COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 30 MAI 2024
N° 2024/369
Rôle N° RG 23/09539 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLUT7
S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER LASCOURS
C/
[U] [Y]
[X] [F]
Syndic. de copro. [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON
Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G.
Me Charlotte BARRIOL
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 05 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02189.
APPELANTE
S.A.R.L. CABINET IMMOBILIER LASCOURS
poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
dont le siège social se situe [Adresse 4]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
et assistée de Me Benoit PAUL, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMES
Maître [U] [Y]
de la SCP AJILINK [Y] BONETTO, ès qualités d'administrateur provisoire,
dont le siège social est situé [Adresse 3]
représenté par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE,
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire Me [U] [Y] de la SCP AJILINK [Y] BONETTO dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE,
Madame [X] [F]
née le 05 mai 1965 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Charlotte BARRIOL, avocat au barreau de TOULON
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Avril 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur
Mme Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
EXPOSE DU LITIGE
Par ordonnance en date du 3 mai 2021 rendue par le président du tribunal judiciaire de Marseille, Me [U] [Y] de la SCP Ajilink [Y] Bonetto a été désigné en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] situé à [Localité 7] sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Me [Y] a été destinataire, le 14 septembre 2021, de documents que lui a remis l'ancien syndic, la société à responsabilité limitée (SARL) Cabinet immobilier de Lascours.
Estimant qu'un certain nombre de documents étaient manquants et que des honoraires ont été indûment facturés pour la période allant du 10 janvier 2020 et 3 mai 2021, l'administrateur provisoire a mis en demeure l'ancien syndic de lui remettre les documents manquants et de rembourser la somme de 1 382,21 euros par courrier recommandé en date du 14 février 2022.
Se plaignant de l'absence de transmission des pièces réclamées, Me [U] [Y], agissant en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a, par acte d'huissier en date du 2 mai 2022, fait assigner la SARL Cabinet immobilier de Lascours devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de l'entendre condamner à les lui remettre sous astreinte et à restituer la somme provisionnelle de 1 382,21 euros en remboursement d'honoraires indûment perçus.
La SARL Cabinet immobilier de Lascours a, par acte d'huissier en date du 16 septembre 2022, assigné en intervention forcée Mme [X] [F], en sa qualité d'ancien syndic bénévole pour la période allant de 2014 au 9 janvier 2019, afin de la relever et garantir de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre concernant cette période.
Par ordonnance en date du 5 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille, après avoir ordonné la jonction des procédures, a :
- condamné la SARL Cabinet immobilier de Lascours à communiquer au syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, les documents suivants :
le procès-verbal d'assemblée générale de 2014 après la démission de Mme [F] syndic et le contrat de mandat signé ;
les procès-verbaux d'assemblée générales de 2015, 2016, 2017, 2018 et les contrats de syndic afférents ;
le procès-verbal d'assemblée générale de 2020 ;
les convocations d'assemblée générale pour la période de 2014 à 2018 et celle de 2020 ;
les feuilles de présence pour la même période ;
la copie des appels de fonds, budget et travaux exceptionnels adressés aux copropriétaires pour la période de 2014 à 2020 (et 2019) ;
les accusés de réception des convocations et des procès-verbaux d'assemblées générales pour la période de 2014 à 2020 à l'exception des accusés de réception de convocation de l'assemblée de 2018 et des accusés de réception pour le procès-verbal de l'assemblée générale de 2019 ;
les délibérations du conseil syndical à la suite de la délégation de vote des travaux de toiture et de façade pour un budget de 32 500 euros (résolution 18 des assemblées générales du 9 janvier 2018 et 9 janvier 2019) ;
les contrats ou devis signés à la suite de ces délibérations de délégation ;
les résolutions d'assemblées générales validant les appels de fonds exceptionnels ou courrier de consultation pour avis du conseil syndical au titre de la procédure d'urgence :
° appel condamnation tribunal / [I] : 20 048 euros ;
° appel travaux façade : 6 499 euros ;
° appel travaux réfection toiture : 26 002 euros ;
° appel mesures d'urgence / Perl : 10 547 euros ;
les procès-verbaux de réception des travaux ayant fait l'objet des factures de la société Renov Bat suivantes :
° facture du 10.07.2020 Montage et location échafaudage d'un montant de 7 560 euros ;
° facture du 31.08.2020 Location échafaudage d'un montant de 600 euros ;
° facture du 31.08.2020 Purge des façades et échafaudage d'un montant de 11 647,46 euros ;
° facture du 31.09.2020 Location échafaudage d'un montant de 1 200,12 euros ;
° facture du 26.05.2021 Location échafaudage mai 2021 d'un montant de 1 200,12 euros ;
° facture du 26.05.2021 Location échafaudage avril 2021 d'un montant de 1 200,12 euros ;
° facture du 9.03.2021 Location échafaudage mars 2021 d'un montant de 1 200,12 euros ;
° facture du 9.03.2021 Location échafaudage février 2021 d'un montant de 1 200,12 euros ;
° facture du 26.01.2021 Location échafaudage janvier 2021 d'un montant de 1 200,12 euros ;
° facture du 26.01.2021 Location échafaudage décembre 2020 d'un montant de 1 200,12 euros ;
° facture du 13.11.2020 Location échafaudage novembre 2020 d'un montant de 1 200,12 euros ;
° facture du 19.10.2020 Location échafaudage octobre 2020 d'un montant de 1 200,12 euros ;
* la copie des courriers de mise en demeure et/ou des procédures de recouvrement de charges engagées à l'encontre des copropriétaires défaillants dans le règlement des appels de fonds ;
- assortit cette obligation d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours suivant la signification de la décision ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Cabinet immobilier de Lascours à l'encontre de Mme [F] ;
- dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [F] à l'encontre de la société Cabinet immobilier de Lascours ;
- condamné la SARL Cabinet immobilier de Lascours à verser à Mme [F] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SARL Cabinet immobilier de Lascours à verser au syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SARL Cabinet immobilier de Lascours aux dépens de l'instance en référé.
Ce magistrat a considéré, sur le fondement des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 33 et 33-1 du décret du 17 mars 1967, que :
- la demande de provision était devenue sans objet dès lors que la société Cabinet immobilier de Lascours avait réglé la somme demandée au cours de la procédure ;
- la preuve d'un mandat consenti par Mme [F] à la société Cabinet immobilier de Lascours, dès l'année 2014, était démontrée, ladite société adressant, dès 2014, des courriers en tant que syndic de la copropriété, souscrivant un contrat d'assurance auprès de la société Allianz pour le compte de la copropriété le 14 septembre 2016, participant aux opérations d'expertise confiées à M. [W], désigné par ordonnance de référé en date du 6 juin 2016, et organisant une assemblée générale des copropriétaires le 9 janvier 2018, de sorte qu'elle ne pouvait sérieusement prétendre n'être intervenue, en tant que syndic, qu'à compter de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 janvier 2019 ;
- la preuve de la remise des archives de la copropriété par Mme [F] à la société Cabinet immobilier De Lascours, le 24 septembre 2014, résultait de leurs échanges ;
- l'obligation de la société Cabinet immobilier De Lascours de remettre les documents sollicités pour la période allant de 2014 à 2018 ne se heurtait donc à aucune contestation sérieuse ;
- il en était de même des documents sollicités manquants pour la période allant du 9 janvier 2019 au mois de mai 2021 ;
- les pièces d'ores et déjà produites n'avaient pas à être incluses dans la liste des pièces sollicitées.
Suivant déclaration transmise au greffe le 18 juillet 2023, la SARL Cabinet immobilier de Lascours a interjeté appel de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [F] formées à son encontre.
Aux termes de ses dernières écritures transmises le 19 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, en ce compris en ce qu'elle n'a pas débouté Me [Y], ès qualités, de sa demande de condamnation à lui verser la somme de 1 382,11 euros et de sa demande de remise de pièces portant sur le PV d'assemblée générale de 2019, le mandat de syndic pour la période allant du 9 janvier 2019 au 9 janvier 2020, le procès-verbal de réception des travaux du 27 août 2020 correspondant à la facture Renov Bat du 31 août 2020, les appels de fonds à compter du 1er janvier 2019, les appels de fonds pour la condamnation dans le dossier [I] et les appels de fonds pour les travaux urgents/Perl, et sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Mme [F] formées à son encontre, et statuant à nouveau qu'elle :
à titre principal,
- déboute Me [Y], ès qualités, de ses demandes ;
- déboute Mme [F] de ses demandes ;
- condamne Me [Y], ès qualités, à lui rembourser les astreintes versées en exécution de l'ordonnance entreprise ;
- le condamne à lui rembourser la somme de 1 500 euros versée au titre des frais irrépétibles en exécution de l'ordonnance entreprise ;
- condamne Mme [F] à lui rembourser la somme de 1 200 euros versée au titre des frais irrépétibles en exécution de l'ordonnance entreprise ;
à titre subsidiaire,
- lui donne acte qu'elle a communiqué pendant la procédure d'appel les appels de fonds des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2019, 1er, 2ème et 3ème trimestres 2020 ainsi que ceux concernant la condamnation de [I] en décembre 2020 et ceux portant sur les travaux de façade et toiture ;
- condamné Mme [F] à la relever et garantir de toutes les condamnations éventuellement prononcées à son encontre ;
en tout état de cause,
- condamne solidairement Me [Y], ès qualités, et Mme [F] à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de son conseil, sur son affirmation de droit.
Elle estime que le premier juge a omis de statuer sur la demande de paiement de la somme de 1 382,11 euros et sur les documents sollicités dont la production n'a pas été ordonnée.
Elle affirme qu'elle ne peut être contrainte à remettre des pièces dont elle n'a jamais eu en sa possession. Elle expose que le fait pour elle d'être intervenue en qualité de syndic de la copropriété entre 2014 et 2018 n'implique pas qu'elle a nécessairement dressé et archivé les pièces réclamées. Elle souligne que la plupart des pièces sollicitées n'existent pas, faute pour les assemblées générales d'avoir été convoquées et de s'être tenues avant l'exercice 2019. S'agissant des pièces portant sur l'ensemble de la période, excepté sur celle allant du 9 janvier 2019 au 9 janvier 2020, elle insiste sur le fait qu'aucune assemblée générale n'a été convoquée et ne s'est tenue, ce qui explique que Me [Y], ès qualités, ne verse aucun élément pouvant laisser penser que ces assemblées générales se seraient réunies. S'agissant des appels de fonds, elle soutient n'être tenue de remettre que les comptes des copropriétaires ainsi que l'historique des comptes des copropriétaires individualisés. Elle relève que les appels de fonds ne sont pas nécessaires pour rendre la créance du syndicat des copropriétaires certaine, liquide et exigible. Elle expose que le grand livre des copropriétaires, qui fait apparaître les appels de fonds, est suffisant, sans qu'elle ne puisse être contrainte à produire, en plus, les appels de fonds en question. Afin d'expliquer la manière dont elle a pu produire certains appels de fonds, elle indique que, n'ayant plus accès via son logiciel aux documents concernant la copropriété, en dehors de ceux qu'elle avait archivé en interne (PV de 2019, devis et extraits de compte des copropriétaires), elle a demandé à son prestataire informatique de rééditer les appels de fonds qu'elle avait émis, ce qui a été fait, en ce compris les appels de fonds correspondant à la condamnation du syndicat des copropriétaires dans le dossier [I] et à ceux portant sur les travaux de toiture et de façade. Elle relève n'avoir émis aucun appel de fonds pour les exercices 2014 à 2018 et 2020, à l'inverse de l'exercice 2019, et que les appels de fonds correspondant aux mesures d'urgence apparaissent dans le grand livre des copropriétaires à la date du 1er octobre 2020. S'agissant des pièces relatives aux travaux de toiture et de façade, elle affirme qu'elles n'existent pas et que les travaux qui ont été votés portaient sur une somme de 54 923 euros, correspondant aux devis émis par la société La Toiture, et non sur la somme de 32 500 euros qui a été retenue par l'assemblée générale, de sorte qu'aucun contrat n'a pu être signé avec cette entreprise. S'agissant des pièces sollicitées au titre du recouvrement des charges, elle expose n'avoir pas connaissance de démarches et/ou procédures engagées en ce sens. S'agissant des PV de réception correspondant aux factures émises par la société Renov Bat, elle fait observer que ces pièces n'existent pas. Elle indique que les factures concernent la location d'un échafaudage et de non de travaux donnant lieu à réception. Elle souligne que seuls les travaux résultant de la facture du 31 août 2020 d'un montant de 11 647,46 euros portant sur la purge des façades ont été réceptionnés le 27 août 2020.
