ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 30 MAI 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/04216 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P5XQ
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 JUILLET 2023
Tribunal Judiciaire de RODEZ N° RG 22/01308
APPELANTS :
Monsieur [O] [M]
né le 24 Juin 1944 à [Localité 19]
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 23]
Représenté par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me Biétrix de NOGARET, avocat au barreau de l'Aveyron, avocat plaidant
Madame [D] [J] épouse [M]
née le 21 Juin 1944 à [Localité 15]
de nationalité Française
[Adresse 16]
[Localité 23]
Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me Biétrix de NOGARET, avocat au barreau de l'Aveyron, avocat plaidant
Madame [I] [M] épouse [Z]
née le 10 Juin 1976 à [Localité 22]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me Biétrix de NOGARET, avocat au barreau de l'Aveyron, avocat plaidant
Madame [A] [M] épouse [N]
née le 12 Mai 1982 à [Localité 22]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me Biétrix de NOGARET, avocat au barreau de l'Aveyron, avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [K] [E]
né le 22 Décembre 1970 à [Localité 14]
de nationalité Française
Lieu dit [Localité 17]
[Adresse 18]
Représenté par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER
Madame [C] [T]
[Adresse 18]
[Adresse 18]
Représentée par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER
SCI MAS DE [Localité 17] prise en la personne de son gérant en exercice y domicilié
[Localité 17]
[Localité 23]
Représentée par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 11 Mars 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mars 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nelly CARLIER, Conseiller, faisant fonction de Président, chargée du rapport et Madame Fanny COTTE, Vice-Président placé.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Madame Nelly CARLIER, Conseiller
Madame Fanny COTTE, Vice-Président placé
Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE :
La SCI Mas de [Localité 17] a fait l'acquisition selon acte authentique en date du 24 mai 2017 reçu par Maître [B] [F], notaire à [Localité 19] d'une propriété rurale située sur la commune de [Localité 23] lieudit "[Localité 17]" cadastrée section [Cadastre 20], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13].Cette propriété est limitrophe de celle de M. [O] [M] et Mme [D] [J] épouse [M], en leur qualité d'usufruitiers et de Mme [I] [M] et Mme [A] [M], en leur qualité de nues-propriétaires, cadastrée sur la même commune section [Cadastre 21], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 7], étant précisé que l'ensemble de ces propriétés, propriété de la SCI Mas de [Localité 17] et des consorts [M] proviennent de la division d'un même ensemble immobilier.
Aprés l'obtention le 19 février 2020 d'un permis de construire, M. [O] [M] et Mme [D] [M] ont fait construire un mur et un bâtiment à usage de grange en limite de la propriété de la SCI Mas de [Localité 17] .
Par acte d'huissier en date du 17 septembre 2021, la SCI Mas de [Localité 17], invoquant une violation du fait de cette construction de la servitude de vue dont elle bénéficiait, a fait assigner Mme [D] [M] et M. [O] [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rodez aux fins de cessation de ce trouble manifestement illicite. Par ordonnance en date du 19 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rodez a renvoyé les parties à se pourvoir, ainsi qu'elles aviseront, débouté la SCI Mas de [Localité 17] de l'ensemble de ses prétentions et débouté les consorts [M] de leurs demandes reconventionnelles.
Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2022, la SCI Mas de [Localité 17], Mme [C] [T] et M. [K] [E], associés de la SCI ont fait assigner Mme [D] [M], M. [O] [M], Mme [I] [M] et Mme [A] [M] devant le tribunal judiciaire de Rodez aux fins notamment de voir au principal, ordonner la démolition des constructions en cause pour violation de la servitude de vue et abus du droit de se clore et subsidiairement de voir condamner les consorts [M] à leur payer la somme de 70 000 euros au titre de la réparation du préjudice subi pour trouble anormal du voisinage ou pour abus du droit de se clore, ainsi que la même somme au titre de la réparation du préjudice subi pour faute.
