N° RG 22/04748 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OMOM
Décision du
Tribunal Judiciaire de SAINT ETIENNE
Au fond
du 04 mai 2022
RG : 21/04048
ch n°1
S.A. ADIS HLM
C/
[L]
[S]
S.A.R.L. [H]-[J]-[D] ET ASSOCIES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 23 Mai 2024
APPELANTE :
La société ADIS HLM
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938
ayant pour avocat plaidant Me Didier CHAMPAUZAC de la SELAS CABINET CHAMPAUZAC, avocat au barreau de VALENCE, toque : 19
INTIMES :
Me [M] [L]
[Adresse 4]
[Localité 32]
Me [V] [S]
[Adresse 37]
[Localité 5]
La SARL [H]-[J]-[D] ET ASSOCIES, titulaire d'un office notarial
[Adresse 37]
[Localité 5]
Représentés par Me Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 1813
ayant pour avocat plaidant Me Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719
Date de clôture de l'instruction : 06 Avril 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Février 2024
Date de mise à disposition : 23 Mai 2024
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Olivier GOURSAUD, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Le 30 décembre 2014 la société Adis HLM a acquis de la société GMI une parcelle de terrain à bâtir à [Localité 38], dans le département de la Drôme, cadastrée T [Cadastre 24].
Cette vente a été régularisée par M. [L], notaire associé de la SCP [M] [L] [U] [H] [G] [J].
Par courrier du 4 juin 2019, l'office public de l'habitat de la Drôme a confirmé à la société Adis HLM son accord pour l'acquisition de la parcelle T [Cadastre 33], parcelle de 2.103 m2 issue de la division de la parcelle T [Cadastre 24], au prix de 112.000 €.
Mme [B], notaire en charge de cette vente, s'est aperçue en novembre 2019 que la parcelle T [Cadastre 24] était grevée d'une inscription hypothécaire prise en 2018 par l'administration fiscale pour un montant de 102.212,66 €, inscription rendue possible par le rejet définitif de la publication de la vente du 30 décembre 2014.
L'administration fiscale a accepté une mainlevée partielle de l'hypothèque pour la parcelle T [Cadastre 33] après paiement de la somme de 16.213 €, correspondant au prorata de la sûreté par rapport à la superficie à vendre.
La société Adis HLM a aménagé l'autre parcelle T [Cadastre 34], issue de la division de la parcelle T [Cadastre 24], en construisant un immeuble comprenant 12 logements livrés fin septembre 2021 et 15 villas livrées en fin d'année, avec constitution d'une copropriété.
Par assignation à jour fixe du 20 octobre 2021, la société Adis HLM a fait citer la société [H]-[J]-[D] et associés, M [L] ès qualité de notaire instrumentaire et M [S] ès qualité de notaire successeur pour voir retenir leur responsabilité.
Par jugement du 4 mai 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :
- débouté la société Adis HLM de l'intégralité de ses demandes,
- débouté les parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SA ADIS HLM aux dépens.