Elle justifie son appel en garantie formé à l'encontre de Mme [F] par le fait que cette dernière, en tant qu'ancien syndic, ne lui a transmis, en même temps que les archives de la copropriété, aucun bordereau de pièces, en méconnaissance de l'article 33-1 du décret de 1967, de sorte qu'il n'est pas possible de déterminer le contenu exact des archives remis le 24 septembre 2014.
Aux termes de ses dernières écritures transmises le 13 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, Me [Y], ès qualités, demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance entreprise ;
- rejeter l'ensemble des demandes de l'appelante ;
- la condamner à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Concernant sa demande de provision formée dans l'acte introductif d'instance, il expose avoir expressément abandonné cette prétention lors de la procédure de première instance en l'état du paiement qui a été effectué, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge n'a pas statué sur cette demande.
Concernant sa demande de communication de pièces, il souligne que l'appelante est de mauvaise foi lorsqu'elle affirme n'avoir été syndic de la copropriété que du 9 janvier 2019 au 9 janvier 2020. Il relève également qu'elle a fini par produire des pièces alors même qu'elle soutenait ne pas les détenir. Il affirme qu'il appartient à l'appelante, en tant qu'ancien syndic, de démontrer qu'elle n'est pas en possession des pièces sollicitées et non au nouveau syndic d'établir que l'ancien syndic en dispose. S'agissant des pièces portant sur toute la période, excepté celle allant du 9 janvier 2019 au 9 janvier 2020, il relève, qu'alors même que l'appelante soutenait n'en détenir aucune, faute d'avoir été le syndic, elle indique, dorénavant, qu'aucune assemblée générale n'a été convoquée et ne s'est tenue. S'agissant des appels de fonds, il affirme que l'ancien syndic est tenu de les communiquer comme faisant partie des documents et archives du syndicat, sans qu'il ne puisse apprécier l'utilité des documents réclamés. Il souligne que le grand livre portant sur les exercices 2014 à 2021 ne contient pas le même niveau d'information que les appels de fonds qui font apparaître les modalités de calcul des sommes appelées auprès de chaque copropriétaire. Il relève que l'appelante a attendu la procédure d'appel pour produire certains appels de fonds, faisant observer qu'il manque toujours les appels de fonds relatifs aux mesures d'urgence pour un montant de 10 547 euros. S'agissant des PV de réception de réception des travaux réalisés par la société Renov Bat, il souligne qu'un seul PV, en date du 27 août 2020, a été produit, alors même que cette société a émis d'autres factures entre le 10 juillet et le 19 octobre 2020.
Concernant la demande de remboursement des astreintes, il fait observer que les astreintes provisoires ordonnées par le premier juge n'ont pas été liquidées, de sorte que, n'ayant pas été réglées, elles ne peuvent faire l'objet d'un remboursement.
Aux termes de ses dernières écritures transmises le 10 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, Mme [F] sollicite de la cour qu'elle :
- confirme l'ordonnance entreprise ;
- déboute l'appelante de ses demandes ;
- la condamne à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle expose avoir été syndic bénévole de la copropriété jusqu'au 4 avril 2014, date à laquelle elle a démissionné de ces fonctions, et que, dans le même temps, des échanges sont intervenus avec la société Cabinet immobilier de Lascours pour qu'elle poursuive la gestion de la copropriété. Elle relève que cette société a récupéré l'ensemble des documents de la copropriété le 24 septembre 2014, s'est présentée, aux termes de courriels et courriers adressés à la fin de l'année 2014, notamment auprès des copropriétaires et divers professionnels, comme le nouveau syndic, et a souscrit un contrat d'assurance au nom de la copropriété à effet au 14 septembre 2016, sans compter le fait que les factures émises par la société Eau de Marseille Métropole ont été libellées à son ordre dès 2015. Elle souligne que le procès-verbal d'assemblée générale du 9 janvier 2019 se réfère au renouvellement du mandat de l'appelante.
Elle relève, qu'après avoir récupéré les archives de la copropriété le 24 septembre 2014, l'appelante ne l'a jamais mise en demeure de lui produire des pièces manquantes, et ce, conformément à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur entre le 27 mars 2014 et le 1er janvier 2020, faisant observer que l'article 33-1 du décret du 17 mars 1967 n'apporte aucune précision sur les modalités d'établissement du bordereau récapitulatif des pièces.
