ARRÊT n°
AFFAIRE :
[L]
SARL SPEOS
C/
[L]
S.A.R.L. SPEOS
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 30 MAI 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/04050 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P5MS
Jonction avec le N° RG/04388- N° Portalis DBVK-V-B7H-P6DG
Décision déférée à la Cour ;
suite à l'arrêt prononcé par la Cour de cassation le 22 Juin 2023, sous le n° 22-12816, qui a partiellement cassé et annulé l'arrêt du 02 septembre 2021 rendu par la cour d'appel de Nîmes sous le n° 19/03648, sur appel du jugement du tribunal de grande instance d'Avignon du 04 Juin 2019, enregistré sous le n° 18/02786
Vu l'article 1037-1 du code de procédure civile ;
DEMANDERESSES A LA SAISINE:
Madame [E] [L]
née le 05 Août 1971 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Autre qualité : intimée devant la 1ère cour d'appel, dans 23/04388 (Fond)
SARL SPEOS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Eric NEGRE, substituant Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocta postulant et par Me Paul DRAGON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant
Autre qualité : demanderesse à la saisine dans 23/04388 (Fond)
DEFENDERESSES A LA SAISINE
Madame [E] [L]
née le 05 Août 1971 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER
Autre qualité : défenderesse à la saisine dans 23/04388 (Fond)
S.A.R.L. SPEOS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Eric NEGRE, substituant Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocta postulant et par Me Paul DRAGON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant
Autre qualité : appelante devant la 1ère cour d'appel
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 06 MARS 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 13 MARS 2024,en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 805 du code de procédure civile, devant la cour composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
M. Fabrice DURAND, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier : Mme Hélène ALBESA, greffier lors des débats
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre et par Mme Hélène ALBESA, greffier.
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte de construction de maison individuelle conclu le 3 juillet 2013, Madame [E] [L] a confié à la SARL Speos la construction d'un immeuble sur le lot IL64 du lotissement des Garrigues sis [Adresse 5] moyennant le prix de 160 000 euros.
Le 8 novembre 2013, un permis de construire lui a été octroyé.
L'ouverture du chantier est intervenue le 31 mars 2014.
Le 12 février 2015, par lettre recommandée avec accusé de réception, Madame [L] a été convoquée par la société Spéos à une réunion de réception de l'ouvrage fixée au 27 février 2015 et mise en demeure de payer à la SARL Speos l'appel de fonds du 20 octobre 2014 d'un montant de 23 166,42 euros.
Le 26 février 2015, par lettre recommandée avec accusé de réception, Madame [L] a refusé la réception de l'ouvrage.
Par acte d'huissier du 13 mars 2015, Madame [L] a assigné en référé la SARL Speos afin que soit ordonnée une expertise judiciaire.
Par ordonnance du 27 avril 2015, le juge des référés a désigné un expert judiciaire aux fins de déterminer l'origine et la qualification des désordres, dire si l'immeuble est en état d'être réceptionné, indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires.
Le 4 septembre 2017, Monsieur [O] [V], expert en bâtiment, a déposé son rapport définitif concluant que l'habitation n'est pas réceptionnable en raison de la nécessité de procéder à des aménagements obligatoires pour permettre l'accès à la construction.
Par acte délivré le 31 juillet 2018, Madame [E] [L] a assigné la SARL Speos devant le tribunal de grande instance d'Avignon afin principalement d'obtenir sa condamnation au paiement du montant des travaux préconisés par l'expert et à indemniser les différents préjudices qu'elle allègue.
Par acte délivré le 3 août 2018, la SARL Speos a assigné Madame [E] [L] devant le tribunal de grande instance d'Avignon afin principalement qu'il soit statué sur le montant des travaux de reprise qu'elle aura à régler à Madame [L], pour que la réception judiciaire de l'immeuble soit prononcée, à titre principal au 27 février 2015 et subsidiairement au 29 juillet 2015 et pour obtenir sa condamnation au paiement du solde des travaux.
Par ordonnance du 9 novembre 2018, le juge de la mise en état a joint les deux affaires.
Par jugement du 4 juin 2019, le tribunal de grande instance d'Avignon a :
- rejeté la demande de réception judiciaire des travaux de la société Speos ;
- condamné la SARL Speos à payer à Madame [L] les sommes de :
17 196 euros HT au titre des travaux de reprise,
42 201,51 euros au titre des pénalités de retard, qui devra être actualisée au jour de la livraison effective,
2 000 euros au titre du préjudice moral,
- condamné Madame [E] [L] à payer à la SARL Speos la somme de 28 958,03 euros au titre du solde de prix impayé ;
- condamné après compensation des créances réciproques la société Speos à payer à Madame [L] la somme de 32 439,48 euros ;
- condamné la SARL Speos aux dépens en ce compris les frais d'expertise et une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté les demandes plus amples ou contraires ;
- ordonné l' exécution provisoire du jugement.
Par déclaration du 13 septembre 2019, la société Speos a relevé appel de ce jugement.
Par arrêt du 2 septembre 2021, la cour d'appel de Nîmes a infirmé partiellement le jugement déféré et statuant à nouveau sur le tout pour une meilleure compréhension et y ajoutant :
- prononcé la réception judiciaire à la date du 25 novembre 2019 ;
- condamné la SARL Speos à payer à Madame [E] [L] :
la somme de 1000 euros au titre du préjudice esthétique du carrelage ;
la somme de 17 196 euros HT augmentée de la TVA au taux applicable au jour du paiement au titre des travaux de remise en état du défaut d'altimétrie ;
la somme de 42 201,51 euros qui devra être actualisée au 25 novembre 2019 au titre des pénalités de retard ;
* la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ;
- débouté Madame [L] de sa demande au titre de la reprise intégrale du carrelage ;
- débouté Madame [L] de sa demande au titre du préjudice financier ;
- débouté Madame [L] de sa demande au titre des frais complémentaires ;
- condamné Madame [E] [L] à payer à la SARL Speos la somme de 23 166,42 euros avec intérêts au taux contractuel de 1% par mois à compter du 3 novembre 2014 et celle de 5 791,61 euros avec intérêts au taux contractuel de 1% par mois à compter du 13 mars 2015 ;
- ordonné la compensation entre les sommes dues par la SARL Speos à Madame [L] et les sommes dues par Madame [L] à la SARL Speos ;
- condamné la SARL Speos à payer à Madame [E] [L] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SARL Speos aux dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise judiciaire.
Madame [E] [L] a formé un pourvoi contre l'arrêt de la cour d'appel de Nîmes.
Par arrêt du 22 juin 2023, la Cour de cassation a cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il prononce la réception judiciaire à la date du 25 novembre 2019, en ce qu'il limite à la somme de 42 201,51 euros, à actualiser au 25 novembre 2019, les pénalités de retard et en ce qu'il rejette la demande de Madame [L] au titre des frais bancaires intercalaires, l'arrêt rendu le 2 septembre 2021 par la cour d'appel de Nîmes.
Le 2 août 2023, Madame [E] [L] a saisi la cour d'appel de Montpellier cour de renvoi (RG 23/04050).
Le 24 août 2023, la SARL Speos a également saisi la cour de renvoi (RG 23/04388).
Vu les conclusions de Madame [L] remises au greffe le 28 septembre 2023 dans l'instance RG 23/04050 et le 5 mars 2024 dans l'instance 23/04388 ;
Vu les conclusions de la SARL Speos remises au greffe le 26 février 2024 dans l'instance 23/04388 ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 6 mars 2024.
MOTIFS :
Au préalable, compte tenu du lien existant entre les litiges, il convient d'ordonner la jonction des instances RG 23/04050 et RG 23/04388 sous le n° RG 23/04050.
L'affaire revient devant la cour d'appel de Montpellier sur deux points :
- la date de la réception judiciaire et les pénalités de retard
- les frais bancaires intercalaires
Sur le premier point, la Cour de cassation a jugé que la cour d'appel de Nîmes, en retenant qu'à la date du 25 novembre 2019, le maître de l'ouvrage disposait, après règlement par le constructeur des condamnations prononcées à son encontre par le jugement, de l'indemnisation lui permettant de réaliser les travaux pour rendre la maison habitable, n'avait pas caractérisé l'état habitable de la maison à la date retenue.
Sur le second point, la Cour de cassation a jugé que les pénalités de retard n'étaient pas exclusives de l'allocation de dommages et intérêts et que la cour d'appel de Nîmes, qui avait retenu que la somme réclamée au titre des frais bancaires intercalaires faisait double emploi avec les pénalités de retard, n'avait pas précisé en quoi le chef de préjudice qu'elle écartait était réparé par les pénalités de retard.
Sur les pénalités de retard :
Madame [L] soutient que l'ouvrage litigieux n'était pas en état d'être reçu et habité au 25 novembre 2019 et qu'il ne pouvait donc pas faire l'objet d'une réception judiciaire, cette date ne pouvant par conséquent constituer la date butoir pour le paiement des intérêts de retard.
Elle sollicite en conséquence la condamnation de la société Speos à lui payer la somme de 42 201,51 euros au titre des pénalités de retard, somme devant être actualisée au jour de la livraison effective du bien litigieux, soit au jour du prononcé de la mainlevée de l'arrêté interruptif de travaux par un arrêté du maire en date du 8 mars 2022.
En l'espèce, le contrat de construction de maison individuelle du 3 juillet 2013 prévoyait une durée d'exécution des travaux de 12 mois à compter de l'ouverture du chantier, la DROC du 31 mars 2014 déclarant une ouverture du chantier depuis le 27 mars 2014.
Les travaux devaient donc être achevés, sauf intempéries, en avril 2015.
Par ailleurs, la clause 2-6 « Délais » des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle stipule « En cas de retard dans la livraison, le constructeur devra au maître de l'ouvrage une indemnité égale à 1/3000ème du prix convenu fixé au contrat par jour de retard ».
Enfin, il résulte du devis définitif du 19 mars 2014 valant avenant au contrat du 3 juillet 2013 que les travaux d'aménagement extérieur suivant le permis de construire et le remblaiement au droit des ouvertures devaient être réalisés par Madame [L], l'expert indiquant sur ce point que le contrat passé avec la société Speos ne prévoyait aucune adaptation au terrain.
Il convient de rappeler que la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare recevoir ce dernier alors que la livraison est un fait juridique qui conduit un acquéreur à prendre possession, par la remise des clefs, de son bien livré par un promoteur.
Par conséquent, si les notions de réception et de livraison doivent être distinguées, notamment dans le cadre d'opérations de promotion immobilière où la date de livraison est nécessairement postérieure à la réception des travaux, en revanche cette distinction n'a pas lieu d'être dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle, la réception et la livraison de l'ouvrage se confondant, ce qui est confirmé par la lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 12 février 2015 par la société Speos à Madame [L] aux fins de convocation à une réunion de réception contradictoire le 27 février 2015, le courrier mentionnant comme objet « convocation à la remise des clefs ».
Le rapport d'expertise indique que le 27 février 2015, l'ouvrage n'était pas réceptionnable ni livrable du fait de la non-conformité altimétrique de la construction non contestée par la société Speos, l'expert concluant sur ce point qu'en l'état des aménagements obligatoires pour permettre l'accès à la construction depuis la place privative non close et de la demande de permis modificatif inhérent à cet aménagement, l'habitation n'était pas réceptionnable.
La réception judiciaire suppose de déterminer la date à laquelle l'ouvrage était en état d'être reçu et effectivement habitable.
Elle suppose également le refus injustifié d'une des parties au marché de travaux de procéder à la réception, étant rappelé qu'il est constant que la réception judiciaire peut intervenir avec des réserves, de sorte que l'existence de défauts et de désordres n'excluent pas son prononcé.
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par arrêté en date du 6 juillet 2016, les travaux, non conformes au permis de construire, ont été interrompus, un nouvel arrêté du 8 mars 2022 ayant ordonné la mainlevée de l'arrêté interruptif, suite à la mise en conformité par Madame [L] de son permis de construire.
Selon un courrier de la Direction Générale des Finances Publiques, les travaux litigieux ont été achevés le 1er août 2023.
Or, il résulte des pièces produites par Madame [L] que la maison était habitable avant la réalisation desdits travaux, Madame [L] faisant état d'un bail d'habitation du 11 avril 2022 conclu avec Madame [M] [N], le contrat de location mentionnant notamment que le loyer est ramené de 1 200 euros à 900 euros compte tenu du portail inexistant, de l'absence de garage et de l'accès incommode à la villa.
Par conséquent, l'absence de réalisation des travaux litigieux ne rendait pas la maison inhabitable, Madame [L] ayant loué le bien en avril 2022, soit plus d'un an avant la date de finition des travaux, le contrat de location prenant en compte les désagréments résultant de l'absence de réalisation des travaux litigieux pour minorer le montant du loyer.
Si la maison était en état d'être louée et donc habitable en avril 2022, plus d'un an avant la réalisation des travaux d'aménagements extérieurs, elle était également, contrairement à ce qu'à retenu l'expert, en état d'être reçue, avec des réserves, et effectivement habitable antérieurement et ce, dès la tentative de réception contradictoire du 27 février 2015, rien ne démontrant que les conditions d'habitabilité de la maison aient significativement évolué entre le 27 février 2015 et avril 2022, date de location de la maison, les aménagements extérieurs n'ayant été réalisés qu'en 2023.
Compte tenu de ces éléments, la réception judiciaire de l'ouvrage sera prononcée à la date du 27 février 2015, date à laquelle la maison était effectivement habitable, de sorte que la société Speos n'est redevable d'aucune pénalité de retard, la date de fin des travaux contractuellement prévue étant avril 2015, étant enfin rappelé que les travaux d'aménagement extérieur étaient à la charge de Madame [L] et que la société Speos a réglé à cette dernière les condamnations prononcées par le tribunal et la cour d'appel de Nîmes au titre des travaux de remise en état du défaut d'altimétrie.
Madame [L] sera donc déboutée de sa demande au titre des pénalités de retard.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de réception judiciaire et condamné la SARL Speos à payer à Madame [L] la somme de 42 201,51 euros au titre des pénalités de retard.
Sur les frais bancaires intercalaires :
Madame [L] expose que les pénalités de retard ont vocation à réparer le retard de livraison de l'ouvrage litigieux alors que les frais réclamés au titre du préjudice financier et en particulier au titre des frais intercalaires ont vocation à réparer le défaut de réception de l'ouvrage litigieux.
Or, il a été précédemment développé que la maison était effectivement habitable dès le 27 février 2015, date prévue pour la réception de l'ouvrage, les désordres allegués par Madame [L] et portant notamment sur le carrelage, la couleur des tuiles ou l'erreur d'altimétrie de la villa justifiant l'établissement de réserves au procès-verbal de réception mais ne s'opposaient pas à la réception de l'ouvrage, l'accès à la villa étant incommode mais praticable, la société Speos ayant en outre réalisé à ses frais une rampe et une marche provisoire devant la porte d'entrée, tel que cela ressort du dire à expert du 10 mars 2017, cette situation n'ayant en tout état de cause pas empêché Madame [L] de louer la villa en avril 2022 alors que les travaux portant sur les aménagements extérieurs n'ont été achevés qu'en août 2023.
La réception judiciaire de l'ouvrage étant fixée au 27 février 2015, la demande de Madame [L] de la somme de 32 635,18 euros au titre des frais intercalaires engagée par elle entre le 27 février 2015 et le 8 mars 2022, date du prononcé de la mainlevée de l'arrêté interruptif de travaux, sera rejetée.
Sur la compensation :
Il sera ordonné la compensation entre les sommes dues par la SARL Speos à Madame [L] et les sommes dues par Madame [L] à la SARL Speos.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Ordonne la jonction des instances RG 23/04050 et RG 23/04388 sous le n° RG 23/04050 ;
Infirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de réception judiciaire et condamné la SARL Speos à payer à Madame [L] la somme de 42 201,51 euros au titre des pénalités de retard ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Prononce la réception judiciaire à la date du 27 février 2015 ;
Déboute en conséquence Madame [E] [L] de sa demande au titre des pénalités de retard ;
Déboute Madame [E] [L] de sa demande au titre des frais intercalaires ;
Ordonne la compensation entre les sommes dues par la SARL Speos à Madame [L] et les sommes dues par Madame [L] à la SARL Speos ;
Condamne Madame [E] [L] à payer à la SARL Speos la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Madame [E] [L] aux entiers dépens d'appel, avec autorisation de recouvrement direct au profit de la SCP Negre.
le greffier le président