Par déclaration du 27 juin 2022, la société Adis HLM a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 8 juillet 2022, la société Adis HLM demande à la cour de :
- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint Etienne le 4 mai 2022,
et statuant à nouveau :
- condamner in solidum M [L] en tant que notaire instrumentaire, M [S] es qualités de notaire successeur et gestionnaire du dossier, et la SARL « [H] - [J] - [D] et associés » en sa qualité de successeur de la SCP « [M] [L], [U] [H], [G] [J] » à :
- procéder au règlement de la somme de 85.999,66 € directement entre les mains de la direction des finances publique pour le paiement libératoire de la créance d'assiette de l'hypothèque légale inscrite sous la formalité n° [Numéro identifiant 3] grevant les parcelles de la société Adis HLM, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard,
- procéder au règlement de tous frais inhérents à la mainlevée de ladite hypothèque et à tous honoraires ou toute autre somme qui serait réclamée pour sa mainlevée,
subsidiairement,
- condamner in solidum M [L] en tant que notaire instrumentaire, M [S] es qualités de notaire successeur et gestionnaire du dossier, et la SARL « [H] - [J] - [D] et Associés » en sa qualité de successeur de la SCP « [M] [L], [U] [H], [G] [J] » à procéder à leur frais à la levée de l'hypothèque légale inscrite sous la formalité n°[Numéro identifiant 3] grevant les parcelles de la société Adis HLM, au besoin par le paiement de toute créance inscrite après la signature de l'acte de vente du 30 décembre 2014,
en tout état de cause,
- condamner in solidum M [L] en tant que notaire instrumentaire, M [S] es qualités de notaire successeur et gestionnaire du dossier, et à la SARL « [H] - [J] - [D] et Associés » en sa qualité de successeur de la SCP « [M] [L], [U] [H], [G] [J] » à verser à la société Adis HLM la somme de 10.000 € en réparation de son préjudice moral,
- condamner in solidum M [L] en tant que notaire instrumentaire, M [S] es qualités de notaire successeur et gestionnaire du dossier, et la SARL « [H] - [J] - [D] et Associés » en sa qualité de successeur de la SCP « [M] [L], [U] [H], [G] [J] » à verser à la société Adis HLM la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 6 octobre 2022, la SARL [H]-[J]-[D] et associés, M [S], M [L] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement rendu le 4 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne qui a débouté la SA ADIS HLM de ses prétentions,
- juger hors de cause Me [V] [S], pris en sa qualité de successeur de Me [M] [L].
- débouter la S.A. ADIS HLM de l'intégralité de ses prétentions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de Me [V] [S], ès qualité de successeur de Me [M] [L],
en tout état de cause,
- juger défaillante la société Adis HLM dans la démonstration d'une faute de Me [V] [S], de Me [M] [L] et de la SARL [H]-[J]-[D], notaires, directement génératrice pour elle d'un préjudice indemnisable,
- débouter la société Adis HLM de ses prétentions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de M [S], de M [L] et de la SARL [H]-[J]-[D] et Associés.
- condamner la société Adis HLM à payer à la SARL [H]-[J]-[D] et associés, à M [S] et à M [L], la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers au profit de la SAS Tudela et associés conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 06 avril 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur la responsabilité de M. [L], en sa qualité de notaire instrumentaire
La société Adis HLM, qui sollicite que la responsabilité de M [L] soit engagée en sa qualité de notaire instrumentaire de l'acte du 30 décembre 2014, demande sa condamnation au règlement de la somme de 85.999,66 € directement entre les mains de la direction des finances publique afin que ce paiement ait un effet libératoire de la créance d'assiette de l'hypothèque légale grevant ses parcelles. Elle demande également le règlement de tous les frais inhérents à la mainlevée, ainsi que les honoraires ou toute autre somme qui serait réclamée pour la régularisation de la mainlevée totale.
Elle demande encore sa condamnation à lui verser la somme 10.000 € au titre de son préjudice moral tiré de l'immobilisation de son immeuble et des tracas causés par le blocage de l'opération immobilière en cours.
Elle fait notamment valoir que :
- le notaire qui, par son manque de diligence, publie trop tardivement un acte de vente, engage sa responsabilité envers celui qui en subit un préjudice,
- la durée de 15 mois entre la signature de la vente du 30 décembre 2014 accompagnant la libération des fonds et l'enregistrement de la vente était manifestement excessive, exposant les parties à un risque d'inscription,
- la durée de 5 ans entre le refus de publication de 2016 et la régularisation en 2021 était également excessive et a permis aux créanciers de la société GMI de prendre des inscriptions sur les parcelles en cause,
-le notaire a délivré le prix de vente sans s'être assuré que le bien était libre de toute inscription au jour de l'opposabilité aux tiers,
- il n'existe aucun évènement extérieur justifiant d'écarter la responsabilité du notaire, les changements cadastraux sur lesquels le jugement déféré s'appuie ont été enregistrés et publiés antérieurement à la vente,
- le notaire a également manqué à son devoir de conseil, la société Adis n'ayant appris qu'en 2019 qu'elle n'était pas propriétaire à l'égard des tiers et que son bien était grevé d'une sûreté prise à l'encontre de la société GMI,
- la faute du notaire lui a causé directement un préjudice puisqu'elle ne peut disposer librement du bien pour lequel elle a engagé plus de 3.500 000 €, ignorant alors le risque patent,
- la mainlevée complète de l'hypothèque nécessite le règlement au trésor public d'une somme de 85.999,66 €, à laquelle elle ne peut être tenue.
La SARL [H]-[J]-[D] et associés, MM [S] et [L], notaires, font notamment valoir en réplique que :
- M [L] est étranger aux refus de publication de l'acte du 30 décembre 2014 : le premier refus du 30 janvier 2015 est dû à un changement cadastral, l'acte litigieux mentionnait alors des parcelles inexistantes,
- la décision de rejet définitive du 1er juin 2016 s'explique par le fait que certaines parcelles n'appartenaient plus à la société GMI en raison de leur vente à la société Habitat Dauphinois,
- il est également étranger aux délais de publication de l'acte rectificatif du 15 février 2021,
- la société Adis ne démontre ni lien de causalité, ni préjudice indemnisable directement lié aux griefs allégués, le préjudice évoqué résultant en fait d'une dette fiscale due exclusivement par la société GMI, qui s'est expressément engagée à régulariser sa dette,
- l'acte et son rectificatif ont été publiés le 10 mars 2021, de sorte qu'il est inexact d'affirmer que la société Adis ne peut disposer librement de son bien,
- la société Adis ne justifie pas non plus de l'existence de son préjudice moral.
Réponse de la cour
Les obligations du notaire qui tendent à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et qui constituent le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte relèvent de sa responsabilité délictuelle, en application de l'article 1242 du code civil.
En l'espèce, aux termes d'un acte reçu par M. [L] le 30 décembre 2014, la société GMI a vendu à la société Adis HLM une parcelle de terrain à bâtir cadastrée T[Cadastre 24] de 10 282 m2 à [Localité 38]. Cet acte prévoyait, en outre, la modification d'une servitude de passage grevant les parcelles T n°[Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] au profit des parcelles T [Cadastre 36], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 13] et [Cadastre 16], la constitution de servitudes de passage grevant les parcelle T n°[Cadastre 22], [Cadastre 7], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 25], [Cadastre 29] et [Cadastre 30] au profit de la parcelle T n°[Cadastre 24].
Cet acte de vente du 30 décembre 2014 est désormais en cours de publication, suite au dépôt, par M. [L], le 4 mars 2021, d'un acte rectificatif signé le 15 février 2021.
Il est constant que c'est en raison du long délai mis pour procéder à la publication de l'acte de vente que le Trésor public a été en mesure de prendre une hypothèque légale le 5 mars 2018 sur les parcelles cadastrées T n° [Cadastre 35], [Cadastre 9], [Cadastre 13], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 22], [Cadastre 24], [Cadastre 28] et [Cadastre 31], en garantie du remboursement de la somme en principal de 102 212, 66 euros due par la société GMI.
En premier lieu, M. [L], notaire, soutient que l'acte de vente du 30 décembre 2014 a été déposé aux fins de publication au service de la publicité foncière de [Localité 39] le 28 janvier 2015, mais que le service de la publicité foncière a pris une décision de refus le 30 janvier 2015 en raison du changement du cadastre intervenu le 19 décembre 2014 ayant modifié les parcelles en cause, soit postérieurement au relevé hors formalité qu'il avait sollicité le 8 décembre 2014, qui ne le révélait donc pas.
Cependant, et alors que la société Adis HLM conteste le dépôt de l'acte de vente à la publicité foncière le 28 janvier 2015, M. [L] n'en produit aucun justificatif, pas plus qu'il ne produit la décision de refus du 30 janvier 2015. Par ailleurs, il ressort de l'acte de vente du 30 décembre 2014 et de l'état rectificatif qui a été dressé le 15 février 2021, en vue de la publication réalisée le 10 mars 2021, que les parcelles cadastrées T[Cadastre 36], T[Cadastre 6], T[Cadastre 8], T[Cadastre 11] et T[Cadastre 16] ont été modifiées par le procès-verbal de cadastre enregistré le 9 février 2014 au service de la publicité foncière de [Localité 39], soit bien avant que l'état hors formalité n'ait été sollicité.
En deuxième lieu, M. [L], notaire, soutient que l'acte de vente du 30 décembre 2014, appuyé d'une mention rectificative, a été de nouveau déposé aux fins de publicité foncière le 29 avril 2016, mais qu'une décision de rejet définitive lui a été notifiée le 1er juin 2016, à défaut pour la société GMI d'être propriétaire de certaines des parcelles mentionnées, en raison de leur vente à la société Habitat dauphinois par acte du 5 février 2015.
Cependant, et ainsi que M. [L] l'allègue, la vente des parcelles T [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 23], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 29] et [Cadastre 30] entre la société GMI et la société Habitat dauphinois a été régularisée par lui-même, de sorte qu'il savait que la première n'en était plus propriétaire, ce qui aurait dû le conduire à en faire état aux services de la publicité foncière, ainsi qu'il l'a d'ailleurs fait lors du dernier dépôt, le 4 mars 2021, en accompagnant l'acte de vente du 30 décembre 2014 d'un acte rectificatif du 15 février 2021.
En troisième lieu, suite à ce refus de publication du 1er juin 2016, M. [L] a attendu le 4 mars 2021 pour renouveler sa demande auprès des services de la publicité foncière.
Il ressort de ces éléments que, contrairement à ce qui a été retenu par les premiers juges, la durée de près de 7 années pour procéder à la publication de l'acte de vente résulte des fautes successives du notaire et de son manque de diligence.
En l'absence de publication, la vente n'était pas opposable aux tiers, ce qui a permis l'inscription en 2018 de l'hypothèque sur les parcelles par le Trésor public, en sa qualité de créancier de la société GMI.
Enfin, il est ajouté qu'il est constant entre les parties que M. [L], notaire, a distribué le prix de vente sans avoir la certitude que le bien était libre de toute inscription au jour de sa publication, ce qui caractérise un manquement à son devoir de prudence et de conseil.
Ces manquements ont directement causé un préjudice à la société Adis HLM, dont le bien est désormais grevé d'une sûreté afin de garantir la dette de son vendeur.
Il est justifié par le relevé de formalités publiées que la sûreté a été inscrite pour garantir une créance de 102 212,66 euros, étant précisé que le Trésor public a procédé à la mainlevée partielle de l'hypothèque suite au règlement de la somme de 16 213 euros par la société GMI.
En conséquence, il convient, par infirmation du jugement, de faire droit à la demande de la société Adis HLM et de condamner M. [L], notaire, à payer directement entre les mains de la direction des finances publiques la somme de 85 999, 66 euros, ainsi que le frais et honoraires ou toute autre somme inhérents à la mainlevée de l'hypothèque.
Il convient en outre, d'assortir cette condamnation d'une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois, qui commencera à courir dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt.
En revanche, à défaut de justifier du préjudice moral dont elle se prévaut, il convient de débouter la société Adis HLM de sa demande de dommages-intérêts.
2. Sur la responsabilité de M. [S], en sa qualité de notaire successeur
La société Adis HLM sollicite la condamnation in solidum de M [S] en soutenant que ce dernier n'a pas plus procédé à la régularisation de l'acte que son prédécesseur, l'empêchant de disposer du bien qu'elle a acquis, et manquant à ses devoirs de diligence, de conseil et de prudence.
La SARL [H]-[J]-[D] et associés, MM [S] et [L] sollicitent la mise hors de cause M [S], en faisant notamment valoir que :
- la responsabilité civile est personnelle et ne se transmet pas à un successeur,
- aucun des griefs reprochés ne lui sont imputables.
Réponse de la cour
Il est constant entre les parties qu'il a été procédé le 4 mars 2021 aux formalités pour que l'acte de vente du 30 décembre 2014 soit publié.
Or, à défaut pour la société Adis HLM de préciser à quelle date M. [S] a succédé à M. [L], la cour n'est pas en mesure de déterminer si le premier a commis un manquement à son obligation de diligence, plus aucune formalité ne devant être réalisée.
En conséquence, il convient de débouter la société Adis HLM de sa demande tendant à voir condamner M. [S] in solidum avec M. [L].
3. Sur la responsabilité de la société titulaire de l'office
La société Adis HLM sollicite la condamnation in solidum de la société [H] - [J] - [D] et associés avec M. [L], notaire, soutenant que :
- la société titulaire de l'office est solidairement responsable avec le notaire associé des conséquences dommageables de ses actes peu importe les changements intervenus par la suite dans sa composition,
- M [L] était associé de la SCP [M] [L], [U] [H], [G] [J], qui a été dissoute le 4 septembre 2018 et remplacée par la SARL [H] - [J] - [D] et associés par arrêté ministériel du 31 juillet 2018,
- en sa qualité de successeur, elle est solidairement responsable avec M [L] des conséquences dommageables de ses actes.
Réponse de la cour
La société titulaire de l'office notarial est solidairement responsable avec le notaire associé des conséquences dommageables de ses actes, quels que soient les changements intervenus par la suite dans sa composition.
Il est constant entre les parties que la société [H] - [J] - [D] et associés a succédé à la SCP [M] [L], [U] [H], [G] [J], dont M. [L] était associé.
En conséquence, par infirmation du jugement, il convient de faire droit à la demande de la société Adis HLM et de la condamner, in solidum avec M. [L], notaire, au paiement au Trésor public de la somme de 85 999, 66 euros, ainsi que le frais et honoraires ou toute autre somme inhérents à la mainlevée de l'hypothèque.
Il convient, en outre, d'assortir cette condamnation d'une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois, qui commencera à courir dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt.
En revanche, à défaut de justifier du préjudice moral dont elle se prévaut, il convient de débouter la société Adis HLM de sa demande de dommages-intérêts.
4. Sur les autres demandes
Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'indemnité de procédure.
La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Adis HLM et condamne in solidum M. [L], notaire, et la SARL [H]-[J]-[D] et associés à lui payer la somme de 4.000 euros à ce titre.
Les dépens de première instance et d'appel sont in solidum à la charge de M. [L], notaire, et la SARL [H]-[J]-[D] et associés.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté la société Adis HLM de ses demandes à l'encontre de M. [S] et de sa demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice moral ;
statuant de nouveau et y ajoutant,
Condamne in solidum M. [L], notaire, et la société [H] - [J] - [D] et associés à payer directement entre les mains de la direction des finances publiques la somme de 85 999, 66 euros, ainsi que les frais et honoraires ou toute autre somme inhérents à la mainlevée de l'hypothèque légale inscrite sous la formalité n°[Numéro identifiant 3] grevant les parcelles de la société Adis HLM, dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt ;
Assortit cette condamnation d'une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois ;
Condamne in solidum M. [L], notaire, et la société [H] - [J] - [D] et associés à payer à la société Adis HLM, la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne in solidum M. [L], notaire, et la société [H] - [J] - [D] et associés aux dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière, Le Président,