Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 30 MAI 2024
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/16153 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEKJJ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juillet 2021 -Juge des contentieux de la protection de SUCY EN BRIE - RG n° 21/000295
APPELANTE
S.A.R.L. CARNOT IMMOBILIER
RCS n° 401 911 326
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Nathalie FERNANDES BENCHETRIT de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC358
INTIME
Monsieur [D] [R] [L]
né le 10 mai 1955 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Nassera MEZIANE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 173 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/044855 du 29/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
Assisté par Me Fatma HAJJAJI, présente à l'audience
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Madame Anne-Laure MEANO, Président
Madame Muriel PAGE, Conseiller
Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat du 06 novembre 2004, Mme [F] [M] a donné à bail à M. [D] [L] un appartement sis [Adresse 1], acquis par la suite par la SCI Zarzis Immobilière.
Soutenant avoir constaté le 27 décembre 2019, la pose d'un second verrou sur sa porte d'entrée, rendant impossible l'accès à son appartement et avoir sollicité vainement l'intervention de la SARL Carnot immobilier, gestionnaire du bien, M. [D] [L] a sollicité, par déclaration au greffe du 09 mars 2021, la convocation de celle-ci, devant la Chambre de proximité de Sucy-en-Brie afin de la voir condamnée à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre lui voir ordonner de rendre possible l'accès au logement.
La SARL Carnot immobilier n'a pas comparu à l'audience et ne s'est pas fait représenter.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 27 juillet 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy en Brie a ainsi statué :
Condamne la STÉ CARNOT IMMOBILIER à payer à M. [L] [D] [R] la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts.
Ordonne à la STÉ CARNOT IMMOBILIER de permettre à M. [L] [D] [R] d'accéder à son logement situé au [Adresse 2],
Autorise M. [L] [D] [R] l'accès à son logement par ses propres moyens, mais aux frais de la STÉ CARNOT IMMOBILIER,
Condamne la STÉ CARNOT IMMOBILIER aux dépens.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 2 septembre 2021 par la SARL Carnot Immobilier,
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 3 novembre 2021 par lesquelles la SARL Carnot Immobilier demande à la cour de :
- DIRE ET JUGER recevable en ses demandes fins et prétentions la SARL CANOT IMMOBILIER,
En conséquence,
- INFIRMER le jugement critiqué et rendu par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de SUCY EN BRIE en date du 27 Juillet 2021,
- ACTER que la SARL CARNOT IMMOBILIER a procédé à toutes diligences utiles et qui ne peut lui être imputée une quelconque négligence ou faute.
En tout état de cause, et à titre reconventionnel,
- CONDAMNER Monsieur [D] [R] [L] à payer à la SARL CARNOT IMMOBILIER la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,
- CONDAMNER Monsieur [D] [R] [L] à payer à la SARL CARNOT IMMOBILIER la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC,
- CONDAMNER Monsieur [D] [R] [L] aux entiers dépens,
- ORDONNER l'exécution provisoire
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 2 février 2022 au terme desquelles M. [D] [L] demande à la cour de :
- Confirmer le jugement du 27 juillet 2021 en toutes ses dispositions,
- Débouter la SARL CARNOT IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner la SARL CARNOT IMMOBILIER à payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
- condamner la SARL CARNOT IMMOBILIER aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la responsabilité de la SARL Carnot Immobilier
Aux termes de l'article 1240 du code civil : 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.
Le premier juge a retenu la responsabilité délictuelle de la SARL Carnot Immobilier au motif que celle-ci avait commis une négligence fautive en ne répondant pas aux sollicitations de M. [D] [L] dans une situation d'urgence telle que l'impossibilité d'accéder au logement et alors que d'une part, elle est son seul interlocuteur et que d'autre part, les loyers et charges sont régulièrement payés.
A l'appui de son appel, la SARL Carnot Immobilier conteste sa responsabilité au motif que M. [D] [L] ne démontre aucune faute de sa part, qu'il est un occupant sans droit ni titre, usant de toutes les stratégies pour retarder son expulsion, n'hésitant pas à déposer une main courante en décembre 2019 pour invoquer la pose d'un verrou, puis en mars 2021, soit 15 mois après le dépôt de plainte, à saisir par voie de requête la juridiction de proximité de Sucy En Brie aux fins de la voir condamner à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour 'négligence fautive'.
Elle ajoute qu'il n'est pas possible de croire qu'un locataire patiente plus de 15 mois avant de pouvoir pénétrer dans les lieux.
M. [D] [L] répond qu'il a été évincé par la force de son logement et que le mandataire du bailleur l'a totalement ignoré se contentant de continuer à appeler le loyer comme si de rien n'était.
Il indique qu'il n'a jamais osé forcer le verrou ajouté pour rentrer chez lui, la pose de ce verrou par un tiers non identifié à ce jour, l'ayant proprement tétanisé, et que curieusement le 6 novembre 2021, il a été joint par téléphone par l'agence Carnot Immobilier pour l'informer que la porte de son logement était grande ouverte, qu'il a constaté sur place que le verrou ajouté avait disparu, et que le sien avait été démonté.
Il maintient que la faute de la SARL Carnot Immobilier est largement démontrée puisqu'elle n'a donné aucune suite en sa qualité de mandataire de gestion du bailleur à ses demandes d'explications et d'intervention parfaitement légitimes.
En l'espèce, M. [D] [L] a effectué une déclaration de main courante le 27 décembre 2019 pour dénoncer la pose d'un verrou supplémentaire sur la porte d'entrée de son logement l'empêchant de rentrer chez lui.
Dans cette main courante, il précise avoir appelé l'agence qui s'occupe du logement, laquelle a répondu ne pas être au courant et que le propriétaire était absent pour le moment.
Il verse aux débats un courrier recommandé du 14 janvier 2020 adressé à la société Carnot Immobilier, réceptionné le 15 janvier 2020, dans lequel il indique n'avoir aucune nouvelle de sa part et être toujours à la porte de chez lui.
Ces éléments sont toutefois totalement insuffisants à démontrer une faute de la SARL Carnot Immobilier.
Il doit être observé en premier lieu que la pose du verrou évoquée par M. [D] [L] dans sa déclaration de main courante et le courrier recommandé qu'il a adressé à la SARL Carnot Immobilier n'est établie par aucun élément autre que ses propres déclarations.
Les deux photographies non datées d'une porte palière ne sauraient établir la pose de ce verrou, qui n'est corroborée par aucun constat d'huissier, déclaration de sinistre à son assureur habitation, témoignages.
Au demeurant, la SARL Carnot Immobilier verse aux débats le courrier recommandé en réponse qui lui a été adressé le 18 février 2020 mais revenu non réclamé, par lequel elle lui conseillait de faire appel à un serrurier afin de retirer le verrou pour avoir accès à son logement puis faire une déclaration de sinistre à son assurance pour les éventuels dégâts occasionnés.
Elle lui précisait qu'elle ne pouvait en aucun cas intervenir à sa place et qu'en tant qu'occupant des lieux, même sans droit ni titre, il lui appartenait d'entreprendre les démarches lui permettant de reprendre possession des lieux.
Aucune négligence fautive n'est donc démontrée.
A titre surabondant, M. [D] [L] ne justifie d'aucun préjudice puisqu'il ressort des pièces qu'il verse lui-même aux débats, qu'il ne vit plus dans les lieux depuis 2016, ainsi qu'il l'avait déjà mentionné dans sa main courante précitée ('Je ne vis pas dans ce logement') et qu'il résulte de ses déclarations faites à son assureur la Macif dans le cadre d'un sinistre survenu le 12 juin 2023 ('M. [L] n'habite plus son logement depuis 2016, car selon ses dires, un arrêté d'insalubrité a été posé sur son logement. (...). Aucun bien locatif n'a été endommagé étant donné que l'assuré a vidé son appartement suite à son départ des lieux en 2016.').
Il sera en outre précisé que l'arrêté d'insalubrité évoqué a été levé et que l'occupation sans droit ni titre du logement par M. [D] [L] a été retenue pour le débouter de sa demande d'expertise du logement litigieux, par le juge des référés du tribunal d'instance de Sucy En Brie dans son ordonnance du 13 septembre 2018, au visa de la décision du tribunal d'instance de Boissy Saint Léger du 5 juillet 2007 l'ayant condamné à évacuer les lieux, de la signification de cette décision le 11 septembre 2007, du commandement de quitter les lieux du 13 septembre 2007 et des procès-verbaux de réquisition de la force publique dressés entre 2007 et 2014.
M. [D] [L] apparaît donc ne pas posséder un titre régulier d'occupation des lieux.
La cour observe que les conclusions des parties et en particulier de M. [D] [L] ne permettent pas de comprendre les circonstances de fait et de droit tenant à son occupation des lieux ni le contexte du litige qui lui est soumis.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, M. [D] [L] doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre la SARL Carnot Immobilier, infirmant le jugement déféré de ce chef.
Sur l'accès au logement
Il résulte de ce qu'il précède que l'impossibilité d'accéder au logement alléguée par M. [D] [L] n'est pas démontrée.
Au demeurant, la SARL Carnot Immobilier, qui n'est que le mandataire du bailleur, ne saurait être tenue responsable du défaut d'accès au logement litigieux.
Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a :
- ordonné à la SARL Carnot Immobilier de permettre à M. [L] [D] [R] d'accéder à son logement situé au [Adresse 2],
- autorisé M. [L] [D] [R] l'accès à son logement par ses propres moyens, mais aux frais de la SARL Carnot Immobilier.
Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL Carnot Immobilier
La SARL Carnot Immobilier évoque la mauvaise foi patente et reconnue de M. [D] [L] pour solliciter une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts.
S'il est exact que plusieurs procédures ont opposé M. [D] [L] à son bailleur au sujet notamment des conditions d'occupation du logement, cette circonstance ne saurait démontrer la mauvaise foi de celui-ci dans le cadre de la présente instance l'opposant à la SARL Carnot Immobilier.
Egalement, l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute.
A titre surabondant, la SARL Carnot Immobilier ne caractérise pas le préjudice dont elle sollicite l'indemnisation.
En conséquence, il convient de la débouter de sa demande.
Sur la demande d'exécution provisoire
L'arrêt n'étant pas susceptible d'une voie ordinaire de recours est exécutoire, la demande tendant au prononcé de l'exécution provisoire est donc sans objet.
Sur les demandes accessoires
Le sens de la présente décision commande d'infirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens.
M. [D] [L], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.
L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ou de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris,
Et statuant à nouveau et y ajoutant,
Déboute M. [D] [L] de toutes ses demandes,
Déboute la SARL Carnot Immobilier de sa demande de dommages-intérêts,
Condamne M. [D] [L] aux dépens de première instance et d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière La présidente