Saisi de conclusions d'incident des consorts [M] tendant à l'irrecevabilité des demandes formées par la SCI Mas de [Localité 17], Mme [C] [T] et M. [K] [E] tenant à la prescription de l'action et tenant au défaut d'intérêt à agir, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Rodez a par ordonnance en date du 27 juillet 2023 :
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'exception de prescription,
- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir,
- déclaré l'action exercée par la SCI du Mas de [Localité 17], Mme [C] [T] et M. [K] [E] recevable,
- condamné in solidum Mme [D] [M], M. [O] [M], Mme [I] [M] et Mme [A] [M] à verser à la SCI du Mas de Ginal, Mme [C] [T] et M. [K] [E] la somme de 350 € chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- rejeté toutes autres prétentions ou surplus de prétentions,
- renvoyé l'affaire à la mise en état du 5 octobre 2023 à laquelle il est fait injonction aux consorts [M] de conclure au fond,
- condamné in solidum Mme [D] [M], M. [O] [M], Mme [I] [M] et Mme [A] [M] aux éventuels dépens du seul incident.
Par déclaration au greffe reçue le 11 août 2023, M. [O] [M], Mme [D] [J] épouse [M], Mme [I] [M] et Mme [A] [M] épouse [N] ont relevé appel de cette décision.
Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 1er mars 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [O] [M], Mme [D] [J] épouse [M], Mme [I] [M] et Mme [A] [M] épouse [N] [H] demandent à la Cour de :
'' infirmer l'ordonnance de M. le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Rodez du 27 juillet 2023 en ce qu'elle a :
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [D] [M], M. [O] [M], Mme [I] [M] et Mme [A] [M] tirée d'une exception de prescription ;
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [D] [M], M.[O] [M], Mme [I] [M] et Mme [A] [M] tirée d'un défaut d'intérêt à agir ;
- déclaré l'action exercée par la SCI du Mas de [Localité 17], Mme [C] [T] et M. [K] [E] recevable ;
- condamné in solidum Mme [D] [M], M. [O] [M], Mme [I] [M] et Mme [A] [M] à verser à la SCI du Mas de [Localité 17], Mme [C] [T] et M. [K] [E] la somme de 350 euros chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- rejeté toutes autres prétentions ou surplus de prétentions ;
- renvoyé l'affaire à la mise en état du jeudi 05 octobre 2023 à 09h00 à laquelle il est fait injonction à Mme [D] [M], M. [O] [M], Mme [I] [M] et Mme [A] [M] de conclure au fond ;
- condamné in solidum Mame [D] [M], M. [O] [M], Mme [I] [M] et Mme [A] [M] aux éventuels dépens du seul incident.
'' Et statuant à nouveau,
- juger recevables l'ensemble des demandes présentée par Mme [D] [M], M. [O] [M], Mme [I] [M] et Mme [A] [M] ;
- juger la SCI Mas de [Localité 17], M. [K] [E] et Mme [C] [T] irrecevables comme prescrits en leurs demandes, fins et prétentions en ce qu'elles constituent des actions réelles immobilières fondées sur la violation d'une servitude de vue et l'abus du droit de se clore ;
- juger la SCI Mas de [Localité 17], M. [K] [E] et Mme [C] [T] irrecevables comme dépourvus d'intérêt à agir en leurs demandes, fins et prétentions fondées sur une prétendue servitude de vue ;
- rappeler que l'instance se poursuivra devant le Tribunal Judiciaire de Rodez, à l'initiative de la partie la plus diligente pour le surplus des fondements invoqués par les demandeurs au fond ;
- condamner in solidum la SCI du Mas de [Localité 17], Mme [C] [T] et M. [K] [E] à verser aux consorts [M] la somme totale de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Au dispositif de leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 1er mars 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, la SCI Mas de [Localité 17], M. [K] [E] et Mme [C] [T] demandent à la Cour de :
'' confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
'' débouter M. [O] [M], Mme [D] [J] épouse [M], Mme [A] [M] épouse [N] et Mme [I] [M] de leur demande de fin de non recevoir de prescription et du défaut d'intérêt à agir ainsi que de toutes leurs demandes ;
'' déclarer comme recevable car non prescrite l'action réelle immobilière intentée par la SCI Mas de [Localité 17], M. [E] et Mme [T] ;
'' y ajoutant,
- condamner M. [O] [M], Mme [D] [J] épouse [M], Mme [A] [M] épouse [N] et Mme [I] [M] à verser à la SCI Mas de [Localité 17], M. [K] [E] et Mme [C] [T] la somme de 1.500 € a chacun des concluants au titre de l'article 700 du Code de procedure civile ;
- condamner M. [O] [M], Mme [D] [J] épouse [M], Mme [A] [M] épouse [N] et Mme [I] [M] aux entiers dépens.
