CIV.3
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 21 décembre 2017
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10486 F
Pourvoi n° K 17-12.612
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société PV Résidences et Resorts France, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société PV-CP Résidence exploitation suite à un changement de dénomination sociale en date du 13-09-2013, venant aux droits de la société Pierre et vacances Maeva tourisme exploitation suite à un apport partiel d'actif,
contre l'arrêt rendu le 16 décembre 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Deauville Diamond X..., société anonyme, dont le siège est [...] , anciennement dénommée société Assya Résidences,
2°/ à la société EMJ, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , prise en la personne de M. Bernard Y... en qualité de liquidateur judiciaire de la société Deauville Diamond X... venant aux droits de la société Assya Résidences,
3°/ à la société Gardenia, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 21 novembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme A..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société PV Résidences et Resorts France, de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société Gardenia, de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société EMJ prise en la personne de M. Y... ès qualités ;
Sur le rapport de Mme A..., conseiller, l'avis de Mme Z..., premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société PV Résidences et Resorts France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société PV Résidences et Resorts France à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Gardenia et rejette les autres demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société PV Résidences et Resorts France
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit la SCI Gardénia bien fondée en son intervention volontaire en qualité de bailleresse de l'immeuble loué à la société PV résidences & resorts France à compter du 12 mai 2015, d'AVOIR « rejeté comme irrecevable » la demande de la société PV résidences & resorts France en révision du loyer du bail de l'hôtel Villa Gardénia sis à Deauville sur le fondement de l'article L. 145-39 du code de commerce et d'AVOIR débouté la société PV résidences & resorts France de ses autres demandes ;
AUX MOTIFS QU'à titre liminaire, il doit être précisé qu'entre la SCI Gardénia et la société Deauville diamond properties, il a été convenu au terme de l'acte de cession que l'acquéreur déclare avoir connaissance de la situation locative et des procédures en cours, que le vendeur subroge l'acquéreur qui l'accepte dans tous ses droits ; que seul le vendeur sera obligé dans le cadre de la procédure en révision des loyers, de la dette de restitution des loyers indûment perçus pour la période antérieure à ce jour (12 mai 2015) ; en d'autres termes, le vendeur conservera à sa charge l'intégralité des condamnations en restitution de loyers trop perçus qui seraient prononcées de manière rétroactive pour la période antérieure au transfert de propriété de l'immeuble, sans aucun recours contre l'acquéreur, le vendeur demeurera partie à la procédure en révision des loyers commerciaux, dans laquelle l'acquéreur interviendra en tant que nouveau bailleur (
) ; que le premier juge a considéré que le bail commercial portant sur l'hôtel ne contenait pas de clause d'indexation mais qu'il n'était pas contesté par la société Deauville diamond properties qu'elle a toujours procédé à l'indexation du loyer et indiqué dans un courrier du 26 septembre 2005 adressé à la société PV résidences et resorts France, que la commune intention des parties était de prévoir tout comme dans le bail principal une clause d'indexation annuelle du loyer en fonction de la variation de l' indice INSEE d' autant qu'elle avait elle-même édité un avis d'échéance comportant cette variation et que par la suite, la locataire ayant réglé le montant sollicité en application de cette variation, elle en avait conclu « qu'il lui semblait donc qu'un accord était intervenu sur ce point » ; que le premier juge a donc estimé que la SAS PV résidences et resorts France a toujours payé le loyer indexé, qu'elle a adressé à la SA Assya résidences à partir de 2007 des courriers dans lesquels elle a indiqué que ce paiement n'emporte pas, pour l'heure notre consentement à l'indexation annuelle du loyer, il est simplement effectué dans l'attente d' une rediscussion sur les termes du bail, que cette négociation n'étant pas intervenue, elle a assigné la bailleresse sur le fondement de l'article L. 145-39 du code de commerce ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, le loyer avait fait l'objet d'une indexation annuelle par la société Deauville diamond properties payée par la société PV résidences et resorts France et qu' en conséquence, la demande de cette société fondée sur l'article L. 145-39 du code de commerce était recevable (
) ; que la condition de recevabilité de l'action en révision fondée sur l'article L 145- 39 du code de commerce telle que diligentée par la société PV résidences et resorts France est l'existence dans le bail d'une clause d'échelle mobile ; que si la société preneuse PV résidences & resorts France a réglé le loyer indexé qui lui était réclamé, elle a constamment fait valoir de 2007 à 2009 que le paiement n'emportait pas consentement à l'indexation annuelle du loyer , le règlement étant selon ses termes simplement effectué dans l'attente d'une rediscussion des termes du bail ; que par ailleurs, lorsque le premier juge à l'issue du jugement avant dire droit du 6 juin 2012 a dit que le loyer provisionnel devant être réglé pendant le cours de l'instance en révision était le loyer contractuel en principal, la société preneuse a réglé un loyer annuel de 221 015 € hors charges et hors taxes correspondant au montant du loyer de base hors indexation ; que la société PV résidences & resorts France soutient que cette attitude de la bailleresse constitue un acquiescement à la demande et au fait que le loyer indexé était trop élevé et devait être fixé à une valeur locative moindre, et ce afin d'éviter de rembourser de sommes trop importantes à titre de trop versé ; que cependant l'attitude de la bailleresse est simplement ambiguë et peut tout autant s'analyser comme la reconnaissance du caractère indu des facturations opérées en fonction d'une clause d'indexation inexistante ; qu'il ne peut donc être tiré de ce fait aucune conséquence quant à une reconnaissance par la bailleresse de l'application d'une clause d'indexation au bail litigieux ; quant aux termes de la lettre de la bailleresse du 26 septembre 2005 retenus par les premiers juges comme valant accord des parties sur ce point, la bailleresse y faisant référence à la clause d'indexation contenue dans le bail distinct portant sur la résidence de tourisme et ils n'ont pas été acceptés par la locataire qui ensuite et de 2007 à 2009 n'a cessé de protester quant à l'existence prétendue d'une telle clause applicable au bail en cause ; que la société PV Résidences & resorts France invoque enfin l'accord écrit pris entre le nouveau propriétaire des locaux et le preneur au terme duquel les deux parties sont en effet convenues que « bien qu'aucune clause d'indexation ne figure dans le bail commercial de l'hôtel, les parties reconnaissent qu'il y a un accord entre le bailleur et le preneur sur le principe de l' indexation du loyer, comme l'a constaté le juge des loyers dans son jugement du 5 novembre 2014. En conséquence, le loyer de l'hôtel est indexé depuis le 2 juillet 2009 en fonction de l'indice INSEE du coût de la construction et de l'indice de base du 4e trimestre 2008 » ; que cet accord qui n'est pas opposable à la société Deauville diamond properties qui n'y était pas partie est précisément la reconnaissance de l'absence de clause d'indexation antérieure et de la nécessité d'un accord explicite pour appliquer une telle clause aux les relations entre les parties, qui se sont ainsi accordées pour à compter du 2 juillet 2009 appliquer un indice précisément déterminé, celui du 4e trimestre 2008, cet accord étant au demeurant sans conséquence pour la période antérieure au 12 mai 2015 puisque seule Deauville diamond properties restait tenue des conséquences de la demande et de la restitution éventuelle des loyers ; qu'ainsi la renonciation de la SCI Gardénia à contester le fondement juridique de la demande de révision de la société PV résidences & resorts France est elle-même sans portée à l'égard de la société Deauville diamond properties seule tenue des conséquences de cette demande à compter de 2009 ; que dans ces conditions et nonobstant les factures de loyers émises par la bailleresse Deauville diamond properties incluant une indexation et payés par la société locataire, les dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce qui supposent l'existence dans le bail d'une clause d'échelle mobile ne peuvent trouver à s'appliquer en l'absence de preuve d'un accord des parties – la société Deauville diamond properties d'une part et la société PV résidences et resorts France d'autre part – quant à l'existence et l'application d'une telle clause d'échelle mobile avant le 2 juillet 2009 ; que c'est donc à tort que la société Deauville diamond properties a facturé des loyers ne correspondant pas au loyer de base ; que la société PV résidences et resorts France ne demande pas à ce stade de fixation de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Deauville diamond properties ;
1°) ALORS QUE si le bail commercial est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ; qu'en retenant que la recevabilité de l'action en révision était subordonnée à l'existence « dans le bail » d'une clause d'échelle mobile, bien qu'il suffise que les parties soient convenues, même tacitement, d'assortir le bail d'une telle clause, la cour d'appel a violé l'article L. 145-39 du code de commerce ;
2°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt, d'une part, que jusqu'en 2012, soit pendant dix ans, la SAS Assya résidences, bailleresse, a toujours réclamé le paiement d'un loyer indexé et émis des factures incluant cette indexation au titre du bail conclu le 7 décembre 2001 à effet au 31 mars 2002, et que, par un courrier du 26 septembre 2005, elle a indiqué à la locataire que la commune intention des parties était de prévoir, comme dans le bail principal, une clause d'indexation annuelle du loyer en fonction de l'indice INSEE, et, d'autre part, que la société locataire a payé le loyer indexé réclamé, y compris après la réception de ce courrier, et que ce n'est qu'entre 2007 et 2009, soit cinq ans après la prise d'effet du bail, qu'elle a contesté l'indexation annuelle du loyer ; qu'en retenant que « nonobstant les factures de loyers émises par la bailleresse incluant une indexation et payés par la société locataire », la preuve d'un accord des parties « quant à l'existence et l'application d'une telle clause d'échelle mobile avant le 2 juillet 2009 » n'aurait pas été rapportée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ; qu'en se bornant à relever, par un motif inopérant, qu'entre 2007 et 2009, la société locataire avait contesté l'existence de la clause d'indexation et n'aurait pas accepté les termes du courrier que la bailleresse lui avait adressé le 26 septembre 2005 à ce sujet, pour retenir que la preuve d'un accord « quant à l'existence et l'application d'une telle clause d'échelle mobile avant le 2 juillet 2009 » n'aurait pas été rapportée, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si dès la première année d'exécution du bail conclu le 7 décembre 2001 à effet au 31 mars 2002, puis chaque année, la bailleresse n'avait pas réclamé le paiement d'un loyer indexé et émis des factures incluant cette indexation et si la locataire n'avait pas constamment payé ce loyer indexé, ce qui établissait l'accord des parties, avant 2007, pour assortir le bail d'une clause d'indexation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
4°) ALORS QU'en tout état de cause, en se bornant à relever que la locataire, qui avait reçu la lettre de la bailleresse du 26 septembre 2005 avait, « ensuite et de 2007 à 2009 », protesté « quant à l'existence prétendue d'une telle clause applicable au bail en cause », pour dire qu'elle n'aurait pas accepté les termes de ce courrier, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la locataire n'avait pas payé le loyer indexé en 2006, et si ce paiement ne caractérisait pas en tout état de cause son acceptation de l'indexation dès lors que ce n'était que postérieurement, entre 2007 et 2009, qu'elle avait émis des réserves sur l'indexation, soit deux à quatre ans après le courrier du 26 septembre 2005, par lequel la bailleresse lui avait indiqué que « la commune intention des parties au moment de la régularisation de ce contrat était de prévoir, tout comme expressément dans le bail « principal », une clause d'indexation annuelle du loyer en fonction de la variation de l'indice INSEE », que « ceci » était « d'autant plus vrai que » la locataire avait elle-même « édité un avis d'échéance comportant cette variation, et que, par la suite », elle avait « réglé sans aucune réserve le montant du loyer sollicité en application de cette variation », avant de conclure qu'il semblait « donc qu'un accord soit intervenu sur ce point, accord que vous ne sauriez aujourd'hui tenter de remettre en cause », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
5°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que l'acte conclu entre la société Gardénia et la société PV résidences et resorts France le 28 septembre 2015 stipule, en des termes clairs et précis, que « bien qu'aucune clause d'indexation ne figure dans le bail commercial de l'hôtel, les parties reconnaissent qu'il y a eu un accord entre le bailleur et le preneur sur ce principe de l'indexation du loyer, comme l'a constaté le juge des loyers dans son jugement en date du 5 novembre 2014 » et qu'en « conséquence, le loyer de l'hôtel est indexé depuis le 2 juillet 2009 en fonction de l'indice INSEE du coût de la construction en fonction de l'indice de base du 4e trimestre 2008 » ; qu'en retenant que cet accord constituait « la reconnaissance de l'absence de clause d'indexation antérieure et de la nécessité d'un accord explicite pour appliquer une telle clause dans les relations entre les parties », la cour d'appel a dénaturé cet acte et violé le principe interdisant au juge de dénaturer l'écrit qui lui est soumis.