Cour d'appel - 30 mai 2024 - 23/01788

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Absence de preuve d'occupation : L’argument central de M. [D] est que la SCI n’a fourni aucune preuve substantielle de jouissance des locaux. La Cour a noté que, même si des documents avaient été produits (extraits de réseaux sociaux), ceux-ci faisaient référence à une autre entité sans lien direct avec l’affaire.

> « ... rien n'établit que monsieur [D] est entré en jouissance, pour son propre compte ou pour celui de la société à constituer. »

3. Conséquences de la nullité : Par sa décision, la Cour a appliqué les règles sur la responsabilité liée à la personnalité morale, mentionnées dans l'article L.210-6 du Code de commerce, soulignant l'absence de responsabilité de M. [D] en l'absence de preuve d’occupation.

Interprétations et citations légales

> « ... les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant qu'elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis »

2. Condition suspensive :
- La décision rappelle que le bail était soumis à des conditions suspensives qui n'ont pas été levées, notamment la réalisation d’un état des lieux d’entrée qui n’a pas été justifié.

> « ... la prise d'effet du bail et l'exigibilité des loyers étaient subordonnées à la remise des clés et à la signature d'un état des lieux d'entrée, formalités dont la réalisation n'est pas justifiée par la bailleresse. »

Cette décision illustre l'importance des formalités légales entourant les baux commerciaux et l'exigence de preuves claires et substantielles pour établir la jouissance des locaux. Elle montre également comment le statut de personnalité morale joue un rôle clé dans les engagements contractuels.

N° RG 23/01788 - N° Portalis DBVM-V-B7H-LZ77

C4

Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 30 MAI 2024

Appel d'une décision (N° RG 22/02342)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VALENCE

en date du 28 février 2023

suivant déclaration d'appel du 05 mai 2023

APPELANTE :

S.C.I. [Localité 1] NG agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par Me Jérémy BALZARINI,

INTIMÉ :

M. [C] [D]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

défaillant

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Mme Raphaële FAIVRE, Conseillère,

DÉBATS :

A l'audience publique du 22 Mars 2024, M. BRUNO, Conseiller, qui a fait rapport assisté de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.

Faits et procédure :

1. La société [Localité 1] NG est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1], comportant plusieurs niveaux, anciennement exploité par Les Nouvelles Galeries.

2. Le 9 mars 2019, un bail a été signé par la société [Localité 1] NG, concernant des locaux situés au niveau R+1 d'une superficie de 1.240 m², avec un roof-top, avec la société BCO LNG en cours de constitution, cette société étant représentée par [C] [D]. L'objet de ce bail a été de permettre au preneur l'exercice d'une activité de coworking, avec domiciliation des entreprises, la réalisation de prestations de services administratifs de bureau, la mise à disposition d'espaces de travail et de bureaux équipés, de salles de réunion, et de prestations accessoires notamment une restauration inter-entreprises.

3. Le loyer annuel a été fixé à 130.200 euros HT et hors charges, payable trimestriellement et d'avance à compter de la date de prise d'effet, prorata temporis, sauf pour la première année, le loyer étant payable annuellement. La location du roof-top a été concédée à titre gratuit. En contrepartie de travaux d'aménagement réalisés par le preneur, une franchise de loyer a été accordée jusqu'au 30 juin 2019, ainsi qu'une réduction du loyer de base, de 18.600 euros HT et hors charges la première année, puis de 9.920 euros HT HC au cours de la deuxième année.

4. Selon contrat signé le 26 mars 2019, la SCI [Localité 1] NG a donné à bail à la société BCO LNG 2, alors en cours de constitution et d'immatriculation, les locaux situés au R+2 du même bâtiment, pour l'exercice d'une activité de location de bureaux aux fins de coworking, domiciliation d'entreprise, prestations de services administratifs de bureaux, mise à disposition d'espace de travail et bureaux équipés et salles de réunion et toutes prestations accessoires. Ce bail a également été signé par [C] [D], en sa qualité de représentant de la société BCO LNG 2.

