N° RG 21/04843 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NVK4
Décision du Tribunal Judiciaire de BOURG EN BRESSE
Au fond du 20 mai 2021
( chambre civile)
RG : 19/03114
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 23 Mai 2024
APPELANTS :
M. [F] [X]
né le 09 Juillet 1976 à [Localité 9] (ROUMANIE)
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938
Et ayant pour avocat plaidant Me Gabriela-catalina PINTILESCU, avocat au barreau de LYON, toque : 2790
Mme [G] [D] épouse [X]
née le 07 Juillet 1983 à [Localité 12] (ROUMANIE)
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938
Et ayant pour avocat plaidant Me Gabriela-catalina PINTILESCU, avocat au barreau de LYON, toque : 2790
INTIMEES :
S.C.I. PAS DE L'OEILLE
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 1]
Représentée par Me Alizé VILLEGAS, avocat au barreau de LYON, toque : 624
S.A.R.L. SV COURTAGE
[Adresse 7]
[Localité 2]
Représentée par Me Sarah GELIN-CARRON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1508
Et ayant pour avocat plaidant la SELAS ENDROIT AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 452
INTERVENANTE :
S.E.L.A.R.L. MJ SYNERGIE
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Sarah GELIN-CARRON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1508
Et ayant pour avocat plaidant la SELAS ENDROIT AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 452
Date de clôture de l'instruction : 11 Janvier 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Janvier 2024
Date de mise à disposition : 23 Mai 2024
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Anne WYON, président
- Julien SEITZ, conseiller
- Thierry GAUTHIER, conseiller
assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé du 19 février 2019, la société civile immobilière Pas de l'Oeille et M. [F] [X] et Mme [G] [D] épouse [X] (les époux [X]), ont conclu un compromis de vente portant sur une maison d'habitation avec terrain attenant et dépendances situés [Adresse 10]), formant le lot n°13 d'un lotissement dénommé « [Adresse 11] », pour un prix de 380 000 euros.
Dans cet acte, les parties ont convenu d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt par les époux [X], que ceux-ci se sont engagés à solliciter auprès d'établissements bancaires et d'en justifier au plus tard le 23 avril 2019. En cas de non-obtention de concours bancaire, ils devaient produire deux refus d'offre de prêt conformes aux caractéristiques prévues au compromis.
Une clause pénale sanctionnait l'inexécution des obligations du contrat par les parties par le versement de la somme de 38 000 euros.
Dans leurs démarches de financement les époux [X] ont fait appel à un courtier en prêt immobilier.
Par avenant au compromis, du 2 mai 2019, le date de réception de l'offre de prêt a été prorogée au 3 juin 2019 et celle de la date de réitération de l'acte authentique de vente a été repoussée au 29 juillet 2019, en lieu et place du 7 juin 2019.
En l'absence d'obtention du prêt par les acquéreurs, aucune réitération n'a eu lieu.
Par actes d'huissiers délivrés le 14 octobre 2019, la société Pas de l'Oeille (la SCI), a fait assigner les époux [X] devant la présente juridiction en exécution du compromis de vente.
Par acte du 17 mars 2020, les époux [X] ont appelé à la cause la société SV Courtage.
Par ordonnance du 25 juin 2020, le juge de la mise en état a joint les affaires n° RG 20/00959 et RG 19/03114.
Par jugement du 20 mai 2021, le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône a :
- déclaré irrecevable la demande en nullité de l'assignation formée par la société SV Courtage ;
- débouté les époux [X] de l'ensemble de leurs demandes ;
- condamné solidairement les époux [X] à payer à la SCI Pas de l'Oeille la stipulation de pénalité d'un montant de 38 000 euros prévue aux termes du compromis de vente conclu le 19 février 2019 ;
- dit que le dépôt de garantie d'un montant de 19 000 euros, versé par les époux [X] entre les mains de Maître [M], Notaire à [Localité 8], viendra s'imputer sur le montant total de la pénalité ;
- ordonné à Maître [M] de libérer la somme de 19 000 euros, représentative du dépôt de garantie versé entre ses mains par les époux [X], au profit de la SCI Pas de l'Oeille, après en avoir déduit les frais et débours, mis à la charge de celle-ci, qui lui sont dûs en sa qualité de rédacteur du compromis ;
- condamné solidairement les époux [X] à payer à la SCI Pas de l'Oeille et à la société SV Courtage la somme de 2 000 euros chacun, soit au total 4 000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné solidairement les époux [X] aux dépens et admis Me Villegas, avocate, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration transmise au greffe le 2 juin 2021, les époux [X] ont relevé appel de cette décision.
Dans leurs conclusions responsives et récapitulatives n° 1, déposées le 15 février 2022, les époux [X] demandent à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes et les a condamnés à payer la somme de 38 000 euros à la SCI Pas de l'Oeille ;
- statuant à nouveau :
à titre principal
- juger qu'ils ont accomplis les démarches nécessaires à l'obtention d'un financement pour l'acquisition de la maison détenue par la SCI Pas de l'Oeille ;
- juger qu'ils n'ont pas empêché l'accomplissement de la clause suspensive et n'ont commis aucune faute ;
- juger que le compromis de vente signé avec la SCI Pas de l'Oeille est caduc compte-tenu de la défaillance de la clause suspensive ;
- ordonner à la SCI Pas de l'Oeille de donner instruction au séquestre de libérer la somme de 19 000 euros à leur profit ;
- condamner la SCI Pas de l'Oeille à leur verser les intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 18 octobre 2019, soit le 15e jour suivant la demande de remboursement ;
- condamner la SCI Pas de l'Oeille à leur verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- condamner la SCI Pas de l'Oeille à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens avec distraction au profit de leur conseil ;
à titre subsidiaire
- juger qu'il existe un mandat de recherche de financement entre eux et la société SV Courtage et que celle-ci est tenue de supporter les conséquences juridiques et pécuniaires des agissements de son mandataire ;
- condamner la société SV Courtage à verser, en leur lieu et place, les sommes mises à leur charge si la cour d'appel venait à retenir une quelconque faute de leur part ;
- condamner la société SV Courtage à leur verser la somme de 20 000 euros à titre de perte de chance d'obtenir un financement ;
- condamner la société SV Courtage à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de préjudice moral ;
- condamner la société SV Courtage à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens avec distraction au profit de leur conseil ;
à titre infiniment subsidiaire
- réduire à néant ou à justes proportions la clause pénale prévue dans le compromis de vente signée entre eux et la SCI Pas de l'Oeille ;
en tout état de cause
- condamner la SCI Pas de l'Oeille à leur verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- débouter la SCI Pas de l'Oeille de l'intégralité de ses demandes ;
- condamner la SCI Pas de l'Oeille à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens avec distraction au profit de leur conseil ;
Dans ses conclusions n° 2 déposées le 27 avril 2022, la SCI Pas de l'Oeille demande à la cour de :
- confirmer le jugement ;
- débouter les époux [X] de leurs prétentions, fins et moyens ;
- condamner solidairement les époux [X] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour recours abusif ;
- condamner solidairement les époux [X] à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens d'appel et de ses suites.
Dans ses conclusions déposées le 15 novembre 2021, la société SV Courtage demande à la cour de :
- confirmer le jugement
- débouter les époux [X] de leur demande visant à ce qu'elle les relève et garantisse des condamnations qui pourraient être prononcées contre eux ainsi que de leur demande visant à sa condamnation à leur verser des dommages-intérêts pour perte de chance d'obtenir un financement et pour préjudice moral ;
- rejeter les demandes des époux [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamner les mêmes au paiement de la somme de 6 526,80 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance et de ses suites, avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mai 2022.
Le 25 avril 2023, la société SV Courtage a été placée en liquidation judiciaire simplifiée et la société de mandataires judiciaires MJ Synergie a été désignée en qualité de liquidatrice.
Par conclusions déposées au greffe le 29 novembre 2023, le liquidateur judiciaire est intervenu volontairement à l'instance et demande à la cour de :
- confirmer le jugement ;
- débouter les époux [X] de leur demande visant à ce que la société SV Courtage les relève et garantisse des condamnations qui pourraient être prononcées contre eux ainsi que de leurs demandes visant à la condamnation de la société SV Courtage à leur verser des dommages-intérêts pour perte de chance d'obtenir un financement et préjudice moral ;
- rejeter les demandes des époux [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamner les mêmes au paiement de la somme de 6 526,80 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance et de ses suites, avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le 29 novembre 2023, la société SV Courtage a déposé des conclusions n° 2, aux fins de « simple mise à jour », formulant les mêmes demandes que ses précédentes écritures.
A l'audience, la cour a soulevé les moyens tirés de l'irrecevabilité des dernières écritures de la société SV Courtage, puisqu'elles ont été déposées en son nom propre alors qu'elle a fait l'objet d'une décision de liquidation judiciaire et alors que l'ordonnance de clôture était intervenue.
En outre, il a été demandé aux parties de présenter toutes observations qu'elles estimeront utiles en raison de l'absence de justification par les époux [X] d'avoir déclaré leur créance dans le cadre de la procédure collective ouverte à l'égard de la société SV Courtage.
Dans sa note en délibéré du 22 janvier 2024, le conseil de la société SV Courtage indique que la société ne dispose plus de la personnalité juridique lui conférant la qualité de partie à une instance judiciaire depuis sa liquidation judiciaire simplifiée. Elle considère par ailleurs que, les époux [X] n'ayant pas déclaré leurs créances (ce qui résulte d'une lettre du mandataire judiciaire du 22 janvier 2024, qui est produite), celles-ci sont inopposables à la procédure judiciaire relative à la société SV Courtage.
Dans sa note en délibéré du 14 février 2024, le conseil des époux [X] considèrent que la société SV Courtage, depuis son placement en liquidation judiciaire, le 25 avril 2023, n'a plus qualité pour ester en justice de sorte que ses conclusions doivent être déclarées irrecevables.
Concernant les demandes que les époux [X] ont formées contre la société SV Courtage, il indique, que faute d'avoir été déclarées à titre de créance dans le délai légal, elles sont inopposables à cette société.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions des parties ci-dessus visées, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité des conclusions déposées par la société SV Courtage le 29 novembre 2023
Selon l'article L. 641-9 du code de commerce, à compter du jugement d'ouverture ou de prononcé de la liquidation judiciaire, les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur. Dès lors, les conclusions déposées par la société SV Courtage le 29 novembre 2023 doivent, après que la cour a recueilli les observations des parties sur ce moyen soulevé d'office, être déclarées irrecevables.
Il sera noté que les conclusions du liquidateur judiciaire, ès qualités, déposées le même jour, et qui reprennent pour l'essentiel le dispositif des écritures de la société déposées le 15 novembre 2021, sont recevables en dépit de la clôture de l'instruction, conformément aux dispositions de l'article 802 du code de procédure civile et devront seules être prises en compte pour la défense des intérêts de la société en liquidation judiciaire.
Sur la condamnation des appelants au paiement de la clause de « stipulation pénale »
À titre infirmatif, les époux [X] soutiennent qu'ils ont tout mis en 'uvre pour obtenir un crédit immobilier, l'existence de demandes de crédits n'étant pas contestées, et que celles-ci n'ont pu aboutir en raison de leur taux d'endettement trop important. Ils écartent ainsi toute méconnaissance des dispositions contractuelles. Ils se prévalent également de ce qu'ils se sont adressés à un courtier en opérations bancaires pour effectuer des demandes de crédit immobilier.
Ils suspectent les dirigeants de la SCI d'avoir cherché à tirer avantage de leur situation pour réclamer le paiement de l'indemnité contractuelle.
Ils font valoir que la condition suspensive ne peut être considérée comme accomplie que si celui qui y a intérêt en a empêché l'accomplissement alors qu'il ne peut leur être reproché d'avoir été négligents et d'avoir empêché la réalisation de la condition suspensive.
À titre confirmatif, la SCI soutient que les appelants n'ont pas respecté les obligations contractuelles concernant l'obtention d'une offre de prêt conforme et, ce, en dépit du report de délai résultant de l'avenant.
