4ème Chambre
ARRÊT N° 118
N° RG 22/04046
N° Portalis DBVL-V-B7G-S4TN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 30 MAI 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,
Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller en charge du secrétariat général de la première présidence, désigné par ordonnance du premier président rendue le 08 janvier 2024
GREFFIER :
Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et Madame Françoise BERNARD, lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 19 Mars 2024, devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 30 Mai 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
APPELANTE :
S.A.R.L. HAMSTER
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
Représentée par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉS :
Monsieur [W] [M]
né le 03 Juin 1973 à [Localité 4]
[Adresse 2]
Représenté par Me Marine GRAVIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Madame [I] [G] [K] épouse [M]
née le 29 Août 1973 à [Localité 3] (84)
[Adresse 2]
Représentée par Me Marine GRAVIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Exposé du litige :
Le 16 mars 2017, M. [W] [M] et Mme [I]-[G] [K] son épouse ont conclu avec la société Hamster un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, pour un prix de 215 257 euros TTC, outre un montant de 17 748 euros de travaux à charge du maître de l'ouvrage.
Les travaux ont fait l'objet d'une réception le 20 février 2019, assortie de trois réserves.
Par courrier d'huissier de justice du 17 mars 2020, puis par courrier d'avocat du 13 novembre 2020, la société Hamster a mis en demeure M. et Mme [M] de régler le solde du prix de la maison de 11 330, 93 euros.
Par acte d'huissier du 1er décembre 2020, la société Hamster a fait assigner M. et Mme [M] devant le tribunal judiciaire de Rennes en paiement de cette somme.
Par jugement en date du 31 mai 2022, le tribunal judiciaire de Rennes a :
- débouté la société Hamster de sa demande en paiement du solde du prix, non exigible faute de levée de la réserve concernant l'enduit extérieur ;
- déclaré irrecevable l'entière demande reconventionnelle de M. et Mme [M] ;
- condamné la société Hamster aux dépens ;
- condamné la même à verser à M. et Mme [M] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté le surplus des demandes.
La société Hamster a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 28 juin 2022, intimant M. et Mme [M].
Par décision du 18 octobre 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné une médiation d'une durée de trois mois, prorogée d'une durée de trois mois à compter du 30 mars 2023, par ordonnance du 4 avril suivant. La médiation n'a pas abouti.
Dans ses dernières conclusions en date du 2 février 2024,la société Hamster au visa des articles 1103, 1104, 1193 du code civil, R231-7 du code de la construction et de l'habitation et 22-1 de la loi n°95-125 du 8 février 1995 relative à l'organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative, demande à la cour de :
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a :
- débouté la société Hamster de sa demande en paiement du solde du prix, non exigible faute de levée de la réserve concernant l'enduit extérieur ;
- condamné la société Hamster aux dépens ;
- condamné la même à verser à M. et Mme [M] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté le surplus des demandes ;
En conséquence,
- condamner solidairement M. et Mme [M] à lui payer la somme de 11 330,93 euros TTC au titre du solde du contrat de construction de maison individuelle, outre intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2020 ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner solidairement M. et Mme [M] à payer à la société Hamster la somme de 2 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance outre les entiers dépens de première instance ;
- condamner solidairement M. et Mme [M] à payer à la société Hamster une indemnité de 1000 euros au titre du préjudice généré par leur résistance abusive ;
Statuant à nouveau,
- condamner solidairement M. et Mme [M] à payer à la société Hamster la somme de 2 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel outre les entiers dépens d'appel.
La société Hamster rappelle que l'article R 231-7-II du code de la construction et de l'habitation n'autorise pas le maître d'ouvrage à conserver le solde de 5% du prix de vente, mais à le consigner entre les mains d'un tiers séquestre, si les réserves portées au procès-verbal de réception ou notifiées dans les huit jours ne sont pas levées. Elle en déduit que le solde ne peut être conservé en cas de désordres dénoncés après le délai de huit jours qui suivent la réception, ces désordres suivant alors le régime de la garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6 du code civil.