MOTIFS :
Sur la prescription de l'action
Les appelants soutiennent que l'action formée à leur encontre est prescrite en application de l'article 2227 du code civil applicable aux actions réelles immobilières, dès lors qu'elle a pour fondement la violation d'une servitude de vue et l'abus du droit de se clore, tendant en conséquence à la protection d'un droit réel immobilier. Ils considèrent que le point de départ du délai de prescription trentenaire court à compter du premier acte ou premier fait entrant en contradiction avec la servitude, c'est à dire faisant matériellement obstacle à son exercice, qu'en l'espèce, le premier acte portant atteinte à la servitude de vue prévue à l'acte notarié du 16 octobre 1972 n'est pas la construction du mur et du hangar qu'ils ont érigé en limite de propriété mais est la plantation d'une haie, il y a plus de trente ans, haie qu'il ont arrachée pour édifier les constructions litigieuses et qui obstruait déjà complètement la vue sur le château depuis la propriété de la SCI Mas de [Localité 17]. Ils font valoir que cette servitude s'est, en conséquence, éteinte par son non-usage pendant plus de trente ans par les propriétaires successifs du fonds dominant. Ils ajoutent que la prescription n'a pas été interrompue par une reconnaissance non équivoque du maintien de la servitude contenue dans l'acte de donation qu'ils ont conclu au profit de leur fille le 20 juin 1994.
Or, aux termes mêmes de l'exploit introductif d'instance du 14 novembre 2022 , dont la lecture permet de distinguer trois chapitres distincts dans ses motifs, l'action de la SCI Mas de [Localité 17] et de Mme [C] [T] et M. [K] [E], associés de la SCI à l'encontre des consorts [M] et qui tend à la démolition du mur et hangar litigieux et subsidiairement à l'octroi de dommages et intérêts a, en réalité, plusieurs fondements juridiques :
- la violation des dispositions de l'article 701 alinéa 1er du code civil qui prévoit que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à la rendre plus commode, une telle action en ce qu'elle a pour objet la démolition d'un ouvrage édifié sur le fonds d'autrui constituant une action réelle immobilière dès lors qu'elle a pour origine le non-respect d'une servitude, laquelle est un droit réel immobilier, action soumise à la prescription trentenaire prévue à l'article 2227 du code civil
- la responsabilité civile extracontractuelle pour faute résultant de la violation de la servitude de vue en application de l'article 1240 du code civil, action soumise à la prescription quinquennale prévue pour les actions personnelles par l'article 2224 du code civil
- la responsabilité civile extracontractuelle sans faute résultant d'un trouble anormal de voisinage, constitué tant par la violation de la servitude conventionnelle que par l'abus du droit de se clore, tous les deux étant constitutifs d'un abus du droit de propriété prévu à l'article 544 du code civil, une telle action étant également soumise à la presciption quinquennale de droit commun de 5 ans prévue à l'article 1240 précité.
