4ème Chambre
ARRÊT N° 390
N° RG 22/02254
N°Portalis DBVL-V-B7G-SUOF
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,
GREFFIER :
Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Octobre 2022, devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
APPELANTE :
S.A.S. LOUDEAC IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal, Monsieur [Z] [K], en sa qualité de Président, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me François AUDIBERT de la SELAS A.F.A AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Représentée par Me Philippe MIRABEAU, Plaidant, avocat au barreau des Hauts de Seine
INTIMÉE :
S.A.S. CABINET A&G, agissant en qualité de syndic de la copropriété de l'immeuble [Adresse 4], fonctions auxquelles il a été désigné suivant procès-verbal de l'assemblée générale du 2 septembre 2021, poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Sandrine GAUTIER de la SCP ELGHOZI-GEANTY-GAUTIER-PENNEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant délibération en date du 2 septembre 2021, l'assemblée générale de la copropriété « [Adresse 4] », située[Adresse 4], n'a pas renouvelé le mandat de syndic de la société Loudéac Immobilier, exerçant sous l'enseigne 'Cabinet Nestenn Immobilier', et a désigné la société Cabinet A&G pour la remplacer.
Le 1er octobre 2021, la société Loudéac Immobilier a déposé à l'étude de Me [U], huissier de justice, vingt-neuf documents de la copropriété à destination du nouveau syndic.
Par courrier recommandé en date du 13 octobre 2021, le cabinet A&G a mis en demeure l'ancien syndic de lui transmettre certaines pièces manquantes au titre des comptabilités 2020 et 2021 et de la gestion courante.
Le 19 octobre 2021, la société Loudéac Immobilier a déposé la liste des copropriétaires 2020 et 2021 et l'historique des comptes copropriétaires pour ces deux années, entre les mains de l'huissier, et a précisé par courrier à la société A&G que pour elle le dossier était clôturé.
Après mise en demeure restée vaine le 21 octobre 2021, la société Cabinet A&G a fait assigner la société Loudéac Immobilier, par acte d'huissier en date du 8 novembre 2021, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, afin que celle-ci soit condamnée à lui remettre sous astreinte les originaux des copies remises et les documents manquants.
Par ordonnance en date du 17 mars 2022, le juge des référés a :
- condamné la société Loudéac Immobilier à remettre à la société Cabinet A&G, agissant en qualité de syndic de copropriété de la Résidence [Adresse 4], dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jours de retard, les pièces et documents comptables originaux suivants :
- comptabilité 2021 :
- facture Orange (ligne ascenseur) du mois de janvier 2021 de 63,07 euros TTC ;
- facture ordures ménagères 2021 ;
- factures EDF des mois d'avril 2021 d'un montant de 108,71 euros TTC, juin 2021 d'un montant de 79,46 euros TTC et juillet 2021 d'un montant de 24,50 euros TTC ;
- production du grand livre de l'exercice du 1er janvier 2021 au 21 décembre 2021 avec apurement des charges de l'exercice 2020 suite à la tenue de l'assemblée générale du 2 septembre 2021 ;
- justification de la facture d'un montant de 180 euros TTC intitulée 'Vacation AG' ;
- justification des frais de timbres 'info passe sanitaire' au vu de la réponse ministérielle du 20 septembre 2021 ;
- comptabilité 2020 :
- relevé général des dépenses de l'exercice allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 ;
- gestion courante :
- l'ensemble des diagnostics techniques des parties communes ;
- la feuille de présence à jour avec affectation des lots par copropriétaires ;
- les télécommandes d'accès garage, badges Vigik d'accès aux bâtiments A et B, ainsi que les clés permettant l'accès aux parties communes ;
- les chéquiers en cours ainsi que les carnets de remise de chèques et d'espèces ;
- la copie de l'ensemble des appels de fonds pour les exercices 2020 et 2021, y compris fonds travaux ;
- condamné la société Loudéac Immobilier à payer à la société Cabinet A&G une provision de 500 euros de dommages-intérêts ;
- condamné la même à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.
La société Loudéac Immobilier a interjeté appel de cette décision le 7 avril 2022.
L'instruction a été clôturée le 4 octobre 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions en date du 13 mai 2022, la société Loudéac Immobilier demande à la cour de :
- recevoir et déclarer bien fondée la société Loudéac Immobilier en son appel de l'ordonnance de référé du 17 mars 2022 ;
- infirmer l'ordonnance du 23 mars 2022 en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau,
- débouter le cabinet A & G de l'ensemble de ses demandes ;
- dire en toute hypothèse n'y avoir lieu à référé ;
- condamner le cabinet A & G aux dépens de première instance et d'appel et au règlement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient avoir satisfait aux obligations de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et remis tous les documents. Elle expose justifier d'une première remise de pièces contre bordereau contresigné du syndic le 24 septembre 2021 puis d'une transmission de 29 pièces le 1er octobre 2021 par l'intermédiaire de Me [U]. Elle estime que ce n'est que dans le but de lui nuire que la société A&G, dont le président est un ancien salarié licencié de sa société, la poursuit en justice.
Dans ses dernières conclusions en date du 7 juin 2022, la société Cabinet A & G demande à la cour de :
- débouter la société Loudéac Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Loudéac Immobilier à remettre à la société Cabinet A&G, dans les huit jours de la signification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, les pièces et documents comptables en original, suivant la liste reprise dans le dispositif de l'ordonnance déférée ;
- réformer l'ordonnance sur le montant provisionnel des dommages-intérêts et condamner la société Loudéac Immobilier à payer à la société Cabinet A&G, une provision de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- condamner la société Loudéac Immobilier à payer à la société Cabinet A&G la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en complément de celles allouées en première instance ;
- condamner la société Loudéac Immobilier aux entiers dépens.
Elle fait valoir qu'il ne lui a été transmis aucun document le 24 septembre 2021, soutenant que le bordereau produit concerne une autre copropriété. Elle souligne qu'aucune des pièces figurant dans l'ordonnance entreprise depuis son prononcé ne lui a été adressée. Elle allègue un préjudice en raison de la désorganisation en lien avec l'absence de communication de pièces et d'une perte d'image à l'égard des copropriétaires.
MOTIFS
Aux termes de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 « En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »
Selon l'article 33-1 du décret du 17 mars 1967 « En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés figurant dans l'espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l'article 18, doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical. »
Il résulte des dispositions relatives aux immeubles en copropriété que le syndic doit notamment archiver :
-le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de l'immeuble avec leurs modifications éventuelles,
-les registres des procès-verbaux des assemblées générales et leurs annexes
-les conventions conclues par le syndic au nom du syndicat (contrats de travail et d'assurances, marchés de maintenance, de travaux et de fournitures, emprunts, actes d'acquisition ou d'aliénation),
- les dossiers de procédure dans lesquelles le syndicat a été partie,
- les documents d'urbanisme concernant l'immeuble.
Il s'évince de ces dispositions que le syndic dont le mandat n'est pas renouvelé doit transmettre l'ensemble des pièces de la copropriété en original au nouveau syndic accompagné d'un bordereau, et doit justifier des raisons de leur absence lorsqu'ils sont manquants.
La société Loudéac Immobilier produit un bordereau de remise de pièces à la société A&G daté du 24 juillet 2021, sans que ne figure sur ce document le nom de la copropriété concernée. Alors que cette communication est contestée par le nouveau syndic, il incombait à la société Loudéac Immobilier de justifier à quelle copropriété ces pièces étaient rattachées, d'autant que trois syndicats de copropriétaires n'avaient pas renouvelé son mandat entre le 30 août et le 7 septembre 2021 et avaient désigné la société A&G pour la remplacer. Dès lors, l'ancien syndic ne démontre pas avoir remis les chéquiers bien qu'ils figurent sur le bordereau produit.
Il résulte du second bordereau, daté du 1er octobre 2021, que le grand livre de 2021 a été transmis à la société A&G, ce que ne conteste pas cette dernière. Il n'y avait donc pas lieu de demander sa communication.
Sur ce même bordereau figurent en pièce 7 les factures de l'année 2021 sans qu'elles ne soient détaillées. Il incombait à la société Loudéac Immobilier de justifier à la cour que les factures de 2021 réclamées par le nouveau syndic avaient bien été transmises, ce qu'elle n'a pas démontré.
La société Loudéac estime que l'établissement des diagnostics globaux n'était pas obligatoire. Il convient d'en déduire qu'elle ne les a pas fait réaliser et qu'il n'y a donc pas lieu de la condamner à remettre des documents qui n'existent pas.
La pièce 20 du bordereau du 1er octobre 2021 fait état de la remise des badges sans qu'il ne soit précisé à quelles portes ils donnent accès. Il convient en conséquence de maintenir la demande de remise des badges Vigik d'accès aux bâtiments A et B.
La société Loudéac Immobilier ne s'explique pas sur la demande de transmission par le syndic des autres documents.
C'est donc à juste titre que le juge des référés a ordonné la remise des documents sous astreinte, à l'exception du grand livre de 2021 et des diagnostics globaux.
Toutefois, la majorité des documents de la copropriété ayant été transmise, le montant de l'astreinte est excessif et sera réduit à 50 euros par jour. Par ailleurs, la société n'ayant pas déféré à l'injonction de remettre les pièces depuis plus de six mois et le syndicat des copropriétaires pouvant, le cas échéant, attraire l'ancien syndic en justice en responsabilité professionnelle s'il a subi un préjudice du fait de l'absence de remise de documents, il convient de supprimer l'astreinte à compter de la présente décision.
L'indemnité provisionnelle de 500 euros allouée par le premier juge est suffisante pour réparer le préjudice subi par le syndic au regard de la perte de temps et la désorganisation liée à l'absence de remise des pièces conformément à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il n'est en revanche pas justifié de perte d'image à l'égard des copropriétaires, l'intimée indiquant qu'ils étaient pleinement satisfaits de son travail.
La société Loudéac qui succombe en l'essentiel de ses prétentions sera condamnée à payer une indemnité de 1 000 euros à la société A&G et aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
CONFIRME l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a condamné la société Loudéac Immobilier à remettre à la société Cabinet A&G le grand livre de 2021 et les diagnostics globaux et fixé à 100 euros par jour le montant de l'astreinte,
Statuant à nouveau de ces chefs,
DEBOUTE la société A&G de sa demande de transmission par la société Loudéac Immobilier du grand livre de 2021et des diagnostics globaux,
FIXE le montant de l'astreinte à 50 euros par jours de retard,
Y ajoutant,
DIT que l'astreinte sera supprimée à compter de la présente décision,
CONDAMNE la société Loudéac Immobilier à payer la somme de 1 000 euros à la société Cabinet A&G,
CONDAMNE la société Loudéac Immobilier aux dépens d'appel.
Le Greffier, Le Président,