CIV. 3
LM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 21 décembre 2017
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10481 F
Pourvoi n° Z 16-25.432
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Tina, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 6 septembre 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant à Mme Johanna A... , domiciliée [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 21 novembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la SCI Tina, de la SCP Richard, avocat de Mme A... ;
Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, l'avis de Mme Salvat, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Tina aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Tina ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mme A... ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la SCI Tina
Il est fait grief à l'arrêt attaqué infirmatif attaqué d'AVOIR annulé le congé donné par la Sci Tina à Mme Johanna A... pour le 31 mai 2013, d'AVOIR dit que le bail s'est reconduit le 1er juin 2013 pour une durée de trois ans et d'AVOIR débouté la Sci Tina en sa demande de validation de congé et ses demandes subséquentes ;
AUX MOTIFS QUE suivant acte sous seing privé en date du 9 mai 1995 conclu au visa du chapitre III de la loi du 1er septembre 1948, Mme Johanna A... est devenue locataire pour une durée de six ans à compter du 1er juin 1995 d'un appartement de 3 pièces principales, cuisine et WC, classé en catégorie 3A, au 5e étage gauche de l'immeuble situé [...] ; la SCI Tina a acquis le 11 juillet 2003 l'immeuble dont dépend le logement loué à Mme A... ; par jugement rendu le 3 mars 2009 et confirmé par arrêt du 5 avril 2011, le tribunal d'instance du 11e arrondissement de Paris a dit que le bail souscrit par Mme Johanna A... était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et qu'il expirerait le 31 mai 2013 ; le 23 novembre 2012, la SCI Tina a fait signifier à Mme A... un congé à effet au 31 mai 2013 aux fins de reprise des lieux pour habiter au profit de M. Nicolas Z..., habitant chez son père [...] et gérant associé de la société Tina ; Mme Johanna A... soutient que le congé avec offre de renouvellement en date du 29 novembre 2009 et offre d'un nouveau loyer a vu ses effets reportés au 31 mai 2013 et que, le bailleur n'ayant pas saisi le tribunal pour voir fixer le montant du loyer avant la fin du bail, le bail s'est renouvelé aux clauses et conditions antérieures ; elle prétend aussi que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction modifiée par la loi du 24 mars 2014 est d'application immédiate aux contrats en cours, que le congé pour reprise est entaché de fraude ou, à tout le moins, n'apparaît pas justifié par des éléments sérieux et légitimes car il n'habitait pas chez son père, contrairement à ce qu'il prétend, à la date de la délivrance de ce congé ; elle en veut pour preuve notamment que M. Nicolas Z... a déjà délivré un congé frauduleux, lors de la délivrance du congé litigieux, plusieurs appartements situés dans l'immeuble étaient vides de tout occupant et que Z... déclare habiter en fonction du lieu qui lui est le plus utile en fonction de ses procédures ; M. Z... rétorque que le congé avec offre de renouvellement du bail délivré à Mme A... le 29 novembre 2009 au visa de l'article 17 (c est devenu de nul effet, le tribunal n'en ayant pas été saisi avant l'expiration du préavis de six mois, que le congé pour reprise litigieux lui a été délivré dans le respect du jugement du 3 mars 2009, confirmé par arrêt du 5 avril 2011 ; il ajoute que le bail avait pris fin lors de "l'avènement" des lois de la loi du 24 mars 2014 modifiant l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 82 de la loi du 6 août 2015 ; il fait encore valoir que la fraude ne se présume pas, que la légitimité de la reprise échappe au contrôle du juge et que le contrôle du juge sur le caractère frauduleux du congé s'exerce a posteriori après le départ du locataire des lieux loués ; le congé délivré à Mme A... le 23 novembre 2009 pour le 21 mai 2010, dont seule la première page est produite, est sans incidence sur la validité et l'efficacité du congé, objet de la présente instance ; en effet, il n'a pas été donné de suite à ce congé "avec offre de renouvellement du bail avec proposition d'un nouveau loyer" en ce sens que la procédure de fixation d'un nouveau loyer n'a pas été engagée par la bailleresse, qu'il n'a pas été validé précédemment par le tribunal ou la cour et que sa validité n'est pas davantage soumise à la cour ; en tout état de cause, ce congé n'entre dans les prévisions ni des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ni dans celles de l'article 17 (c de la même loi, lesquelles ne permettent pas de donner en congé au locataire en lui offrant dans le même temps de renouveler le bail et d'augmenter le loyer ; ainsi, un tel acte n'a pu prendre effet et faire obstacle à l'effet du congé délivré le 23 novembre 2012 par la SCI Tina à Mme A... ; le congé litigieux ayant été délivré le 23 novembre 2012 à Mme A... les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatives au congé aux fins de reprise des lieux loués pour y habiter donné au locataire par le bailleur sont celles dans leur rédaction à cette date ; en effet, aux termes de l'article 14 de la loi du 29 mars 2014, les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de cette loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables et les exceptions prévoyant l'application de dispositions de la loi nouvelle aux contrats en cours, énumérées par l'article 14 de la loi du 29 mars 2014, ne concernent pas l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; en toute hypothèse, l'application de l'article 15 dans sa rédaction modifiée par la loi du 24 mars 2014, puis par l'article 82 de la loi du 6 août 2015, au congé donné pour le 31 mai 2013 conduirait à une application rétroactive de ces dispositions nouvelles à laquelle s'oppose l'article 2 du code de procédure civile ; il s'ensuit que le congé pour reprise délivré le 23 novembre 2012 à Mme A... est, au regard de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction qui lui est applicable, justifié par l'intention de reprise des lieux loués au bénéfice de M. Nicolas Z..., affirmée dans le congé, sans qu'il y ait lieu de procéder à un contrôle a priori de la sincérité de ce motif ; néanmoins, l'absence de contrôle préalable de la réalité de l'intention de reprise des lieux loués pour les faire habiter par le bénéficiaire de la reprise ne prive pas la cour de la possibilité d'examiner si le congé est entaché de fraude dès lors que celle-ci est invoquée, comme en l'espèce, même si le congé n'a pas été exécuté par le locataire ; il est constant que la SCI Tina a acquis, le 11 juillet 2003, l'immeuble Mme A... ; il ressort des pièces versées aux débats que, dès l'année 2004, la SCI Tina a engagé des procédures visant à reprendre plusieurs logements situés dans cet immeuble soit en déniant le droit au maintien dans les lieux des locataires, soit en leur délivrant un congé pour reprise ; en particulier, un congé pour reprise pour habiter au profit de M. Nicolas Z..., gérant de la SCI Tina, a été délivré le 28 janvier 2004 à Mme B... et à M. C..., locataires d'un appartement situé au 4e étage de l'immeuble, lequel a donné lieu à un jugement prononcé le 7 juillet 2005 par le tribunal d'instance du 11e arrondissement de Paris, qui a validé le congé pour reprise et ordonné l'expulsion des locataires en accordant à M. C... un délai de 24 mois pour quitter les lieux ; que, toutefois par la suite, M. Nicolas Z... n'ayant pas occupé les lieux après leur reprise par la SCI Tina, par jugement du 29 janvier 2009, le tribunal d'instance saisi par M. C... a déclaré frauduleux le congé délivré à M. C... et lui a alloué des dommages et intérêts ; ensuite, le 17 mars 2008, la SCI Tina a fait assigner Mme A... devant le tribunal d'instance du 11ème arrondissement de Paris pour voir annuler le bail, dont celle-ci était titulaire, comme étant soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et cette juridiction, par jugement du 3 mars 2009, a dit que le bail était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a débouté la bailleresse de sa demande d'annulation de bail et d'augmentation du loyer ; sur appel de la SCI Tina, par arrêt du 5 avril 2001, la cour a confirmé ce jugement ; il convient de souligner qu'en cours d'instance d'appel, la SCI Tina n'a pas craint de faire signifier le 23 novembre 2009 à Mme A... un congé intitulé "congé avec offre de renouvellement du bail avec proposition d'un nouveau loyer" pour le 31 mai 2010 ; si, comme il a été ci-avant précisé, seule le première page en est fournie à la cour, l'intitulé de ce congé révèle l'intention dont a fait preuve la bailleresse d'obtenir une augmentation du loyer de l'appartement loué à Mme A... par une proposition d'augmentation du loyer assortie dans le même acte de la délivrance d'un congé, c'est-à-dire par des moyens prohibés par les articles 15 et 17 (c de la loi du 6 juillet 1989 ; en outre le congé pour reprise, objet de la présente instance, mentionne qu'il a pour objet de faire habiter les locaux occupés par Mme A... par "M. Nicolas Z... gérant de société, habitant actuellement chez son père : M. Albert-Jean Z..., [...] " ; la SCI Tina prétend que, comme le précise le congé, M. Nicolas Z... vit bien chez son père au 3ème étage de l'immeuble sis [...] depuis le mois de mars 2012, ainsi que l'atteste M. Albert-Jean Z... et l'accrédite le procès-verbal de constat que M. Nicolas Z... a fait dresser au domicile de celui-ci le 28 octobre 2013 et l'attestation de la gardienne de l'immeuble ; elle indique que M. Nicolas Z... a habité tour à tour [...] , [...] et [...] et qu'avant de s'installer chez son père, il demeurait à cette dernière adresse chez M. Alain D..., auquel un congé pour vendre a été délivré 10 juin 2011, congé validé par jugement du 16 mai 2013 ; M. Nicolas Z... est associé ou gérant de plusieurs société immobilières civiles et qu'il ressort des extraits du registre du commerce produits que : - M. Nicolas Z..., gérant non associé de la SCI des [...] , immatriculée le 5 novembre 2002, s'est domicilié [...] suivant l'extrait K bis de cette société du 29 novembre 2012, - M. Nicolas Z..., associé gérant de la SCI Tina, immatriculée le 2 juillet 2003, figure sur l'extrait K bis de cette société du 26 novembre 2012 comme étant domicilié [...] , ce qui est en contradiction avec l'affirmation de la société Tina relative au domicile de M. Nicolas Z... lors de la signification du congé litigieux, - M. Nicolas Z..., gérant de la SCI [...] , immatriculée le comme étant domicilié [...] , ce qui est en contradiction avec l'affirmation de la société Tina relative au domicile de M. Nicolas Z... chez son père lors de la signification du congé litigieux ; - M. Nicolas Z..., gérant non associé de la SCI Civiale, immatriculée le 15 septembre 2009, figure sur l'extrait K bis de cette société du 29 novembre 2012 comme étant domicilié [...] , ce qui est en contradiction avec l'affirmation de la société Tina relative au domicile de M. Nicolas Z... chez son père lors de la signification du congé litigieux, - M. Nicolas Z..., associé de la SCI Paris Levallois, immatriculée le 24 octobre 2011, figure sur l'extrait K bis de cette société du 29 novembre 2012 comme étant domicilié [...] , ce qui est en contradiction avec les mentions figurant sur les extraits K bis qui précédent et avec l'affirmation de la société Tina relative au domicile de M. Nicolas Z... chez son père lors de la signification du congé litigieux, - M. Nicolas Z..., associé gérant de la SCI Villette, immatriculée le 11 juillet 2012, figure sur l'extrait K bis de cette société du 2 janvier 2013 comme étant domicilié [...] , ce qui est en contradiction les mentions figurant sur certains des extraits K bis qui précédent et avec l'affirmation de la société Tina relative au domicile de M. Nicolas Z... chez son père lors de la signification du congé litigieux ; ainsi, M. Nicolas Z... a été domicilié comme gérant ou associé des différentes sociétés précitées à des adresses différentes qui ne correspondent pas aux affirmations de la SCI Tina dans le cadre de la présente instance ; en particulier, il a été domicilié [...] comme associé gérant de la SCI Villette immatriculée le 11 juillet 2012, alors que la SCI Tina prétend qu'il est venu habiter chez son père au mois de mars 2012, ce qui contredit l'attestation délivrée par M. Albert-Jean Z..., dont la force probante est sujette à caution puisqu'il est lui-même associé de la société Tina, et celle de la gardienne de l'immeuble où celui-ci demeure ; il convient d'observer à cet égard que le procès-verbal de constat dressé le 28 octobre 2013, soit onze mois après la délivrance du congé et cinq mois après sa date d'effet, met surtout en évidence le fait que plusieurs pièces de l'appartement de M. Jean-Albert Z... au 3e étage de l'immeuble sis [...] sont encombrées d'effets et documents appartenant à M. Nicolas Z... et de meubles qui y sont entreposés et dont M. Albert-Jean Z... a déclaré à l'huissier constatant qu'ils appartenaient à son fils, mais ne fournit pas d'éléments de preuve précis et détaillés sur l'habitation effective des lieux par M. Nicolas Z... ; de plus, en tant qu'associé de la SCI Paris Levallois, immatriculée le 24 octobre 2011, il a été domicilié [...] , ce qui contredit l'attestation de M. D... suivant laquelle celui-ci a hébergé M. Nicolas Z... de novembre 2009 à mars 2012 à son domicile, [...] , lequel d'ailleurs, aux termes du bail, ne comprenait comme pièces principales qu'une pièce de séjour et une chambre ; au surplus, il ressort des pièces versées aux débats que, suivant acte sous seing privé du 11 décembre 2003, M. Nicolas Z... a pris lui-même à bail à compter du 2 janvier 2004 un appartement comprenant six pièces principales, situé au 5e étage gauche de l'immeuble sis [...] , soit dans le même immeuble que son père mais à un étage différent ; au vu de ce qui précède, la SCI Tina, qui ne fournit aucune explication sur la durée de cette location et ne précise pas si elle est toujours en cours, entretient une confusion sur la situation réelle de logement de M. Nicolas Z... à l'époque à laquelle le congé a été délivré ; il résulte ainsi de l'ensemble des éléments ci-dessus analysés, des procédures ayant opposé plusieurs locataires de l'immeuble situé [...] , notamment M. C..., à la SCI Tina et de l'historique des relations entre les parties que la délivrance du congé litigieux s'inscrit dans le cadre d'une stratégie de la SCI Tina de gestion de ses biens consistant à obtenir une revalorisation du montant du loyer soit en remettant en cause la validité du bail, soit en proposant au locataire un nouveau bail comportant une augmentation du loyer en donnant concomitamment congé en violation des règles légales, soit encore en délivrant un congé pour reprise des lieux, tout en entretenant une équivoque sur la réalité du logement du bénéficiaire de la reprise, pour finalement les relouer, ce qui caractérise une fraude aux droits des locataires qui vicie le congé donné à Mme A... lequel sera donc annulé ; en conséquence, la SCI Tina doit être déboutée de ses prétentions visant à voir valider le congé, ordonner l'expulsion de Mme A... sous astreinte et la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation ; le bail s'est reconduit le 1er juin 2013 pour une durée de 3 ans en application des articles 10 et 13 de la loi du 6 juillet 1989 ;
1) ALORS QUE la fraude ne se présume pas ; qu'en l'espèce, pour dire que la preuve de la fraude commise par la SCI Tina était rapportée, la cour d'appel s'est bornée à relever que des procédures l'avaient opposé à plusieurs locataires et de l'historique des relations entre les parties et que la délivrance du congé litigieux s'inscrivait dans le cadre d'une stratégie de la SCI Tina de gestion de ses biens consistant à obtenir une revalorisation du montant du loyer soit en remettant en cause la validité du bail, soit en proposant au locataire un nouveau bail comportant une augmentation du loyer en donnant concomitamment congé en violation des règles légales, soit encore en délivrant un congé pour reprise des lieux, tout en entretenant une équivoque sur la réalité du logement du bénéficiaire de la reprise, pour finalement les relouer ; qu'en se fondant ainsi sur des motifs impropres à établir que M. Z..., gérant de la SCI Tina, n'avait pas l'intention de reprendre l'appartement loué à Mlle A... pour l'habiter, la cour d'appel qui n'a pas caractérisé une fraude affectant le congé litigieux, a violé l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l'article 2268 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 et la maxime "fraus omnia corrumpit" ;
2) ALORS QUE le bailleur n'a pas à justifier du besoin de logement du bénéficiaire de la reprise et seule l'existence d'une fraude à l'époque de sa délivrance est de nature à faire obstacle au congé ; que l'intention frauduleuse qui s'apprécie à la date de délivrance du congé, ne peut se déduire des relations antérieures entre les parties ou avec des tiers ; qu'en refusant de valider le congé pour la raison que la SCI Tina avait engagé des procédures visant à reprendre plusieurs logements situés dans l'immeuble soit en déniant le droit au maintien dans les lieux des locataires, soit en leur délivrant un congé pour reprise, la cour d'appel a violé l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause ;
3) ALORS QUE le bailleur n'a pas à justifier du besoin de logement du bénéficiaire de la reprise et seule l'existence d'une fraude à l'époque de sa délivrance est de nature à faire obstacle au congé ; que l'intention frauduleuse qui s'apprécie à la date de délivrance du congé, ne peut se déduire des relations antérieures entre les parties ou avec des tiers ; qu'en refusant de valider le congé pour la raison qu'antérieurement au congé pour reprise, la SCI Tina avait fait assigner Mme A... pour voir annuler le bail, qu'elle avait été déboutée de sa demande et que durant cette instance, elle avait fait signifier à Mme A... un congé avec offre de renouvellement du bail avec proposition d'un nouveau loyer, la cour d'appel a violé l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause ;
4) ALORS QUE lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ; que le bailleur n'a pas à justifier du besoin de logement du bénéficiaire de la reprise et seule l'existence d'une fraude est de nature à faire obstacle au congé ; qu'en refusant de valider le congé pour la raison que Nicolas Z..., gérant de la SCI Tina, avait été domicilié comme gérant ou associé de différentes sociétés à des adresses différentes ne correspondant aux affirmations de la SCI Tina dans le cadre de l'instance, la cour d'appel a violé l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause ;
5) ALORS QUE lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ; que le bailleur n'a pas à justifier du besoin de logement du bénéficiaire de la reprise et seule l'existence d'une fraude est de nature à faire obstacle au congé ; qu'en refusant de valider le congé pour la raison que la SCI Tina ne fournissait aucune explication sur le bail conclu par M. Z... à partir du 2 janvier 2004 et entretenait une confusion sur la situation réelle de logement de M. Z..., la cour d'appel a violé l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause.