26/09/2022
ARRÊT N°
N° RG 21/00921
N° Portalis DBVI-V-B7F-OACF
MD / RC
Décision déférée du 28 Janvier 2021
Cour de Cassation de TOULOUSE
19-17.906
M. [Z]
Syndicat des copropriétaires de la
RESIDENCE MICHELET
C/
[D] [X] [J]
épouse [G]
INFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
ARRÊT DU VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
**
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MICHELET,
Agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la société SARL CITYA AGEN , ayant son siège [Adresse 1]
174, 174 bis et 174 ter avenue Michelet
47000 AGEN
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
Madame [D] [X] [J] épouse [G]
174 A avenue Michelet
47000 AGEN
Représentée par Me Delphine CHANUT, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 16 Mai 2022, en audience publique, devant M. DEFIX et S. LECLERCQ, magistrats chargés de rapporter l'affaire, les parties ne s'y étant pas opposées. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :
M. DEFIX, président
C. ROUGER, conseiller
S. LECLERCQ, conseiller
Greffier, lors des débats : N.DIABY
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Mme [D] [J] épouse [G] est propriétaire à Agen (47) d'un appartement dans l'immeuble A d'un ensemble de trois immeubles (A, B et C) situés aux n° 174, 174 bis et 174 ter avenue Michelet constituant la copropriété dénommée « Résidence Michelet ».
Par acte d'huissier en date du 25 septembre 2013, Mme [G] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet à Agen, pris en la personne de son syndic la Sarl Citya Ducassé, devant le tribunal de grande instance d'Agen aux fins de voir à titre principal annuler l'assemblée générale annuelle des copropriétaires du 27 juillet 2013.
Par acte d'huissier en date du 14 août 2014, Mme [G] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet à Agen, pris en la personne de son syndic la Sarl Citya Ducassé, devant le tribunal de grande instance d'Agen aux fins de voir à titre principal annuler l'assemblée générale annuelle des copropriétaires du 26 juin 2014.
Par ordonnance en date du 5 novembre 2014, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces procédures.
Par jugement contradictoire du 23 juin 2015, le tribunal de grande instance d'Agen a :
- rejeté la demande de nullité de l'assemblée générale du 27 juillet 2013 fondée sur l'identité de résolutions avec l'assemblée générale du 16 avril 2013 de Mme [J] épouse [G],
- prononcé l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Michelet à Agen en date du 27 juillet 2013,
- prononcé l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Michelet à Agen en date du du 26 juin 2014,
- débouté Mme [J] épouse [G] de sa demande de dommages et intérêts,
- débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet, pris en la personne de son syndic la Sarl Citya Ducassé, de l'ensemble de ses demandes,
- rejeté la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet, pris en la personne de son syndic la Sarl Citya Ducassé, de désignation d'un administrateur provisoire,
- condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet, pris en la personne de son syndic la Sarl Citya Ducassé, à payer à Mme [J] épouse [G] la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet, pris en la personne de son syndic la Sarl Citya Ducassé, aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Derisbourg en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal de grande instance a considéré, s'agissant de l'assemblée générale du 27 juillet 2013, qu'aux termes de l'article 14 du décret du 17 mars 1967, il est tenu une feuille de présence aux assemblées générales indiquant les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé ainsi que le nombre de voix dont il dispose. Mais l'indication du nombre de voix des copropriétaires en fonction des parties communes spéciales, s'agissant des décisions d'assemblées particulières à chaque bâtiment, doit être obligatoirement indiqué. Cette mention faisant défaut dans la feuille de présence relative à l'assemblée générale du 27 juillet 2013, cette dernière ne permet pas clairement d'identifier le nombre de voix afférent à chaque copropriétaire ; elle a donc été déclarée irrégulière.
S'agissant de l'assemblée générale du 26 juin 2014, le tribunal de grande instance a estimé que l'annulation de la décision d'assemblée générale qui avait désigné le syndic rend annulable l'assemblée suivante convoquée par ce même syndic rétroactivement privé de pouvoir. De ce fait, l'assemblée générale du 26 juin 2014 a été annulée.
Par déclaration en date du 21 août 2015, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet a relevé appel de cette décision.
Par arrêt en date du 20 mai 2019, la Cour d'appel d'Agen a :
- confirmé en toutes ses dispositions le jugement 'rendu le 6 octobre 2015" par le tribunal de grande instance d'Agen,
Y ajoutant,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet,
- condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet à payer à Mme [J] épouse [G] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Derisbourg.
Par un arrêt rendu le 28 janvier 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a :
- cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen,
- remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse,
- condamné Mme [J] aux dépens,
- en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande de Mme [J] et l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la résidence Michelet la somme de 3 000 euros.
La Cour de cassation a rappelé, au visa de l'article 14 du décret du 17 mars 1967, qu'il est tenu une feuille de présence à l'assemblée générale, indiquant les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé ainsi que le nombre de voix dont il dispose. Toutefois, l'omission de ces mentions ne rend l'assemblée générale annulable qu'en l'absence d'éléments suffisants permettant l'identification des copropriétaires présents ou représentés et le contrôle des résultats des votes.
Or, la cour d'appel n'ayant pas constaté que la feuille de présence ne contenait pas les éléments suffisants pour permettre l'identification des copropriétaires présents ou représentés et de contrôler, par rapprochement avec les mentions du procès-verbal d'assemblée générale, les résultats des votes relatifs aux parties communes spéciales, la Cour de cassation a considéré que la cour d'appel avait violé le texte susvisé.
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Le Syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet a alors saisi la cour d'appel de Toulouse. L'objet de l'appel soumis à la cour de renvoi est de demander la réformation du jugement en ce qu'il a :
- prononcé l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Michelet à Agen en date du 27 juillet 2013,
- prononcé l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Michelet à Agen en date du du 26 juin 2014,
- débouté Mme [J] épouse [G] de sa demande de dommages et intérêts,
- débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet, pris en la personne de son syndic la Sarl Citya Ducassé, de l'ensemble de ses demandes,
- rejeté la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet, pris en la personne de son syndic la Sarl Citya Ducassé, de désignation d'un administrateur provisoire,
- condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet, pris en la personne de son syndic la Sarl Citya Ducassé, à payer à Mme [J] épouse [G] la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet, pris en la personne de son syndic la Sarl Citya Ducassé, aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Derisbourg en application de l'article 699 du code de procédure civile.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 12 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet, appelant, demande à la cour de :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
rejeté la demande de nullité de l'assemblée générale du 27 juillet 2013 fondée sur l'identité de résolutions avec l'assemblée générale du 16 avril 2013,
débouté Mme [J] épouse [G] de sa demande de dommages et intérêts,
- l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau de :
' débouter Mme [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
' le cas échéant, et subsidiairement, cantonner l'annulation éventuellement prononcée aux seules résolutions des assemblées générales relatives aux parties communes spéciales attachées au bâtiment A (résolutions n° 17 à 21 de l'assemblée générale du 27 juillet 2013, résolutions n° 8 et 9 de l'assemblée générale du 26 juin 2014),
' condamner Mme [G] au paiement d'une somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,
' condamner Mme [G] au paiement d'une somme de 4 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Sorel dans les conditions de l'article 699 du même Code.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 avril 2022, Mme [D] [J] épouse [G], intimée, demande à la cour de :
Au principal,
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a :
annulé dans son ensemble l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de la résidence Michelet du 27 juillet 2013,
annulé dans son ensemble l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de la résidence Michelet du 26 juin 2014,
Subsidiairement,
- 'dire et juger' que la 6ème résolution prise par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Michelet le 27 juillet 2013 ayant désigné la société Citya Ducassé représentée par M. [U] en qualité de syndic est illégale et constitue un abus de majorité,
- en conséquence, annuler cette 6ème résolution,
- annuler les 8ème et 9ème résolutions prises par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Michelet le 26 juin 2014,
Dans tous les cas ,
- confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a :
débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet de sa demande subsidiaire de désignation d'un administrateur provisoire,
condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet à lui payer 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance dont distraction au profit de Me Derisbourg par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- réformer le jugement de première instance en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,
- et donc, condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet à lui payer la somme supplémentaire de 4 000 euros TTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet aux entiers dépens de deuxième instance dont distraction au profit de Me Chanut par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 avril 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 16 mai 2022.
MOTIVATION
- sur l'action en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juillet 2013 :
1. Mme [G] a d'abord soutenu que les résolutions soumises à l'assemblée générale
des copropriétaires de la résidence Michelet sont les mêmes que celles précédemment soumises à l'assemblée générale du 16 avril 2013, les résolutions 1 à 9 étant identiques, les autres résolutions ayant été renumérotées et la dernière libellée de manière différente mais ayant le même objet. Elle considère que l'assemblée générale ne peut délibérer deux fois sur les mêmes résolutions, source d'insécurité juridique. Elle a rappelé que cette assemblée du 16 avril 2013 avait été annulée à sa demande suivant jugement définitif du tribunal de grande instance d'Agen du 2 mai 2014 et que le syndic, contrairement à l'obligation qui lui en était faite par l'article 59 al. 1er du décret du 17 mars 1967, n'a pas informé avant le 30 mai 2014 les copropriétaires de l'existence et de l'objet de l'instance ayant conduit à cette annulation.
Le syndicat a repris la motivation du premier juge qui avait retenu le principe selon lequel l'annulation d'une décision d'assemblée générale n'interdit pas qu'une nouvelle décision identique à la précédente soit prise par l'assemblée générale dans les formes légales.
2. La Cour de cassation ayant cassé en toutes ses dispositions l'arrêt intégralement confirmatif du jugement de première instance dont il avait été valablement relevé appel total antérieurement à l'entrée en vigueur du décret du 6 mai 2017, il convient de se prononcer sur ce premier moyen auquel la cour n'avait pas expressément pas répondu.
3. Il est constant que l'assemblée générale du 16 avril 2013 a été annulée dans son intégralité par le jugement du tribunal de grande instance d'Agen du 2 mai 2014 en raison d'un défaut de convocation régulière, anéantissant l'ensemble des résolutions qui ont pu être prises lors de cette assemblée de telle sorte qu'une nouvelle assemblée générale pouvait régulièrement être tenue pour examiner tout ou partie des projets de résolution qui avaient été présentés aux copropriétaires en vue de l'assemblée générale du 16 avril 2013.
4. Selon l'article 59 al. 1er du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété d'un immeuble bâti, 'À l'occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d'un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l'existence et de l'objet de l'instance'.
En l'espèce, aucune pièce n'est produite au dossier permettant de vérifier que cette diligence a été accomplie avant le prononcé du jugement précité du 2 mai 2014.
Toutefois, le premier juge a exactement retenu que le défaut de mise en oeuvre de cette information n'est nullement sanctionné par ce texte et ne saurait en tout état de cause affecter la validité d'une assemblée générale postérieure à cette décision judiciaire dont les copropriétaires ne pouvaient ignorer l'existence à la date de la nouvelle assemblée générale.
5. Ce moyen doit donc être écarté.
6. Mme [G] soutient que la feuille de présence à l'assemblée générale annuelle du 27 juillet 2013 qui lui a été communiquée à sa demande, n'est pas conforme aux exigences de l'article 14 du décret précité du 17 mars 1967 et que cette assemblée doit être annulée de ce chef au motif que le nombre de voix attribué à chaque copropriétaire proportionnellement à sa participation aux charges spéciales et non aux tantièmes correspondants n'est pas mentionné, ne permettant pas de vérifier la juste application des règles de majorité pour chaque résolution et de vérifier si les règles de représentation ont bien été respectées. Elle précise que l'état descriptif de division invoqué par le Syndicat lui est inopposable pour n'avoir pas été approuvé par une assemblée générale de sorte que, selon elle, les tantièmes mentionnés dans le procés-verbal litigieux ne correspondent pas à la réalité et ne peuvent être confrontés utilement avec la feuille de présence.
Le syndicat considère que Mme [G] se référe à un état descriptif de division obsolète et que le dernier établie en 2010 a servi de base à la mention des tantièmes figurant sur la feuille de présence sans aucune contradiction avec le règlement de copropriété, ajoutant que cette feuille de présence contient les éléments suffisants pour identifier les copropriétaires qui on assisté à l'assemblée générale ou qui y ont été représentés, sa comparaison avec les données figurant sur le procès-verbal d'assemblée générale permettant d'identifier, y compris pour les parties communes spéciales, les copropriétaires présents et les résultats de leur vote.
7. Selon l'article 14 du décret n° 67-223 du 17 mars 1965, en sa rédaction applicable au litige, 'Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l'article 24 (quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée.
La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée.
Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 du code civil'.
L'omission de ces mentions ne rend l'assemblée générale annulable qu'en l'absence d'éléments suffisants permettant l'identification des copropriétaires présents ou représentés et le contrôle des résultats des votes. Il appartient au juge saisi de la contestation portant sur cette identification en cas d'insuffisance de ces mentions, de contrôler, par rapprochement avec les mentions du procès-verbal d'assemblée générale, les résultats des votes relatifs aux parties communes spéciales.
8. En l'espèce, il résulte de la lecture de la feuille de présence établie lors de la tenue de l'assemblée générale du 27 juillet 2013, outre la mention des signatures et de l'identité des représentants dont les pouvoirs y sont annexés, le nom de chaque copropriétaire, le type et le n° de lot détenu par ces derniers et la quote-part de 'charges générales'. Cette feuille signée du président et de la sécrétaire de séance ainsi que des deux scrutateurs, mentionne la présence de 38 copropriétaires sur les 39 convoqués, totalisant ensemble de 9 757 tantièmes sur 10 000 parts.
La seule copropriétaire absente et non représentée était Mme [G].
8.1 Le syndicat a produit à l'instance un règlement de copropriété modifié comportant un état descriptif de division corrigé de diverses erreurs, complètement et définitivement adopté par assemblée générale du 31 mars 2009, l'appelant faisant d'ailleurs remarquer que ces modifications avaient été approuvées par Mme [G] alors usufruitière représentant Mme [J], nue propriétaire, avant la donation de la nue-propriété.
La comparaison entre l'état descriptif de division en son dernier état régulièrement mis à jour et les mentions figurant sur la feuille de présence font apparaître une correspondance entre celles-ci et la répartition des parties communes générales (cf. pièce n° 11, pages 89 à 91, du syndicat) étant spécialement relevé qu'à titre d'exemple, l'attestation notariée de la donation de la nue-propriété précitée, établie le 20 octobre 2011, mentionnait bien 227/10000èmes au titre des parties communes générales concernant le lot n°10 appartenant à Mme [G] soit la quote-part figurant à l'état descriptif de division applicable et reprise dans la feuille de présence pour le même lot de sorte qu'il n'est établi aucune mention erronée.
8.2 La feuille de présence ne mentionne pas en revanche le nombre de voix attachées aux parties communes spéciales, affectées à un seul bâtiment. Toutefois, ce constat ne peut concerner que les votes relatifs aux résolutions intéressant les parties communes spéciales soit en l'espèce les résolutions 13 à 16 relatives au bâtiment B et 17 à 21 relatives au bâtiment A.
Force est de constater tout d'abord que cette carence est sans portée pour l'adoption des résolutions à l'unanimité des personnes présentes ou représentées.