Quelque soit la nature de ces prescriptions, le point de départ du délai de prescription est identique en vertu des textes précités, il s'agit du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Contrairement à l'affirmation des appelants à ce titre, le point de départ de la prescription ne saurait se situer à compter de la date de plantation de la haie de résineux qui existait avant la construction du mur et du hangar alors que les actions intentées à leur encontre par la SCI Mas de [Localité 17] tendent exclusivement à la démolition de ce mur et de ce hangar et ne portent pas sur la haie, laquelle a d'ailleurs été arrachée par les appelants pour ériger leurs constructions. Les intimés n'ont donc eu connaissance des faits leur permettant d'engager leur action qu'à compter de la construction des ouvrages, objet du litige. Il ressort des pièces produites et il n'est pas contesté que la SCI Mas de [Localité 17] a obtenu un permis de construire pour les constructions en cause le 19 février 2020 et que le démarrage des travaux n'a pas débuté avant cette date, de sorte qu'au jour de l'acte introductif d'instance en date du 14 novembre 2022, ni le délai de prescription trentenaire ni même le délai de prescription quinquennale n'était expiré.
Par ailleurs, s'agissant de l'extinction invoquée de la servitude de vue conventionnelle, en application des articles 706 et 707 du code civil, la servitude peut s'éteindre par son non-usage pendant trente ans, ce délai commençant à courir à compter du jour où l'on a cessé d'en jouir lorsqu'il s'agit de servitudes discontinues ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude lorsqu'il s'agit de servitudes continues.
En l'espèce, la servitude de vue litigieuse constituant une servitude continue conformément à l'article 688 alinéa 2 du code civil, la prescription trentenaire de son non-usage court donc à compter du jour où il a été fait un acte contraire à son égard. Or, les pièces versées aux débats ne permettent pas de démontrer, à supposer même que sa plantation ait eu lieu il y a plus de trente ans, que la haie de résineux présente avant la construction du mur et du hangar ait obstrué totalement la vue sur le château depuis la propriété des intimés. En effet, aux termes de l'acte notarié du 16 octobre 1972, les parties ont prévu que 'd'un commun accord avec le vendeur, les acquéreurs bénéficieront des vues déjà existantes sur le côté Nord de la maison P 870, c'est à dire vers la propriété restant appartenir au vendeur (château P 339)', ce qui suppose que la servitude de vue a vocation à s'exercer depuis plusieurs vues du fonds dominant (propriété SCI Mas de [Localité 17]) sur le côté Nord et qu'il suffit donc que l'une seule de ces vues soient obstruée pour constituer une violation de la servitude, ainsi que la relevé le juge des référés dons son ordonnance du 19 mai 2022. Or, si les consorts [M] versent aux débats de nombreuses attestations confirmant l'obstruction de certaines vues par la haie de résineux avant son arrachage, elles ne font état d'aucun obstacle que cette plantation aurait causé à l'ensemble des vues possibles, façade Nord de la propriété et particulièrement depuis les fenêtres du premier étage, les témoins soit n'évoquant que la date de plantation de la haie ou les circonstances de cette plantation sans s'exprimer sur l'atteinte portée à la servitude de vue (M. [Y] dans sa première attestation, M. [P], M. [W]), soit ne précisant pas depuis quel endroit exact l'obstruction est constatée ( M. [G], M. [R], Mme [X], M. [Y] dans sa seconde attestation), soit évoquant une obstruction uniquement depuis les extérieurs de la propriété en rez- de chaussée ( M. [U] qui fait état d'une vision limitée à l'entrée de la propriété depuis l'allée et M. [L] qui fait état de l'absence de regards au niveau de la piscine). Par ailleurs, le procès-verbal de constat du 9 février 2018, de même que les photographies qui y sont annéxées et prises en rez- de chaussée, ne permettent pas de déterminer si la haie obstruait totalement la vue côté Nord depuis les fenêtres du premier étage, ni depuis combien de temps une telle obstruction existait, le jugement rendu le 11 février 2021 par le tribunal judiciaire de Rodez dans le cadre de l'action aux fins d'élagage de plusieurs plantations situées sur la propriété des consorts [M], n'apportant aucun éclairage sur ce point. Enfin, les photographies produites par les appelants et faisant apparaître la haie soit ne comportent aucune date certaine (pièce 8) permettant de situer la date à laquelle le fonds dominant aurait été privé de manière continue d'une vue intégrale sur le château du fait du dépassement de cette haie au delà des fenêtres du premier étage, soit ont été prises en rez-de chaussée, sans point de vue depuis les fenêtres du premier étage qui sont, au surplus, partiellement apparentes (pièces 12 et 13).
Dés lors, et sans même qu'il soit besoin de s'interroger sur une éventuelle interruption de la prescription par la reconnaissance de la servitude de vue contenue dans l'acte de donation du 20 juin 1994, le non-usage de la servitude de vue pendant une durée continue depuis plus de trente ans de nature à entraîner son extinction n'est pas établi.
Il y a donc lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de la SCI Mas de [Localité 17].
Sur la fin de non-recevoir tiré du défaut d'intérêt à agir
Les appelants estiment la SCI Mas de [Localité 17] dénuée d'intérêt à agir tant en raison de la renonciation de celle-ci au bénéfice de la servitude de vue en cause à défaut pour l'acte d'acquisition de sa propriété en date du 24 mai 2017 de rappeler l'existence de la servitude qu'en raison du non-usage de celle-ci pendant trente ans.
Néanmoins, contrairement aux affirmations des appelants, l'acte authentique du 24 mai 2017 prévoit en page 3 que l'immeuble est vendu ' avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyenneté, tous droits et facultés quelconques, sans exception ni réserve...' et en page 8 dans le chapitre consacré aux serviudes que l'acquéreur ( la SCI Mas de [Localité 17]) profite des servitudes actives s'il en existe et que le vendeur (M. [V] [S]) supportera les conséquences de l'existence de servitudes qu'il aurait conférées sur le bien vendu et qu'il n'aurait pas indiquées aux présentes. En conséquence, tant le défaut de la mention expresse de la servitude de vue dans l'acte d'acquisition de la SCI Mas de [Localité 17], que la déclaration de M. [V] [S] dans cet acte indiquant qu'il n'a créee aucune servitude et qu'à sa connaissance il n'en existe aucune ne sauraient valoir renonciation ni de l'auteur de la SCI Mas de [Localité 17] (son vendeur) ni de la part de la SCI Mas de [Localité 17] elle- même au bénéfice de la servitude litigieuse.
Il en est de même pour l'acte de vente à M. [V] [S] du15 septembre 1980 qui en page 2 impose expressément à l'acquéreur de supporter les servitudes passives, quelles qu'elles soient qui grèvent ou peuvent grever le bien vendu et qui rappelle en page 5 l'acte d'origine de propriété du 16 octobre 1972 contenant la mention expresse de la servitude de vue et sa publication, la rendant parfaitement opposable à l'acquéreur.
Enfin, ainsi que développé précédemment, il n'est pas établi le non-usage de la servitude pendant plus de trente ans et son extinction.
La SCI Mas de [Localité 17], en sa qualité de propriétaire du fonds dominant, a ainsi parfaitement intérêt à agir pour faire respecter et rétablir l'exercice de la servitude de vue dont elle bénéficie.
Il convient donc de confirmer également la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté cette fin de non-recevoir.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Il est inéquitable de laisser à la charge des intimés les sommes exposées par eux et non compris dans les dépens.
Les appelants seront condamnés in solidum à leur payer la somme globale de 1500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
La demande formée sur le même fondement par les appelants qui succombent à l'instance, sera rejetée.
Pour les mêmes motifs, ils supporteront les dépens de l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS
- confirme l'ordonnance déférée en l'ensemble de ses dispositions,
et y ajoutant,
- condamne in solidum M. [O] [M], Mme [D] [J] épouse [M], Mme [I] [M] et Mme [A] [M] épouse [N] à payer à la SCI Mas de [Localité 17], M. [K] [E] et Mme [C] [T] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamne in solidum M. [O] [M], Mme [D] [J] épouse [M], Mme [I] [M] et Mme [A] [M] épouse [N] aux dépens de l'instance d'appel.
Le greffier La présidente