CIV.3
FB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 21 décembre 2017
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10487 F
Pourvoi n° A 17-13.408
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Nicolai investissements, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] Juan - Vallauris,
contre l'arrêt rendu le 13 décembre 2016 par la cour d'appel d'[...] chambre A), dans le litige l'opposant à la société Eagle, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 21 novembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de Me X..., avocat de la société Nicolai investissements, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Eagle ;
Sur le rapport de Mme Y..., conseiller, l'avis de Mme X..., premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Nicolai investissements aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Nicolai investissements ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Eagle ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par Me X..., avocat aux Conseils, pour la société Nicolai investissements.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Nicolaï Investissements de sa demande de fixation du loyer révisé à la valeur locative et d'avoir fixé le loyer annuel révisé à la somme de 16.996,75 € hors taxes à compter du 11 octobre 2012 en application de l'indice INSEE du coût de la construction ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de l'article L.145-38 du code commerce en sa version applicable à la date de la demande de révision triennale du loyer « par dérogation aux dispositions de l'article L.145-33 et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnées aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenu depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer » ; que l'article R.145-6 du même code précise que « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut représenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent de façon durable ou provisoire » ; qu'ainsi, la variation de plus de 10% de la valeur locative doit être due à la seule modification des facteurs locaux de commercialité, à l'exclusion des autres éléments déterminant la valeur locative au sens de l'article L.145-33 du code commerce ; qu'il en résulte qu'il n'est pas pris en considération les éléments relatifs aux caractéristiques des locaux ou aux obligations des parties et que la modification matérielle doit porter que des éléments concrets et existants et s'entend de la transformation des facteurs locaux de commercialité et non de leur évolution quantitative ; que la période de référence pour la révision, au cours de laquelle cette modification doit être appréciée se situe entre le 1er juillet 2007 et le 10 octobre 2012 ; que les locaux commerciaux sont situés à Cannes, au coeur du Carré d'Or, à proximité immédiate de la rue d'Antibes, dans la partie supérieure de la rue du Commandant André, artère commerçante et semi-piétonne, dans laquelle sont implantées un grand nombre de boutiques dont des enseignes de renommée nationale voire internationale ; que se fondant sur le rapport d'expertise de Mme Z..., la société Nicolaï Investissements reprend les éléments développés devant le premier juge et comme justifiant sa demande de révision du loyer, à savoir une évolution du nombre de croisiéristes de plus de 64%, étant établi que ceux-ci, principalement intéressés par les achats, dépensent en moyenne 120 € par jour, l'augmentation du nombre de nuitées de plaisance/yachting, l'augmentation de la population de 4% et l'augmentation de la fréquentation touristique, éléments qui tels que présentés, relèvent d'une évolution des facteurs locaux de commercialité et non d'une modification matérielle de ces facteurs ; que concernant l'installation de nouvelles enseignes renommées, la société Nicolaï Investissements expose qu'avant 2007, la rue du Commandant André comptait une dizaine d'enseignes internationales et qu'en 2012, elle en comptait vingt-deux, pour la plupart implantées aux lieu et place de magasins de décoration, d'agence immobilière, galerie d'art, boulangerie ou magasins de prêt-à-porter de moyenne gamme ou commercialisant des vêtements de marques non reconnues, expliquant que l'arrivée de ces nouvelles enseignes a transformé la physionomie d'une rue aux commerces très hétérogènes à une rue devenant un haut lieu du shopping au regard de la présence de ces enseignes spécialisées dans le prêt-à-porter haut de gamme, ayant pour effet d'augmenter la fréquentation de cette rue en y attirant une nouvelle clientèle, bénéficiant au commerce considéré que la société Eagle fait justement observer, sur la base des procès-verbaux de constat versés aux débats, que la rue du Commandant André reste une rue marquée par la diversité de ses commerces et que dans un précédent rapport établi en 2000, Mme Z... avait noté, concernant le même local, la forte commercialité de cette rue, transformée en voie semi-piétonne, en relevant la présence de commerces variés de qualité ; que l'implantation de nouvelles enseignes dans un secteur à la notoriété acquise et fortement marchand comme le Carré d'Or à Cannes constitue certes une évolution, mais pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ; qu'enfin, concernant l'ouverture du parking Saint-Nicolas, le premier juge a justement relevé que ce parking était situé de l'autre côté de la voie rapide à proximité de la gare SNCF, à environ 550 mètres du local commercial et relié à l'avenue Jean Jaurès, parallèle à la rue d'Antibes, par un passage souterrain peu engageant ; qu'il résulte des éléments qui précèdent que n'est pas rapportée la preuve par la société Nicolaï Investissements d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité au sens de l'article L.145-38 du code commerce ; que le jugement est en conséquence de quoi confirmé en ce qu'il a rejeté la demande du bail, le prix du bail commercial restant limité par l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE si la population cannoise est passée de 70.829 habitants en 2007 à 73.671 habitants en 2011, il n'est ni établi, ni même prétendu qu'elle aurait augmenté de façon significative dans le secteur considéré ; qu'en second lieu, la rue du Commandant André a toujours été très commerçante et l'opinion de l'expert selon laquelle l'implantation de nouvelles enseignes de prêt-à-porter de luxe de forte renommée aurait considérablement développé la commercialité de la rue en drainant un flux de clients potentiels constitue une simple hypothèse qui n'est appuyée sur aucune étude de marché chiffrée ; qu'il convient de relever que la rue comportait déjà des enseignes renommées avant 2007 et que les nouvelles enseignes de prestige dont l'expert fait état sont localisées à plus de 130 mètres du local entre la rue des Frères Pradignac et le boulevard de la Croisette ; qu'il y a lieu en outre de s'interroger sur l'intérêt que présente pour un commerce de prêt-à-porter de luxe multimarques l'arrivée en nombre d'enseignes de marques qui lui sont directement concurrentes tout en présentant une plus forte visibilité pour les clients potentiels ; qu'il n'est pas non plus démontré de façon concrète que l'augmentation importante du nombre de croisiéristes faisant escale à Cannes aurait augmenté substantiellement la chalandise du magasin au cours de la période concernée ; qu'il n'est en effet aucunement démontré que les croisiéristes, dont la dépense quotidienne moyenne est inférieure à 120 €, restauration comprise, présenteraient un intérêt autre que marginal pour une boutique qui commercialise, ainsi qu'il résulte des factures produites, des vêtements de luxe dont les prix vont de plusieurs centaines à plusieurs milliers d'euros ; qu'en outre, les croisiéristes débarquent au quai Laubeuf, distant de la boutique « Dunes » d'environ un kilomètre et demi ; qu'enfin, le parking Saint-Nicolas est situé de l'autre côté de la voie rapide, à environ 550 m du local concerné ; qu'il est en outre relié au secteur de la rue d'Antilles par un passage souterrain peu engageant, de sorte qu'il n'est pas démontré que son existence aurait une incidence plus que mineure sur l'attractivité de la rue du Commandant André pour la clientèle des commerces de prêt-à-porter haut de gamme ; que par suite, si l'étude de l'expert judiciaire montre que les valeurs locatives ont augmenté de 39% dans le secteur considéré, il n'est pas établi cette progression, pouvant être également liée à l'implantation en nombre d'enseignes de renommée internationale, ait pour origine une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ; que le montant du loyer révisé sera donc fixé en fonction de la variation du coût de la construction, telle que calculée par l'expert à la somme de 16.996,75 € ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QU'à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ; que dans ses conclusions récapitulatives d'appel (p. 20 à 27), la société Nicolaï Investissements faisait valoir que l'implantation de nouvelles enseignes de renommée internationale dans la rue et dans le proche environ du fonds de commerce litigieux drainait un nombre de clients potentiels importants et modifiait les facteurs locaux de commercialité ; qu'en affirmant sur ce point que « l'implantation de nouvelles enseignes dans un secteur à la notoriété acquise et fortement marchand comme le Carré d'Or à Cannes constitue certes une évolution, mais pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 2), tout en constatant, par motifs adoptés du jugement qu'elle confirmait, une « implantation en nombre d'enseignes de renommée internationale » susceptible d'expliquer le fait que les valeurs locatives ont augmenté de 39% dans le secteur considéré (jugement entrepris, p. 4, alinéa 2), ce dont il résultait nécessairement que, même survenue dans un quartier déjà fortement commerçant, cette implantation n'en constituait pas moins une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité au sens des textes applicables, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles L.145-38 et R.145-6 du code de commerce ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ; qu'en excluant toute modification en l'espèce des facteurs locaux de commercialité aux motifs adoptés des premiers juges que « les nouvelles enseignes de prestige dont l'expert fait état sont localisées à plus de 130 mètres du local entre la rue des Frères Pradignac et le boulevard de la Croisette » et qu' « il y a lieu en outre de s'interroger sur l'intérêt que présente pour un commerce de prêt-à-porter de luxe multimarques l'arrivée en nombre d'enseignes de marques qui lui sont directement concurrents tout en présentant une plus forte visibilité pour les clients potentiels » (jugement entrepris du 4 août 2015, p. 3, alinéa 5), cependant que le fait que les nouvelles enseignes de renommée internationale soient situées à 130 mètres du local de la société Eagle démontre à l'inverse la proximité de celles-ci avec le fonds en cause, ce que confirme l'hypothèse de la concurrence accrue évoquée dans ce motif du jugement, la modification des facteurs locaux de commercialité se trouvant ainsi établie, la cour d'appel s'est déterminée par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard des articles L.145-38 et R.145-6 du code de commerce ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE les juges du fond doivent analyser, même sommairement, les pièces versées aux débats par les parties ; que dans ses conclusions récapitulatives d'appel (p. 24, alinéa 7), la société Nicolaï Investissements invoquait le rapport rédigé par Mme A..., qu'elle versait aux débats (pièce n° 7 du bordereau annexé à ses conclusions d'appel), qui comportait un plan (p. 10) duquel il résultait que pas moins de quatre enseignes de notoriété internationale s'étaient installées en face du fonds de commerce litigieux (Zadig & Voltaire, Pandora, Timberland, Gant) ; qu'en affirmant, par motif adoptés du jugement qu'elle confirmait (jugement entrepris, p. 3, alinéa 5) que « les nouvelles enseignes de prestige dont l'expert fait état sont localisées à plus de 130 mètres du local entre la rue des Frères Pradignac et le boulevard de la Croisette », sans analyser, même sommairement, le plan versé aux débats par la société Nicolaï Investissements, qui démontrait le contraire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
ALORS, EN QUATRIEME LIEU, QU'en affirmant que la société Eagle faisait « justement observer, sur la base de procès-verbaux de constat versés aux débats, que la rue du Commandant André reste une rue marquée par la diversité de ses commerces » (arrêt attaqué, p. 4, in fine), et en se fondant ainsi sur un constat d'huissier de justice établi le 15 décembre 2015 à la demande de l'intéressée, qui était sans pertinence puisqu'établi trois ans après le début de la procédure de déplafonnement, et sans prendre en considération le rapport d'expertise de Mme A... (notamment p. 10), qui établissait la liste complète des locaux commerciaux de la rue du Commandant André à la date du 25 septembre 2012 et qui démontrait que cette rue n'était pas dédiée aux commerces hétéroclites mais était spécialisée dans le commerce d'articles de prêt-à-porter et d'accessoires de mode, la cour d'appel a statué par une motivation inopérante et a privé sa décision de base légale au regard des articles L.145-38 et R.145-6 du code de commerce ;
ET ALORS, EN DERNIER LIEU, QUE les juges du fond doivent analyser, au moins sommairement, les pièces régulièrement versées aux débats par les parties ; qu'en affirmant que le parking Saint-Nicolas était relié à la rue du Commandant André par « un passage souterrain peu engageant » (arrêt attaqué, p. 5, alinéa 2), sur le fondement d'un constat d'huissier du 28 octobre 2014 établi à la demande de la société Eagle, cependant que ce constat se borne à reproduire une photographie de l'entrée du passage côté gare SNCF mais non l'intérieur du passage ainsi que son entrée côté Parking Saint-Nicolas, et cependant que la société Nicolaï Investissements avait quant à elle produit un constat d'huissier du 27 mai 2016 qui établissait tout au contraire que le passage litigieux était propre, éclairé, sécurisé par des caméras et emprunté par de nombreux passants et touristes, la cour d'appel, qui n'a pas examiné, même sommairement, cette dernière pièce, a violé l'article 455 du code de procédure civile.