4ème Chambre
ARRÊT N° 121
N° RG 23/04673
N° Portalis DBVL-V-B7H-T7WZ
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 30 MAI 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,
Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller en charge du secrétariat général de la première présidence, désigné par ordonnance du premier président rendue le 08 janvier 2024
GREFFIER :
Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et Madame Françoise BERNARD, lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 19 Mars 2024, devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 30 Mai 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
APPELANTE :
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL CABINET PAQUEREAU, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son gérant demeurant en cette qualité audit siège
Représentée par Me Peggy MORAN de la SELARL O2A & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
INTIMÉE :
Société Civile SOCIETE BENOIT-GEORGE V,
prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
Défaillante, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 05 septembre 2023 à personne morale dans le RG 23/04673 et le même jour à personne morale dans le RG 23/04956 joint au RG 23/04673 par ordonnance du Président de chambre du 19/12/2023
Exposé du litige :
La SCI Benoît-George V est propriétaire des lots n°83, 84, 103 et 228 dans l'ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, [Adresse 4] à [Localité 3].
Faisant valoir que la SCI Benoît George V reste débitrice de charges de copropriété depuis une précédente condamnation sur le même fondement en 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence George V, par l'intermédiaire de son syndic en exercice, la société Cabinet Paquereau, a, par acte d'huissier en date du 15 mai 2023, fait assigner la SCI devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer une somme de 12 941,53 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés arrêtés au 19 avril 2023 portant intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022, outre sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par un jugement en date du 18 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :
- condamné la SCI Benoît-George V à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société Cabinet Paquereau, la somme de 7 945,93 correspondant aux charges de copropriété impayées arrêtées à la date du 13 avril 2023, dont 6 996,89 euros portant intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022, le surplus portant intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- condamné la SCI Benoît-George V à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SCI Benoît-George V aux dépens, en ce inclus les frais de mise en demeure du 22 novembre 2022 ;
- rappelé que la décision bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 28 juillet 2023, intimant la société civile Benoît-George V.
Le syndicat des copropriétaire a également interjeté appel de ce même jugement par déclaration du 17 août 2023. La procédure a été inscrite sous le n°RG 23/04956 et jointe à la première par ordonnance de jonction du 19 décembre 2023.
Dans ses dernières conclusions en date du 19 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence George V, représenté par son syndic, la société Cabinet Paquereau, au visa de l'article 367 du code de procédure civile ainsi que des articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 demande à la cour de :
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la SCI Benoît-George V à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société Cabinet Paquereau, la somme de 7 945,93 correspondant aux charges de copropriété impayées arrêtées à la date du 13 avril 2023, dont 6 996,89 euros portant intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022, le surplus portant intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- condamner la SCI Benoît-George V à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 13 222,38 euros correspondant aux charges de copropriété impayées arrêtées à la date du 31 juillet 2023, dont 6 996,89 euros portant intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022, le surplus portant intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- pour le surplus, à savoir les frais irrépétibles et dépens, confirmer le jugement de la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 18 juillet 2023 ;
Y ajoutant,
- condamner la SCI Benoît-George V à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence George V la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner la SCI Benoît-George V aux entiers dépens d'appel.
Le syndicat des copropriétaires observe que son action est recevable ayant été exercée dans les cinq ans de la loi Elan du 23 novembre 2018 entrée en vigueur le 25 novembre suivant, applicable aux actions personnelles entre un propriétaire et le syndicat, soit avant le 25 novembre 2023.
Sur le fond, il soutient que la SCI copropriétaire contrevient à son obligation de payer les différents types de charges relatives à ses lots, imposée par les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il précise produire l'ensemble des justificatifs de sa créance entre 2017 et 2023.