Il en est ainsi des résolutions 14 à 16 pour le bâtiment B, le procès-verbal mentionnant à chaque reprise le nombre de copropriétaires votants, représentant la totalité des tantièmes spéciaux. Il en est de même pour les résolutions n° 17 et 18 s'agissant du bâtiment A. Il n'est établi par Mme [G] aucune erreur portant sur les mentions relatives à ces tantièmes attachés aux parties communes spéciales.
Ensuite, le même procès-verbal d'assemblée générale mentionne pour les autres résolutions concernées l'identité des copropriétaires abstentionnistes ou opposants avec le nombre de voix attachées aux parties communes spéciales dont ils disposaient, soit :
- pour la résolution n° 13 adoptée, un seul vote opposant en la personne de Mme [H] disposant de 7 voix soit une adoption à la majorité (68 tantièmes/75),
- pour la résolution n° 19 adoptée, un seul vote opposant en la personne de Mme [M] disposant de 42 voix soit une adoption à la majorité (907 tantièmes/949),
- pour la résolution n° 20 adoptée, six votes opposants en la personne de Mmes ou MM. [R] (43), [M] (42), [B] (43), [A] (42), [N] (43) et [I] (64) soit une adoption à la majorité (672 tantièmes/949),
- pour la résolution n° 21 refusée, un seul vote abstentionniste et 16 votes opposants, chacun desdits votes étant accompagné de l'identité de leur auteur et du nombre de voix correspondantes avec un résultat faisant apparaître une majorité de 806 tantièremes sur 949 en faveur du rejet de la résolution.
Mme [G] met en doute, à titre d'exemple, la réalité du nombre de tantièmes attachés au vote de Mme [H], opposante à la résolution n° 13, mais il convient de rapporter le chiffre de 7 aux charges communes spéciales de l'entrée A (autrement dénommée entrée 1) du bâtiment B correspondant bien aux mentions du règlement de copropriété pour les quote-parts cumulées des lots n° 61, 70 et 110 appartenant à Mme [H] (cf. Spage 146 de la pièce n° 11 du Syndicat). La résolution n° 13 se rapportait bien à des travaux ayant pour objet la réfection de la cage d'escalier, des paliers et hall d'entrée du bâtiment B, entrée 1.
8.3 Il ressort de l'ensemble de ces constatations que l'examen comparé de la feuille de présence et du procès-verbal d'assemblée générale du 27 juillet 2013 permet de vérifier les résultats des votes relatifs aux parties communes spéciales. Il convient en conséquence de débouter Mme [G] de ses demandes relatives à l'annulation de cette assemblée générale et de réformer le jugement du 23 juin 2015 en ce qu'il a prononcé cette même annulation.
- sur la demande subsidiaire d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Michelet du 27 juillet 2013 :
9. La résolution n° 6 litigieuse a désigné la société Citya Ducassé représentée par M. [U] en qualité de syndic.
9.1 Mme [G] considère que cette résolution est illégale et constitue un abus de majorité en soutenant que parmi les six copropriétaires élus au conseil syndical par cette même assemblée, figure M. [O] représentant légal de la Sci Denfert-Rochereau, propriétaire de tous les lots du bâtiment C et ainsi détenteur de 2 100 tantièmes soit 21 % des droits de vote aux assemblées générales et qu'il ressort d'un courriel qu'elle produit que M. [O] était représenté pour le bâtiment C au conseil syndical par M. [U] contrairement à la prohibition prévue à l'article 21 al. 6 du 10 juillet 1965.
Le Syndicat affirme que M. [U] n'a jamais été membre du conseil syndical et que Mme [G] tente de tirer profit d'une allégation d'un membre de ce conseil, M. [L]. Il considère que l'article 21 précité, d'application stricte, interdit seulement au syndic ou à ses préposés d'être personnellement membres du conseil syndical en ajoutant que l'article 22 lui fait aussi seulement interdiction de présider une assemblée générale ou de recevoir mandat pour y représenter un copropriétaire.
La cour rappelle que l'article 21 al. 6 de la loi n° 66-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à la date du litige, dispose que 'Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical'. Il convient de constater que M. [U] ne figure nullement comme membre du conseil syndical. Certes, le procès-verbal de l'assemblée générale postérieure du 24 juin 2014 précise en sa page 3 'locataire du bâtiment C qui ne respectait pas le règlement de copropriété est parti - il est demandé au syndic Citya Ducassé qui est également gestionnaire du Bâtiment C une rigueur importante dans la sélection des locataires'. Il s'agit en réalité d'un mandat pour la location de lots de copropriété appartenant à un copropriétaire, fut-il membre du conseil syndical, et non d'un mandat pour siéger en lieu et place d'un membre du conseil syndical.
Il n'est donc caractérisé aucune illégalité formelle quant à la désignation de la société Citya Ducassé en qualité de syndic de la copropriété Michelet par la résolution n° 6. Ce moyen d'annulation de cette résolution sera donc écarté.
9.2 Mme [G] soutient que 'la désignation de M. [U]' constitue un abus de majorité en ce qu'elle est contraire aux intérêts du syndicat des copropriétaires étant donné l'incompétence de la société Citya en énumérant des erreurs juridiques affectant des convocations dans la forme et les délais, feuilles de présence imparfaitement établies, absence de diligence quant à l'information des copropriétaires de l'existence d'une instance judiciaire notamment. Elle a ajouté que ce syndic a été proposé sans aucune mise en concurrence.
Le syndicat oppose le fait que le syndic a été largement élu et que la seule expression d'une majorité n'est pas en soi constitutive d'un abus de majorité, précisant qu'aucune mesure de révocation pour incompétence n'a été mise en oeuvre et que Mme [G] ne démontre aucune manipulation de nature à léser un ou plusieurs copropriétaires.
La cour rappelle qu'une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. Il appartient au copropriétaire qui invoque l'abus de majorité de le démontrer.
En l'espèce, Mme [G] ne saurait caractériser un tel abus lors de la désignation de la société Citya Ducassé en qualité de syndic pour une durée de trois ans adoptée à la majorité des votes exprimés par 9 368 tantièmes sur 10 000, M. [O] ne représentant qu'une minorité des voix. En effet, la seule allégation d'irrégularités formelles dans la tenue d'une précédente assemblée générale ayant pu conduire à son annulation ou la méconnaissance de certaines dispositions, non sanctionnées par un texte réglementaire ou législatif est insuffisante à caractériser une atteinte à l'intérêt collectif de la copropriété, étant donné la portée très limitée de ces erreurs au regard du travail d'ensemble fait par le syndic pour la gestion de la copropriété comportant trois immeubles et sur laquelle il n'est apporté aucun élément concret de nature à faire apparaître au détriment de l'intérêt des copropriétaires minoritaires une atteinte aux intérêts collectifs. Ce moyen doit être également rejeté comme manquant totalement en fait.
9.3 En conséquence la demande d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Michelet du 27 juillet 2013 sera rejetée.
- sur la demande d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Michelet du 26 juin 2014 :
10. Cette demande était présentée comme la conséquence de l'annulation de l'assemblée générale du 27 juillet 2013 ou à tout le moins de l'annulation de la résolution n° 6 de celle-ci. En raison du rejet de ces demandes, la prétention portant sur l'annulation de l'intégralité de cette assemblée générale devient sans fondement. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.
- sur la demande subsidiaire d'annulation des résolutions n° 8 et 9 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Michelet du 26 juin 2014 :
11. Par la 8ème résolution, l'assemblée générale du 26 juin 2014 a adopté la réalisation de travaux ayant pour objet la pose de mains-courantes sur l'ensemble des balcons du bâtiment A en retenant le devis proposé par la société Arribot-A.R.O.M pour un montant de 40 425 euros TTC.
Mme [G] soutient que le devis communiqué avec la convocation diffère dans son montant (44 100 € TTC) de celui de la même entreprise adopté par l'assemblée générale et que le devis intitutié 'prévisionnel' avait un caractère incertain et par là même abusif.
Le syndicat réplique que cette différence s'explique par une erreur de TVA et que le terme qualifiant ledit devis de prévisionnel n'avait rien d'abusif.
Ces moyens d'annulation sont dépourvus de toute pertinence au regard des explications justifiées apportées et de la portée accordée à un devis qui engage celui qui l'émet à hauteur des éléments qu'il contient et prévus dans le projet pour lequel il a été établi. Ces moyens seront écartés.
Mme [G] soutient par ailleurs que la répartition du montant de ces travaux votée par cette même résolution, à savoir « selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges Bâtiment A », n'est pas conforme à l'article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui prévoit que l'assemblée générale des copropriétaires fixe la répartition du coût des travaux d'amélioration en proportion des avantages qui résulteront pour chacun des copropriétaires.
Comme le fait justement remarquer le syndicat, il ressort du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division (pièce n° 11 du syndicat) que les appartements du bâtiment A sont pour certains dotés d'une ou plusieurs loggias de telle sorte que l'avantage procuré par l'installation de mains courantes sur chacun des balcons n'est pas identique selon les copropriétaires et que la répartition de la dépense soit effectuée selon les millièmes attachés aux lots concernés. Il suit de ces constatations, l'existence d'éléments objectifs fondant cette répartition excluant tout abus de majorité ou méconnaissance des prescriptions de l'article 30 précité de la loi du 10 juillet 1965.
Mme [G] sera déboutée de sa demande d'annulation de cette résolution n° 8.
12. Par la 9ème résolution, l'assemblée générale du 26 juin 2014 a validé pour ces travaux la fixation à 2 % des honoraires du syndic au titre du suivi administratif et financier et en sa qualité de maître d'ouvrage délégué sans mission de maîtrise d'oeuvre pour la pose de mains-courantes pour l'ensemble des balcons du bâtiment A soit 808,50 euros.
Mme [G] considère que 'la rédaction de cette 9ème résolution laisse à penser que les honoraires du syndic pour le suivi des travaux d'un montant de 808,50 Euros TTC viennent s'ajouter au montant des travaux voté à la 8ème résolution alors que cette somme semble par ailleurs déjà comprise dans le montant de 43.170,50 euros TTC approuvé à la 8ème résolution puisque 40.425 + 1.937 + 808,50 = 43.170,50". Elle déduit un abus de majorité du constat d'une double perception des honoraires.
Le syndicat fait également remarquer à juste titre que c'est sans erreur que le procès-verbal de l'assemblée générale mentionne dans la 8ème résolution un total de 43 170,50 euros correspondant exactement au coût des travaux votés à la résolution n° 8 auquel s'ajoute celui des honoraires du syndic et celui de l'assurance dommages-ouvrage étant précisé que le vote des honoraires du syndic a fait l'objet d'une résolution spéciale pour en préciser les modalités et que la rédaction de la résolution n° 8 portant sur le montant des travaux et la souscription de la police d'assurance ne crée en rappelant les honoraires du syndic aucune confusion ni aucun titre permettant au syndic de solliciter deux fois le paiement des honoraires, ce qu'il n'a au demeurant jamais fait à ce jour ni prétendu vouloir le faire. Il n'est donc établi aucune cause d'annulation de cette résolution.
La demande d'annulation de cette résolution n° 9 de cette même assemblée générale sera rejetée.
- sur la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par Mme [G] :
13. Mme [G] a demandé la réformation du jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, portée en cause d'appel à 15 000 euros. Elle soutient que le problème de la hauteur des garde-corps des loggias n'étant pas réglé 'après avancées et reculades', les copropriétaires sont dans l'incertitude sur la possibilité d'entreprendre les travaux de mise en conformité pour prévenir les risques de chute, privant la concluante de la possibilité de louer son bien.
Le Syndicat rappelle que les garde-corps des balcons sont des parties privatives et que leur modification relève de la seule décision du copropriétaire concerné, à charge pour lui de faire une demande individuelle d'autorisation à l'assemblée générale, pour s'assurer de l'harmonie avec la façade de l'immeuble. Il rappelle l'historique de cette question déjà évoquée depuis 2007 en assemblée générale et indique que dans le sens de ce que paraissait souhaiter Mme [G], les copropriétaires de son bâtiment A ont finalement décidé de voter la pose à frais communs de mains courantes sur les murets de leurs balcons. Il a expliqué que le retard de location est bien plus justifié par l'état de son appartement plus que par les prétendus attermoiements dénoncés.
La cour relève comme le premier juge la contradiction entre la volonté de Mme [G] de faire annuler la résolution visant à faire réaliser les travaux répondant à la mise en conformité des balcons et l'expression de son souhait de les faire réaliser au plus tôt alors qu'elle avait par ailleurs, la possibilité de faire procéder elle-même à ces travaux sous réserve du respect des règles minimales d'autorisation de la copropriété au regard de leur portée sur l'aspect de l'immeuble.
Mme [G] n'établit donc aucune faute du syndicat des copropriétaire ni de l'existence d'un préjudice qui soit imputable à ce dernier. La décision du tribunal ayant rejeté cette demande sera confirmée.
- sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet en paiement de dommages et intérêts :
14. Le syndicat souligne l'existence de huit procédures judiciaires engagées par Mme [G] depuis 2013, perturbant le fonctionnement de la copropriété.
Il convient de rappeler que l'exercice abusif du droit d'ester en justice ne s'apprécie qu'à l'occasion de chacune des procédures engagées par son auteur. En l'espèce, s'agissant de la présente instance, il convient de relever que celle-ci s'est enkystée sur la portée de l'insuffisance des feuilles de présence en définitive suppléée par les mentions du procès-verbal de copropriété après l'examen approfondi des éléments du dossier. Il ne saurait, dans ce contexte, être relevé l'existence d'un abus d'ester en justice à la charge de Mme [G].
La demande présentée par le syndicat sera donc rejetée,le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.
- Sur les demandes annexes :
15. Mme [G], partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel en ce compris les dépens de la procédure d'appel cassée comme le prévoit l'article 639 du code de procédure civile.
16. Le Syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer l'indemnisation des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer à l'occasion de cette longue procédure. Mme [G] sera condamnée à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [G], tenue aux entiers dépens, sera déboutée de sa demande présentée au même titre.
PAR CES MOTIFS :
La cour, par décision rendue contradictoirement publiquement et en dernier ressort, statuant dans les limites de sa saisine sur renvoi de cassation,
Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Agen le 23 juin 2015 en toutes ses dispositions à l'exception de celles relatives au rejet de la demande de Mme [G] en paiement de dommages et intérêts et au rejet de celle reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet en paiement de dommages et intérêts.
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Déboute Mme [D] [G] de ses demandes en annulation :
- de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Michelet du 27 juillet 2013,
- de la résolution n°6 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Michelet du 27 juillet 2013,
- de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Michelet du 26 juin 2014,
- des résolutions n° 8 et 9 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Michelet du 26 juin 2014.
Condamne Mme [D] [G] aux dépens de première instance et d'appel en ce compris les dépens de la procédure suivie devant la cour d'appel d'Agen ayant conduit à la décision cassée.
Autorise conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Maitre Gilles Sorel, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision.
Condamne Mme [D] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Michelet la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute Mme [D] [G] de sa demande d'indemnité présentée sur le même fondement.
Le Greffier Le Président
N. DIABY M. DEFIX