L'appelante soutient que les trois réserves posées à la réception ont été levées comme le montrent les quitus produits et l'attestation de la société SONORE relative au traitement du coin du ravalement dès février 2019. Sur ce dernier point, elle objecte que la réserve intitulée « ravalement coin extérieur » ne correspond pas au désordre libellé « enduit façade non terminé côté voisin » mentionné dans le courrier des maîtres d'ouvrage du 25 mars 2020, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal pour considérer qu'une des réserves n'était pas levée et rejeter la demande en paiement du solde. Elle ajoute que les désordres dénoncés au-delà des huit jours de la réception étaient pour certains apparents à la réception et sont purgés et que ceux qui ne l'étaient pas n'ont pas donné lieu à une action dans le délai d'un an de l'article 1792-6 du code civil, ce qui entraîne la forclusion de toute demande à leurs sujets comme l'a relevé d'office le tribunal. Elle précise également qu'elle n'a pas à fournir de cahier des charges et que la notice descriptive était annexée au contrat.
Elle estime que le défaut de consignation régulier justifie le paiement du solde, que les maîtres d'ouvrage qui pour l'un d'eux est un professionnel de la construction, ont manifesté une résistance abusive, alors que se plaignant de défauts du ravalement, ils n'en ont pas sollicité l'expertise.
Dans leurs dernières conclusions en date du 31 janvier 2024, M. et Mme [M] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement du 31 mai 2022 en toutes ses dispositions ;
En sus,
- condamner la société Hamster à verser aux époux [M] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Hamster aux dépens.
Les maîtres d'ouvrage rappellent qu'il appartient au constructeur de démontrer la levée des réserves et soutiennent qu'à ce jour, l'ensemble des réserves n'ont pas été levées, notamment l'enduit de façade défectueux, ce qu'ils ont à plusieurs reprises signalé au constructeur, en vain. Ils admettent que la réserve relative à l'escalier a été levée. Ils précisent que la société SONORE est intervenue sur le ravalement du pilier coté jardin, mais que l'état du ravalement reste défectueux comme l'a admis le constructeur dans un SMS adressé le 11 avril 2023 après une visite de chantier. Ils en déduisent que l'appelante ne peut prétendre au paiement du solde et que le jugement doit être confirmé.
Ils ajoutent que le solde de 5% a été consignée sur un compte.
L'instruction a été clôturée le 6 février 2024.
Motifs :
-Sur le paiement du solde du prix de vente :
Comme le rappelle le contrat de construction signé entre les parties et conformément aux dispositions de l'article R 231-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable au litige, le solde du prix de l'immeuble est payable quand le maître de l'ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l'article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n'a été formulée, à l'issue de la réception.
Quand le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, le solde est payable dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n'a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.
Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5% du prix convenu est, jusqu'à la levée des réserves, consignée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance.
Il en résulte que seules les réserves formulées dans le procès-verbal de réception ou dans les huit jours de la remise des clés à sa suite, selon l'existence ou non d'une assistance, peuvent justifier la consignation de 5% du prix. Les désordres dénoncés au constructeur au-delà de ces dates sont soumis aux garanties légales à la charge du constructeur, de parfait achèvement, de garantie décennale ou biennale ou soumis au régime de la responsabilité contractuelle.
En l'espèce, le montant du solde du prix de la maison n'est pas discuté et seule la réalité de la levée des réserves fait débat.
Sur ce point, les époux [M] font observer justement qu'il appartient au constructeur de rapporter la preuve de la levée des réserves.
Le procès-verbal de réception de la maison daté du 20 février 2019 mentionne que les maîtres d'ouvrage étaient assistés d'un professionnel, M. [U] [T] . Comme l'a relevé justement le tribunal, celui-ci est désigné comme un des salariés du constructeur dans leur courrier du 30 juin et dispose d'une adresse mail au sein de la société Hamster (pièce 7a de l'appelante). Toutefois, à supposer que cette assistance soit discutable, M et Mme [M] ne justifient pas avoir adressé au constructeur de nouvelles réserves dans le délai de huit jours de la remise des clés dont il n'est pas discuté qu'elle est intervenue le jour de la réception.
Le procès-verbal de réception porte trois réserves rédigées comme suit « finition sur escalier - finition ravalement coin extérieur-deux lampes non fonctionnelles ( Chambre R+1 et SDB R+1) + 1 télécommande de volet centralisation ».
La société Hamster justifie que la réserve relative à l'escalier a été levée, produisant un document intitulé procès-verbal de réception du 9 avril 2019 portant la signature de la société Potier sous-traitant du constructeur et celle de Mme [M] à coté de la mention « RAS ». Il en est de même concernant la réserve relative au lot électricité. Le document émanant de la société Bellay électricité de mars 2019 porte mention de l'exécution des travaux réclamés relatifs aux défauts de fonctionnement électrique et est signé de Monsieur [M].
Concernant la réserve libellée « finition ravalement coin extérieur », l'appelante produit une attestation du gérant de la société Sonore Ravalement qui fait état d'une intervention le 21 février 2019 pour reprendre un éclat d'enduit au-dessus du coffre du volet roulant d'une baie en façade arrière. La formulation même de cette réserve témoigne que le défaut présentait un caractère ponctuel et ne se rapportait pas à un désordre plus généralisé de l'enduit.
L' intervention de la société Sonore Ravalement n'est pas contestée par M et Mme [M] (page 4 de leurs écritures) et aucune pièce n'établit que la reprise qu'elle a exécutée n'est pas satisfaisante. En effet, les maîtres d'ouvrage ne mentionnent plus cette finition à réaliser dans leurs courriers ultérieurs.
Dans leur mail du 25 avril 2019 et leur courrier du 25 mars 2020 ils indiquent que toutes les réserves n'ont pas été reprises, mentionnant de nouveaux défauts et notamment l'enduit de façade non terminé côté voisin dont ce dernier les a informé. Cette précision démontre à elle-seule que ce défaut est sans lien avec le désordre de finition réservé à la réception dont ils avaient nécessairement été en mesure de se convaincre.
Ils ne peuvent se prévaloir du texto échangé avec le constructeur, pièce 20, qui ne contient aucune date complète et qui est extrêmement imprécis sur les travaux de ravalement qu'il concerne.
Au regard de ces éléments, il est établi que les trois réserves à la réception ont été levées. Le surplus des défauts allégués par M et Mme [M] dont il a été jugé par le tribunal qu'ils sont irrecevables à en poursuivre la reprise sur le fondement de la garantie de parfait achèvement en l'absence d'action dans le délai de forclusion d'un an à compter de la réception, ce que les intimés n'ont pas remis en cause, ne peuvent justifier le non-paiement du solde, mais uniquement des actions contre le constructeur en fonction de leur gravité.
M et Mme [M] seront en conséquence condamnés solidairement à verser à la société Hamster la somme de 11330,93€ au titre du solde du prix de l'immeuble, majorés des intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2020. Les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
-Sur les demandes annexes :
Dommages et intérêts pour résistance abusive :
Il n'est pas établi que les maîtres d'ouvrage se sont opposés à la demande de la société, de mauvaise foi ou avec l'intention d'éluder leur obligation de paiement ce d'autant que leur argumentation a été accueillie en première instance. En conséquence, la demande indemnitaire de la société Hamster sera rejetée.
Frais irrépétibles et dépens :
Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont infirmées.
M et Mme [M] seront condamnés in solidum à verser à la société Hamster une indemnité de 2500€ au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Ils supporteront les dépens de première instance et d'appel.
Par ces motifs :
La cour,
Statuant publiquement, contradictoirement,
Réforme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne solidairement M et Mme [M] à verser à la société Hamster la somme de 11330,93€ au titre du solde du prix de l'immeuble, majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2020,
Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
Déboute la société Hamster de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Condamne in solidum M et Mme [M] à verser à la société Hamster une indemnité de 2500€ au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
Condamne in solidum M et Mme [M] aux dépens de première instance et d'appel.
Le Greffier, Le Président,