5. Le prix du bail a été fixé à 96.000 euros HT et hors charges par an, payable mensuellement et d'avance, à compter de la prise d'effet du bail prorata temporis. Cependant, en contrepartie de la réalisation de travaux d'aménagement réalisés par le preneur, une franchise de loyers a été accordée jusqu'au 30 juin 2019 et il a été convenu que le loyer annuel de base sera temporairement réduit de 50 % du 1er juillet au 31 août 2019.

6. Ce contrat a également stipulé le paiement d'un loyer variable additionnel, correspondant à la différence positive entre un pourcentage du chiffre d'affaires hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués, et le loyer de base, pourcentage fixé à 7 % et s'enclenchant à partir de 1,3 millions HT de chiffre d'affaires.

7. Selon un dernier contrat signé le 13 mai 2019, la société [Localité 1] NG a donné à bail à la société BCO LNG en cours de constitution et d'immatriculation, représentée par la société IMX REIM, elle-même représentée par [C] [D], le niveau R+3 de ce bâtiment, pour une superficie de 479 m². La destination des lieux a été prévue de façon identique à celle des baux précédents.

8. Le loyer annuel a été fixé à 60.000 euros HT et HC, payable mensuellement et par avance à compter de la prise d'effet prorata temporis. Une franchise totale a été consentie jusqu'au 1er septembre 2019 en raison des travaux d'aménagement devant être réalisés par le preneur.

9. La société BCO LNG 2 n'a jamais été immatriculée au greffe du tribunal de commerce, et par acte du 22 août 2022, la société [Localité 1] NG a assigné [C] [D] devant le tribunal judiciaire de Valence, afin notamment de prononcer la nullité du bail conclu avec cette société, de juger que [C] [D] est occupant sans droit ni titre, de le condamner au paiement de 349.345,68 euros à titre d'indemnité d'occupation, à parfaire, et de prononcer son expulsion.

10. Par jugement réputé contradictoire du 28 février 2023, le tribunal judiciaire de Valence a :

- prononcé la nullité de la promesse de bail commercial datée du 9 mars 2019, modifiée par l'avenant du 26 mars 2019, conclu entre la société civile immobilière [Localité 1] NG et la société en formation BCO LNG ;

- débouté la société civile immobilière [Localité 1] NG de l'intégralité de ses demandes dirigées à l'encontre de [C] [D] ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société civile immobilière [Localité 1] NG aux entiers dépens de l'instance.

11. La société [Localité 1] NG a interjeté appel de cette décision le 5 mai 2023 en ce qu'elle a :

- débouté la société civile immobilière [Localité 1] NG de l'intégralité de ses demandes dirigées à l'encontre de [C] [D] ;

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société civile immobilière [Localité 1] NG aux entiers dépens de l'instance.

L'instruction de cette procédure a été clôturée le 7 mars 2024.

Prétentions et moyens de la société [Localité 1] NG :

12. Selon ses conclusions d'appelante remises le 21 juillet 2023, elle demande à la cour, au visa des articles 1178, 1240, 1842 et 1843 du code civil, de l'article L.210-6 du code de commerce :

- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la nullité du bail conclu entre la société BCO LNG 2 dite en formation et en cours de constitution et la concluante le 26 mars 2019 ;

- de le réformer pour le surplus ;

- statuant à nouveau sur les autres chefs, de juger l'intimé ou tout occupant de son chef, occupant sans droit ni titre ;

- de condamner [C] [D] à payer à la concluante la somme de 490.555,11 euros à titre de dommages et intérêts, somme à réactualiser au jour de la libération effective des lieux ;

- d'ordonner sous astreinte l'expulsion de l'intimé ou de tout occupant de son chef des locaux désignés dans le bail annulé ;

- de condamner l'intimé à payer à la concluante la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Elle expose :

13. - que selon l'article L.210-6 du code de commerce, les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ; que les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant qu'elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits ; que ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l'origine par la société ;

14. - qu'en l'espèce, les baux ont été signés par l'intimé, sans qu'il déclare qu'il agissait pour le compte de la future société, de sorte que les baux sont nuls, même si celle-ci était venue à s'immatriculer ;

15. - que si le tribunal a justement prononcé la nullité du bail mais a rejeté la demande en paiement dirigée contre l'intimé, au motif que l'exposante ne justifiait pas que monsieur [D] avait effectivement occupé les lieux et qu'il n'était pas établi que les conditions suspensives contenues dans la promesse avaient été levées, cependant l'intimé a eu la jouissance du local, de sorte qu'il est redevable d'une indemnité d'occupation, qui est classiquement équivalente au montant du loyer ;

16. - que l'intimé est en effet le gérant de la société BCO LNG qui a pris à bail les autres plateaux du bâtiment pour exercer la même activité, cet exercice étant justifié par le fil d'actualité Facebook de la société Bureaux & Co qui exploite ces locaux, ainsi que par son site internet ;

17. - que c'est également à tort que le tribunal n'a pas statué sur la demande d'expulsion.

*

18. [C] [D] ne s'est pas constitué devant la cour, bien que la déclaration d'appel avec assignation lui ait été signifiée le 5 juin 2023, par procès-verbal de recherches infructueuses.

19. Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

20. Le jugement déféré est définitif en ce qu'il a prononcé l'annulation du bail. Il en résulte que toute personne occupant les lieux en raison du bail annulé est occupant sans droit ni titre.

21. La cour observe que le tribunal n'a pas omis de statuer sur la demande d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, puisque selon le jugement déféré, la société [Localité 1] NG n'a produit aucune pièce susceptible d'établir que [C] [D] aurait bénéficié de la jouissance effective des locaux concernés par la promesse de bail, étant observé que ladite promesse avait été conclue sous la condition suspensive, stipulée dans l'intérêt exclusif du preneur, de l'obtention par ce dernier des autorisations administratives liées à ses travaux et à son activité et que la prise d'effet du bail et l'exigibilité des loyers étaient subordonnées à la remise des clés et à la signature d'un état des lieux d'entrée, formalités dont la réalisation n'est pas justifiée par la bailleresse. De ce fait, le premier juge a débouté la société civile immobilière [Localité 1] NG de l'intégralité de ses demandes dirigées à l'encontre de [C] [D].

22. Devant la cour, si l'appelante produit un extrait d'un compte Facebook et d'un site internet, ces pièces concernent une entité « Bureau and Co », que rien ne permet de rattacher à la société BCO LNG 2 ni à monsieur [D] en tant que signataire de l'acte conclu en représentation de cette société. Si des photographies figurent sur ces sites, on ne peut déterminer si elles se rapportent aux locaux ayant fait l'objet du bail, qui ne concernait que le niveau R+2 et non l'ensemble de l'immeuble. En outre, ainsi que relevé par le tribunal, il n'est pas justifié d'un état des lieux d'entrée, alors que l'acte sous seing privé du 26 mars 2019 prévoyait son annexion au contrat, sinon sa conservation par chacune des parties. Il en résulte, comme retenu par le tribunal, que rien n'établit que monsieur [D] est entré en jouissance, pour son propre compte ou pour celui de la société à constituer. Il n'est pas plus justifié qu'il occupe encore les locaux situés au niveau R+2. Son expulsion ne peut ainsi être prononcée, pas plus que sa condamnation à payer une indemnité d'occupation.

23. En conséquence, l'appelante ne peut qu'être déboutée de son appel. Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ses dispositions soumises à la cour. Succombant en son appel, la société [Localité 1] NG conservera à sa charge les dépens exposés à l'occasion de son recours.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par défaut et mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles L145-1 et suivants du code de commerce, les articles 1178, 1240, 1842 et 1843 du code civil ;

Confirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour ;

y ajoutant ;

Laisse à la société [Localité 1] NG la charge de ses dépens d'appel ;

SIGNÉ par Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par Mme Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente