratiquée par elle le 15 octobre 2021 étant inopérante.
Elle affirme s'être montrée de bonne foi dans l'exécution des relations contractuelles et entend souligner que la société Power Europe a payé irrégulièrement ses loyers depuis l'entrée dans les lieux.
Elle indique que la demande de délais de paiement n'est pas justifiée par les éléments comptables et conclut à son rejet.
Sur ce,
Sur la résiliation du bail
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose 'que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'.
Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
L'appelante ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti.
Elle n'allègue pas de la mauvaise foi de la bailleresse mais se contente d'invoquer l'existence d'une saisie conservatoire qui lui aurait fait croire qu'elle s'était acquittée de sa dette.
Or, cette version est doublement contredite par les faits, d'une part en raison de la date de la saisie conservatoire, postérieure de plus de deux mois à la délivrance du commandement de payer et d'autre part, motif pris du montant saisi qui était inférieur à la somme visée dans le commandement.
La société Power Europe ne conteste pas le décompte de la société à la date du 21 octobre 2021 (pièce intimée n° 12) qui démontre que la dette locative n'a pas été payée dans le mois de la délivrance du commandement de payer.
En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance du premier juge ayant constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail, faute pour la société Power Europe de s'être acquittée des causes du commandement de payer dans le mois de sa délivrance.
Sur la demande de suspension de la clause résolutoire
Au vu des conclusions de l'appelante, il y a lieu de considérer que la société Power Europe a entendu se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce et solliciter la suspension de la clause résolutoire.
Le décompte actualisé démontre que la société Power Europe s'est acquittée de l'intégralité de sa dette par plusieurs versements en cours de procédure, le dernier ayant eu lieu le 3 octobre 2022.
Un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire lui sera donc octroyé rétroactivement jusqu'au 3 octobre 2022, date à laquelle il sera constaté que le paiement est intervenu et que par voie de conséquence, la clause résolutoire est censée n'avoir jamais joué.
L'ordonnance déférée sera donc infirmée pour le surplus de ses chefs de dispositif.
Sur les demandes accessoires
L'appel de la société Power Europe ne prospérant que partiellement, l'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relative aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.
De la même manière, la dette n'ayant été réglée que le jour de l'audience devant la Cour alors que le compte locatif était perpétuellement débiteur depuis le 1er janvier 2020, il convient de condamner la société Power Europe aux dépens d'appel, avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
En équité, il convient de condamner la société Power Europe à payer à la société LF Opportunité immo la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant par arrêt contradictoire,
Infirme l'ordonnance attaquée, sauf en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de ce bail à la date du 10 septembre 2021 ainsi qu'en sa disposition relative aux dépens et frais irrépétibles de première instance,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
Autorise rétroactivement la société Power Europe à se libérer de sa dette visée au commandement du 9 août 2021 avant le 3 octobre 2022,
Constate que le paiement est intervenu à l'expiration du délai accordé,
Constate que la clause résolutoire est, dès à présent, réputée n'avoir jamais joué,
Condamne la société Power Europe à verser à la société LF Opportunité immo la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Power Europe aux dépens d'appel avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Présidente, et par Madame Élisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,