Concernant le montant de sa créance, il observe que la SCI était recevable de la somme de 12941,53€ lors de l'examen de l'affaire par la présidente après déduction de sommes correspondant à divers frais relatifs à la procédure d'octobre 2017. Il ne critique pas la déduction complémentaire de frais pour un montant de 2020,58€ opérée par le premier juge. En revanche, il soutient que ne pouvait être déduite de sa demande la somme octroyée en 2017, puisque son calcul ne l'incluait pas. Il précise que la somme de 5292,64€ portée au crédit de la SCI au 9 mars 2018, était le résultat d'un commandement de payer aux fins de saisie-vente délivré le 4 janvier 2018 en signifiant le jugement du 18 octobre 2017, ce qui a purgé cette créance.
Il ajoute que depuis le 13 avril 2023, les charges de copropriété ont continué à ne pas être payées de sorte que la dette s'élève à 13 222,38€ au 31 juillet 2023.
L'appelant a signifié sa déclaration d'appel à la société civile Benoit-George V par acte du 5 septembre 2023, acte remis à personne habilitée. L'intimée n'a pas constitué avocat.
Il a signifié ses conclusions par acte du 3 octobre 2023.
L'instruction a été clôturée le 19 mars 2024.
Motifs :
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Ainsi que l'a relevé le premier juge, les conditions de mise en 'uvre de l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à la procédure accélérée au fond sont réunies le syndicat des copropriétaires ayant justifié du vote des budgets provisionnels et de la mise en demeure adressée au copropriétaire demeurée impayée au-delà de 30 jours ce qui rend exigibles les autres provisions et charges antérieurement impayées.
Par ailleurs, la prescription de l'action n'est pas invoquée et il est interdit en tout état de cause de soulever d'office ce moyen.
En conséquence, la recevabilité de la demande n'est pas discutable.
Sur le fond, il est constant que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 met à la charge des copropriétaires la participation aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs en fonction de l'utilité ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.
Le syndicat des copropriétaires justifie que par jugement du 18 octobre 2017, la SCI intimée a été condamnée au paiement d'un arriéré de charges de 4620,50€ au 1er avril 2017.
Il verse aux débats l'ensemble des procès-verbaux d'assemblée générale des exercices 2017 à 2023 ayant approuvé les comptes de l'année précédente et les budgets prévisionnels des années en cours et ultérieures, ainsi que les appels de fonds et les décomptes annuels de charge appliqués aux différents lots propriété de l'intimée.
Les relevés de compte établissent que suite au jugement d'octobre 2017, un commandement de saisie vente a été adressé à la SCI le 4 janvier 2018, qui a donné lieu à un versement de 5292,64€, porté au crédit de la SCI et qui a purgé les sommes dues au titre de l'arriéré visé dans cette décision. Cette somme n'avait donc pas à être déduite à nouveau du montant de charges demandé.
Les décomptes reprenant les charges dues et les paiements témoignent d'un seul virement de 575,57€ du 5 juillet 2019, annulé même jour, les autres sommes portées au crédit étant constituées du solde annuel des appels de charges.
La SCI a par ailleurs été mise en demeure à plusieurs reprises de régulariser les charges impayées.
Au regard des décomptes produits et après déduction de la somme de 2020,58€ au titre de frais que le syndicat ne discute pas, reste due par la SCI intimée la somme de 13 222,38€ (15242,96€- 2020,58€) au titre des charges arrêtées au 31 juillet 2023. La SCI sera condamnée au paiement de cette somme, majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022 sur la somme de 6996,89€ et à compter de l'assignation pour le surplus. Le jugement est réformé en ce sens.
Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles sont confirmées, ainsi que celles relatives aux dépens.
La société Benoit-George V sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires contraint d'engager des frais en appel, une indemnité de 3000€. Elle supportera les dépens d'appel.
Par ces motifs :
La cour,
Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire,
Infirme le jugement quant à la condamnation relative aux charges impayées,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la société civile société Benoit-George V à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence George V la somme de 13 222,38€ au titre des charges impayées arrêtées au 31 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022 sur la somme de 6996,89€ et à compter de l'assignation pour le surplus,
Confirme pour le surplus,
Condamne la société civile société Benoit-George V à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence George V la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne la société civile société Benoit-George V aux dépens d'appel,
Le Greffier, Le Président,