Elle affirme qu'en contestant sa qualité de syndic depuis 2014, la société Cabinet immobilier de Lascours cherche à se dédouaner de toute responsabilité dans la manière dont la copropriété a été gérée.
La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 26 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de relever qu'aucun appel incident n'a été formé par Mme [F] concernant le chef de l'ordonnance entreprise ayant dit n'y avoir lieu à référé sur ses demandes formées à l'encontre de la société Cabinet immobilier de Lascours, de sorte que la cour ne statuera que dans les limites de sa saisine.
Sur le fondement juridique de la demande
L'article 12 du code de procédure civile énonce que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
En l'espèce, il résulte des pièces de la procédure que l'obligation de l'ancien syndic, la société Cabinet immobilier de Lascours, de communiquer à Me [Y], agissant ès qualités d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], un certain nombre de pièces résulte de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
La demande de Me [Y], ès qualités, de voir ordonner à la société Cabinet immobilier de Lascours de lui produire un certain nombre de pièces pour poursuivre la gestion de la copropriété, s'analyse donc comme une obligation de faire fondée, en référé, sur l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.
Dès lors qu'il appartient au juge d'examiner les faits et de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, il y a lieu de vérifier si les conditions d'application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile sont remplies en la cause.
Sur l'obligation de faire sous astreinte
Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation de faire qui fonde sa demande.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
En application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.
L'ancien syndic n'a pas à se faire juge de l'opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.
L'article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic. L'ancien syndic doit ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l'immeuble s'il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, l'historique des comptes des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d'assurance, de contentieux, de mutation de lot, ainsi qu'un bordereau récapitulatif des pièces transmises, dont il doit remettre une copie au conseil syndical.
Si le précédent syndic n'a pas transmis malgré la procédure, les pièces d'archives du syndicat des copropriétaires, soit qu'il ne les avait plus, soit qu'il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales. Dans ce cas, les actions se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer en application de l'article 2224 du code civil.
Il n'en demeure pas moins qu'il n'est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.
En l'espèce, contrairement à ce qu'elle prétendait devant le premier juge, la société Cabinet immobilier de Lascours ne conteste plus avoir été le syndic de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 7] du mois de septembre 2014, en remplacement de Mme [F], alors syndic bénévole, qui lui a remis les archives de la copropriété le 24 septembre 2024, au 9 janvier 2020, et pas seulement du 9 janvier 2019 au 9 janvier 2020, tel que cela résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 janvier 2019 et du contrat de syndic daté du même jour.
Suivant un bordereau récapitulatif, en date du 14 septembre 2021, l'ancien syndic a remis à Me [Y], désigné administrateur provisoire de la copropriété par ordonnance sur requête en date du 3 mai 2021, un certain nombre de documents, et notamment pour l'exercice 2017/2018 le dossier de l'assemblée générale du 9 janvier 2019 ainsi que des factures allant de 2015 au 30 septembre 2018 et pour l'exercice 2018/2019 des factures, l'état des dépenses et le grand livre des propriétaires et des comptes. Il a été également remis le dossier concernant la procédure engagée par la copropriété dans l'affaire [I].
Par courrier en date du 14 février 2022, Me [Y], ès qualités, a mis en demeure la société Cabinet immobilier de Lascours de lui remettre d'autres pièces, et notamment :
- les contrats de syndic couvrant les exercices 2015, 2016, 2017 et 2019/2020 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de 2014, 2015, 2016, 2017 et 2020, celui de 2019 ayant été produit ;
- les convocations aux assemblées générales et les feuilles de présence de 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018, celles de 2019 ayant été produites ;
- les accusés de réception des convocations de 2014 à 2017 et 2020, ceux de 2018 et 2019 ayant été produits ;
- la copie des appels de fonds pour la période de 2014 à 2021 ;
- les délibérations du conseil syndical suite à la délégation de vote des travaux toiture et de façade pour un budget de 32 500 euros ainsi les contrats et devis signés à ces occasions ;
- les résolutions des assemblées générales validant les appels de fonds exceptionnels concernant l'affaire [I] (20 049 euros), les travaux de façade (6 499 euros), les travaux de réfection de la toiture (26 002 euros) et les appels mesures d'urgence/Perl (10 547 euros) ;
- les procès-verbaux de la réception des travaux ayant fait l'objet de 12 factures de la société Renov Bat ;
- la copie des mises en demeure et/ou procédures de recouvrement de charges engagées à l'encontre des copropriétaires défaillants.
Il s'agit des mêmes pièces que celles sollicitées dans l'acte introductif d'instance du 2 mai 2022.
Le premier juge a fait droit à la demande de communication sollicitée, excepté le contrat de syndic portant sur la période allant du 9 janvier 2019 au 9 janvier 2020, qui a été produit, et la copie des appels de fonds de 2021, la société Cabinet immobilier de Lascours n'étant plus le syndic de la copropriété depuis le 9 janvier 2020.
Il a toutefois ordonné la communication du procès-verbal de l'assemblée générale de 2018 ainsi que des convocations aux assemblées générales et feuilles de présence de 2020 alors que cela n'avait pas été demandé. L'ordonnance entreprise sera donc infirmée sur ces deux points.
Pour le reste, il apparaît que l'appelante justifie avoir produit, en exécution de l'ordonnance entreprise, les pièces suivantes :
- la copie des appels de fonds concernant les 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l'exercice 2018/2019 (1er janvier 2019 au 30 septembre 2019), 1er, 2ème et 3ème et 4ème trimestres de l'exercice 2019/2020 (1er octobre 2019 au 30 septembre 2020) ;
- les appels de fonds exceptionnels appelés le 18 juillet 2020 concernant les travaux de façade et de réfection de la toiture.
- les appels de fonds exceptionnels appelés le 1er janvier 2021 concernant l'affaire [I] et les mesures d'urgence/péril ;
- le procès-verbal de la réception des travaux signé le 27 août 2020 par la société Cabinet immobilier de Lascours et la société Renobat Paca concernant la mise en place d'un échafaudage, la purge des façades et la mise en place de tuiles de rives.
Le fait même pour l'appelante d'avoir produit ces pièces démontre qu'elles étaient en sa possession, de sorte que l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a ordonné la communication des pièces suivantes :
- la copie des appels de fonds pour la période allant du 2ème trimestre de l'exercice 2018/2019 au 4ème trimestre de l'exercice 2019/2020 ;
- la copie des appels de fonds exceptionnels appelés en 2020 et 2021 concernant l'affaire [I], les travaux de façade, les travaux de réfection de la toiture et les appels mesures d'urgence/péril ;
- le procès-verbal de la réception des travaux signé le 27 août 2020 concernant la purge des façades et l'échaudage réalisés par la société Renov Bat suivant facture en date du 31 août 2020.
S'agissant des autres pièces qui n'ont pas été produites, l'appelante affirme ne les avoir jamais eues en sa possession.
Il en est ainsi de l'ensemble des documents sollicités concernant les assemblées générales qui se seraient tenues de 2014 à 2018, et en particulier les convocations, accusés de réception, procès-verbaux, appels de fonds et contrats de syndic portant sur ces exercices. Alors même que l'appelante affirme qu'aucune assemblée générale ne s'est tenue au cours de cette période, Me [Y], agissant ès qualités, ne verse aux débats aucun élément rapportant la preuve, avec l'évidence requise en référé, de l'existence de ces assemblées générales et, dès lors, de délibérations portant notamment sur les contrats de l'ancien syndic, budgets et travaux.
Si les pièces de la procédure démontrent que la société Cabinet immobilier de Lascours a représenté, en tant que syndic, la copropriété du mois de septembre 2014 au 9 janvier 2020, il apparaît, à l'évidence, que seule une assemblée générale s'est réunie au cours de cette période, à savoir celle du 9 janvier 2019 à l'issue de laquelle la société Cabinet immobilier de Lascours a été désignée sur la base d'un contrat de syndic écrit.
Or, quand bien même l'obligation de remettre les documents du syndicat s'impose à un syndic « de fait » ou nommé irrégulièrement qui gère la copropriété depuis plusieurs années, il n'est pas possible d'exiger de ce syndic qu'il établisse, postérieurement à l'expiration de son mandat, ceux qu'il n'avait, en toute vraisemblance, pas tenus, et ce, même à supposer qu'il le devait.
Dès lors que l'existence même des pièces dont il est demandé la communication concernant la période allant de 2014 à 2018 n'est pas établie avec évidence, le premier juge ne pouvait contraindre l'ancien syndic à les produire sous astreinte.
Par ailleurs, l'appelante n'a pas produit les appels de fonds relatifs au 1er trimestre de l'exercice 2020/2021 allant du 1er octobre au 31 décembre 2020, soit à un moment où elle était encore syndic, et ce, alors même que le grand livre des propriétaires, qui a été communiqué, mentionne l'ensemble des appels de fonds appelés au cours de cette période.
Si le détenteur des documents du syndicat n'a pas à apprécier l'utilité, l'opportunité et la nécessité de leur remise, le fait pour l'appelante d'avoir produit les autres appels de fonds concernant les exercices 2018/2019 et 2019/2020 démontre qu'elle aurait, de toute évidence, produit les appels de fonds manquants portant sur l'exercice 2020/2021 si elle les avait en sa possession.
Le premier juge n'était donc pas fondé à ordonner la communication de ces pièces sous astreinte.
En outre, les procès-verbaux de réception qui sont demandés concernent, non pas des travaux proprement dits, mais le prix de location d'un échafaudage, excepté celui qui a été produit, qui vise, non seulement cette prestation, mais également la purge des façades et la mise en place de tuiles de rives.
Or, Me [Y], ès qualités, ne démontre aucunement que des locations d'équipements utilisés pour réaliser des travaux donnent lieu à des réceptions de travaux.
Dans ces conditions, le juge ne pouvait ordonner la communication de pièces qui, de toute évidence, n'existent pas.
Enfin, Me [Y], ès qualités, ne discute pas les moyens de défense opposés par l'appelante pour établir que les devis et contrats qui auraient été signés en exécution des délibérations du conseil syndical, suite à la délégation de vote des travaux de toiture et façade pour un montant de 32 500 euros, n'existent pas, la société Toiture ayant fixé le coût de ces travaux à 54 923 euros, de même que les prétendues mises en demeure et/ou procédures qui auraient été engagées pour recouvrer les arriérés de charges de copropriété.
La communication de ces pièces, qui a été ordonnée, n'est donc pas justifiée.
Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné, sous astreinte, la communication des pièces sollicitées autres que :
- la copie des appels de fonds pour la période allant du 2ème trimestre de l'exercice 2018/2019 au 4ème trimestre de l'exercice 2019/2020 ;
- la copie des appels de fonds exceptionnels appelés en 2020 et 2021 concernant l'affaire [I], les travaux de façade, les travaux de réfection de la toiture et les appels mesures d'urgence/péril ;
- le procès-verbal de la réception des travaux signé le 27 août 2020 concernant la purge des façades et l'échaudage réalisés par la société Renov Bat suivant facture en date du 31 août 2020.
Elle sera également infirmée en ce qui concerne l'astreinte globale qui a été ordonnée sans distinction des documents sollicités. Il y a lieu d'assortir l'obligation de communication d'une astreinte provisoire de 10 euros par document non produit et par jour de retard, passé le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance entreprise, et ce, pendant une durée de six mois.
Sur l'appel en garantie formé à l'encontre de Mme [F]
Dès lors qu'il résulte de ce qui précède qu'aucune condamnation n'a été prononcée à l'encontre de l'appelante concernant des documents et archives qui auraient dû être établis et tenus du temps où Mme [F] représentait, en tant que syndic bénévole, la copropriété, soit avant le mois de septembre 2024, l'appel en garantie formé par l'appelante à l'encontre de Mme [F] se révèle sans objet.
Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Cabinet immobilier Lascours formée à l'encontre de Mme [F].
Sur la demande de paiement sollicitée devant le premier juge
Il n'est pas contesté que Me [Y], ès qualités, a sollicité, dans son acte introductif d'instance, la condamnation de la société Cabinet immobilier de Lascours à lui restituer la somme de 1 382,21 euros correspondant à des frais et honoraires indûment perçus postérieurement au 9 janvier 2020, date à laquelle son mandat de syndic avait expiré.
Or, il résulte de l'exposé du litige qu'il s'est désisté de cette demande, dans ses dernières écritures, au motif que la somme réclamée lui avait été réglée.
Dans ces conditions, le premier juge n'étant plus saisi de cette demande, c'est, sans commettre une omission de statuer, qu'il ne s'est pas prononcé sur ce point.
Aucune omission de statuer n'affectant l'ordonnance entreprise de ce chef, il y a lieu d'en débouter l'appelante.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
L'appelante succombe partiellement en ses prétentions en ce que la communication de pièces ordonnée par le premier juge est en partie fondée et l'appel en garantie formé à l'encontre de Mme [F], qu'elle a elle-même mise en cause, n'est pas justifié. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens et à verser à Me [Y], ès qualités, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à Mme [F] la somme de 1 200 euros sur le même fondement.
Dès lors qu'une partie non négligeable de la demande de pièces sollicitées par Me [Y], ès qualités, n'était pas fondée, il y a lieu de faire masse des dépens de la procédure d'appel et dire qu'ils seront supportés à hauteur de la moitié par la société Cabinet immobilier de Lascours, d'une part, et, Me [Y], ès qualités, d'autre part, avec distraction au profit de Me Benoit Paul, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'équité commande donc de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en leur faveur.
En revanche, Mme [F], ayant été défenderesse puis intimée à la procédure par suite de sa mise en cause par l'appelante, de manière injustifiée, l'équité commande de condamner cette dernière à lui verser la somme de 3 000 euros sur le même fondement.
Sur les demandes de restitutions des astreintes et sommes versées en exécution de l'ordonnance entreprise
Le présent arrêt, infirmatif sur un certain nombre de documents dont la communication a été ordonnée et sur les modalités de l'astreinte, constitue le titre ouvrant droit à la restitution des astreintes éventuellement versées en exécution de l'ordonnance, de sorte qu'il n'y a pas lieu à statuer sur cette demande.
Il n'y a pas lieu non plus de statuer sur la restitution des sommes versées au titre des frais irrépétibles de première instance, la présente décision ayant confirmé ces points.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de sa saisine ;
Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné à la SARL Cabinet immobilier de Lascours de communiquer à Me [U] [Y] de la SCP Ajilink [Y] Bonetto, agissant en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] situé à [Localité 7], les documents suivants :
- la copie des appels de fonds pour la période allant du 2ème trimestre de l'exercice 2018/2019 au 4ème trimestre de l'exercice 2019/2020 ;
- la copie des appels de fonds exceptionnels appelés en 2020 et 2021 concernant l'affaire [I], les travaux de façade, les travaux de réfection de la toiture et les appels mesures d'urgence/péril ;
- le procès-verbal de la réception des travaux signé le 27 août 2020 concernant la purge des façades et l'échaudage réalisés par la société Renov Bat suivant facture en date du 31 août 2020 ;
L'infirme en toutes ses autres dispositions critiquées ;
Assortit l'obligation de communiquer les pièces susvisées d'une astreinte provisoire de 10 euros par document non produit et par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance entreprise, et ce, pendant un délai de six mois ;
Déboute Me [U] [Y] de la SCP Ajilink [Y] Bonetto, agissant en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] situé à [Localité 7], de sa demande de communication d'autres pièces que celles susvisées ;
Déboute la SARL Cabinet immobilier de Lascours de sa demande tendant à voir statuer sur la demande de paiement formée par Me [U] [Y] de la SCP Ajilink [Y] Bonetto, agissant en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] situé à [Localité 7], dans son acte introductif d'instance ;
Déboute la SARL Cabinet immobilier de Lascours de son appel en garantie formé à l'encontre de Mme [X] [F] ;
Dit n'avoir lieu d'ordonner la restitution des astreintes et sommes versées en exécution de l'ordonnance entreprise ;
Condamne la SARL Cabinet immobilier de Lascours à verser à Mme [X] [F] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en leur faveur ;
Déboute la SARL Cabinet immobilier de Lascours de sa demande formée sur le même fondement ;
Déboute Me [U] [Y] de la SCP Ajilink [Y] Bonetto, agissant en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] situé à [Localité 7], de sa demande formée sur le même fondement ;
Fait masse des dépens de la procédure d'appel et dit qu'ils seront supportés à hauteur de la moitié, d'une part, par la SARL Cabinet immobilier de Lascours, et, d'autre part, par Me [U] [Y] de la SCP Ajilink [Y] Bonetto, agissant en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] situé à [Localité 7], avec distraction au profit de Me Benoit Paul, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière Le président