Elle indique que le seul recours à un mandataire ne vaut pas demande de prêts. Elle souligne qu'il est établi que les appelants n'avaient pas effectué de démarche avant le 23 avril 2019 et qu'aucune véritable demande de prêt n'a été déposée par leurs soins, alors qu'ils ne produisent que des simulations et des pré-demandes de financement, à des conditions non conformes aux stipulations du compromis.
Elle soulignent que, si les appelants soutiennent maintenant qu'ils n'auraient pu obtenir de financement, ce qui écarterait tout caractère fautif à l'absence de réalisation de la condition suspensive, ils soutiennent le contraire dans le cadre des demandes indemnitaires qu'ils forment contre la société de courtage.
Sur ce,
Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.
L'article 1304 du code civil dispose quant à lui que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.
Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
Il incombe au bénéficiaire d'une promesse de vente obligé sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.
La condition est réputée accomplie si le bénéficiaire ne rapporte pas cette preuve.
Lorsque le bénéficiaire de la promesse démontre avoir présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, il appartient alors au promettant de rapporter la preuve que son cocontractant a empêché l'accomplissement de la condition en commettant une faute à l'origine de la défaillance de la condition.
En l'espèce, le compromis contresigné par les parties (pièce n° 1) prévoyait que le financement de l'acquisition du bien résulterait de la souscription d'un prêt immobilier de 357 800 euros (p. 6) et était conclu sous la condition suspensive d'obtention de ce prêt (p. 7 et 8), dont les caractéristiques ont été précisées au montant ci-dessus visé, à un taux nominal maximal de 1,8 % l'an et une durée maximale de remboursement de 25 ans. L'acquéreur devait présenter une offre au plus tard le 23 avril 2019.
Le même contrat stipule que l'acquéreur, en cas de refus de prêt, devait justifier de la non-obtention du financement demandé par la production de deux refus de prêts répondant aux caractéristiques visées par l'acte.
Il est constant que par avenant à ce contrat, la date de présentation d'une offre de prêt a été reportée au 3 juin 2019.
Il est constant que les époux [X] n'ont produit aucune offre de prêt dans ce délai.
En application des stipulations du contrat auquel ils sont souscrits, il leur appartient dès lors de démontrer qu'ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues par l'acte et ont essuyé deux refus de la part d'établissements bancaires.
Les époux [X] se prévalent de la sollicitation d'un courtier, mandataire de la société SV Courtage, conclu le 25 février 2019.
Toutefois, l'examen de ce mandat (pièce n° 4) conduit à constater que ce document indique comme seules caractéristiques du prêt (feuillet n° 3) « taux fixe apport 50 000 euros sur 30 ans ». Il n'est ainsi pas précisé un montant total de prêt. Par ailleurs, ce mandat indique qu'il avait pour objet l'acquisition d'un bien immobilier d'un montant de 385 000 euros. Il n'est pas précisé si ce montant intègre l'apport personnel. Or, selon les termes du compromis, le coût total de l'acquisition, frais compris, s'élevait à 407 800 euros (soit 380 000 euros pour le prix de vente, 27 800 euros pour les frais d'acte de vente).
Il ne peut dès lors qu'être constaté les discordances qui existent entre le mandat souscrit par les époux [X] et les termes du compromis de vente, sans que les appelants ne présentent aucune observation satisfaisante sur ce point.
Il ressort ainsi de ce document que les offres de prêt que le courtier était chargé d'obtenir pouvaient avoir une durée supérieure à celle prévue par le compromis de vente. Par ailleurs, il n'est pas établi que le mandat souscrit avait pour objet un prêt conforme, en son montant, au compromis de vente.
Ainsi, la conclusion de ce mandat ne permet pas aux époux [X] de justifier d'une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans le compromis.
Ils se prévalent également des démarches effectuées par le courtier.
Concernant les démarches auprès du Crédit agricole, il résulte des échanges entre cette banque et le courtier sollicité par les époux [X] (pièce n° 8 des appelants) que le courtier a contacté cet établissement, par courriel du 25 avril 2019, pour un prêt de 30 ans. En outre, le 7 mai 2019, l'employé de la banque indiquait que la demande de financement comportait très peu d'informations et qu'il était difficile de donner un avis sur la « faisabilité du dossier ». Les échanges se sont poursuivis jusqu'au 4 juillet 2019, soit très largement après les échéances contractuelles successives.
Les époux [X] se prévalent d'une lettre de cette banque du 3 décembre 2019 (leur pièce n° 12). Cependant, l'établissement indique qu'aux termes des échanges survenus entre elle et le courtier survenus le 7 mai 2019, il lui a été indiqué que le dossier ne serait étudié qu'après réception de toutes les pièces, qui ne lui ont pas été transmises.
De surcroît, la pièce n° 8 de la société SV Courtage (courriel du 28 mai 2019) indique que la banque a refusé d'établir une attestation de refus de prêt parce que « le dossier n'est pas allé jusqu'à l'instruction ».
En conséquence, il ne peut être déduit de ces démarches, en fonction des caractéristiques du prêt qu'elles concernaient et en raison de ce qu'elles n'ont pu donner lieu à un processus complet d'analyse par les établissements bancaires, qu'elles constituaient des demandes de prêt conformes aux stipulations du compromis de vente.
Concernant les démarches auprès de la Caisse d'épargne, les appelants se prévalent d'échanges entre le courtier et cette banque (leur pièce n° 6). Cependant, ceux-ci ne précisent pas les conditions du prêt envisagé.
En outre, dans sa lettre du 9 janvier 2020 (pièce n° 11), la Caisse d'épargne indique n'avoir pu donner de suite favorable à la demande de crédit en précisant que deux demandes de prêt, et non une seule, avaient été présentées, dont l'une avait une durée de 28 ans et un taux supérieur à celui contractuellement prévu (1,86 %).
En conséquence, il ne peut être déduit de ces démarches l'existence de demandes de prêt conformes aux obligations contractuelles souscrites par les époux [X].
Les époux [X] se prévalent en outre d'une demande de prêt formée auprès de la CIC Lyonnaise de banque, laquelle, dans une lettre du 13 août 2019, a indiqué ne pas pouvoir donner de suite favorable. Toutefois, la même lettre précise que la demande été adressée le 8 août 2019, soit après la date butoir prévue par l'avenant et même la date limite prévue par le contrat pour la rédaction de la vente par acte authentique.
Ces démarches ne peuvent pas plus être considérées comme justifiant d'une demande de prêt conforme aux obligations contractuelles.
En conséquence, les autres moyens soulevés par les époux [X] sont inopérants. Particulièrement il sera relevé à cet égard que les appelants font valoir de manière contradictoire dans leurs conclusions, à l'égard de la SCI, que les prêts leur ont été refusés en raison de leur taux d'endettement (p. 23 de leurs conclusions) mais, à l'égard de la société Courtage SV, qu'ils étaient tout à fait en mesure de contracter un prêt, faisant état de ce qu'ils pouvaient disposer « manifestement (d') une possibilité de financement (...) bien réelle » (p. 6), précisant qu'ils ont pu obtenir, en décembre 2020, un financement pour l'acquisition d'une maison (p. 42 des conclusions), ce qui prive ce moyen de toute pertinence.
En cet état, la condition suspensive doit être considérée comme réputée accomplie.
Or, en application des dispositions contractuelles (p. 9 du compromis : « Stipulation de pénalité »), « au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 38 000 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code de commerce (...) ».
En conséquence de ce qui précède, la vente n'ayant pas été régularisée par acte authentique alors que la condition suspensive d'obtention du prêt par les appelants était réputée accomplie, la SCI est bien-fondée à demander le paiement des sommes prévues par cette clause.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
La demande indemnitaire présentée par les époux [X] contre la SCI est sans fondement.
Sur la suppression ou la réduction de la clause pénale
À titre infirmatif, les époux [X] demandent la réduction du montant de la clause pénale sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, faisant valoir qu'ils n'ont pas été de mauvaise foi et ont réalisé des démarches en vue d'obtenir un financement et que le préjudice de la SCI n'est pas établi.
À titre confirmatif, la SCI indique que le montant de la clause pénale contractuelle n'a rien d'excessif et que la réduire reviendrait à la vider de sa substance et de son intérêt, le bien ayant été immobilisé de février à juillet 2019, soit durant cinq mois et que la défection des appelants a contraint ses dirigeants à renoncer à l'acquisition de bien.
Sur ce,
Selon l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l'espèce, selon les termes du contrat ci-dessus rappelés, la clause qui ouvre la possibilité de mettre la somme de 38 000 euros à la charge des appelants, en raison du défaut de régularisation de l'acte authentique, constitue une clause pénale.
Toutefois, au regard de la situation financière et personnelle dont justifient les appelants durant la période concernant la conclusion du compromis et l'ayant suivie (pièces n° 18, 21, 22, 23 et 25), il y a lieu de ramener le montant de cette clause pénale à la somme de 22 000 euros.
Sur la mise en cause de la société Courtage SV
Après avoir relevé ce moyen d'office et donné aux parties la possibilité de présenter des observations contradictoires sur ce point, la cour constate que la société SV Courtage ayant placée en liquidation judiciaire le 25 avril 2023, l'instance a été interrompue, par application des dispositions combinées des articles L. 622-22 et L. 641-3 du code de commerce.
En application de l'article R. 622-20 du code de commerce, cette instance ne peut être reprise que si le créancier demandeur produit à la juridiction une copie de sa déclaration de créance et met en cause le mandataire judiciaire.
Or, en l'espèce, si le liquidateur judiciaire de la société est intervenu volontairement à l'instance, les époux [X], qui s'estiment créanciers de la société, ne justifient pas de leur déclaration de créance.
En conséquence, il y a lieu de constater que l'instance n'a pas repris à l'égard de la société et que, dès lors, la cour ne peut statuer sur les demandes formées par les appelants contre la société.
Sur la demande de dommages-intérêts pour recours abusif
La SCI soutient, alors qu'il lui paraît incontestable que les stipulations du compromis n'ont pas été respectées, que c'est par l'exercice abusif des voies de recours que les appelants tentent d'échapper au paiement des sommes qu'ils doivent.
La cour relève toutefois qu'il ne résulte pas des circonstances de la cause que les époux [X] aient exercé leur voie de recours dans des conditions le rendant fautif.
Cette demande sera rejetée
Sur les autres demandes
Les époux [X], qui perdent principalement, en cette instance qui a confirmé le principe de leur condamnation à paiement, en supporteront les dépens, avec distraction au profit du conseil du liquidateur judiciaire, ès qualités, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ailleurs l'équité commande de les condamner à payer à la SCI la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter le surplus des demandes à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
Déclare irrecevables les conclusions déposées le 29 novembre 2023 par la société SV Courtage, en son nom propre ;
Constate que l'instance engagée par M. et Mme [F] et [G] [X] (les époux [X]) contre la société SV Courtage, interrompue par l'ouverture contre elle d'une procédure de liquidation judiciaire simplifiée, n'a pas repris ;
Dit en conséquence que la présente cour ne peut statuer sur les chefs du dispositif du jugement attaqué ayant rejeté les demandes formées par les époux [X] contre la société SV Courtage ;
Confirme le jugement pour le surplus, sauf en ce qu'il condamne solidairement M. et Mme [F] et [G] [X] à payer à la SCI Pas de l'Oeille la stipulation de pénalités d'un montant de 38 000 euros, prévue aux termes du compromis de vente conclu le 19 février 2019 ;
L'infirmant de ce chef et statuant à nouveau :
- condamne solidairement M. et Mme [F] et [G] [X] à payer à la SCI Pas de l'Oeille la stipulation de pénalités d'un montant de 22 000 euros prévue aux termes du compromis de vente conclu le 19 février 2019 ;
Y AJOUTANT,
Rejette le surplus des demandes des parties ;
Condamne in solidum M. et Mme [F] et [G] [X] à supporter les dépens d'appel avec distraction au profit de la SELAS Endroit Avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. et Mme [F] et [G] [X] à payer à société civile immobilière Pas de l'Oeille la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejette leur demande au titre des frais irrépétibles ;
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE